투자전략

박종석
주택법 통과로 부동산시장은 매수자 위주로
주택법 통과로 부동산 시장은 매수자 위주로
 부동산시장이 주택과 토지 등 대표적 상품을 중심으로 2007년부터 다주택 양도소득세 중과로 약세로 돌아섰다. 주택법통과로 인해 전국적으로 주택은 거품이 50-70%에서 30%정도,토지는 70%지역서 30-300%인 거품이 20%정도는 빠져야 할  것이다. 하락이라기 보다는 거품인 고평가된 가격의 20%내외 빠지는 것이다. 주택시장의 경우 매달 연속적으로 수개월간 매수세가 눈에 띄게 줄면서 일부지역에서는 5% 이상,가격으로는 1억에서 3억까지 호가를 낮춘 아파트매물이 출현하는 등 가격 하향 조정이 이뤄지고 있으나 2007년 이사철을 지나면서 여름이 가까워질수록  호가가 덕 더 높아질 가능성이 높다.

 시장은 상승이냐,하락이냐를 대선을 앞두고 2007년은 오리무중이 될 것이 아니라 얼마만치 호가가 낮아질 것인가에 매수자들의 입장이다. 기존 주택에서 내집마련하려는 세력은 사라진 상태로 4월기준시가 공시,하반기 재산세 납부와 년말 종부세 납부,9월 분양원가 공개 등 2007년은 부동산시장이 사라날 가능성이 희박해졌으며,2008년 전반기까지 이어질 것이다. 시장은 거래중단에 호가가 얼마나 더 낮아질지가 관심사다. 호가가 현제 만큼 낮아진 매물을 구매하려는 매수자가 아닌 얼마나 더 호가가 낮아질 것이냐가 매수세력의 시장이다. 내집마련을 원하는 매수자들의 희망사항이 호가가 더 낮아진 매물 매수가 시장은 현실로 더 가까워지고 있다 할 수 있다. 분양가상한제 시행에 따라 오는 9월 이후 공급되는 민간아파트의 분양가격이 크게 떨어질 가능성이 높아져 매도자들의 눈치보는 것도 매수자 입장에서는 당연시하고 있다. 

 갖은자들의 횡포와 투기꾼들의 거짖정보,부동산을 다루는 고위직들의 짜고치기식 투기도 사라진 것이다. 시장은 90%이상 지역서 90%이상의 부동산은 숨을 죽이고 있으며,3%정도의 지역에서 3%의 부동산만이 호경기을 바라고 있다. 분양가상한제가 적용되는 서울 강남 33평형 아파트의 분양가격이 최대 1억5000만원 이상 하향조정이 가능하며,많게는 앞으로도 12억 아파트가 9억선까지 빠질 것이란 예측.전망이다. 정권이 바꿀시 보유세가 현제의 주택은 6억에서 9억으로,토지는 3억에서 5억으로 높아질 것이란 가정에서다. 종부세 대상액이 높아지면 그만큼 가격대가 높은 9억에서 15억 이내의 주택의 가격대가 조정을 가장 많이 보기 때문이다. 12억선 내외 주택의 피해가 가장 커지게 된다. 어차피 15억 이상의 부자들은 종부세 관심 대상 밖이라는 것이 정설일 것이다.

 기본형건축비와 한국감정원이 평가한 토지감정가를 적용 할 경우 분양가 인하효과는 15~25% 정도에 달했다. 이때 건축연면적에 포함되지 않는 지하주차장 건축비와 기준치 초과 복리시설 설치비용 등의 가산비용은 판교(평당 150만원선)와 동탄신도시(평당 140만원선) 적용 금액을 감안해 산출했다. 서울 서초구 33평형 재건축아파트의 분양가격을 따져본 결과 6억1050만원에서 4억5870만원으로 24.9% 정도 낮아진다. 1억5180만원의 감액 효과다. 경기광명시 소재 한 단지의 33평형 분양가는 4억1580만원에서 3억3660만원으로 7920만원 떨어지고 안양시 한 재건축아파트 32평형은 분양가격이 4억4800만원에서 3억6800만원으로 8000만원 인하된다. 기본형 건축비의 재검증 과정에서 추가적인 분양가 인하도 가능할 것이다. 가산비용과 함께 현행 기본형건축비가 지나치게 높게 책정돼 있다는지적이 많아 검증이 불가피하며,최대한 합리적인 선에서 결정될 수 있도록 손질 할 계획이다.

