투자전략

박종석
부동산 침체 예견하고,매도 할 준비하고 투자을
부동산 침체 예견하고,매도 할 준비하고 투자을
글로벌 금융위기로 시작된 부동산시장 침체가 실물경기 위축과 함께 맞물리면서 위기감으로 이어지고 있다. 주택보급율이 높아지고, 미국의 금융위기 이후 세계 각국이 부동산 침체인데도 한국만이 나홀로 견디고 있다. 부동산시장은 냉탕과 온탕으로 확연하게 나뉘어 태평양경제전략 연구소(http://www.realer.co.kr)의 예측과 같이 3%지역의 부동산은 호경기에, 나머지 지역은 냉탕속에 자신의 보유 부동산도 하락과 상승에 대한 분석이 어려운 시기로 돌아섰다. 개발이 가능한,발전이 가능한 3%지역과 부동산은 2015년 이전은 2차례이상 상승 할 것이나 뉴타운이나 재개발, 재건축에 대한 기대감은 높지 않으나 1-2회 기회가 올 것이나 기간은 짧지 않아 가격 상승시 매도하는결정력이 자신의 재산을 늘리는 분기점이 될 것이다.

국내.외 적 경기 상황을 감안하면 당분간 부동산시장 역시 상승보다는 하락 요인이 더 많을 것이란 불안감이 대세를 이루고 있다. 수요자들이 내집 마련 시기를 늦추고 투자시기를 미루는 것도 이처럼 밝지 않은 전망 때문이나 희망을 버릴 필요는 없다. 전망이 불투명하더라도 항상 틈새는 있다. 분양시장에선 보금자리 주택과 한강조망권, 강남권 대단지 분양시 주목 할 만한 곳이다. 2015년까지 부동산 상승하고, 2035년까지 하락하고 이후 10년간 상승의흐름이 곳곳에서 감지되고 있다. 분명한 것은 2012년 전후까지 부동산 상승과 보합이 연속된다. 투자자들은 내집마련을 하려는 사람들은 보금자리주택지, 대단지나 택지개발지구 및 신도와 그 주위 및 뉴타운의 지역과 재개발지역의 큰 평수의 주택 구입이다. 이런 주택을 구입시 2012년 전후도 갈아 탈 필요없지만, 소형주택이나 투자성 주택이 아닐시 반드시 2012년 전후 갈아타야 한다.

보금자리 주택은 최고의 호황기를 맞았지만 민간건설사의 분양은 갈수록 줄거나 분양한다 치더라도 이들 아파트입주시 임대도 나가지 않을 공급 과잉지역이 투기꾼들에 의해 청약율은 높으나 계약율은 갈수록 낮아지고 있다. 기존 주택시장은 집값 내림세가 점차 확산되는 추세로 2015년 전후까지 이어질 가능성이 높은 것은 정부가 보금자리 주택 20-50%싸게 공급하고, 반값 아파트 공급으로 기존의 아파트는 2015년까지 15-35% 이상도 하락 할 가능성이 높아지고 있으며, 2009년말 주택보급율이 115%로, 매년 짖는 아파트의 반은 공급 과잉으로 나타날 것이며, 정부의 50만가구 공급은 30만가구대 공급으로 이어지고 있는데서 집이 부족하지 않으며, 투자성 아파트로 몰리는 징조이며, 투자성 없는 주택은 날이 갈수록 미미하게 연속해 하락한다는 것이 100%철칙이다. 

보금자리 주택 공급은우리나라 주택시장을 송두리채 흔들어 놓았으나 이걸 아는 국민은 단 0.01%도 아니된다는
것이 문제이며, 30-50%싸게 공급시 보금자리 주택 입주시는 주위 아파트는 15-25%하락한다는 것은 입주 물량 과잉으로 하락은 불보듯 뻔하며, 이들 아파트 입주시는 주택보급율은 120%가 넘어 헐고 짖는 집 이외는 더 공급이 필요없기 때문이며, 2018년 부터는 인구가 줄어든다는 것이 좋은 예며, 이걸 모른다면 임금님도 구제못한 가난뱅이 신세가 될 것이다.

