투자전략

박종석
시간이 갈수록 투자대상은 선진국 투자에서
시간이 갈수록  투자대상은 선진국 투자에서
부자 5%가 대부분 소유하고 있는 토지는 2012년 현제 14개월 연속 상승세다. 서울,인천, 경기도가 상승했으며, 지방도 올랐다.경기도에서는 하남시의 땅값이 전국최고 상승률을 기록했다. 전북 전주 완산구, 강원도 평창군과 원주시도 상승했다.2011년 12월 거래된 토지는 총 25만5846필지, 2억1247만5000㎡로 2010년 12월과 비교해 필지 수로는 0.8%, 면적으로는 6% 감소했지만 최근 5년간 12월 평균 거래량 25만3000필지보다는 1.3% 높은 수준이었다.

주택담보대출 수요가 올랐으나 주택대출 수요지수는 값이 커질수록 대출 수요가 증가해 유동자금 1천조원과 해외투기자금이 3개월 이상 국내에 머물면서 청라지구와 강남권 투기후 대부분 빠져나갔다. 주택에서는 전국적으로3%지역서 3%의 투기을,토지는 30%지역서 30%의 토지시장에 투기자금이 유입되 토지는 5년이래 가장 높은 상승율을기록했으며, 10년후 아파트는 70%이상 지역서 70%이상이 투자가치 없는 주택으로 변할 것이며, 주택만이 50%이상 지역서 50%이상의 투자대상으로 떠 오를 것이며, 토지는 도시주변과 굴뚝없는 산업의 투자대상이 될 것이다.국내 부동산 시장과 주택담보대출 동향은 미국과 영국, 일본, 유럽, 중국 등 주요국과 비교해 과열이다. 주택담보대출증가율도 미국 등 유럽선진국은 대부분이 마이너스 수준까지 떨어졌지만 우리나라는 증가하는 추세로 우리나라는 주택담보대출 증가율이 높아지면서 가계 부채가 늘고 있다.

아파트는 10년후는 서민들이 사는 주택으로 변하기 때문에 상승과 하락을 거듭하다 하락세로 돌아섰으나 언제까지 하락이 지속될지 아파트 보유자들이 전전긍긍하는 가운데서도 토지값은 꾸준히 1년 중 10개월 이상 상승을 2002년부터 지속괴고 있으나 부자들만이 대부분 보유한 토지로 거래량은 늘지 않고 있다. 상승폭이 둔화하고는 있지만, 땅값이 완만하게 올랐다. 보금자리주택 지구 등 개발 예정 지역이나 교통 여건이 크게 나아진 곳이 땅값 상승을 이끌었으며, 전국의 땅값 변동률은 전국적으로 올랐다. 땅값 상승세가 13개월째 이어져 전국 249개 시군구 가운데 246곳이 올랐으며, 땅값이 평균 0.14% 이상으로 오른 시군구는 93곳이다. 경기 시흥시가 군자지구 개발과 은계 보금자리주택지구 지정 등 개발 사업을 재료로 최고 상승률을, 경기 하남시 미사 보금자리주택지구 보상비 등이 풀리면서, 뛰었다. 

시흥시의 땅값 상승률이, 경기 수원시 팔달구가 고등동 주거환경개선 등 각종 주택 재개발 사업의 영향으로, 인천 옹진군은 인천대교 개통과 연륙교 건설 등 교통여건이 나아져, 경기 의정부시는 동부간선도로 확장과 경전철 사업진행 등 교통여건 개선에 재정비촉진 사업이 추진되는 데 따른 기대감으로 상승했으며, 용도지역별 상승률은 녹지지역, 관리지역, 공업지역, 농림지역  등이고 지목별로는 논, 밭, 공장용지, 임야  등 순이다. 

특히 수원시 팔달구는 수도권 다음으로 투자성 높은 강남대체 도시로 예전부터 정치권과 부동산 시장에서 각광을 받은 지역으로 앞으로 10년후는 서울 종로구와 같이 우리나라 부동산 시장을 사로잡을 지역이다. 수원시는 팔달구 중에서도 인계동과매고동 수원중고 사이로 현제 재개발지역이 단독으로 50평이상은 550-650만원이면 구입이 가능하며, 강북의 아파트 분양가보다 높으나 대지분값은 반도 아니되어 투자가치는 강북보다 3배이상 높다. 

서울과 수도권 주택시장은 보금자리 아파트 분양과 토지를 기준으로 청약과열이 이루어지고 있으며, 기존 공동주택들은 2015년 전후까지 20%정도는 하락할 것이라는 분위기다. 시장을 중심으로 하락분위기가 이어지고 있다. 투기조작과 버블논란이 지속되는 가운데서도 아파트 분양보다는 전월세와 국민임대주택, 장기전세주택, 보금자리 주택만을 원하는 실수요자들이 늘고 있며, 부자들은 토지을 집중매입하고 있으나 90%이상의 중산층 이하의 서민들은 투기꾼이나 부자들의 투자대상을 알아채지도 못하고 있는 대한민국이다. 

서민들은 국민임대아파트 월임료 15만원+관리비 10만원= 25만원이 없어 대부분이 분양받지 못하고 있다. 대단지나 택지개발지구 신도시 보다도 2009년하반기부터 보금자리 청약만이 아파트는 인기다. 보금자리 주택 청약하려는  대기자들이 수없이 많은 가운데 신도시나 택지개발지구는 분양가가 높아 막차 탈 가능성이 높으며, 아파트 분양도 2-3년이상 미루어진 상태다. 기존의주택은 거래가 이루어지지 않는 기현상이 벌어지고 있다. 