 대구와 부산 등 지방 주택시장은 미입주,미분양,역젠서난으로 중대형 평형을 중심으로 가격 하락세가 나타나고 있으며,2년간 지속되고 있다고 봐야 할 것이다. 토지시장 역시 지가 상승률이 둔화되는 등 전반적으로 안정 국면에 들어섰다. 이같은 상황을 대세 하락으로 보기에는 아직 성급한 감이 있지만 일정부분 가격거품이 꺼지면서 나타나는 가격조정의 초기 단계다. 하락세는 재건축 아파트와 값이 많이 오른 뉴타운지역 아파트가 두드러지고 있으며,종부세가 6억에서 9억으로 높아지지 않을시 6억 이상의 아파트에서 더욱 나타나고 있다. 서울 강남지역에 급매물이 늘어나는 것을 비롯,경기도 분당,일산 등 신도시에도 아파트 매물이 늘어나고 있으며,아파트 단지마다 1-3개꼴 정도로 2007년부터 양도소득세 중과에 대한 매물과 재건축아파트에 대한 매물, 다주택자들의 매물이다. 몇천만원씩 호가를 내려 내놓는 등 매물도 있다. 2006년 11월초까지 주택을 구입하려는 사람에서 중순이후 매도하는 사람으로 수요와 공급 팬턴이 바뀐 상태다. 

 거래는 예상 외로 저조한 상황으로 경기 파주,인천 검단,분당,용인과 강남권 지역까지도 시장은 11월중순이전 까지와 확연히 달라졌으며,수도권이나 지방 대부분 지역이 거래없이 숨죽이고 있다. 현재 호가가 높은 가격에 집을 살 사람은 없으며,매물은 갈수록 더 늘어날 것다. 매도자가 가격 결정권을 쥐었던 시장이 매수자 우위 시장으로 바뀌고 있는 상태는 2006년 11월15일 이후 2007년 중반기까지 지속되고 있다. 2007년은 대선을 앞두고 상승과 하락세로 분석하는 전문가들이나 언론이 앞다투어 기사화 했으나 주택법통과로 인해 2008년 전반기까지 호가가 낮아질 것이라는 장기적인 주택값 하락세와 매도자 위주에서 매수자 위주,기존주택에서 청약시장으로 시장 상황이 바뀌고 있다는 것이다. 2007년 주택값이 무너질시 지방과 수도권 외곽지역에서 나타나며, 2008년은 호가 낮은 곳이 전국적으로 50%이상에서 나타날 것이다. 

 양도세중과로 2007년은 매도에 대한 문의 전화가 늘고 있고 매물도 예전에 비해 늘었지만 매수 문의는 없다. 2007년도는 가격 결정에 매수자의 입김이 점점 세질 것이며,2008년부터는 더욱 매수자 위주 시장으로 변모 할 것이다.수도권과 서울 용산.양천 등 비강남권도 비슷해 매물은 매주 한두건씩 나오지만 매수가 끊겨 거래가 거의 일어나지 않는다. 버블새븐지역은 중개업소마다 10여개씩 매물이 나와 있지만 찾는 사람은 드물지만 경기도의 재개발지역은 매물이 없는 시장서 날이가면 매물이 늘고 있다. 재개발지역 중 시구에 따라 위치가 좋은 곳으은 매물이 없을정도라지만 실제는 매물이 하나씩 나오고 있다. 위치가 나쁘거나 소단지,규제가 많은 재개발이나 재건축 단지,고도제한이나 용적율 규제단지는 매물이 있으나 호가는 낮지 않다. 호가하락에 대한 기대감 속에 평당 1-2백만원씩 호가를 떨어뜨린 매물이 나오고 있다.

