투자전략

박종석
내집마련보다는 처가살이로 장기전세주택 청약을
내집마련보다는 처가살이로 장기전세주택 청약을
내집 마련 쉽지 않으며, 내가 사면 더 하락하고, 내가 팔면 더 오르는게 집값이었으나 2006년 6월 부터는 아파트는누가 구입해도 90%이상 지역서 90%이상 아파트 하락 할 것이며, 2006년 이후 주택 구입한 사람이나 보유한 사람의 대부분이 2010년 말 기준으로 중대형은 15-35%집값 하락이다. 주택값은 구입후 더 하락과, 매도후 더 호가가 낮아진게 폭을 넓히고 있으며, 꾸준한  약세며, 거래 중단과 미분양 증가세다. 매년 13만가구 공급 감소에도 미분양 아파트, 미입주 아파트는 겉잡을 수 없다. 집값이 더 떨어질지 판단이 쉽지않다하나 서울만이 집부족하며, 대한민국 집 대부분 남아돈다. 부동산 시장의 활성화을 위해 정부는 대책을 발표했으나  미분양이 줄지 않은 가운데 서울의 분양이 줄고,고금리, 가격수입 감소로 내집마련이 아주 어려웠으며, 해외 부동산과 일반 경제 악화시 한국도 예외가 아닐것이며,경매가구는 갈수록 더 늘어날 것이며, 기 분양된 아파트도 프레미엄만이 아니라 깡통 아파트 늘고, 입주시 입주못한 아파트도 더 늘어날 수 밖에 없는 것은 주택시장과 경기 침체도 우리나라에도 영향을 미치고 있다.

총부채상환비율을 폐지하는 등의 부동산 대책이 발표됐지만  부동산 시장 침체는 여전하며, 융자내어 집 사라는 소리는 가계소득 감소와 중산층이 무너진 상태서 헛구호 정책에 불과하며, 분당.용인과 강남권의 소단지 아파트 구입시 최소한 5억이며, 2억5천만원 대출시 매달 이자만 108만원이다. 봉급 매달 250만원 받은 봉급자가 108만원 이자로 지불시 142만원으로 자녀 2명 교육시키기는 힘들것인데 융자내어 집 사라하는 나라는 대한민국 정부 뿐 일 것이다. 주택보급율이 전국적으로 119%가 달해 서울까지도 집이 남아돈데 하락 할 아파트 구입 할 사람 없을 것이며, 강남권 아파트 2006년 10억짜리 융자 4억내어 구입한 사람은 2010년 8억 5천만원으로 1억5천에 이자만 7천만원 지불해 약 3억5천만원 손해을 보았으며, 2010년 융자내어 아파트 구입시 2015년에는 최소한 5년간 2억이상의 아파트 값 하락은 불보듯 뻔한데 아파트 분양받거나 구입 할 사람 없을 것이며, 태평양 경제전략 연구소는 10년후 아파트는 공공아파트에 사는 사람들의 수준의 사람들이 살 것이라 분명히 5년전 부터 강조했으며, 아파트는 서민들이 사는 집으로 전락 할 것이다. 

급매물 위주로 내집마련에 나서려는 실수요자들이 있으나 실수요자에 대해서는 고금리로 내집마련 엄두도 내지못할 경기는 예외는 아니며, 2012년 전후라야 숨통이 조금 트일 것이다. 정부는 10년간 5백만 가구 아파트을 지어 4년간 현정부 임기내 누구나 내집마련 가능하게 한다고 통치권자 말 했으나 숨소리까지도거짖말이 될게 100%인 것은 출범 2년도 아니되어 매년 40만 가구로 낮추었으며, 이는 태평양경제전략 연구소의 진단 따라 한 것이다. 

돈이 있어야 저렴한 주택이라도 구입할 수 있지만 수입은 줄고, 부채는 늘고, 금리는 고금리인데 내집마련 엄두도 못내는 것이다. 분양시장 움직임을 예상해 볼 때 분양가 아래로 떨어진 저가 분양권이나 분양시장 침체로 쌓여 있는미분양 물량중 1천가구 이상 대단지, 규제와 보유세 부담 때문에 나오는 급매물을 구입해야 할 것이나 이들 아파트들이 1년전보다 더 하락 할 가격이라 싼 분양매물은 없다고 봐야 할 것이다. 집을 살 계획이라면 호가가 낮아지고있어  2012년 전후라야 한다. 

부동산 버블과 선거의 버블, 각종 부동산 대책의 버블, 경제 버블, 해외 부동산 버블과 주식의 거품은 국내만이 아니라 해외까지도 버블타령이며, 버블시대에 살아가고 있다. 나라 수장도 버블이며, 부동산 정책 장관도 버블이며,부익부빈익빈 정책도 버블로 버블아닌 버블은 없을 정도다. 일부지역 호가가 낮아지고 있지만 가격대비 15-35%는거품이 확실해 정상가로 돌아서기까지는 시간이 더 필요하다. 인기지역을 제외하고는 거래중단과 경매매물 급증,미분양 아파트 증가로 인해 분양권시장도 약세를 보일 것이며, 고금리 등으로 매수 심리가 위축돼 거래 부진이 지속될 것이다.  

