투자전략

박종석
투기 아니하고 투자 한 경우 손해 아니봐
투기아니하고 투자 한 경우 손해 아니봐
미분양 아파트, 미계약아파트가 계속 전국적으로 늘어나고 있다. 미분양 아파트라 매달 되풀이 하지만 미분양. 미계약 아파트는 2003년말 이후 매달 10만가구가 대부분 넘어 2008년 12만가구가 넘으며, 시장의 미분양 아파트는 30만 가구에 육박한다. 건설사들이 청약후 계약분은 따지지 않고, 청약을 계약으로 발표하기 일쑤이기 때문이다. 고로 공동주택(오피스텔,주상복합, 아파트, 연립)이 50만가구 분양 된다면 30%정도는 미계약으로 보면 된다. 또한 미분양은 전국적으로 확산되고 있으며, 이건 남아도는 집 어쩔수 없는 현상이며, 선진국 부동산으로 갈아타는 전환기라고 여긴다. 분양아파트에서 임대 아파트로 전환의 시점이며, 이 시점은 보편화되기 위해서는 약 10여년의 시간이 걸린 2015년 전후가 될 것 같다.

건설사들은 분양전 중개업소나 투기꾼들에게 미리 수십채씩 선분양해 분양율을 높히거나, 분양후 수십채씩 회사 직원들에게 나누어 주어 계약률을 높히는 경우가 흔하다. 입주 시작한지 6개월이 지났지만 밤이면 불이 켜지지 않은 아파트가 지방에서는 반이 넘는 경우도 있다. 1순위서 청약 500%다지만 계약률이 60%에도 미치지 못한 아파트 곳곳에 산재하며, 입주 수개월이 지나도 입주률 50%미만의 아파트 있다. 이게 버블의 징후이며, 일본의 부동산 경기나 일반경기 피부로 느낄만치 살아날시 한국에는 버블 현상 직접적으로 올것이다. 이자는 커녕 피도 붙지 않을 아파트에 재테크을 한다는 것은 상상조차 하기 힘든 단어인데도 똑같은 기고 수십번을 쓰고, 잔소리 같게 타령하지만 투자에서는 쇠귀에 경 읽기다. 

2002년 6월부 주택보급율이 100%가 넘어섰으나 정부는 2003년 1월1일 주택보급율이 100%라 했다. 2008년 주택보급율은 110%가 된다. 112%가 되는 2012년 이전에 부동산 재테크의 획기적인 전환이 필수적이며, 2007년, 2012년 전후 부동산 재테크의 전환이었다. 부동산은 시대에 따라 변한다. 주택에서 아파트로, 분양 아파트에서 임대아파트로, 임대아파트에서 전원 아파트로, 토지에서 주택으로, 주택에서 토지로의 순환이 되는 것이다. 

거래 중단과 미분양 아파트가  강타하지만, 역전세난은 행정천도권도 2003년부터 짖기 시작한 아파트 늦어도 2008년부터는 입주가 시작된다. 이때 행정천도권도 역전세란이 일어난 후 2012년경에나 풀릴것이다. 분양하는 아파트매년 50만가구 아파트 공급정책을 쓴다면 정부나 건설부 관계자들 목숨 열개라도 부족할만한 사회혼란, 건설혼란,부동산 혼란이 올 것은 뻔했다.

수요와 공급의 조절도 못하는 건설정책이 1980년 후반부터 지금까지 이어져 왔기에 분양 아파트가 투기의 대상, 분양권 피로 인해 청약통장이 일가친척, 친구간에 피도 눈물도 없는 세상 20년 이상 지속되었다. 돈이라면 사죽을 못쓰는 국민성인지, 졸부들의 심보인지 분간하기 힘들며, 무슨 단어로 표현할지 모를 세상이었던 것이다. 분양권 피는 사회의 악이었던 것이다. 이런 걸 능력이라 표현한다면 답할 말이 없어진다. 또한 분양권 피 탈할게 아니라 내집마련 가능한데 투기에 휩쓸려 쫏아다녔다면, 눈 높이 낮추지 않고 능력 있는데 내집마련 아니했다면, 사람은 공생의 원칙, 먹고 먹히는 세상서 살아간다 하고, 민주주의는 능력에 의해 살아간다 하니 위의 모든 말 접어 두기로 한다. 

지금 까지의 건설사들의 분양아파트에서 청약율이나 계약율의 거짖이 앞으로도 그 버릇 남 줄리 없다. 말려든 사람들만, 선의의 투자자들만 바보가 된게 사실이나 그로 인해 돈도 벌게 만들어 준 건설사의 행동이 지난 2000년 중반이후 였으니 그들에게 투자자들은 감사의 말씀드려야 할 게다. 대부분의 건설사는 1-2층 몇개 남았다 하고는 중간 로랼층 3개 정도 남았다 거짖말 하나 실제로는 반 이상인 경우가 많았다.

부동산은 오를때도 내리는 부동산, 내릴때도 오르는 부동산이 허다하다. 부동산은 투기가 아닌 투자여야 한다. 안전한 투자여만 한다. 일반경기  침체로 갖가지 사기가 만연하고 있다. 등기 가능한 부동산만 구입하고, 그 중에서도 호가가 낮은 매물만 구입하거나 내집마련에 의한 대단지로 교통 환경 근린시설 등도 살피면서 접근해야 한다. 부동산 어려운 것이다. 

