고금리시 한국형 서브프라임사태 올 가능성 높아 한국형 서브프라임사태가 진행중이며,저성장으로 인한 일자리 감소와 기업 구조조정이 본격화시 가계부실과 경제위기가 본격화로 한국 경제위기 국면에서 국내 주택담보대출 증가와 비우량 서브 프라임 모기지사태를 맞은 미국 16%보다 훨씬 높다. 가계대출금리가 잔액기준으로 9개월 만에 최고수준을 기록,기업대출금리도 8개월 만에 가장 높아 예금은행들의 잔액기준 가계 대출금리는 상승한 연 5.36%다. 은행들이 가산금리가 낮았던 기존 대출에서의 손실을 만회하기 위해 신규대출 금리를 높이고 있어 잔액기준가계 대출금리는 높아질 가능성이 크다.
실물자산 처분없이 금융부채를 상환 할 수있는 가계의 금융자산대비 금융부채비율도 44%로 영국 35.4%,미국 31.8%,일본 23.4%에 비해 매우 열악하여 금리가 인상될시 우리 경제는 더욱 더 악화일로에 접어 들 것이며,부동산 경매 매물은 증가하고,830만명에 이르는 카드나 통장도 못 만드는 인구는 1천만명에 이르게 될지도 모른다. 금리는 3-5%미만이 적정선인데도 담보대출 금리가 6%내외이며,상당수가 8%대의 고금리을 쓰고 있다. 가계의 주식투자 손실도 커 부채 상환의 한계점에 도달하고 있으며,금융권의 자산건전성도 크게 악화되고 있다. 소득감소와 고용불안으로 소비심리가 외환위기 때 수준으로 꽁꽁 얼어붙어 경제상황에 대한 소비자들의 소비자심리지수는 떨어져 1998년 4분기 이후 낮아져 외환위기 수준이다.
경제위기 극복을 위한 한.중.일 3국간의 속도 경쟁에서 우리나라는 선제적 대응보다는 반박자 늦은 느림보 행보가 지속 될 경우 향후 세계경제질서의 재편 과정에서 주도권을 쥐기는 커녕 영원히 2류 주변국가로 전락할 공산이 크다. 세계경제 위기탈출을 위한 각국의 대응은 금융안정과 경기부양에 집중되고 있다. 아파트 경매 낙찰가율이 부동산발 경제위기의 징후다. 저성장에 따른 고용부진과 가계소득감소,주택가격하락 등이 예상되는 심각한 경제 위기상황이 전개될 수있다. 가계부실발 경제위기를 막기 위해 정부가 최악의 시나리오를대비 할 수 있는 위기관리책을 강구해 규제위주의 부동산 관련 정책을 원점부터 재검토해야 한다.
밀어내기 분양으로 2009년 말 아파트 분양시 1명도 청약하지 않은 아파트가 늘고 있으며,2년연속 13만가구공급 감소에도 미분양 아파트는 줄지 않고 있다. 경기 부양책으로는 기준금리 인하는 인상으로 변했으며,세제개편안 등으로 중국,일본은 물론 미국이나 EU와 비교해도 내용상으론 큰 차이가 없지만 과단성이 부족해 비용대비 효과가 떨어지고 있다. 우리는 선제적이라기 보다는 시장의 흐름을 뒤 따라가는 후속대책 성격과 봉합적인 측면이 강하다.
우리가 거북이 걸음을 하는 사이 중국과 일본은 당면 위기 극복 차원을 넘어 자국통화의 위상을 끌어 올리는 등 위기를 기회로 활용하며,저만치 앞서 달리고 있다. 경제력 차이나 각국의 사정을 고려할 때 외국과의 직접 비교는 어렵지만 우리의 대응이 시기나 규모 면에서 아쉬운 것은 사실이다. 소비지출전망 지수는 1998년 4분기 이후 최악의 수준으로 내구재 의류비 여행비 교육비 외식비 교양.오락·문화비도 하락세로 가계수입에 대한 전망도 어둡고,소득별로는 500만원대 가구는 89에서 85로,400만원대 가구는 86에서 84로,300만원대 가구는 86에서 81로 각각 하락하는 등 100만원 미만 가구를 제외한 모든 소득계층에서 수입이 좋지 않다.
