투자전략

박종석
무리한 융자는 투자 메리트 없는 아파트로
무리한 융자는 투자 메리트 없는 아파트로
침체된 건설 경기를 활성화시키기 위해 재건축 규제완화와 보금자리주택 추가 건설로 공급부터 늘리나 미분양 해소를 위해 분양권 전매제한과 미분양 아파트 양도소득세 완화이나 시장은 여전한 침체다. 신도시 대신 강남권 보금자리 주택 사전예약을 추가로 지정하는 등 원칙없는 졸속 정책으로 서울과 수도권 등의 시장 침체는 여전하다.거래 중단 된 매물들이 매수세가 끊기면서 물건이 쌓이고, 금리는 오르고, 매수자가 없이 하향세는 그치지 않고 있다. 뉴타운만이 아니라 수도권 대부분 지역 및 지방 개발지역 거래가 끊긴지 오래다. 시장을 주도해 온 강남권 재건축.뉴타운.재개발 매물이 급증하고 있다. 지분 쪼개기로 조합원 수가 급증한 데다 관리처분인가 과정에서 수익률이 낮아질 것으로 예상 돼, 뒤늦게 시장에 뛰어들었던 투자자들을 중심으로 실망 매물을 내놓고 있다. 

전세가는 꾸준히 오르고 있다.2015년까지 본격적인 이사철로 접어들 경우 부동산 흐름에 촉각을 곤두세우는 것은전셋값 상승세가 당분간 이어지고 매매는 침체의 골이 깊어질 것이다. 입주물량의 감소로 전세난 우려가 더 짙어지고 있지만 이사수요의 분산을 고려하면 극심한 전세대란 까지 악화되지는 않을 것이다. 거래시장의 침체로 전세 선호현상이 강해지면서 전세가격 상승세가 꺾이기 어려울 것이다. 전국 아파트 전세가격은 올라 두자릿수대 상승했다.서울과 신도시는 연속, 수도권은  아파트 전세시세가 올라가는 등 오름세가 이어지는 양상이다. 공급부족이 전세난에 불을 지피는 것이 다.

미분양 아파트는 주택보급율 증가로 지방은 2002년 6월부터, 수도권은 2006년 6월부터 본격적으로 시작되었으며,아파트 투자는 이때부터 투자의 대상이 아닌 거주의 대상이었으며, 무리한 융자 60%로 아파트 분양받은 사람은 망해도 싸며, 거지 팔자인 사람들이었으며, 부동산태평양(http://www.realer.co.kr)은 1990년부터 융자는 매가나 분양가의 20%이하, 금액으로는 5천만원 이하여야 한다 수백번 강조했다. 현정부 초인 2008년부터 10년간 500만가구공급은 부동산 "부"자도 모른 정책가로 했으며,50만가구가 아닌 45만가구에서 40만가구,헐고 짖는 15-25만가구에
5만가구만 더 지으면 집은부족하지 않는다 강조했다. 부동산 경기의 침체가 이어지면서 무리한 융자로 아파트을
가진 것이 가계의큰 짐으로 변하고 있다. 아파트 분양도 않는데 미분양 아파트는 줄지 않고, 무리한 융자로 기존의아파트 매도하지 않고 분양받은 사람들은 주택거래 실종으로 고통이 이만저만 아니다. 대출이자는 집을 매도해도전세집 얻지못할 형편이 된 것이다. 이들은 10억의 아파트을 자신의 돈 3억,융자 4억이상, 전세 3억이지만 집값 하락으로 이자는 커녕 수년간 집값 하락으로 3억의 원금도 사라진 상태다.

전국 아파트 입주물량은 적어 전세가는 오르고 중산층 몰락으로 집은 사지 않는다. 서울과 수도권의 전세물건 부족으로 소폭 상승세가 이어질 것이나 전세시세가 계속 오르더라도 전셋값 폭등과 같은 최악의 대란까지 발전하지는않을 것이다. 전세난이 10여년간 이어질 것이며, 2011년 4년째 상승이 이어지고 있으며, 수요자들이 늦으면 전셋집을 구하기 어려울 것이라는 불안감에 한발 앞서 움직이고 있다. 이사철을 피해 여름에 미리 전세를 구한 수요자들이 많다는 점을 근거로 가을철 상승폭이 제한적일 수 있다. 아파트 입주물량이 줄어들기는 하지만 다른 주택 상품의 인허가 물량이 급증해 공급부족을 어느정도 상쇄해줄 것이다. 원하는 가격의 전셋집을 구하지 못한 수요자들이외곽으로 이동하고 있어 지역별 상승폭은 안정적일 것이다.