호경기시는 아무렇게나 부동산 구입해도 수익 나오지만 지금같은 경기서는 매우 어려운 시기다. 꼭 어떻게 하라 말하기 곤란하지만 모기지나 임대 아파트에 투자하고 남는 돈 주5일 근무에 맞는 토지쪽 투자가 좋다. 물론 토지도 대도시 근접권 투자가 좋으며, 토지는 가능한 인구가 많은 곳, 관광객에 몰리는 곳, 개발 가능한 곳, 수도권 언저리 중에서 호가 낮은 매물 위주로 구입함이 좋다.

현제와 같은 부동산 경기에서는 부동산 구입시 고민 많이 하셔야 한다. 투자에 획기적인 전환이 필요하다. 요즘 부동산 투자시 20년후 20배도 가능한 부동산도 있지만 제로게임이 될 부동산도 넘쳐난다. 그만치 부동산 문제 심각하다. 정부는 항상 부동산 값 하락에 대비한 대책 마련중이며, 강남권의 부동산 잡으려 갖가지 아니디어 짜지만 고위 공직자 반 정도 강남권에 거주하니 먹히질 않는다. 

단순히 그들이 강남권서 거래만 않고 있을 따름이다. 그게 강남권 부동산을 움추리는 증거이다. 부동산 하락이 본격적으로 시작될시 개인, 은행,정부 같이 망하는 결과가 나온다. 이미 미국은 2자리 주택값 하락을 예고하고 있으며, 일본의 경기 침체설,유럽의 경기 하강 등 세계는 경제 하락 도미노 현상이 곳곳에서 감지되고 있으며, 주식은 투기세력에 의한 오르내림이 연거퍼 수개월 째 이어지고 있다. 

강남권 부동산 하락시 전국적으로 폭락 가능성 크며, 일본의 부동산 상승시 우리나라 버블이 올 가능성 높다. 여러가지 방법을 갖고 단편적인 연구는 하나 결정적이거나 심도있는 연구는 그들 능력에 한계가 있어 극과 극의 사회 혼란만 인터넷을 통해 부추길 따름이다. 부동산 폭락해도 문제, 폭등해도 문제다. 미미하게 보합이 가장 안전하다.그러나 대도시나 신도시의 부동산 중 아파트 분양가만은 30%이상 하락해도 건설사 부도는 날지언정 절대 적자 분양 않는다. 또한 재건축 아파트 30%이상 하락해도 절대 기존의 투자자에게 손해볼것 없다. 재건축 아파트들 5년 이상 보유한 분들 충분한 수익 가능하며, 몰지각한 투기꾼들만 울화통 터질거다. 허기야 남 시장가니 뒤엄지고 따라간 사람들 마음 아플거다   
일시 : 2015-12-21 [17:14] / IP : 27.119.39.206
Total : 42건
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27 아파트 청약이나 투자 모래성 쌓듯 쌓는 지혜을 ()박종석10122015-12-23
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25 부동산시장과 재개발지는 분양가,단지규모,대지지분 ()박종석13902015-12-23
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21 내집마련 수도권은 중도금 무이자로,지방은 임대사업 ()박종석9862015-12-22
20 그린벨트 10가구 이상 동네 구입으로 재테크을 ()박종석8482015-12-22
19 더 하락전 급매물에서 2기신도시 등 정책 재편성 ()박종석7142015-12-22
18 집이 남아도는 시장서 매가는 하락,임대가는 상승 ()박종석10322015-12-22
17 소득높은 자 부동산 상승하고,중산층 주택값 하락 ()박종석9352015-12-22
16 투자가치 낮은 아파트,가치 높은 토지와 주택 ()박종석13322015-12-22
15 부동산 아파트-주택-토지시장으로 전환 후 안착 ()박종석12142015-12-22
14 금리상승시 부동산 거래중단에 매매가 하락 ()박종석10162015-12-22
13 주택값 불패 한국서만 느끼지 못한 낭패 다가와 ()박종석8802015-12-22
12 무리한 융자는 투자 메리트 없는 아파트로 ()박종석11852015-12-22
11 내집마련보다는 처가살이로 장기전세주택 청약을 ()박종석11442015-12-22
10 부동산 투자대상 바르게 알아 노후를 위한 ()박종석8842015-12-22
9 보금자리주택 공급 후 입주시 시세는 2/3가격으로 ()박종석10492015-12-22
8 고가주택보다는 월수나오는 부동산으로 갈아타야 ()박종석6082015-12-22
7 시간이 갈수록 투자대상은 선진국 투자에서 ()박종석8382015-12-22
6 주택법 통과로 부동산시장은 매수자 위주로 ()박종석7682015-12-22
5 노후을 대비한 부동산 재테크 전략 ()박종석9042015-12-21
4 투기 아니하고 투자 한 경우 손해 아니봐 ()박종석6102015-12-21
3 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석8502015-12-21
2 부동산 침체 예견하고,매도 할 준비하고 투자을 ()박종석11042015-12-21
1 부동산 투기 기법 ()박종석13212015-08-16

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