중간소득 계층에서 앞으로 생활형편을 더 부정적으로 취업기회 전망지수는 하락했고,경기전망 지수도 떨어졌다. 앞으로 자산가치도 떨어질 것으로 보고 있으며,주택·상가가치전망 지수도 떨어졌고,금융저축도 하락했다. 국내 경기 하강에 따른 소득감소,고용불안 등의 영향으로 소비자 심리가 지속적으로 위축되고 있다. 기업대출 금리는 잔액기준으로 연 6.19%를 기록하면서,가장 높은 수준으로 올랐다.
예금은행의 잔액기준 대출금리와 수신금리 차이는 2.58%p로 최대를 기록했다. 잔액기준 대출금리는 상승세를 보이고 있지만 수신금리는 낮아지고 있어서다. 신규취급 저축성 수신금리가 높아지고는 있지만,치솟았던양도성예금증서 등 금리에는 못미치고 있다. 한국은행의 공격적인 기준금리 인하로 변동금리형 주택담보대출금리가 급락하고 있지만 은행들이 신규 대출자에게 가산금리를 높게 적용 금리 급락으로 자금조달 비용이 운용수익을 웃돌면서 역마진이 발생하자 신규대출자에게 적용되는 가산금리를 속속 인상하는 상황이다.
양도성예금증서 금리에 따라 3개월마다 금리가 변경되는 주택담보대출이 지나치게 많아지자 일부 은행이 이를 분산하기 위해 은행채 금리를 기준으로 하는 6개월 연동 대출금리를 내렸기 때문에 6개월 연동 대출금리가 3개월 연동 대출금리보다 싸졌다. 신한은행의 3개월 CD 연동 대출금리는 연 5.99%수준이지만 6개월 은행채 연동 대출금리는 연 5.97% 수준으로 6개월 연동 금리가 3개월 연동보다 0.02%포인트 낮다. 실물 경기가 본격적인 침체기에 접어들 것으로 예상됨에 따라 금융시장의 불안이다. 세계 금융위기가 경기 악화로 번지면서 기업들이 경영난으로 도산 위기에 몰리고 가계는 소득 감소로 빚을 제대로 갚지 못하는 상황이 올 수있다.금융기관이 부실화돼 신용경색을 심화시키고 경제에 다시 충격을 주는 악순환에 빠질 수있다. 자금시장은 얼어붙고 시중금리는 한국은행의 금리인하에도 고금리로 가계 대출과 회사채 등의 만기가 어김없이 돌아오면서 가계와 기업은 위기감을 느끼고 있다.
금융권이 기업대출에 치중하고 있는 사이 가계대출 문제는 곪아가고 있다. 가계대출의 46%를 차지하는데다 꾸준히 대출액은 증가해 서민 주머니가 비어가면서 상환능력이다. 일반 주택보유 가구 중 52%가 대출을 받아집을 갖고 있는 사람 중 절반 이하만 은행권 대출이 없다. 평균 대출액도 매년 늘어 예금은행의 주택담보대출잔액은 늘었다. 경기지역을 중심으로 아파트 잔금용 대출이 확대돼 전체 가계대출 잔액은 증가로 대출금리 상승세다. 주택담보대출 평균 금리는 연 5%내외이나 실제로 담보대출 금리는 창구에서 적용금리는 6-8%금리가 흔하다. 금리를 산정하는 기준값인 은행채와 양도성예금증서금리가 최근 매수세 실종으로 급증한 영향을 고스란히 받았다.
