투자전략

박종석
부동산 투자대상 바르게 알아 노후를 위한
부동산 투자대상 바르게 알아  노후를 위한
부동산은 돈만 있다면 돈을 벌려고 한다면 투자해 볼만한 지구상에 가장 값진, 대우받는 투자상품이다. 나라에 따라 부동산을 더 선호한 나라와 그렇지 않은 나라가 있는데, 동양인은 부동산을 유달리 선호하고, 서양인은 필요한 만큼의 소유이나 선진국은 그래도 좋아한 편이나 관리상 문제가 많아 즉 관리비가 많이 들어 많은보유을 꺼려한다. 또한 세금문제로 기피도 하지만 부자는 역시 부동산 밖에 없다고 한다. 부동산은 돈이 흐르는 곳에 투자을 해야하며, 정보에 의한 선 투자을 해야한다. 개발지 외곽 대로변 주위 투자을 하여야 하고, 집이 남아도는 선진국에서 주택 투자는 투자가 아닌 것은 집이 남아 주택보급율이 높기 때문이다. 투기을 할려다가는 전 재산을 날릴 수 있다. 투기 보다는 정보에 의한 최유효이용과 개발이 투자수익을 바랄 수 있다.  

부동산 경기 침체로 건설사들의 부도와 분양연기가 속출하고 있는 가운데 공사을 중단한 아파트 단지는 줄지 않고, 정부의 주택공급도 최근 3년간 매년 15만가구 이상 줄어들고 있으나, 미분양 아파트는 줄지 않고 있으며, 내집마련 하려는 사람들이 장기전세 주택이나 투자성 높은 강남권 보금자리주택 이외는 쳐다보지도 않고 있다. 임대주택도 월임료가 높아 임대차로 거주공간을 확보하고, 공공임대아파트도 불확실한 주택경기서 미분양이 속출하고 있다. 

또한 아파트는 10년후는 서민들이 살 집으로 도시에서 80%이상이 공동주택으로 희소가치가 없다기에 단독이나 토지로 투자대상을 돌리고 있다, 2010년 상반기 인허가 받은 주택건설 물량이 11만 가구  아파트 비중은 70%에서 50%로 떨어졌고, 서울에선 아파트보다 다세대 주택의 비율이 높아졌다. 40만 가구와 비교해서는 4분의 1 수준에 불과하여 지난 2년간 38만가구 미만에서 32만 가구 채우기도 힘들며, 하반기에 인허가 물량이 몰리더라도 연간 기준으로는 1998년 당시의 IMF 금융위기 이후 최저치를 기록 할 것으로 예상된다.

부익부빈익빈 정부 정책에서 서민들은 금리가 낮아지더라도 가계수입 감소로 투자할 돈이 없어 투자하지 못한다. 3% 지역이나 부동산만이 움직이면서 상승하고, 투자부동산으로 각광받고 있으며, 재테크의 바로미터가 될 것이며, 정석 투자가 될 것이다. 부동산 규제나 완화는 매년 수회씩 80년대 이후 계속되고 있다. 방법을 동원해 투기을 잡으려하나 투자만 잡지 투기는 잡지 못한지 20년이 넘었으나 앞으로는 주택보급율 증가로 주택부문은 규제없는 부동산 시장이 될 것이다. 

정부 정책도 현실성 없는 대안, 투자자만 울리는 규제 맨날 했다. 정부의 정책은 부동산 투기에 돈이 몰리고 있는 현실을 감안, 이를 진정시키기 위한 것이나 이러한 조치로 국민의 부동산 투자 심리가 사라질지는 미지수로 임대료는 내리고 있으며, 분양권 피가 하락한 상태, 분양가도 내릴 태세을 갖추고 있다. 돈이라면 사죽을 못쓰는 건설사들 언제 투자자들 등 돌릴지 모를 고분양가는 집값이 내리고 거래중단과 미분양 상태서도 유지된 판국의 지난 7년간이었다. 분양가 내린척 하면서 분양가 올리고 있는 건설사들 속리는 수도권에서나 개발지의 지방서 이어진다는 것이다.