예전과 다른 부동산 시장이며, 대체로 관망세다. 향후 부동산 시장의 불안심리를 안정시켜 부동산 관련 대책을 매듭지을 수 있을 지 주목된 가운데 보상이 나간 행정복합도시을  팽쳐버린 정부는 땅한평 보상 나가지 않은 보금자리 주택의 입주가 관연 이루어질지 궁금해하고 있다. 고령화시대에 대비한 투자전략을 세워 나가야 하며, 강남권부자들은 대부분이 고령화사회와 자녀들에 대한 대비책이 2002년부터 완성 단계다.부동산 시장의 안정보다는 부자들의 세금감면에 많은 부동산정책을 할애해 왔으며 주택시장의 흐름에 영향을 줄 만한 대형 정책은 부자들의 감세와 미분양 아파트 건설사지원, 보금자리주택공급과 투기자금으로 지역적 투기 부추김이 전부였다. 부동산정책의 성패 여부는 무엇보다 주택보급율에 달려있는데도 투기 권력자들로 인해 시장의 신뢰 회복 애당초 물건너 갔다. 정부의 한계이며,능력이다. 콩으로 메주를 쓴다고 하여도 믿지않으며, 정책도, 내용도 없다. 

시장에서는  부동산 가격이 많이 오른 데다 거품을 우려하는 목소리가 나오고 있는 상황이어서 로드맵에 따른 가격급등은 차단할 수 있지만 부동산시장의 안정을 위한 근본 해법은 단기간에 실현되기 어려운 과제여서 조속한
효과를 기대하기는 어렵다. 부동산 거품 붕괴 가능성에 시장의 안정이 오히려 급격한 거품 붕괴로 이어지지 않을까하는 투자자들이 기존 아파트 구입은 쳐다보지도 않고 있다. 

토지 거래량이 줄었음에도 불구하고 전국 땅값은 상승하고 있다. 주택은 보급율 증가와 미분양아파트 증가, 미입주아파트 증가속에 거래가 이루어지지 않고 있으며, 토지사장도 정부가 보는 견해와 달리 계속 오르고 있으나 거래는 없는 상태지만 투자수요가 높은 농지. 임야 등도거래가 줄고 있지만 소득이 높아질수록 여행에 대한 선호도가 높아 투기가 2015년까지 3-5차례 나타날 가능성이 다분하다. 

관광지 주위로 팬션부지, 호텔부지, 가든부지, 민박촌부지, 주위소부지나 주말농장용 토지가 각광을 받을 것이다. 가장 투자성이 높은 지역은 서울이나 수도권 대도시서 1시간 이내의 거리 투자, 동서 바다옆의 투자, 관광지 투자가 유망하며, 지방도 대도시 1시간 거리의 투자가 유망한 토지시장이다. 주택시장에서 토지시장으로 전환되는 시점은 2012년 전후나 주택의 투기는 사라지며, 전국 모든 지역서 선진국 투자보유수준이 되기 때문이다. 

소득이 높을수록서비스 산업과 여행 관광 오락 음식 문화가 발달된다. 수요 측면에서 주택가격 상승보다는 주택보급율이 얼마나 되느냐의 기대심리가 높고, 공급 측면에서는 보금자리 주택지만 공급하여도 수도권 신도시는 대폭 축소하여야할형국이 되고 있다. 경제의 불확실성을 의식해 중소기업대출보다 위험이 작은 주택담보대출을 선호한다. 예금은행의 주택담보대출은  늘어나 경부선 축의 한강조망권과 강남권만이주택가격이 급등했으며, 주택담보대출이 크게증가했으나 가격이나 대출액도 규제로 안정단계다. 

2011년의 12월까지 땅값 상승세가 지속하면서 2011년 전체 땅값도 2010년 말과 비교해 1.17% 상승됐다. 각종 개발사업과 주거수요가 증가하면서 상승폭이 컸고, 경기도와 대전도 올라 땅값이 많이 오른 지역으로 경기도 보금자리주택 사업 영향으로 상승했고, 대구 달성군은 대구 테크노폴리스 사업 영향으로, 강원도 평창군은 동계올림픽 개최지로 확정되면서 올랐다.
일시 : 2015-12-22 [09:30] / IP : 27.119.39.206
Total : 42건
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27 아파트 청약이나 투자 모래성 쌓듯 쌓는 지혜을 ()박종석10122015-12-23
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20 그린벨트 10가구 이상 동네 구입으로 재테크을 ()박종석8482015-12-22
19 더 하락전 급매물에서 2기신도시 등 정책 재편성 ()박종석7142015-12-22
18 집이 남아도는 시장서 매가는 하락,임대가는 상승 ()박종석10322015-12-22
17 소득높은 자 부동산 상승하고,중산층 주택값 하락 ()박종석9352015-12-22
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13 주택값 불패 한국서만 느끼지 못한 낭패 다가와 ()박종석8802015-12-22
12 무리한 융자는 투자 메리트 없는 아파트로 ()박종석11852015-12-22
11 내집마련보다는 처가살이로 장기전세주택 청약을 ()박종석11442015-12-22
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4 투기 아니하고 투자 한 경우 손해 아니봐 ()박종석6102015-12-21
3 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석8502015-12-21
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