투자전략

박종석
보금자리주택 공급 후 입주시 시세는 2/3가격으로
보금자리주택 공급 후 입주시 시세는 2/3가격으로 
부동산은 흐름이다. 흐름을 잘타면 돈도 벌수 있지만 흐름 잘못 탄다면 고평가 된 부동산 구입이다. 흐름만큼 중요한게 없다. 보금자리 주택은 2009년 10월 사전에약을 받아 서울은 주변시세의 45%싼 55%에, 경기도는 25%내외 싼 75% 내외에 공급했으며, 2010년 3월과 5월에 사전예약과 예약이지만 경기도와 인천은 25% 내외 싼 보금자리 주택은 주택값 하락으로 10%싼 주택으로 전락했으며, 5월 7일부터 예약받는 경기도와 인천의 보금자리 주택은 주변시세의 90%에 공급하기에 부동산 값이 조금만 하락해도 투자성 없는 주택으로 변질되며, 경기도 인천의 주택값이 조금만 더 하락하면 경기도와 인천의 보금자리 주택은 토지값 인상으로 보금자리 주택은 공급 중단이 사태가 올 것이며, 서울만은 45% 싼 보금자리 주택은 최소한 3억내외 프레미엄에서 2억내외 프레미엄으로 전락하며, 서울의 보금자리 주택 공급지에서는 기존의 아파트 값은 2010년 시세의 25%내외 하락 할 가능성이 높아지고 있다.

전문기관이나 연구소 전망만 믿고 아파트 구입을 미루거나 아파트를 판 사람들은 낭패를 봤을 가능성이 크다. 집값 전문기관들의 전망이 보기 좋게 빗나가는 데는 각종 변수가 쏟아지면서 예측이 쉽지 않기 때문이라 하나 분명한 것은 그들 연구소나 기관에 전문가는 1-2명도 없었다는 것이다. 전문가가 필요하지 말로만 석박사면 뭐하나 소리 듣는다. 자신의 직업에서 최고가 되기 위한 연구 없이는 전망이나 예측 내 놓지도 않아야 할 것이다. 9급 공무원 시험에 석박사나 해외 유학자들이 몰리는 것은 전문가 다운 전문가가 아니기 때문이며, 해외서 외국어 3개국어 이상 했다면 통역관이나 영어 선생님으로 얼마든지 취직이 가능하니 우리 시정에 맞지 않는 학위이기 때문이다. 

희소가치며, 전문가도 희소가치이다. 부동산 연구소나 전문가 지난 7년간 1곳도 예측이 맞지 않은 것은 해외 30개국 이상 다니면서 부동산 연구해야 한데도 몇차례 해외 경제나 주택,부동산 시장 수박 걷핣기 식으로 다녀와서 예측한다는 것은 투자자 손실만 남겨 준 꼴이됐다. 전망이나 예측이 1명이 운영하는 홈피 정부정책과 부동산, 내집마련, 투자분석만도 못한 경우가 태반이다.

경제 전망은 데이터 등을 참고로 전망하기 때문에 100% 신뢰하기는 힘들지만, 워낙 차이가 커 다소 민망한 게 사실이며, 분양과 입주 등 변수가 생기면서 집값 역시 예상을 벗어났다고 말하나 2-3년후년 공급이 부족해 집값 상승이나 급등이라는 단어만 10년간 조잘됐으나 미분양 아파트 줄지 않았고, 50만가구 정책은 37만가구 공급에도 미분양 넘쳐나 태평양경제전략(http;//www.realer.co.kr) 연구소의 45만-40만-35만 가구 공급정책으로 급선회하고 있다. 

입주할 시점에 분양권해지나 입주할 아파트에 입주도 않고 있으며, 심지어는 프레미엄이 없을 정도가 된 것은 건설사와 정부가 고분양가로 분양햇기 때문이다. 시장 변화를 정확히 예측하는것 자체가 불가능하기 때문에 수요자들은 전망을 맹신하지 말고 오히려 전망의 근거를 꼼꼼히 해석해 보는 자세가 필요하며, 아예 전망이나 예측보다는 시장의 흐름을 타는 투자였어야 했다. 모든 결정은 매도자나 매수자 스스로 하는것이다. 책임도 스스로 진다. 

서초구 내곡지구와 강남구 세곡2지구에서 사전예약 입주자를 모집, 82㎡는 최저 2억8190만원으로 강남권의 다른 아파트 단지에선 상상할 수 없는 파격적 가격으로 강남 아파트 값이 떨어졌어도 3.3㎡당 2000만원 이하 드물고, 입지가 좋은 아파트는 3.3㎡당 3000만원을 넘나든다. 자연 환경은 쾌적해 청계산과 인릉산 자락이 동서남쪽을 병풍처럼 둘러싸고, 여의천의 물길이 북쪽으로 양재천을  흐르고 있다. 