투자메리트 사라져가는 아파트는 2002년부터 시작되어 2006년 하반기 최고가을 투기세력에 의해 최고가을 기록한이후 2010년까지 강북과 경기 인천지역의 부동산이 30%내외 하락한 사이 청라지구와 강남권에 침입해 일시적으로값 상승시킨 후 청라지구는 1억이상의 프레미엄이 마이너스 프레미엄으로, 강남권은 2006년말 가격의 85%이상 복구 후 10%이상 가격이 강남권을 시작으로 2010년 전반기 빠지기 시작했으나 강북이나 경기 인천지역은 거래없는 미미한 하락세울 유지하고 있다. 평형이 큰 18㎡형 아파트는 호가 1억 낮춘 매물 등장 등장으로 중대형에서소형으로 낮아질 전망이다. 은행대출 금리는 낮으나 창구의 금리는 올라 서민들의 이자부담이 커지고 있으며,머지않아 서민들의 경매로 인한 매물이 늘어 날 것이다.

서울, 경기, 인천지역의 아파트값 상승세를 이끌었던 서울 노원구, 강북구, 도봉구 등 강북권 아파트값이 30%이상고평가되었다는 인식하에 흔들리고 있다. 강남 아파트값이 하락할 때도 끄떡없었던 강북지역 주택값이 매매거래가급감한데 이어 반대로 강남권 부동산이 거꾸로 하락하고 있다. 아파트별로 호가 낮은 매물도 등장했으며, 강북주택값 15% 고평가, 강남권은 25%, 지방은 20%내외 고평가로 아파트값이 하강곡선을 그리고 있다. 아파트 매매값 상승률 1위를 기록했던 지역도 호가 낮은 매물이 나와 있지만 살 사람이 없으며, 매수세가  위축된 약세다. 학원가가밀집해 강북의 대치동으로 불리는 노원구 중계동도 약 보합세를 유지, 사정이 급한 사람이 시세보다  싸게 내놓은 매물 등 하락세로  매수자들이 집값이 오른데 부담을 느끼며, 거래가 급감하고 있다. 기존 전세 수요도 대부분 재계약하고 눌러 사는 분위기다. 입주를 시작한 수도권은 전세 수요가 없어 안  나간다. 아파트 거래가 감소하고, 가격하락 조짐을 보이고 있는 원인을 경기 침체와 15%정도 고평가 되어 있어 가격 조정이 나타나고 있다. 

가격상승에 대한 기대감이 사라지면서 굳이 집을 사기보다는 전세를 선호하는 수요자들이 많은 가운데 미국발 금융불안 사태와 금융권의 대출 억제로 주택금융 여건이 더욱 나빠졌다. 2008년 글로벌 금융위기에 비해서는 상황이안정적이기는 하지만 가계대출이 좀처럼 쉽지 않아 집을 사려는 수요자나 새집을 공급하려는 건설사 모두 당분간자금 조달에 애를 먹을 수밖에 없다. 경기침체와 금융불안으로 당분간 금리가 유지될 것으로 보이지만 물가상승으로 인한 인상 부담도 있다. 신규 가계대출을 중단했던 은행들이 대출을 재개하겠다고 하지만 심사를 강화하고 대상을 제한하면 주택 수요자들의 은행 문턱이 높아 질 것이다.