이사철만 되면 주택값은 상승하기 마련이며, 한번 오른 집값은 하락하지 않았으나, 오르지 않은 부동산은 상승이소단지나 소형평형 및 개발 가능성이 없는 지역으로 봐야한다. 소단지의 상가나 오피스텔 빌라 연립 주상복합 등은 구입하지 않는게 좋으나 달동네로 택지정리가 되지 않은 소단지 주택은 개발 정보에 의한 선투자는 바람직하다. 재개발지 부동산값이 현제 오른게 아니라 강남권과 버블새븐지역과 개발예정지의 집값상승으로 보아야 하기때문이다. 집값의 호가가 너무 많이 오른 데다 매물 부족이랄수 있을 정도로 매물을 거두어들였다. 이럴 때일 수록서두르지 말고 냉정햐 한있다. 신도시가 대거 입주함에 따라 장기적으로 보면 집값이 안정세로 돌아설 가능성이 높다. 2012년 전후가 부동산 값의 분수령이 될 것이란 예측이다. 기존신도시를 더욱 확장해 개발하며, 개발하고 잇는 신도시들이 본격적으로 입주한다.

내집마련을 하려는 사람들은 청약통장을 최대한 이용하고,구입하려는 입장에서는 투자성 없는 주택은 과감히 처분하려는 마음으로 구입함이 좋다. 주택구입은 입주 7-15년 사이로 대지지분이 많은 주택을 구입해 재개발,리모델링이나 재건축을 내다보고 구입함이 좋다. 재건축·재개발이 가능한 연립주택,·단독주택도 선택 가능한 대안 중 하나이나 이미 재개발이나 뉴타운 바람이 분 곳은 피하는게 좋다. 바람이 불지 않은 뉴타운 지역이나 재개발지는 아파트에 비해 가격이 저렴해 재건축·재개발 호재도 있기 때문에 가격 상승 여력도 있다.

기존 집값 하락세가 공고해지면서 분양시장까지 냉각시킬 것이다.부동산 시장이 침체 국면으로 접어들 징후는 서울 집값 상승세를 이끌던 강남권 재건축 아파트 값은  하락세로 돌아섰고, 판교의 입주 물랴은 입주자가 없으며, 강북과 수도권 아파트 매맷값은 마이너스를 이어가고 있으며, 2006년 최고가 대비 30%이상 하락한 상태다. 경매시장에도 찬바람이 불어 입찰자들의 발길이 끊어졌다. 경기가 완전히 회복되지 않은 시점에서 단기간에 경매시장이과열되다 보니 금융 규제에 민감하게 반응하고 있는 것이며, 매매시장이 침체돼 있는 상황이라 당분간 경매시장이달아오르기는 쉽지 않다. 

새 아파트의 청약률 대박은 일종의 착시현상으로 입지가 좋은 일부 아파트에 한정된 것일 뿐, 수도권 외곽과 지방에서는부동산 시장이 얼어 있다. 건설사들은 분양이 될 만한 곳을 골라 물량을 털어내고 있는 중이며, 총부채상환비율 대출 규제가 없다는 이유로 분양시장에만 시중 유동자금이 쏠리는 현상은 오래갈 수 없다. 총부채상환비율 규제를 받지 않은 게 호재로 작용하고 있지만, 집값 하락에 따른 위험을 키우는 요인이다.

경기도의 자치단체들이 구시가지 개발 계획을 발표하고 있어 투자성이 양호하며, 경기도 재개발이 가능한 곳의 아파트 평당 분양가는 대체로 1300만원으로 비슷하나 단독주택 값 차이는 2-3배 차이가 나  단독주택으로 평당가가낮은 곳이 투자성이 높다. 적은 돈으로 많은 평수를 구입해 재개발시 추가부담금 없이 입주가가능하기 때문이다.수원시는 지역에 따라 평당 400-800만원 정도로 타 지역의 반값 이하에도 구입이 가능하나 아파트 평당 분양가는성남이나 안양.부천과 같아 투자성이 몇배 높으며, 적은 비용으로 큰 수익이 가능하나 수원은 비행장과 문화재 등으로 고도제한 받은 곳이 있어 투자에 조심해야 하며, 전문가와 반드시 상담후 투자하지 않을시 큰 낭패 당할 가능성도 높다.

재개발지는 떳다방들이 너무 많아 간판이 깨끗한 곳은 조심하여야 할 것이다. 즉 오래 된 중개업소 찾아 거래를 의뢰하는 것이 좋다. 재개발지만이 아니라 신도시 주위 등도 매한가지다. 언제 그들 떠날지 모르기 때문이다. 재건축아파트로 잇따른 규제 완화로 인해 재건축아파트는 상당한 호재를, 조합원 지위 양도금지와 일반공급분 후분양 의무조항이 각각 폐지, 안전진단 절차가 1회로, 판정기준 실시시점도 정비계획 수립 후에서 수립전으로 앞당겨졌다. 

