$(222)인플레를 모르는 투자자는 무리한 융자로 내집마련
인프레를 모르는 경제시장의 재테크에서 죽은 송장과 다를바 없다. 부동산도 재테크로 값이 오르지 않는다면바보들의 행진곡이다. 우리집은 몇년이 지났어도 오르지 않는다는 이야기 흔했으며, 2007년 부터 아파트값 하락이 대부분 지역서 시작되었다. 아파트 구입은 재테크 시장서 죽은 송장이다. 지역별, 평형별, 위치별 집값 격차가 점점 커지면서 향후 주택 가격 동향을 예측하는 지표로 간주됐던 전세가율(매매가대비 전세가 비율)의 의미가 없어지지 않나하는 감마져 든다. 전에는 매가대비 임대가가 60-90%이었지만 현제는 40-60%대다.
부동산 값이 오르지 않은 지역에서는 집 보유해도 매일 돈이 허공으로 날아간 꼴이 된다. 월세 비율이라도 높고, 값의 상승이 있다면 멋진 투자로 봐야 할 것이나 아파트는 10년 후는 서민들이 사는 집으로 전락 할 것이며, 진행중이다. 중산층 몰락과 물가상승,실업자 증가와 융자받아 내집마련한 사람들이 우울증에라도 걸린 듯골목길에는 사람이 다니지 않는다.
10억짜리 2007년 이전에 구입한 아파트는 융자 3억 5천만원, 세 3억5천만원으로 자신의 돈 3억 투자했지만 8억5천만원으로 하락해 지난 3년간 이자만 5천만원 투자해 손해는 2억이상이다, 돈 벌려 융자받고 전세 놓아구입한 재테크자들의 하소연이다. 아파트는 10년후는 임대주택에 사는 사람들의 소득 수준의 사람들이 살기에갈수록 아파트 값은 물가상승율을 따라가지 못할 것이며,증거로는 공동주택이 도시에서 85%가 넘기 때문에희소가치가 갈수록 사라진다. 글로벌 금융위기를 가장 빨리 극복한 나라로서 자부심은 중산층이 몰락한 국민들은 희망사항에 불과하다.
서울 강남·서초·송파 등 강남 3구를 제외하고 집값의 50∼60%까지 대출을 2011년 3월까지 받을 수 있고, 주택을 담보로 1억원까지 대출 받을 경우 소득증빙 서류를 내지 않아도 되기에 돈을 빌려 집 사기가 쉽게 됐다. 무주택자 또는 1가구 1주택자가 투기지역을 제외한 곳에서 9억원 이하의 집을 살 경우 금융회사가 자율적으로
DTI 적용 여부를 결정할 수 있다. 아파트가 남아돌고,미분양과 투자가치 없기에 거래가 없는 것은 당연한데 융자내어 집 살 경우 망하라는 소리와 같으며, 중산층이하을 극빈층으로 만들려는 부익부빈익빈 정부대책의일환이며, 상놈과 양반을 벗어나 갖은자와 없는자로 분리하려는 의중이다.
일본 미국 유럽등 선진국서도 융자내어 집산 사람과 1가구 2주택자을 멍청하고 재테크 못한 사람으로 여긴다. 6억짜리 3억 융자 낼 경우 매달 130만원 이자이며, 우니라나 대부분의 봉급자가 200만원 미만의 봉급에서
융자 130만원 갚을 경우 먹고 살기 힘들것이며, 은행 이자만 지불하게 될 것이다. 과거에는 보통 전세가율이낮을 경우 일정 기간이 지나면 매매가가 오르고 높을 경우 그 반대였지만 최근 들어 이 같은 흐름이 역전되는현상이 흔하게 목격되고 있어 집값예측 지표로서의 기능을 잃고 있다.
3억원의 아파트 값이 전세 1억2천천만원 하고,융자내어 집을 산 경우 매가가 오르지 않는다면 망할 투자인 것이다. 임대가는 오르지않더라도 금리나 물가상승 이상의 값이 올라야 성공한 투자가 될 것이다. 아파트 매매가는 3억원이고 전세가는 1억원으로 전세가율이 33%에 지나지 않는다. 허나 매가 3억짜리가 전세가가 2억원이라면 66%다.