서쪽은 경부고속도로, 동쪽은 서울 양재동과 경기도 성남을 잇는 헌릉로와 붙어 있다. 신분당선이 개통하면 지구 서쪽은 청계역 역세권을 형성, 지하철 3호선 양재역이나 2호선 강남역까지 2~3개 정거장만 지나면 갈 수 있으나 보금자리 분양가가 너무 싸게 나온 바람에 기존 집값이 덩달아 떨어진다 아우성이며, 7억5000만원에 거래되던 102.5㎡는 6억원에 매물로 나왔지만 거래가 없다.앞으로 주택값이 크게 오르지 않을 ㄱ여우 기존의 아파트 값은 2010년 시세의 1/3은 하락할 가능성이 높아지고 있다.

 재테크는 이익을 목적으로 안전과 이익 및 원금의 보장을 전제로 어떤 자산에 금전을 투입하는 것이다. 실수요자가 수익성 있는 자산에 이용과 관리를 하면서 정당한 이익을 창출하면서 부동산 시장의 원리에 의해 일정한 기간동안 생활고를 해결하는 것이다. 투기와는 역배열 상태의 몸조심 투자다. 사업상의 위험과 법률적 문제점. 인프레.수익률(기대 수익. 요구 이익. 실현이익)도 점검해야 한다. 부동산 투자는 대체로 투자의 안전성과 수익이 확실한가, 원금의 환금성,자산의 증대, 관리 문제, 이익의 재투자와 투자 물건의 소유에 대한 불확실성에 안전함의 신임이다. 투자라도 경기 변동에 의해 좌우될수 있다 

저점에 부동산 투자를 하였다면 조금만 기다리면 되겠지만 정점에 투자했다면 막차를 타는꼴이 될 수 있다. 부동산 경기도 회복기 호경기 후퇴기 불경기의 늪이있다. 이게 경기 변동이다. 경기란 좋은 뉴스가 있으면 호경기고,나쁜 뉴스만 나오면 분명 불경기다. 부동산 경기는 일반 경기와는 다르게 주기가 굉장히 긴 17-20년이다. 또한 선진국일수록 부동산 가격은 오르지 않으며, 변동도 심하지 않지만 한국인이 100명이상 모여사는 나라의 지역에 부동산 투기없는 나라가 없을 정도로 한국인의 부동산에 대한 애착심과 투기열은 대단하다. 개발도상국은 부동산 가격이널뛰기 하며, 주기도 짧다. 그 기간은 2년-5년 미만에 그친다. 부동산 투자시 누구에게나 호경기만을 원한다. 

부동산 재테크는 확실한 수익이 날 수 있는 부동산에 투자해야 하며, 투자을 해야지 투기을 하다가는 전 재산을 송두리째 날리는 경우가 허다하다. 제테크는 토지, 건물, 빌딩, 상가, 아파트 다양한 종류가 있지만 단기적인 투자는 아파트가 좋았으나 주택보급율이 115%가 넘는 시점부터는 주택투자는 금물로 내집정도이며, 개발가능한 테마부동산에 투자하여야 한다. 장기적 투자는 토지가 좋다. 부동산은 은행예금 보다 수익을 낼 수 있으며, 증권보다는 안전한 투자 대상인 제테크다. 

부동산은 절대적으로 예금이나,주식 또는 채권보다는  안전하다. 제테크시 부동산의 종류와 지역적인 투자 및 개발가능한 지역에서의 투자가 더 많은 수익을 낼 수 있다. 부동산은 돈이 모이는 곳에 투자해야 투자수익이 높다. 여론이 주도하면 고점 매수가 되기 쉽다. 경기가 나빠 대부분의 공장이 멈춘 상태서 공장지에 투자한다면 자살 행위와도 같은 결과 초래할 염려가 있다. 주택보급율이 높을 경우 해외 붇오산 투자나 3%지역서 3%부동산만이 값이오르기 때문에 전문가다운 전문가 지도가 필수다. 과거 부동산 투자시는 사기만 하면 돈이었지만 2010년부터는 새로운 재테크다.

팬션이란 말 자주 나오는데 막차며, 2만달러가 넘든 소득은 현정부 2년동안 중산층을 몰살시켜 1만7천달러로 곤두박질 쳤으나 오늘도 어제도 통계까지 조작해 경제 살아난다 숨소리까지도 거짖말만 내 밷고 있다. 부동산은 투자할 부동산에 선 투자해야 하며, 선 투자한 부동산 투기꾼들에게 매도할 정도의 투자실력 갖추어야 한다. 투기꾼들이 자신의 일거일투을 유심히 볼 정도의 실력을 쌓아야 진정한 전문가다. 그 정도의 실력을 갖추기는 어려워도내재산 스스로 지킬 정도의 실력은 갖추어야 하며, 아파트 구입시 대지지분 년도수 단지크기 주위환경 확인후 현제의 투자가치 정도는 분석가능해야 한다. 도시 이외의 지방 토지는 매수인에, 매도인에 따라 가격 차이가 많이나기에 투자지역에 사는 사람들 여러명에게 가격 조사을 철저히 하여야 한다. 