 양도세 회피 매물과 집값 급등에 따른 시세차익을 노린 매물이 혼재해 있다. 급매물은 우리나라 전체에 거이 없으며,모두가 호가만 낮은 매물로 양도세 중과를 피하기 위한 것이 많고,가격을 그대로 유지한 채 나온 매물은 집값 급등에 따른 시세차익을 올리려는 목적이기 때문에 느긋한 편이다. 매수우위 시장 지속여부에 대해서는 아직 부정적인 입장이 우세해 집주인들이 양도세 중과시행 직전인 연말을 심리적 마지노선으로 정한 것 같지만 매물이 어느정도 소화가 된다하더라도 2008년 중반까지는 매도자 우위가 아닌 매수자 우위 시장으로 흐름 가능성이 다분하다.
최근 매수세가 크게 줄어든 것은 집값 폭등에 매수세가 따라가지 못해 발생한 일시적인 현상이 아닌 불규칙한 시장,투기꾼들이나 갖은자들의 횡포,떳다방들의 자리가 점점 사라지고 있는 시장의 현주소다. 

 시장에 쏠리다가는 고평가 된 매물 구입 가능성이 아주 높다. 2007년은 2012년 주택보급율이 112%가 되어가는 시점의 전반기 중추적 역할을 할 재테크 기점이라 할수 있다. 손해보는 투자,이익나는 투자가 확연히 나타날 것이며,전문가의 진단이 필수적이다. 지방의 고분양가에 의한 분양권이 대부분 빠지고 분양가의 10%정도는 내린상태에도 불구하고 시장에서는 아직 버티기가 진행되고 있다. 매도 호가와 매수 희망가격간 격차가 커지면서 거래도 현저히 감소하는 추세다. 이로인한 홋가 20%는 빠진 상태나 거품이 빠지기 까지는 아직 이르다. 2006년 주택값이나 아파트 분양권 피가 미미하게 빠진후 일부지역서는 급매물도 출현 가능성이 높다. 이 기회가 매수 타이밍으로 보인다고 할수 있으나 지방은 대단지나 위치 좋은 곳 아니면 투자에 조심해야 할 것이다. 

 행정중심복합도시 등의 호재로 강세를 보여왔던 충청권도 30% 이상 거래가 감소하는 등 땅사들이기 현상이 주춤한 양상이나 아직도 대토나 하락한 급매물을 구입하려는 투기자본과 내집마련 자금,4-500조원이라는 유동자금이 해외시장서 투자처을 찾지못해 국내로 회귀한 상황이다. 유동자금이 본격적으로 거동을 시작해 유동자금의 움직임은 버블새븐으로 인한 가격하락의 기대와 해외시장 투자실패에서 찾을수 있다. 아직 유동자금이 해외 버블로 인한 투자유보,최근 수년간 해외 부동산의 급등으로 인한 가격조정에서 나타난 것이다. 해외시장은 투기꾼들이 시장을 조정해가면서 하락과 상승을 지속시키고 있으나 대부분 해외 시장투자는 2-4년전 투자했어야 할 부동산이다.

 공급 여력이 큰 만큼 투자 목적의 구매가 오히려 손실을 초래할 수 있다. 전체적인 약세 시장에 힘을 실어주고 있다. 대폭 늘어난 세부담 등으로 인해 버티기나 팔기를 주저했던 매물이 늘어날 가능성,재건축 개발부담금과 보유세 등 내집마련,급매물구입,고평가 된 가격조정 등 투자자들에게 투자의 호기가 나타날 것이나 유동자금이 움직일기세는 언제나 도사리고 있으나 힘을 쓰기에는 시장 상황상 당분간 어렵다. 수도권 건축량이 준다는 것은 공급이 줄어들 것이란 것은 1년 정도 지나면 수요와 공급이 어느정도 조절 될 것이다. 
일시 : 2015-12-22 [09:26] / IP : 27.119.39.206
Total : 42건
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1 부동산 투기 기법 ()박종석13212015-08-16

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