경기도 파주, 용인, 인천, 강화, 남양주 등등에서 기존의 집을 팔고, 잔금을 해결하려고 했지만 매수자가 없어 허덕이며, 분양받은 아파트는 프레미엄은 커녕 마이너스 가격이며, 분양가의 60%대출에 잠이 오질 않는다. 2006년 6월이후 분양가의 60%대출자는 대부분이 2-5억이 대출로 이자는 늘어가며,봉급의 반 이상을 이자로 지불하고 있다.기존 주택과 분양받은 아파트마져 가격이 하락하여 2채 모두 매도해도 전세집  2-3억짜리 얻기 힘들다. 아파트값이 급락하면서 1년 사이 부동산 자산가치는 30% 이상 줄었으며, 융자는 2-4억으로 늘어났다. 자식 2명에게 나누어 주려 60%대출로 집이 4채가 된 투자자는 3챈느 매도하여야 융자잇는 집 한채 남을 정도다. 자산가치 하락에다가 이자와 세금 부담에 시달리는 경우는 가구가 전국적으로 수백만 가구다. 향후 부동산 가격은 떨어질 가능성이더 높으며, 다주택 보유자들이 더 큰 고민이다. 현정부 강부자나 고소영 내각마져 중산층으로 중산층은 극빈층으로 전락시켰다.

서울 강남권에서 2008년 금융위기 수준의 아파트가 등장하고, 거래단절 현상이 지속되면서 자금 부담을 이기지 못한 집주인이 늘어나 금리 인상으로 집값 하락세의 공포에 떨고 있다. 아파트를 재건축해 2008년 입주한송파구 108㎡형 주택이 7억원에 매물로 나와 9억원 내외임을 감안하면 1억원 이상 호가를 낮춘 매물이며, 거래가 어렵다고 판단한 집주인이 매도호가를 더 내려 내 놓았다. 매물이 하나라도 거래되면 시세가 되는 시장 분위기상 집값 하락 현상이 확산될 가능성도 배제할 수 없다. 입주 2~3년차 아파트가 몰려 있어 집값 하락의 뇌관이 될 수 있어 입주후 5년이 지나면 양도세 비과세 요건을 채운 물건이 쏟아져나올 수 있고 2년차 주택에서는 전세계약 만료 물건도 나올가능성이 높다. 전세계약 만료가 시작되는 경기도 인천지역 등에서는 주택형별로 전셋값이 3,000만원가량 낮아지고 있다. 집값 하락폭은 더욱 커질 가능성이 높다.

스태그플레이션에 대한 우려가 제기되면서 강남에 이어 강북과 전국적 불황에 예외가 될 수 없다. 강북 아파트의가장 큰 매력은 가격 경쟁력이었는데 단기간에 집값이 많이 올랐다는 게 문제며 거시경제 침체와 고금리 우려속에 나홀로 상승하기는 힘들다. 주택수요자가 관망세로 돌아서면서 하락세 분위기며 거래 침체가 당분간계속된다면 매물이 늘어날 수 있다. 재개발 지역 내에서 지분 프리미엄이 떨어졌지만 매수세가 없어 거래는 이뤄지지 않고있다. 재개발 지분 가격은 전반적으로 투자 수익이 떨어지고 있으며, 단독주택으로 3.3m2 당 수도권으로 500-650만원 매물은 무조건 구입이며, 단독주택 시대로 진입과 아파트 건축시 빌라 연립과 단독주택 위주의 개발에 앞선투자이다. 

보급자리 주택 개발로 청약 시장은 약세며, 아파트에서 단독주택으로, 단독주택에서 토지시장으로 투자가 변한지오래이나 중산층과 중산층이하는 투자메리트마져 분석도 못하고 있다. 재개발이나 뉴타운 개발도 공동주택에서
단독으로 변하고 있으나 아는 사람은 드믈다. 재개발 지분 가격이 너무 올랐다는 공감대가 형성된 데다, 시장이 하락세이나 단독주택으로 165m2이상은 가격이 500-600만원대 수도권은 100%구입이며, 이러한 단독주택은 수도권서 투자지역이 3곳도 아니된다. 아파트 매물 적체는 당분간 계속될 것이며, 재건축은 90%이상 투자성은 이미 보금자리 주택 공급으로 사라졌으며, 보금자리 주택 강남권, 한강조망권서 용산과 주위, 위례신도시 정도가 투자성 매물이다.  재개발시 빌라나 연립은 값의 반이상 값이 고평가로 인해 추가부담금 문제로 80% 이상이 투자성가치 상실로 매물이 더 많이 나올 것이나 단독으로 평수가 큰 경우 부자들의 주택단지 형성으로 메리트는 갈수록늘어날
것이나 서민들에게는 그림의 떡이다.  