 수도권 집값이 떨어지고 있으며, 금융위기 발생 후 수도권 아파트 값은 내렸다. 경기도,인천이 서울에 비해 하락폭이 크다. 수도권 집값을 떨어뜨린 원인은 30%내외 고평가 된 주택값이 보자리주택 공급으로 하락중이며, 상승 기미는 이미 주택보급율 115%이상으로 물거너 갔다. 입지 조건이 좋고 환경도 쾌적한 보금자리주택을 주변 시세보다 15-45% 싼값에 공급하니 수요자들이 주택의 구입보다는 보금자리 주택만이 투자의 대상이라 2007년부터 서울에 집중적으로 이사와 임대차 가격만 상승시켰는데도 이걸 아는 사람과 연구소가 없다. 주택을 사려는 사람들은 2012년에서 2015년 전후로 미룬상태며, 보금자리 주택 2112년이후 입주시 집값 하락은 불보듯하며, 2015년 이후까지 입주하니 급히 집살 필요없이 보금자리 주택 사전에약에만 골몰하고 있으며, 서울로 이사는 더 늘어 날 것이다.

입주 물량은 적으나 보금자리주택 청약은 주택 구입 보류 등으로 전세 수요만 늘어났다. 보금자리 주택은 2012년까지 수도권에서 60만 가구의 보금자리주택을 공급할 계획이나 경기도와 인천은 공급과잉과 집값 하락으로 공급이 중단될 것이다. 보금자리주택은 주로 서울 주변 그린벨트를 풀어 지어 입지 조건이나 분양가가 신도시에 비해 유리하여 신도시는 무형지물 되어 가고 있으며, 위례신도나 동탄2기신도시는 분양을 3년 전후 미루었으나 더 미룰 가능성이 높아지고 있으며, 기타 신도시도 2년이상 공급이 미루어지고 있다. 

보금자리주택 건설보다는 미분양 해소 및 거래 활성화 방안이며, 일시적으로 공급중단도 지자체에 따라 내려야 미분양 아파트 줄 것이다. 보금자리주택은  저렴한 주택 공급이다. 1990년대 초 일본과 비슷한 부동산 거품 붕괴 가능성은 없지만 집값이 가계소득이나 물가 상승률에 비해 비싸다. 베이비붐 세대의 은퇴와 저출산 등 인구 구조 변화, 주택 공급 초과다.

서울 아파트 가격은  물가 상승률에 비해 너무 많이 올랐다. 30% 이상 고평가 된 주택 가격의 급락은 없지만 2015년 전후까지 오를 가능성은 없으며,지역적으로 공급 중단만이 미분양 아파트 해소이다. 50만가구 정책은 45-40-30만가구 정책으로 바뀌어야 하며, 매년 헐어버리는 15-25만가구 이상 짖는 주택은 남는 주택이다. 대세 상승이 끝났지만 대폭락은 아니더라도 오를 가능성은 희박하다, 가장 큰 타격을 받은 사람은 무리한 융자을 낸 사람들로 매년 경매 물건 늘어날 것이며, 금리가 2%만 오르더라도 경매물건은 매년 2만가구에서 2만5천가구 이상으로 늘어 날 것이며, 2008년 2만4천가구을 휄씬 늘어난 경매매물이 2-3년 지속 될 것이다. 지난 정부에서  LTV와 DTI 등 금융규제로 부채관리를 했는데도 과거지향형 정부는 잃어버린 10년이라 하니 미래가 없는 것이다. 현금 보유가 현명하며,융자는 매가나 분양가의 20%이상은 내지 않아야 한다는 것은 20년이상 한결같은 지론이다.

구입할 시기에 호가낮은 매물도 구입하지 않으며, 매수자 우위 시장서 호가 낮은 매물도 구입하지 않는다. 투자해야 할 지역 투자, 투자하지 않아야 할 지역투자, 주택시장의 대전환이 필요한 시점을 대비한 투자공부 했다면 그런누는 범하지 않았다. 재테크란 꾸준한 노력으로 타인보다 더 많은 수익을 내는 것이다. 시장이 너무 한쪽으로만 쏠릴 때 정부는 부작용을 줄이기 위해 국민들에게 신중하게 판단하라는 메시지를 전달할 필요가 있지만 부동산에 관한 한 정부의 메시지는 오히려 반발만 사고 있는데,주택값은 물가상승률만치의 값만 올린다 했지만 지역에 따라 오른 부동산, 거래중단, 미분양증가만이 있다. 