강남권 집값은 8억원이지만 전세가는 전세가율이 낮다. 전세가율이 낮아서 매매가가 오를 것으로 기대됐던경우 전세가는 오히려 하락했다면 값도 오르지 않고,전세가도 오르지 않는 경우가 되며, 8억 아파트 융자 3억받은 경우는 망한 투자가 될 것이다. 2007년부터 대한민국 대부분의 아파트가 15-35%하락한 상태다. 전세가율이 지나치게 낮아 매매가에 대한 거품붕괴 우려까지 제기됐던 재건축 예정인 아파트들 매가대비 임대가가 형편없는 경우 흔하다. 아파트 호가가 낮아졌다.
주택들이 요즘은 단순한 수요·공급 외에 여러 가지 복합 요인이 집값 결정에 작용함으로써 전세가율이 갖는단순 예측지표의 기능이 사라지고 있다. 미분양 사태가지방에서 수도권과 서울과 경기도까지 상륙한 상태서 수도권서 깡통 처리로 분양가에 30% 저렴한 가격에내던진다. 인프레에서 1억을 보유자가 달러가 1달러 기준 1천원에서 900원으로 하락시 1년에 가만히 앉아 1천만원 손해 본 결과가 된다. 부동산도 타지역이나 타 부동산은 20% 1년에 상승한데 자신의 집이 그대로 있다면 1년에 1억의 똑 같은 집은 1억2천이며, 본인의 집은 1억그대로인 것이다.
달러와 마찬가지로 부동산도 값의 차이가 갈수록 벌어지는 것이다.2년후 1억짜리 집은 1억4천4백만원, 3년후17280만원,4년후 2억이 넘는 집으로 배의 투자수익이나타나고, 한쪽은 1억 현상 유지가 아닌 빌어먹을 투자를한 셈이다. 그런데도 1억의 아파트 소유자들은 그대로 그곳에 정착한다. 그들 상당수가 내집이 좋고 내동네가좋다는 괴변론자들이다. 이런 사람들 대체로 타인의 말은 지독히 듣지 않는다. 솔직히 상종못할 사람들이다.허기야 이들이 1억짜리 4년이 지나도 1억짜리 이하 보유할 사람들이다.
최근 집 구입한 사람들은 전세값이 크게 올랐다면서 보증금을 5,000만원 올려주든지 매월 70만원씩 월세를 내라지만 더 싼 곳으로 옮기려고 돌아다녀 봤지만 전세 매물은 귀하나 집값이 오르지 않은 상태서 투자자는 헛투자했던 것이다. 시중에 돈은 넘쳐나는 상황이지만 금리는 오르고, 저축보다는 현금을 보유하고 있는 이상한나라가 됐다.
분양가 상한제, 총부채상환비율은 6개월 시한이 끝나자 연장해 정부와 여당은 빚을 내서라도 집 좀 사라다.제1금융권서 2억원을 5%,저축은행에서 연 8% 금리에 빌려, 7억원에 내집을 마련했지만 월 급으로 아이를 키우며 매월 이자로 내는 것은 힘겨운 일이다. 부동산은 정보에 의한 투자다. 그리고 현장답사, 세번째는 유능한 컨설턴트의 지도다.
1억짜리 집이나 빌라연립 등 소단지 투자한 사람들 99%가 만원은 무서워하여도 1억짜리 4년후 1억짜리 집이어도 본인의 무능력 탓하지 않는다. 그것도 팔자니 방법이 없으며, 이론인해 사회는 극과 극의 사회, 갖은자와가난한자의 차별은 갈수록 벌어진다. 재테크 한다는 사람들이 타인들은 재산이 불어난데 현실에 안주한다면자신의 성격 고쳐야 할 것이다.
투자 결정은 투자자 스스로 하며, 책임도 스스로 지는 것이다. 인터넷 상담시 잘못된 걸 매도인 탓하며, 해약아니되냐 한다. 결정은 본인이 한 것이다. 돈을 벌어도 매수자가 벌며, 망해도 매수자가 망한다. 대체로 정보지 보고 계약한 사람들이다. 수수료 1십만원 이하 아까워 인터넷 뒤져 혼자 잘난척하고, 부동산 제일 잘안척하고 계약했으니 당해도 싸다. 어설픈 지식은 모른것만도 못 하다. 적은 것은 버리고 큰걸 얻으려는 자세가 필요하다.