2종 일반주거지역 내 아파트 층수는 평균 18층으로 완화, 용적률이 법정한도까지 완화됐고 소형평형 의무비율 조정과 임대주택 의무비율을 폐지하는 등의 조치가 취해져 강남 중층 재건축아파트가 상당한 수혜를 입게 됐다. 서울에선 서울시가 수도 서울의 경쟁력 강화를 위한 신도시계획 체계 도입안을 통해 1만㎡ 이상 대규모 부지를 용도변경한 뒤 개발을 추진할 수 있다. 서울 도심 역세권 저밀도 관심 지역에 교통이 좋아 경기 회복 시 곧바로 관심종목으로 분류될 수 있다. 가장 중요한 것은 투자금액 대비 수익률을 비교해 봐야 한다  
일시 : 2015-12-21 [16:54] / IP : 27.119.39.206
Total : 42건
42 핵가족화는 소형주택,가계부채는 내집마련 더 어렵게 ()박종석2492020-01-15
41 주택보급율 증가는 수익보다 거주의 공간으로 ()박종석2462020-01-15
40 중소도시 개발지보다는 대도시 변두리 투자가 ()박종석2742020-01-15
39 부동산시장은 달동네개발로 신도시는 전원주택 ()박종석11102015-12-23
38 보금자리 주택 청약 이외 막차 탈 가능성 높아 ()박종석10732015-12-23
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32 한국의 부동산시장은 선진국서 격었던 1차 관문 ()박종석9042015-12-23
31 토지 구입만 하면 미래가 보인다. ()박종석18892015-12-23
30 남아도는 주택시장서 투자처을 찾아 나서야 ()박종석8762015-12-23
29 신도시는 투자의 대산이 아닌 전원주택으로 ()박종석8422015-12-23
28 침체장서 대출로 집사거나 청약한 사람은 ()박종석9782015-12-23
27 아파트 청약이나 투자 모래성 쌓듯 쌓는 지혜을 ()박종석10122015-12-23
26 신도시에서 중심가 재개발지로 투자패턴 변해 ()박종석11472015-12-23
25 부동산시장과 재개발지는 분양가,단지규모,대지지분 ()박종석13902015-12-23
24 주택 구입보다 청약저축 이용이나 임대주택 사업에 ()박종석11962015-12-22
23 주택값 오른 지역의 상승은 미끼며,오를 부동산 따로 ()박종석13322015-12-22
22 주택 남아도는 시기에 투자대상 바꾸는 전초기지로 ()박종석11352015-12-22
21 내집마련 수도권은 중도금 무이자로,지방은 임대사업 ()박종석9862015-12-22
20 그린벨트 10가구 이상 동네 구입으로 재테크을 ()박종석8482015-12-22
19 더 하락전 급매물에서 2기신도시 등 정책 재편성 ()박종석7142015-12-22
18 집이 남아도는 시장서 매가는 하락,임대가는 상승 ()박종석10322015-12-22
17 소득높은 자 부동산 상승하고,중산층 주택값 하락 ()박종석9352015-12-22
16 투자가치 낮은 아파트,가치 높은 토지와 주택 ()박종석13322015-12-22
15 부동산 아파트-주택-토지시장으로 전환 후 안착 ()박종석12142015-12-22
14 금리상승시 부동산 거래중단에 매매가 하락 ()박종석10162015-12-22
13 주택값 불패 한국서만 느끼지 못한 낭패 다가와 ()박종석8802015-12-22
12 무리한 융자는 투자 메리트 없는 아파트로 ()박종석11852015-12-22
11 내집마련보다는 처가살이로 장기전세주택 청약을 ()박종석11442015-12-22
10 부동산 투자대상 바르게 알아 노후를 위한 ()박종석8842015-12-22
9 보금자리주택 공급 후 입주시 시세는 2/3가격으로 ()박종석10492015-12-22
8 고가주택보다는 월수나오는 부동산으로 갈아타야 ()박종석6082015-12-22
7 시간이 갈수록 투자대상은 선진국 투자에서 ()박종석8382015-12-22
6 주택법 통과로 부동산시장은 매수자 위주로 ()박종석7682015-12-22
5 노후을 대비한 부동산 재테크 전략 ()박종석9042015-12-21
4 투기 아니하고 투자 한 경우 손해 아니봐 ()박종석6082015-12-21
3 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석8482015-12-21
2 부동산 침체 예견하고,매도 할 준비하고 투자을 ()박종석11042015-12-21
1 부동산 투기 기법 ()박종석13212015-08-16

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