많은 사람이 부동산 투자에 몰리고 있는 현상은 은행은 저축해 보아도 이자 1원도 주지 않을 정도며, 주식은 하면망한다는 고정관념이 너무 뿌리깊이 밖혀 있기 때문이다. 한국서 예금은 환란후 부터, 주식은 수십년간 이어져 왓다. 서민은 집 한 채 장만 할 수 없으며, 서민들이 집을 사면 더 하락하고, 매도하면 오른게 한국의 부동산 시장이엇으나 서민들은 내집마련에 대한 의욕이 부족했다. 눈높이 낮추었담다면, 청약시장에 눈뜬 사람들 대부분이 내집마련 가능하나 투자나 내집마련보다는 투기를 생각하거나 내집마련에 대한 의욕이 부족한 사람들이 태반이다. 임대 살아도 괜찮은 사고방식이 내집마련 어렵게했다. 3-4년전만 하여도 수도권 빌라 2000-5000만원 짜리 수두룩하였으며, 달동네 빌라나 연립 뉴타운이나 재개발로 500-1000포인트 올라 고평가 되어 전국에서 300곳 이상이 재개발이나 뉴타운 바라지 않고 있다. 

뉴타운이나 재개발지 구입한 사람들은 2005년부터 불기 시작한 수도권 뉴타운.재개발로 1억이상 그들은 알부자 되었다. 한심한 내집마련 꿈꾸는 서민들 흔하지만 이들은 개발시 추가부담금으로 인해 90%이상 입주하지 못한다. 이는 자신의 자산보다 추가부담금이 2배이상 많기 때문에 통장에 돈이 없어 그러하다. 불안해 하는 개발지 서민들의 재산 상태의 현 주소다. 서민들은 꼭 하락시에 구입하고, 오를시에 매도해 왔다. 지금도 부동산 값은 고정되어있는데 부동산인 내집마련으로 집을 구입한 사람들이 있으며, 이게 정부의 정책이며, 부동산 없는 사람들의 설움이다. 정부만 탓할게 아니라 내집마련이라는 명제가 확실했는지, 눈높이 낮추었는지 반성해 봐야 할 것이다. 예로부터 가난은 나라 임금님도 못 구제한다 했다. 

부동산으로 돈 벌려면 부동산 종합 홈피로, 전문 홈피 크릭하여야 하는데 맨날 사지도 못할, 그림의 떡 같은 아파트 시세표나 매물만 체크하니 그꼴이라 아니할 수 없다. 사고의 전환이 필수적이다. 부동산에 돈이 몰리면 경제가 위축되고, 집값은 계속 오르게 된다는 강박관념이 너무 심하게 밖혀있다. 서민은 집 한 채 장만 할 수 없다는 고정관념이 너무 심하게 박혀있는 것이다. 투기 아니면 내집 마련은 없다는 생각이며, 현실이엇다. 정부는 극과 극, 사생결단의 정치, 사회 경제로 유도한게 우리가 바라는 권력의 힘이었다.

2002년 6월부터 집이 남아돌고, 정부도 2003년 1월부터 주택보급율이 100%라 했다. 2004년 3월 주택보급율은 102%정도, 2006년 107%, 2010년 117%로 집이 부족한 곳은 서울뿐이나 서울서 집없이 노숙하는 가정은 별로 없다. 부동산 투자는 장래을 보고 투자해야 한다. 버블이 온다는 것, 주택시장이 버블이라는 것 잃지 않아야한다. 모기지론에 대한의견이 서민들에게 낮설지 않게 들린다. 지방의 임대주택이 남아 돌 지경으로 지방 임대주택 이제 많이 짖지 않는다. 남아 돈게 아니라 분양주택 투기 미련이 남아잇기 때문에 임대주택 남아돌며, 수도권도 이제 그렌벨트 해제해 임대주택 10년간 150만 가구 짖는다지만 주택보급율 증가로 반도 짖지 않을 것이다. 엉터리 주택공급 정책 현정부가 펼쳤으며, 부동산 태평양(jttp://www.realer.co.kr)의 공급정책 살며시 따라 시행중이다.. 