국내 아파트 가격은 하락했으며, 거래도 위축됐으며, 아파트는 투자가치 없기에 지방은 2002년 6월,수도권은 2006년 6월 이후 투자해 돈 번 사람들은 별로 없다. 주택보급율이 119%에 이른데 도시에서 공동주택이 80%가 넘어서 희소가치 없는 아파트 강남권 3구을 제외한 지역서 50% 융자내어 집 사라 정부가 부추긴데 통장에 잔고 없고, 실업자 증가, 융자는 가구당 사상최대이며, 봉급은 2백만원 내외인데 매달 130만원 이자내는아파트 구입하라는 정부 정책이니 한심하기 짝이 없으며, 집값이 오른다는 보장 없이 주택거래 활성화 기대하기는 어불성설이다.
국내 가계부채가 1,000조원을 넘으면서 대출을 조인다. 은행 연체율은 급격히 높아졌으며,대출자들은 원리금분활상환 방식으로 대출을 받았으나, 이전에 일시상환방식으로 대출 받았던 사람들은 원금 일부조차 갚지 못해 끝내 연체자로 전락이다. 2007년부터 투자자는 이자만 더 늘었다. 갈수록 인구는 2018년부터 본격적으로줄고, 가족규모는 작아지고, 집값을 떨어뜨릴 것이다. 일부 도시에선 아공동화 현상까지 나타나 일본이나 미국처럼 폭락 사태는 아니지만 집값은 대세하락세다. 처음 샀던 가격보다 1억원이나 낮은 가격에 팔고 빚잔치를하고 싶으나 중대형은 거래가 없다.
서민층들이 돈을 더 많이 빌릴 수 있도록 했으나 몇푼 갖은 돈 오르지 않을 아파트 투자로 이자와 원금까지도까 먹으라는 발상이다. 2007년 이후 10억 아파트는 8억내외, 7억 아파트는 5억 내외로 하락한 곳 수두룩한데아파트 공급 조금만 늘려도 집이 남아돌아 더 하락 할 것이다. 융자내어 집 살경우 일시적 상승은 나타날지언정 건설사가 아파트 분양만 한다면 큰코닦칠 재테크가 될 것이다. 중산층과 서민층은 자산관리도 못하며,자산에 대한 노하우나 정보가 빈약한데도 서민들에게 융자내어 집사라 하고 있다.
공급 과잉이 집값 하락의 원인이며, 미분양과 입주 할 아파트가 미입주 상태다. 장기전세주택에 들어가기 위해 서민들은 월세에 살고 있어 일시적으로 임대차 가격은 상승세다. 융자내어 집 살 경우 봉급자는 이자로 60%, 생활비로 40% 쓸 경우 생활비 부족해 제 2-3금융권과 사채시장 기웃거릴 경우 망하는 재테크로 수년후후회 할 것이다.
정부 부채는 사상최대이며, 가구당 부채도 사상최대이다. 부동산담보대출 증가도 사상최대이며, 국민들 말아먹고 나라 말아먹을 정부 정책이라는 우려가 크다. 갚을 능력도 없는 사람들 보고 융자내어 집 사라는 것은 은행은 안전하지만 융자내어 집산 사람은 망할 길 택한 것이며,내집마련도 매가의 20%이상 유자는 절대 금물이다. 무리한 융자는 미국의 서브프라임모기지다.
집값이 하락시 중산층과 서민층은 이자도 갚을 수 없는 빚더미에 앉게 된다. 고소득층은 처분 할 부동산도 있지만 저소득층은 유일한 집이 융자 50% 낸 집이다. 집값이 오를 기미가 없어서 안사는 것이며, 집값 하락을막기 위해서는 1년에 6개월 이상 건축물량을 줄이고, 매년 50만가구 공급에서 헐고 짖는 15-25만 가구에 5만가구만 더해 공급시 30만가구로 충분하다.
때늦은 후회와 끔찍한 빚잔치는 국가적 차원에서도 마찬가지다. 엄청난 규모의 가계부채는 원리금 부담으로 민간소비가 위축됐다. 주택 가격이 떨어지면서 소비까지 줄었다. 저소득층은 이자부담을 견디지 못하고 신용불량자가 됐다. 은행과 제2금융권에는 부실이 늘고, 저축은행은 문을 닫고, 적자금이 투입되면서 정부 재정악화됐다. |
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