기존 아파트는 팔리지 않아 새 아파트 수요가 줄게 되면 투자 목적으로 분양권을 보유하고 있는 사람들이 급매물을 내놓을 수 있고, 때에 따라서는 분양가 아래로 나오는 물건인 깡통아파트는 흔하게 볼 수 있다. 실수요자에게는 당연히 내집마련 기회가 될 수 있지만 무턱대고 덤벼들기보다는 분양권에 웃돈이붙지 않은 이유를 파악하는 것이 중요하다. 애초 분양가 책정 당시 시세보다 높게 분양한 탓에 마이너스 분양권은 투자가치가 떨어지는 것이 주된 이유이기 때문에 단지 규모, 교통, 주택보급율, 교육 여건 등을 따져봐야 한다. 실수요 목적이라도 입지 여건이좋은 도심중심지로 조망권 갖춘 대단지 분양권을 골라야 한다.

가격이 많이 하락한 강남권과 분당 용인 파주 인천의 신도시, 일산 등 주요 신도시, 경기도의 아파트 매매가 변동률마져 여전히 마이너스로 하락폭 감소 요인은 정부대책이라기 보다 비수기가 끝나고 가을 성수기가 시작된 효과로 반짝이다 하락세는 미미하게라도 지속 될 것이다. 하락폭이 줄어들 지역은 강남권과 용인 분당정도다. 한국에서 그런데로 잘 나간다는 용산도 청약 결과 미달사태다. 대책 발표에도 불구하고 거래시장은 실효성도 불확실하다. 금리 추가 인상에 대한 우려와 상승에대한 기대가 없어 매수자들은 관망세를 유지다. 수요자들의 집값 하락에 대한 기대가 여전해 정부정책은 효과는 없을 것이다.

많은 곳에서 미분양이 속출하고 있으며, 지방은 초기 계약률이 20%, 청약자 1명도 없는 곳이 2008년에 이어 2009년,2010년에도 나타나고 있다. 미분양 물량은 청약통장을 쓰지 않아도 계약할 수 있다는 점이 수요자들에게는 장점이나 때에 따라서는 층.향 등을 고를 수도 있으나 비지떡이 될 가능성이 90%이상이다. 미분양 물량은 건설사 재무 구조를 악화시킬 수 있기 때문에 건설업체들은 이를 서둘러 정리하려고 하나 중도금 회수부진으로 건설사는 자금압박에 시달리고 있다. 계약금 인하, 중도금 대출 혜택, 발코니 무료 확장 등 수요자에게 유리하도록 분양조건을변경해 미분양 처리를 시도하기도 하나 각종혜택에도 고분양가 아파트 벗어나지 못하고 있다. 일부 실수요자들은이런 혜택들을 이용해 미분양 물량으로 내집마련에 나서기도 하나 미분양 계약자 대부분이 해약하고 싶어할 정도나 2-3천만원 이상 싸게 분양권 처리할려도 처리가 되지 않으며, 해약도 못하고 있다. 

미분양 물량을 사놨다가 나중에 가격이 올라 투자 효과까지 본 예도 환란 후 있었으나 미분양 아파트는 미분양이발생된 원인은 대부분 싼게 비지떡인 경우가 흔했다. 실수요자들은 입지, 발전 가능성, 분양가 등 여러 여건들을꼼꼼히 살펴본 후 미분양 물량을 매입할지 결정하는 것이 좋다. 집아 남아도는 지방이나 수도권 도농지구는 입주시입주자가 없을 것이며, 인구가 정체된 상태서 서울이나 대도시서 먼 변두리 아파트 출퇴근용, 거주용으로 구입할사람은 소수에 불과하다. 실수요자 처지에서 급매물 출현은 저렴하게 내집을 마련하는 기회가 되나, 가격이 다소저렴하다고 고금리 시대에 분양가에 20%이상의 무리한 융자로 무턱대고 매물을 잡았다가는 더큰 손해를 볼 수도있어 눈높이 낮추어야 하며, 눈높이 낮추는 경우 집이 남아도는 시대에 노숙자나 신용불량자 되지 않는 비결이다. 

급매물이라 하더라도 급하게 계약하기보다는 언제부터 나온 매물인지, 주변 여건은 어떤지, 싸게 매물로 나온 이유는 뭔지, 아파트에 문제는 없는지 등을 차분하게 살핀후 매수 유.무 결정하여야 한다. 급매물은 일반매물보다 거래가 빨리 체결되기 때문에 중개업소를 수시로 점검하는 등 여러 노력을 기울여야 급매물 출현에 대한 정보를 제때 얻을 수 있으나 급매물은 세상에 없으며, 급매물은 부모형제에게도 매수기회 주지 않아 급매물이 아닌 호가가조금 낮은 매물이 99%이나 요즘같이 주택경기 침체서는 호가낮은 매물이 일정기간 지나면 고평가 된 매물이될 가능성이 될 수도 있다.  