투자대상과 투자하지 않을 대상 가려 투자해야 한다. 선진국처럼 임대 놓아 생활한다는 마음 수년간은 버려야 한다. 은행에 예금해 이자로 산다는 생각 갖은 사람 드믄 개념으로 부동산 서서히 바뀌어 가고 있다. 주택이 아닌 토지상이 황금 시장이나 투자성 토지시장으로 접근해야한다. 토지 거래는 뜸하지만 반드시 오를 것이며, 일본의 부동산 시장 둘러 본 사람들은 100% 알 것이다. 지혜만이 부동산으로 돈 벌수 있는 시대다. 

공부하고, 현장답사하고,사고방식의 전환자만이 부동산으로 돈버는 시대다. 부동산은 흐름을 타야하고, 기회을 포착해야 하며, 투자 대상 지역을 스스로 만들어 내야한다. 투자대상 지역이나 부동산에 투자하면 100%손해보질 않으며, 노후를위한 준비는 빠르면 빠를수록 좋다. 종부세 해당 주택 1채 매도시 지방이나 변두리 주택 5채에서 30채도 구입이 가능하다. 1채에 월 30만원씩만 월수 나와도 150만원에서 9백만원이다. 재건축이나 재개발시 매도하면 3-5배 이상의 수익도 가능해 모두 매도해 50만 이상의 도시의 재개발지 투자하면 투자수익은 노후 보장받는다.

연간 주택 인허가 실적은 2000년 이후 매년 43만~67만 가구를 유지하다가 금융위기 여파로 2008년 37만 가구에서 2009년 38만 가구로 떨어졌다. 상반기 실적은 2008년 13만2천272가구, 20098천961가구였다.2010년 상반기 인허가 실적은 수도권이 6만5천180가구로 2009년 보다 37% 늘었지만, 지방은 4만5천129가구로 줄었다. 단독, 다세대, 연립 등 아파트가 아닌 주택의 인허가 실적은 69.2% 증가했으며, 서울에선 아파트 인허가가 36.6% 줄어든 반면 다른 주택은 284%나 급증은 국토해양부가 1~2인 가구 등을 위해 도시형 생활주택과 준주택 개념을 도입해 원룸, 오피스텔 등을 많이 짓도록 권장하고 관련 규제를 대폭 완화했기 때문이다. 

부동산은 정상적으로 투기않고 투자만 한다면 100% 돈이되며, 투자수익은 대체로 10년간 2-10배까지도 가능하다.수백억원대 자산가는 노후보장 할 설계가 필요없지만 종부세 해당된 사람들이나 1가구 몇주택 보유자들은 재테크전략을 다시 수립해야 할 것이다. 나이가 들면 들수록 안전만을 찾으며, 뱃장이 없어지기 마련이며, 정신 상태가 흐려지기 때문이다. 노후 설계는 필요한 만큼의 생활비를 죽을때 까지 쓸수 있는 텃밭을 마련하는 것이다. 그리고 죽은 후에는 자손들에게 상속으로 남는 재산만 남겨주는 것이다. 죽은 뒤의 재산관리는 필요가 없다. 살아서 자신만이 행복한 삶을 살수 있는 자금마련이며, 그에 대한 자산관리이다. 그 자산관리는 개인만이 아니라 부부가 동시에 만족을느끼는 재산관리이며, 생활터전이며, 매월 나오는 수익이다.

