투자전략

박종석
고가주택보다는 월수나오는 부동산으로 갈아타야
고가주택보다는  월수나오는 부동산으로 갈아타야
우리나라는 금리 하락과 부동산 가격과는 연관이 없어지는 시기에 접근했다. 모기지가 실시되고 있으나 일반 금리을 적용하는게  더 유리하다. 임대 주택 보급을 늘리고 있지만 분양권 피에 만성이 된 투자자들에게는 아직 생소하기만 하며, 입대주택 본격 개발시 집값 하락이 예고돼 있다. 임대가 하락이라면 매매가에도 영향준다. 수도권의 도농지구을 비롯해 부산을 비록한 광역시 대부분이 입주아파트 본격적으로 나와  빈집이 늘어난다. 지방 부동산은실기다. 은행 융자가 사라진 상태로 건설사 부도다. 임대료는 매가대비 낮아지고 있으며, 입주할 아파트 미분양이 정부 통계로 5만가구나 실제는 10만 가구다. 미분양아파트가 16만가구라하지만 40만 가구에 육박한다,

고령화 사회로 가는 길목에서 종부세 해당 주택 매도시 월 2백만원에서 2천만원 수익이 가능해 고가 주택의 청약이나 매수세가 끊긴채 수익성 부동산으로 재테크 전략을 바꾸고 있다. 2만불시대에 접근하는, 고령화 시대를 대비하는 투자전략으로 수익성 빌딩이나 팬션 등 2-3만불 시대에 대비한 투자다. 부동산 정책의 무풍지대였던 30억원내외의 아파트들이 부자들의 투자 대상으로 주목을 받지 못하고 있고, 분양시장 열기도 식어만 가고있다. 이 또한주기적으로 투자의 외면이 수년간 반복될 예정이다. 보유세 등 세금 부담이 늘어난데다 정부와 자치단체의 잇단분양가 인하 발표와 반값아파트 공급 등 관련 제도 시행으로 주택 투자에 대한 매력이 반감돼 있다.

재건축 규제와  대출 규제에도 불구하고 꾸준히 아파트에 대한 투자대상을 물색해 온 것과 분위기가 달라진 것이다. 고가주택에 대한 기피현상이 두드러진 것은 잇단 분양가 인하와 공급 대책 등으로 집값 상승이 한계에 이르렀다는 위기감이 확산되고 있는데다 보유세 부담 때문에 추가 구입을 꺼리고 있다. 고가주택에 대한 투자심리가 꺾힌 상태며, 이미 부자 고객들은 주택을 2-3채 정도 보유한 터라 그동안 사놓은 주택을 정리해 다른 투자처를 물색하거나 자산 포트폴리오를 재구성하는 쪽으로 방향을 틀었다.

나이가 들수록 주택보다는 임대수입이 가능한 상가건물이나 소형 빌딩 쪽은 꾸준한 관심을 보이는 것이 기본 재테크다. 고가 아파트 분양시장에서도 찬바람이 불어 강남  요지로 분양가가 20억-30억원대 입지상 장점에도 불구하고 계약률이 절반을 약간 웃돌 정도다. 분양가가 주변 시세보다는 싼 편이어서 사전 청약에서 모집가구수의 2배수를 채웠는데 계약이 미미했다. 대출이 강화되고, 종부세 부담을 몸소 체험하면서 고가 아파트에 대한 수요가 예전만큼 움직이지 않고 있다. 또한 나이든 세대는 월수내는 투자부동산을 선택해 외국에서 1/3정도 생활하는 방식을선택하려 해외에 임대주택을 구입하거나 임대해 사용하려는 움직임이 나타나고 있다. 과거 10년 전 일본 노인세대와 비슷한 양상이 나타나고 있다.

용인 일대와 인천 영종도 등지에서 고가의 타운하우스도 건설회사들 분양률 제고에 골머리를 앓고 있다. 미분양 아파트 증가와 건설사 부도, 가계수입 감소로 시장의 양극화가 심화되고 있다. 거래 없이 호가가 낮아지고 있다. 세금 부담 등의 영향으로 고가 아파트 투자 수요가 감소했다. 고가 아파트 시장은 당분간 위축되겠지만 가격이 싸면서 무주택, 혹은 평수를 넓혀가려는 실수요자가 노려볼 만한 저렴한 지역 아파트 등은 꾸준히 인기는 과거보다 더인기 있다. 투기공화국에서 저가 아파트가 등장하기 때문이다.