경기침체가 현실화되면서 서민들의 주택담보대출금 상환능력에 빨간불이 켜졌다. 2인 이상 전국 가구의 월평균소득은 물가상승률 반영시 제로에 그쳤다. 소득과 지출을아슬아슬하게 맞춰가는 상황에서 원금상환과 금리상승에 따른 이자 부담을 해소하기 어려워지고 있다. 주택담보대출 금리는 떨어져 2001년 변동금리형 주택담보대출 상품이 출시된 이후 최저다. 은행들은 신규 대출자들에게 고시금리보다 높은 금리를 적용해 담보가 좋고 신용도가 우수하더라도 5%대 초·중반에서 대출이 이뤄지고 있다. 신용도가 낮은 서민은 6%대로 대출을 받아야 하는 실정이다. CD 연동 대출이 인기가 있었던 이유가 상대적으로 낮은 금리였던 만큼 6개월 은행채 연동 대출의 경쟁력이 높아졌다.
신한은행은고정금리와 변동금리 대출을 섞어 받는 금리 혼합대출을 판매하고 있다. 변동금리 대출은 3개월 CD 연동과 6개월 은행채 연동 중 하나를 선택하고,고정금리 대출은 1, 2, 3, 5년 은행채 금리를 적용한다. 금리도 일반 주택담보대출보다 각각 0.1%포인트 할인해준다. 70%는 고정금리형 주택담보대출을 선호했지만 실제 대출로 집을 산 가구의 91%는 이자부담이 버겨워 고정형보다 금리가 낮은 변동금리형 상품을 이용했다. 시장에서는 일시 상환조건의 주택담보대출 중 2009년 50조원이 만기가,거치기간이 끝나고 원금을 분할상환해야 할 대출도 2008년 17조4000억원에서 2009년 33조5000억원으로 급증한다. 서민 주머니는 갈수록 비고 있어 주택담보대출이부실화 될 가능성이 높다. 국가경제는 기업과 가계의 양 축으로 구성되는데 금융당국은 기업에만 시선이 고정돼 있다.가계대출 문제를 이대로 곪게 만들면 기업부분에 버금가는 경제 역풍을 맞게 될 것이다.
주택담보대출도 금융시장의 복병으로 거치기간이 끝나 원금을 나눠 갚을 대출은 17조4천억 원에서 2009년 33조5천억 원으로 급증한다. 일시 상환 대출은 대부분 만기 연장이 되는 추세이지만 문제는 원금이나 이자의 상환부담이다. 변동금리형 주택담보대출의 금리는 최근 떨어졌지만 높은 수준이다. 전국 2인 이상 가구의 물가상승을 감안한 월 평균 실질소득 증가율은 0%로 가장 낮다. 경기가 악화해 소득이 줄어들고 금리가 안정되지 않으면 대출이 부실해질 가능성이 충분히 있다. 경기가 나빠지고 내수도 크게 위축되는 모습을 보일 것 같다. 부동산가격마저 계속 하락하면 가계가 주택담보대출금을 못 갚는 사례가 나올 수있으며,2008년 1년동안 4만2천가구 이상의 주택이 경매 당했으며,경기 부진시 2009년은 더 많은 신용불량자가 나타날 것이다.
국민은행도 CD 연동 대출 대신 6개월 은행채 연동대출을 확대해 아파트 중도금이나 잔금·이주비를 빌려주는집단대출은 6개월 연동 대출로 유도하고 있다. 3개월 CD 연동 대출금리는 연 4.75~6.35%였지만 특별우대금리 2%를 적용한 6개월 은행채 연동 대출금리는 연 4.73~6.33%였다. 신한은행과 6개월 연동 대출금리가 3개월 연동보다 0.02%포인트 낮다. 금리가 오를 것으로 예상되는 상황에선 금리 변동 주기를 길게 가져가는 것이 바람직하다. 농협도 금리 상승에 대비 할 수있는 NH금리스왑론을 시판 할 예정이다. 일시 : 2009-01-12
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