내집 1채로 아이들 뒷바라지를 하느라 무방비 상태로 은퇴를 맞는 시절이야 말로 서글픈 일이다. 우리나라 고위직 청문회시 부동산으로 곤욕치르지 않은 공직자 드믈 정도인게 부동산의 가치다. 부동산은 인격도 버리는 경우 흔하다. 부동산은 그 무었보다, 그 누구보다도 인생 시간표에 바탕을 둔 재무설계 서비스다. 나이 60이 다 되어 인생설계는 대부분이 초등학교때 대통령 되겠다는 꿈과같이 비현실적인 경우다. 60세는 이미 발등에 불이 떨어진 4세대로 비현실적인 타깃층이다. 젊은층에서 은퇴하기 전 재테크 설계에 일찌감치 관심을 가져야 한다. 35세까지는 인생공부을, 45세까지 내집마련, 55세까지는 노후준비가 완료되고, 65세 이후는 편안한 삶의 유지다.

젊음은 바로 돈이다. 꿈이며, 현실이다. 고개숙인 세대가 되지 않기 위해서 재테크 전략은 부동산에서 세워야 한다. 부동산이 환금성이 없다하지만 1억에 구입해 현제 가격이 2억인 경우  1억9천만원에 매도하면 매도가 가능하다. 2억 부동산을 2억2천에 매도하려니 매도가 아니되는 것이다. 내것, 내동네, 내부동산만 좋고 타인의 것은 휴지로 보는 경향이 많기 때문에 환금성이 없다는 것이다. 국민연금이 있는 만큼 개인연금 등으로 추가 안전판을 마련한 이후 수입의 10% 수준에서 추가로 투자 자산을 운용하면 충분히 은퇴후 생활자금을 마련할 수 있으나 가능한 부동산에 뭍어 하나씩 매도해 5년이상씩 생활비로 쓰면된다.

가능한 젊었을때 5-7개 정도의 부동산을 소유하여야 할 것이다. 부동산 1-2개 정도는 보유하고 있으나 5건 이상 부동산을 보유하여야 자금이 필요시 담보나 1개씩매도가 가능하다. 분산 투자하거나 빌딩이나 임대사업으로 매달 일정액의 고정 수입이 나와야 할 것이다. 젊었을때집이 없으면 없는대로 내집 마련에 올인하고 난후 여유자금은 시골이라도 3만불 시대에 대비한 토지를 구입해 두어야 한다. 금액이나 평수를 떠나 자신의 여건에 맞는 부동산 구입이다.

분명한 것은 3만불 시대에는 전원주택이나 시내 변두리 단독주택, 농장, 팬션 등 지방의 부동산이 활기를 띄며, 수도권이나 대도시 부동산은 거주의 부동산이나 아파트보다는 단독주택이 더 좋다. 내집마련이야 불가피한 선택일수 있지만 자산증식 수단으로 다주택자 대열에 합류, 부동산에 올인하는 것이 안전 발판이다. 증권이나 금융저축은 아주 위험보다는 투자수익이 덜하다 할 수 있다. 물가는 오르고, 금융이나 증권으로 돈 벌기는 우리 시대 정신이나 한국의 경제 정서상 맞지 않다. 증권만은 너무 위험한 선택이며 균형 잡힌 자산 배분은 부동산을 자신의 자금에 맞게 분산 투자하는 것이다.