몇년전 부터 우리나라 금리는 초보 선진국으로 4-5%대가 적정선이며, 선진국은 1-5%가 적정선이라는 이론을 최초로 펼친 운영자다. 분명 금리는 현제 5%로 접근했으며, 환란후  금리에 의한 6-9%대 투자을 했다. 환란전 우리나라 금리는 12%이상이었다. 환란후 갑작스런 금리 하락이 아파트 분양시 2000년부터 중도금 무이자나 전액 후불제의 영향 받앗다. 2000년 부터는 금리와 부동산 관계 서서히 사라지고 있으며, 2008년 9%대까지 금리가 상승하다, 7%대로 내렸으나 더 내려야 한다. 

이웃나라 일본의 부동산에 신경써야 한다. 일본의 부동산은 30년 가까이 하락세며, 학자들은 20년간의 하락으로 보고있다. 일본의 부동산이 5회정도 30년간 반짝 2달 정도씩 오르거나 오를려다 하락세로 이어지고 있다. 그러나 
2000년부터 일본의 부동산을 미국사람들이 집중 매입했다. 일본의 부동산이 수년안에 오를 것이라는 미국 사람들의 기대감이었으나 허사였으며, 잘모 선택한 투자였슴이 드러났다. 2006년 하반기까지 오르지 않고 있으며, 동경을 비롯한 3개 도시서 토지값만 상승하다 멈춘 상태다. 일본의 부동산이 오를시 분명 우리나라 부동산 하락한다.

그 준비을 우리나라서는 하고 있으며, 그 전 단계인 것이다. 일시적 투기가 3%정도의 부동산에서 시간적,공간적,지역적으로 움직이고 있다. 대표적인 예가 지방의 분양시장 붕괴다.
1;전월세의 하락
2;일반경기의 침체
3;주택보급율이 113%이상으로 집이 남아돌며
4;인구 감소 시대가 오고 있다. 서울의 인구의 증감이 나타나고 있으며, 경기지역 인구 1200만명 근처 까지 육박하다 줄어들게 된다. 그 징후가 곳곳에서 나타나고 있으며, 대표적인 예가 고속철도 개통으로 천안 대전 오창 및 공주청주의 분양이  속속 이어지고 있다. 또한 인천의 개발은 수도권서 가장 많으나 인구의 감소가 서울과 같이 나타나고 있으며, 경기도 외곽지역의 인구 감소 준비 단계다.

분명 우리나라 70%이상의 지역서 70%이상 부동산 하락한다. 지역 잘 선택해야 하며, 테마 부동산에 투자해야 한다. 개발이 가능한 지역의 부동산, 신규 도래 할 신도시 주위의 부동산에 투자다. 토지는 그런 방향으로 이미 움직인 상태다. 앞으로 부동산은 수익이 나는 부동산 투자 개발이 일어날 예정지역이다. 은행금리로 살수 없으며, 생계비의 수익 부동산 투자 방향으로 움직이고 있다. 2010년안에 전세는 현제보다 줄어들 것이며, 임대 아파트 증가와미분양으로 인해 월세시장이 임대차 시장의 주종을 일루 것이며, 전세시장은 외곽이나 지방은 입주자가 나타나지않을 지역이 현제보다 증가할 것이다.     
일시 : 2015-12-22 [09:40] / IP : 27.119.39.206
Total : 42건
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20 그린벨트 10가구 이상 동네 구입으로 재테크을 ()박종석8482015-12-22
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15 부동산 아파트-주택-토지시장으로 전환 후 안착 ()박종석12142015-12-22
14 금리상승시 부동산 거래중단에 매매가 하락 ()박종석10162015-12-22
13 주택값 불패 한국서만 느끼지 못한 낭패 다가와 ()박종석8802015-12-22
12 무리한 융자는 투자 메리트 없는 아파트로 ()박종석11852015-12-22
11 내집마련보다는 처가살이로 장기전세주택 청약을 ()박종석11442015-12-22
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5 노후을 대비한 부동산 재테크 전략 ()박종석9062015-12-21
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3 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석8502015-12-21
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