부동산시장이 꼭지점에 도달했고 버블이 우려된다고 경고했으나 오히려 주택값은 항상 급등했으나 상승 시기는 대체로 지났다. 호가가 낮을시 매수하는 것이 재테크 비결이다. 더하락하기만을 기다리는 사람은 가난뱅이들이었으나 2012년 전후, 2015년까지 시장상황 봐 가면서 구입이다. 투자시기에 투자하고,투자할 부동산에 투자하는 것이다.     
일시 : 2015-12-22 [09:50] / IP : 27.119.39.206
Total : 42건
42 핵가족화는 소형주택,가계부채는 내집마련 더 어렵게 ()박종석2512020-01-15
41 주택보급율 증가는 수익보다 거주의 공간으로 ()박종석2482020-01-15
40 중소도시 개발지보다는 대도시 변두리 투자가 ()박종석2762020-01-15
39 부동산시장은 달동네개발로 신도시는 전원주택 ()박종석11122015-12-23
38 보금자리 주택 청약 이외 막차 탈 가능성 높아 ()박종석10752015-12-23
37 침체장 속에서 부동산 투자기법과 성공투자 ()박종석10942015-12-23
36 정부의 활성화대책에도 탈력잃은 부동산시장 ()박종석8052015-12-23
35 재테크로 천대받는 노후에서 손주에게 용돈을 ()박종석13132015-12-23
34 금리인상은 거래없는 시장,호가낮은 주택 매입을 ()박종석8542015-12-23
33 내집마련과 빈부의 격차 스스로 개척해야 ()박종석9732015-12-23
32 한국의 부동산시장은 선진국서 격었던 1차 관문 ()박종석9042015-12-23
31 토지 구입만 하면 미래가 보인다. ()박종석18892015-12-23
30 남아도는 주택시장서 투자처을 찾아 나서야 ()박종석8762015-12-23
29 신도시는 투자의 대산이 아닌 전원주택으로 ()박종석8422015-12-23
28 침체장서 대출로 집사거나 청약한 사람은 ()박종석9782015-12-23
27 아파트 청약이나 투자 모래성 쌓듯 쌓는 지혜을 ()박종석10122015-12-23
26 신도시에서 중심가 재개발지로 투자패턴 변해 ()박종석11472015-12-23
25 부동산시장과 재개발지는 분양가,단지규모,대지지분 ()박종석13902015-12-23
24 주택 구입보다 청약저축 이용이나 임대주택 사업에 ()박종석11962015-12-22
23 주택값 오른 지역의 상승은 미끼며,오를 부동산 따로 ()박종석13322015-12-22
22 주택 남아도는 시기에 투자대상 바꾸는 전초기지로 ()박종석11352015-12-22
21 내집마련 수도권은 중도금 무이자로,지방은 임대사업 ()박종석9862015-12-22
20 그린벨트 10가구 이상 동네 구입으로 재테크을 ()박종석8482015-12-22
19 더 하락전 급매물에서 2기신도시 등 정책 재편성 ()박종석7142015-12-22
18 집이 남아도는 시장서 매가는 하락,임대가는 상승 ()박종석10322015-12-22
17 소득높은 자 부동산 상승하고,중산층 주택값 하락 ()박종석9352015-12-22
16 투자가치 낮은 아파트,가치 높은 토지와 주택 ()박종석13322015-12-22
15 부동산 아파트-주택-토지시장으로 전환 후 안착 ()박종석12142015-12-22
14 금리상승시 부동산 거래중단에 매매가 하락 ()박종석10162015-12-22
13 주택값 불패 한국서만 느끼지 못한 낭패 다가와 ()박종석8802015-12-22
12 무리한 융자는 투자 메리트 없는 아파트로 ()박종석11852015-12-22
11 내집마련보다는 처가살이로 장기전세주택 청약을 ()박종석11442015-12-22
10 부동산 투자대상 바르게 알아 노후를 위한 ()박종석8842015-12-22
9 보금자리주택 공급 후 입주시 시세는 2/3가격으로 ()박종석10512015-12-22
8 고가주택보다는 월수나오는 부동산으로 갈아타야 ()박종석6102015-12-22
7 시간이 갈수록 투자대상은 선진국 투자에서 ()박종석8402015-12-22
6 주택법 통과로 부동산시장은 매수자 위주로 ()박종석7702015-12-22
5 노후을 대비한 부동산 재테크 전략 ()박종석9062015-12-21
4 투기 아니하고 투자 한 경우 손해 아니봐 ()박종석6102015-12-21
3 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석8502015-12-21
2 부동산 침체 예견하고,매도 할 준비하고 투자을 ()박종석11042015-12-21
1 부동산 투기 기법 ()박종석13212015-08-16

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