분양시장과 거래시장은 거의 실종된 상태며, 분양시장과 청약율 경쟁이 붙을지라도 계약율은 높지 않을 가능성이더 높다. 청약률이 높다고 계약률이 높은게 아니며, 분양아파트 계약율이 높아야 하나 최근 1년간 청약률만 높았지 계약률은 저조한 경우나, 프레미엄 초단계서 붙다가 프레미엄 사라진 경우 흔하다. 매수세력이 없으니까 기존주택이나 분양주택 거래는 이뤄지지 않고 있다. 일부 아파트 단지를 중심으로 가격 하락추세는 내집 마련을 계획하고 있는 수요자들의 선택을 더욱 어렵게 하고 있다. 불경기시 흔히 나타나는 집값이 더 떨어질지 모른다는 생각이 부동산 가격을 압박하는 요인이다. 

고금리와 가계수입 감소, 세금증가, 물가상승에 국가적으로 경기불안, 정치권에 지도자가 없이 과거 케기나 정부의 인사정책, 부익부빈익빈 정책이 신임을 잃은 사회로 가는 길목에서 집값 상승의 부담 요인이다. 미분양 아파트가 소화될 가능성이 낮아 미미한 상승후 하락이 불보듯 뻔하다. 시급한 내집마련이 아니라면 2012년 전후가 좋으며, 전국적으로 주택보급율 119%가 넘고, 서울도 2010년이면 주택보급율이 100%가 조금 넘을 것이며, 서울의 인구 감소는 인천이나 남양주 파주 구리 의정부 김포 등의 택지개발지역으로 인구이동이 나타날 것이며, 주택값 상승은 대단지 블루침이 아니면 없다고 봐도 된다. 

일시적 상승은 1회정도 나타날 것이나 과거 일본의 20년 이상의주택경기 처럼 반짝이다 사라진다는 것이다. 일본은 개발가능한 토지값 상승은 있어도 주택값은 반짝세 정도만이 반복되고 있다. 주택보급율 점검후 집이 부족한 지역을 중심으로 내집마련의 기회로 잡아도 늦지 않다.부모가 내집마련 도와주지 않았다면 겉보리 서말만 있으면 안 한다는 처가살이 신혼들이 늘어 딸과 사위가 모시고 사는 비율은7%로 늘고, 10가구 중 4가구가 부모를 모시고, 장남과 동거는 22%로 하락했다.  
일시 : 2015-12-22 [10:44] / IP : 27.119.39.206
Total : 42건
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28 침체장서 대출로 집사거나 청약한 사람은 ()박종석9782015-12-23
27 아파트 청약이나 투자 모래성 쌓듯 쌓는 지혜을 ()박종석10122015-12-23
26 신도시에서 중심가 재개발지로 투자패턴 변해 ()박종석11472015-12-23
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21 내집마련 수도권은 중도금 무이자로,지방은 임대사업 ()박종석9862015-12-22
20 그린벨트 10가구 이상 동네 구입으로 재테크을 ()박종석8482015-12-22
19 더 하락전 급매물에서 2기신도시 등 정책 재편성 ()박종석7142015-12-22
18 집이 남아도는 시장서 매가는 하락,임대가는 상승 ()박종석10322015-12-22
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15 부동산 아파트-주택-토지시장으로 전환 후 안착 ()박종석12142015-12-22
14 금리상승시 부동산 거래중단에 매매가 하락 ()박종석10162015-12-22
13 주택값 불패 한국서만 느끼지 못한 낭패 다가와 ()박종석8802015-12-22
12 무리한 융자는 투자 메리트 없는 아파트로 ()박종석11852015-12-22
11 내집마련보다는 처가살이로 장기전세주택 청약을 ()박종석11462015-12-22
10 부동산 투자대상 바르게 알아 노후를 위한 ()박종석8862015-12-22
9 보금자리주택 공급 후 입주시 시세는 2/3가격으로 ()박종석10512015-12-22
8 고가주택보다는 월수나오는 부동산으로 갈아타야 ()박종석6102015-12-22
7 시간이 갈수록 투자대상은 선진국 투자에서 ()박종석8402015-12-22
6 주택법 통과로 부동산시장은 매수자 위주로 ()박종석7702015-12-22
5 노후을 대비한 부동산 재테크 전략 ()박종석9062015-12-21
4 투기 아니하고 투자 한 경우 손해 아니봐 ()박종석6102015-12-21
3 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석8502015-12-21
2 부동산 침체 예견하고,매도 할 준비하고 투자을 ()박종석11042015-12-21
1 부동산 투기 기법 ()박종석13212015-08-16

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