부동산은 준비된 은퇴만이 삶의 여명기를 당당하게 보낼 수 있 는 유일한 방법으로 평생직장 없이 평생직업을 찾아야 하는 시점에서 퇴직 이후에도 제2, 제3의 직업을 찾아 최대한 일하는 시간을 늘린 이후 스스로 은퇴시점을 정 할 수 있도록 준비를 갖춰야 한다. 건강하지 못한 사람일수록 부동산에 올인하여야 할 것이다. 투자3분법도 밑지 않아야 한다. 환금성이나 수익성 그리고 안전성 부동산이 가장 유일한 대안이다. 부동산은 대박이지만 타 상품은 폭박도 될 가능성 높다. 비수요기에 매입해 둠이 좋다. 불황기 구입이 좋다. 환란과 같은 시기에 매입함이 부동산은 좋다.    
일시 : 2015-12-22 [10:07] / IP : 27.119.39.206
Total : 42건
42 핵가족화는 소형주택,가계부채는 내집마련 더 어렵게 ()박종석2512020-01-15
41 주택보급율 증가는 수익보다 거주의 공간으로 ()박종석2482020-01-15
40 중소도시 개발지보다는 대도시 변두리 투자가 ()박종석2762020-01-15
39 부동산시장은 달동네개발로 신도시는 전원주택 ()박종석11122015-12-23
38 보금자리 주택 청약 이외 막차 탈 가능성 높아 ()박종석10752015-12-23
37 침체장 속에서 부동산 투자기법과 성공투자 ()박종석10942015-12-23
36 정부의 활성화대책에도 탈력잃은 부동산시장 ()박종석8052015-12-23
35 재테크로 천대받는 노후에서 손주에게 용돈을 ()박종석13132015-12-23
34 금리인상은 거래없는 시장,호가낮은 주택 매입을 ()박종석8542015-12-23
33 내집마련과 빈부의 격차 스스로 개척해야 ()박종석9732015-12-23
32 한국의 부동산시장은 선진국서 격었던 1차 관문 ()박종석9042015-12-23
31 토지 구입만 하면 미래가 보인다. ()박종석18892015-12-23
30 남아도는 주택시장서 투자처을 찾아 나서야 ()박종석8762015-12-23
29 신도시는 투자의 대산이 아닌 전원주택으로 ()박종석8422015-12-23
28 침체장서 대출로 집사거나 청약한 사람은 ()박종석9782015-12-23
27 아파트 청약이나 투자 모래성 쌓듯 쌓는 지혜을 ()박종석10122015-12-23
26 신도시에서 중심가 재개발지로 투자패턴 변해 ()박종석11472015-12-23
25 부동산시장과 재개발지는 분양가,단지규모,대지지분 ()박종석13902015-12-23
24 주택 구입보다 청약저축 이용이나 임대주택 사업에 ()박종석11962015-12-22
23 주택값 오른 지역의 상승은 미끼며,오를 부동산 따로 ()박종석13322015-12-22
22 주택 남아도는 시기에 투자대상 바꾸는 전초기지로 ()박종석11352015-12-22
21 내집마련 수도권은 중도금 무이자로,지방은 임대사업 ()박종석9862015-12-22
20 그린벨트 10가구 이상 동네 구입으로 재테크을 ()박종석8482015-12-22
19 더 하락전 급매물에서 2기신도시 등 정책 재편성 ()박종석7142015-12-22
18 집이 남아도는 시장서 매가는 하락,임대가는 상승 ()박종석10322015-12-22
17 소득높은 자 부동산 상승하고,중산층 주택값 하락 ()박종석9352015-12-22
16 투자가치 낮은 아파트,가치 높은 토지와 주택 ()박종석13322015-12-22
15 부동산 아파트-주택-토지시장으로 전환 후 안착 ()박종석12142015-12-22
14 금리상승시 부동산 거래중단에 매매가 하락 ()박종석10162015-12-22
13 주택값 불패 한국서만 느끼지 못한 낭패 다가와 ()박종석8802015-12-22
12 무리한 융자는 투자 메리트 없는 아파트로 ()박종석11852015-12-22
11 내집마련보다는 처가살이로 장기전세주택 청약을 ()박종석11442015-12-22
10 부동산 투자대상 바르게 알아 노후를 위한 ()박종석8862015-12-22
9 보금자리주택 공급 후 입주시 시세는 2/3가격으로 ()박종석10512015-12-22
8 고가주택보다는 월수나오는 부동산으로 갈아타야 ()박종석6102015-12-22
7 시간이 갈수록 투자대상은 선진국 투자에서 ()박종석8402015-12-22
6 주택법 통과로 부동산시장은 매수자 위주로 ()박종석7702015-12-22
5 노후을 대비한 부동산 재테크 전략 ()박종석9062015-12-21
4 투기 아니하고 투자 한 경우 손해 아니봐 ()박종석6102015-12-21
3 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석8502015-12-21
2 부동산 침체 예견하고,매도 할 준비하고 투자을 ()박종석11042015-12-21
1 부동산 투기 기법 ()박종석13212015-08-16

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