#(233)부채비율 높아지자 주택대출 DTI 가계대출 변동금리 쏠림현상 물가와 금리 상승 등의 여파로 주택담보대출이 빠르게 부실화할 수 있는 가운데 주택담보대출에 대한 총부채상환비율 규제가 5천만원 초과하는 대출에 적용되며, 수도권 전역으로 확대되며, 5천만원 이하의 대출과 집단대출, 미분양주택의 담보대출은 제외된다. 주택담보대출 증가에 따른 가계의 채무부담 능력 악화와 금융사의대출 위험 상승을 막기 위해 대출 규제 강화 방안을 시행함에 투기지역인 서울 강남3구인 잠실.서초.송파구로제한된 DTI 규제가 서울.인천.경기 등 수도권 비투기지역으로 확대되지만 가평군, 양평군과 도서지역 등은 DTI 적용 대상에서 제외된다.은행들은 고정금리 대출 비중을 높이려 하지만 약발이 먹히지 않는 가계대출시 고정금리가 아닌 변동금리 상품이다. 가계대출의 고정금리 대출 비중은 높아졌다.
시중 금리의 하락세와 출구전략이 늦춰질 것이라는 기대심리로 미뤄 변동금리 대출 비중이 더 커졌다. 2004년 42.4%에 달했던 고정금리 비중은 꾸준히 작아져 2005년부터 줄곧 10%대였으나 6~7%대에 머무르기도 했으나 고정금리 대출은 변동금리 대출보다 금리가 높다. 대출받을 때 고정금리보다 변동금리 비중이 클수록 은행은 금리 변동의 위험을 분산시키는 효과를 얻어 변동금리를 안정성이나 수익성 측면에서 선호할 수밖에 없다.
건설경기 침체로 부동산 프로젝트파이낸싱 대출의 부실 규모가 커질 경우 금융불안을 가중시킬 수 있다. 금융부채가 1인당 1500만원,가구당 4400만원 이상으로 증가한 반면 개인의 금융자산은 급감하면서 금융자산 대비부채 비율이 통계가 작성된 2002년이후 최저로 개인의 금융부채 상환능력이 약해졌다. 인플레이션으로 금리상승 추세가 계속될 것이며, 향후 경기침체에 따라 가계소득이 감소하면 은행대출 연체가 빠른 속도로 늘어나가계 빚이 증가하면서 고사직전으로 빈부의 격차는 더 커지면서 중산층은 사라지고 3%내외의 졸부들만의 세상이 될 것이다.
물가상승, 부동산 거래 감소, 정부의 누적된 재정적자, 실업자 증가, 신용불량자 850만명, 미분양 아파트 증가, 권력자들의 부폐률 증가 등 나이진게 없다. 60-70년대식 권력형 정부을 필치로 자녀에게 5조원에 가까운돈을 홍령과 갈취위 남겨 놓은 구너력자을 선화하는 세상에 온갖 수단을동원해 서민들의 가슴에 피멍들게 하는 부자들의 양도소득세 감면,종부세 감면은 수십조원의 재정적자로 돌아섰다.
대통령과 고위직들이 갑부이니 얄팍한 부동산과 경제정책을 펴 국민들 가슴에 피멍들게 해 권력자들의 손아귀에 97%이상의 국민을 서민들로 만들었다. 서민들을 위한 뽀족한 부동산 정책 내 놓지 못하고 있는게 아니라아니 내 놓고 있다. 은행 가계대출은 팽창해 409조원, 변동금리 대출 비중을 약 370조원, 금리가 1%포인트만 올라도 연간 이자부담이 3조7천억원 증가로 가계대출은 금리 상승 대비로 고정금리 대출이어야 하나 변도금리다.
대출시 값싼 변동금리 대출을 많이 찾아 대출시 변동금리 비중이 다른 국가보다 높아 주택담보대출 부실이 발생한 미국조차 변동금리 대출을 고위험 상품으로 여기는 상황인데, 국내 은행들은 금리 변동의 위험을 고객에게 떠넘긴다. 부동산 시장 규제로 가계 대출이 늘고, 신용카드 등에 의한 외상구매가 늘었다. 주택담보대출 상환이 본격화되가계 상환 부담이 커지고, 금리 인상 등 상황에 따라 대출자의 상환 능력에 문제가 생길 수 있어, 모기지 보험활성화 등 주택담보대출의 안전장치 마련이 필요하다.
국내 주택담보대출은 90% 가량이 변동금리 상품이어서 금리 상승에 바로 영향을 받는다. 미국의 서브프라임모기지론 사태와 관련, 주택금융 건전성 확보를위해 향후 주택가격 급등기에 엄밀한 신용평가 없이 급증한 은행권 집단대출과 저축은행권의 프로젝트파이낸싱 등을 점검하는 데 중점을 둬야 한다. 서브프라임모기지사태로 인한 금융시장 불안은 모기지 시장 자체의 구조적 문제로 2년에서 길게는 3년 이상지속할 가능성이 있다.
정도의 차이는 있지만 국내 주택시장의 경우 변동금리 담보대출의 비중이 높고 금리가상승하고 있다, 제2금융권의 담보인정비율과 연체율이 상대적으로 높아 주택시장이 조정기에 들어섰다는점 등이 미국 서브프라임모기지론이 부실로 발전했던 상황과 유사하다. 금리상승과 주택가격 하락으로 주택담보대출의 부실가능성에대비다.
주택금융의 상환여력이나 부채비율, 담보비율에 대한 효과적인 관리가 이뤄지지 않았던 시기와 관련돼 있다.주택담보대출 규제강화 이전에 이뤄진 주택담보대출의 상환과정에서 발생할수있는 시스템 위험요인에 대해사전적인 대처가 필요하다. 신규대출 위주에서 기존대출의 만기연장이나 원금상환이이뤄지는 국면으로 전환함에 따라 기존대출에 대한 관리 필요가 있다.
시중유동성과 자금 흐름등 거시변수 뿐 아니라 집단대출과 PF대출 리스크가 현재화 할 수 있는 신용부문에대한 재점검을 실시할 것과 미래 발생 가능한 잠재부실에 대비한충당금을 경기상황에 따라 적립 규모를 달리할수 있는 탄력적 대손충당금제가 도입해야 할 것이다. 은행이 주택담보대출을 해주면서 신용카드 거래나 다른대출금까지 포괄적으로 근저당을 설정하는 사례가 줄어 채권 확보에 유리하지만 담보로 제공한 부동산을 매수한 사람은 예상치 못한 피해다.
은행이주택담보대출을 할 때 근저당 범위를 한정하거나, 고객들에게 포괄 근저당이다. 공익 목적의 국가 사업으로 담보 부동산이수용됐을 때는 중도상환 수수료를 전액 면제하도록 했다. 가계대출의 62%를 차지하고 있는 주택담보대출의원리금 연체가 증가해 주택담보대출의 90% 이상이시장금리 변동에 직접 영향을 받는 변동금리형인 데다 만기가 3년 이내인 단기대출이 많아 금리가 오르면 가계의 이자 부담도 빠른 속도로 늘어날 것이며, 신규 주택담보대출 수요 등으로 부채 증가세다.
서울은 주택담보대출 금액이 5천만원을 초과하면 DTI가 50%, 인천.경기지역은60%가 적용된다. 강남3구는 종전처럼 DTI 40~50%가 유지된다. 5천만원의 이하의 대출, 이주비나 중도금 대출 등은 DTI 적용을 받지 않는다. 눈높이 낮추어 살아야만이 미래가 보장된다. 가족의 건강과 큰 비젼이다.
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