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일시 : 2015-12-22 [11:27] / IP : 27.119.39.206
Total : 42건
42 핵가족화는 소형주택,가계부채는 내집마련 더 어렵게 ()박종석4962020-01-15
41 주택보급율 증가는 수익보다 거주의 공간으로 ()박종석4982020-01-15
40 중소도시 개발지보다는 대도시 변두리 투자가 ()박종석5082020-01-15
39 부동산시장은 달동네개발로 신도시는 전원주택 ()박종석13592015-12-23
38 보금자리 주택 청약 이외 막차 탈 가능성 높아 ()박종석13012015-12-23
37 침체장 속에서 부동산 투자기법과 성공투자 ()박종석13282015-12-23
36 정부의 활성화대책에도 탈력잃은 부동산시장 ()박종석10332015-12-23
35 재테크로 천대받는 노후에서 손주에게 용돈을 ()박종석15662015-12-23
34 금리인상은 거래없는 시장,호가낮은 주택 매입을 ()박종석11052015-12-23
33 내집마련과 빈부의 격차 스스로 개척해야 ()박종석12232015-12-23
32 한국의 부동산시장은 선진국서 격었던 1차 관문 ()박종석11442015-12-23
31 토지 구입만 하면 미래가 보인다. ()박종석21272015-12-23
30 남아도는 주택시장서 투자처을 찾아 나서야 ()박종석11162015-12-23
29 신도시는 투자의 대산이 아닌 전원주택으로 ()박종석10822015-12-23
28 침체장서 대출로 집사거나 청약한 사람은 ()박종석12022015-12-23
27 아파트 청약이나 투자 모래성 쌓듯 쌓는 지혜을 ()박종석12442015-12-23
26 신도시에서 중심가 재개발지로 투자패턴 변해 ()박종석13832015-12-23
25 부동산시장과 재개발지는 분양가,단지규모,대지지분 ()박종석16212015-12-23
24 주택 구입보다 청약저축 이용이나 임대주택 사업에 ()박종석14272015-12-22
23 주택값 오른 지역의 상승은 미끼며,오를 부동산 따로 ()박종석16012015-12-22
22 주택 남아도는 시기에 투자대상 바꾸는 전초기지로 ()박종석13762015-12-22
21 내집마련 수도권은 중도금 무이자로,지방은 임대사업 ()박종석12442015-12-22
20 그린벨트 10가구 이상 동네 구입으로 재테크을 ()박종석10922015-12-22
19 더 하락전 급매물에서 2기신도시 등 정책 재편성 ()박종석9562015-12-22
18 집이 남아도는 시장서 매가는 하락,임대가는 상승 ()박종석12522015-12-22
17 소득높은 자 부동산 상승하고,중산층 주택값 하락 ()박종석11802015-12-22
16 투자가치 낮은 아파트,가치 높은 토지와 주택 ()박종석15532015-12-22
15 부동산 아파트-주택-토지시장으로 전환 후 안착 ()박종석14602015-12-22
14 금리상승시 부동산 거래중단에 매매가 하락 ()박종석12522015-12-22
13 주택값 불패 한국서만 느끼지 못한 낭패 다가와 ()박종석11222015-12-22
12 무리한 융자는 투자 메리트 없는 아파트로 ()박종석14142015-12-22
11 내집마련보다는 처가살이로 장기전세주택 청약을 ()박종석13572015-12-22
10 부동산 투자대상 바르게 알아 노후를 위한 ()박종석11292015-12-22
9 보금자리주택 공급 후 입주시 시세는 2/3가격으로 ()박종석12652015-12-22
8 고가주택보다는 월수나오는 부동산으로 갈아타야 ()박종석8082015-12-22
7 시간이 갈수록 투자대상은 선진국 투자에서 ()박종석10572015-12-22
6 주택법 통과로 부동산시장은 매수자 위주로 ()박종석9782015-12-22
5 노후을 대비한 부동산 재테크 전략 ()박종석11042015-12-21
4 투기 아니하고 투자 한 경우 손해 아니봐 ()박종석8222015-12-21
3 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석10582015-12-21
2 부동산 침체 예견하고,매도 할 준비하고 투자을 ()박종석12992015-12-21
1 부동산 투기 기법 ()박종석15482015-08-16

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