투자전략

박종석
주택값 불패 한국서만 느끼지 못한 낭패 다가와
주택값 불패 한국서만 느끼지 못한 낭패 다가와
서울 강남의 재건축 아파트를 중심으로 집값 상승은 지난 2년간 호가 조정기을 거쳤기 때문이나 이 기간동안 버블새븐 지역을 제외한 지역은 호가가 오른 지역이거나 호가가 낮아지지 않은 지역이 상당했다. 미국과 일본 중국 등세계각국이 부동산이 망가지고 있으나 한국만은 집이 남아도는 시점에도, 연구소에서 공급이 부족하다 하지만 주택값이 해외시장보다 건장한 것은 지난 정부의 주택담보대출 규제에서 찾아야 한다. 지난 정부는 국토의 균형개발이라는 명제아라 행정도시, 혁신도, 기업도시, 관광지 개발 등 국토의 균형 개발로 전국이 잘 사는 나라을 만들려애썻다. 지방화 세계화 시대에 맞는 정책을 폈으나 야당은 그때 반대에 반대만 했다. 정부 여당이 망해야 야당이
권력을 잡는다는 생각에 국민은 아랑곳 하지 않았으며, 현제의 야당도 매한가지다. 잠룡들이 변하지 않을시 미래는 없다. 강남 일부 아파트는 1억원 올랐다 하나 지난 2년간 강남권은 20억이상 5억,15억이상 4억, 10억이상 3억,5억이상 2억,5억이하 1억의 호가 조정이 잇었다. 강남권의 중가주택이 인기가 좋아 2009년들어 5천에서 1억2천만원 사이의 호가 상승이 있었으나 이런 현상은 2012년 전후까지 매년 3-5차례 반복된다.놀라워할 이유 아니다.

미국 등 전 세계 집값이 하락하고 있는데도 강남만은 별천지처럼 집값이 오르자 부동산 불패론이 다시 고개를 들고 있으나 2012년까지 계속 반복된 상태서 버블새븐 지역이 아니 지역의 집값 하락이 멈출경우 버블새븐지역의 집값은 정상가로 돌아설 것이다. 현제 우리나라 주택값은 35%내외 고평가 되어있으며, 증거로는 정부는 매년 50만가구 공급이나 2008년 37만가구 공급했슴에도 미분양아파트는 사상최대치을 기록했으며, 2009년 2달동안 8만가구
공급햇어야 함에도 1만가구 내외 공급했지만 미분양 아파트는 줄지 않고, 기존에 기 분양된 아파트는 대부분이 마이너스 프레미엄 상태로 고분양 가 탓이다. 건설사의 분양가가 낮아질 경우 주택시장의 안정이 올것이다.

경기 부양을 위해 돈을 풀고 있는 데도 은행은 7&대의 고금리는 유지다, 은행과 정부가 짜고 치지 않는다면 7%대의 금리는 말도 아니되며, 1500달러에 이르던 유가가 50달러 미만임에도 기름값 1500원대는 정부와 주유소간의 담합없이는 불가능한 기름값이다. 이와같이 정부는 중산층이하는 아량곳 하지 않은채 서민들은 노숙자나 신용불량자로 만들고, 중산층은 서민들로 몰아가는 실정이며, 이와 동참자는 고소영,강부자 내각의 고위직들이다. 국민을무서워하여야 하는데 그렇지 않다.  금리도 낮아지고 있어 부동산으로 돈이 몰릴 수밖에 없다는 말하는 사람은 돈이 넘쳐 나 융자 쓰지 않는 고위직들이나 돈 많은 사람들의 말이다. 분명코 대출금리는 7%대로 8%이상도 흔하다.

외국계 증권사들은 한국은행이 기준금리를 낮추지만 대출금리는 낮추지 않고 잇으며, 서민들의 전세자금도 대출이 중단된 상태이다. 1만명이 필요한 대출 10명 정도 주고는 1만명 준것처럼 생색 내고 있으며, 정부와 여당의 통계 조막은 도을 넘은지 오래이다. 건설사들이 부도나고, 사업을 포기, 주택 공급이 10년 만에 최저치 수준으로 줄었으나 미분양은 줄지 않는 것은 주택보급율이 113%이르렀기 때문이다. 서울시가 경기 부양을 위해 양도세 감면등 일종의 부동산 정책은 대부분이 갖은자들의 혜택이지 서민들의 혜택은 1%도 없었던 것은 고분양가 아파트 구입할 사람이 없기 때문이다. 지역적으로 분양아파트가 주위 주택 2가구 이상 구입도 가능할 정도로 고분양가는 여전하다. 

세계 각국이 경기부양을 위해 돈을 본격적으로 풀면 화폐가치가 폭락하고 물가가 급등하는 하이퍼 인플레이션이 발생할 것이라지만 한국에는 말만 서민대책이지 실제는 이루어지지 않고 있다. 분명코 3%이하의 중산층이하의 대책으로 시늉만 내고 있는 것이다. 이걸 정부 여당의 몰지각한 정책가들이 중산층 이하 대책으로 발표하나 숨소리까지도 거짖말 정부 여당의 정책은 국민들의 신임일 잃은지 오래이나 이걸 모른다는 것이 정부 여당이며, 이걸 역이용하는 사람들은 정부여당의 잠룡들이다. 90년대 일본은 경기 부양을 위해 제로금리정책을 취했지만, 10년간 부동산 가격은 3/1-10/1 토막 났다. 

금리가 낮아져도 경제가 성장하지 않으면 저금리도 효과를 발휘하지 못하며, 주택담보대출이나 전세자금 대출이3-5%로 내려가야 한데도 7%이상의 고금리이다. 주택 공급이 줄었지만 16만가구가 넘는 미분양 주택이 널려 있고 동탄 2신도시, 한강신도시, 위례신도시 등 대규모 신도시가 건설 중에 있다.2009년 50만 가구는 아니더라도 40만가구 공급시 년말에는 20만 가구 이상의 미분양 아파트로 전국이 다시 주택에 대한 거래중단과 건설사 부도가
심화 될 것이다. 2008년 13만가구의 주택공급이 줄었지만 미분양아파트는 사상 최대며,2009년에도 40만 가구만 공급하여도 20만 가구 이상의 미분양이 나올 것이다.이걸 설명할 정부 정책자는 아무도 없다.

IMF 외환위기 이후 집값이 급등했으나 그때는 주택보급율이 90%바로 넘는 시기였으나 현제는 전국적으로 집이남아돌며, 전남은 139%의 주택보급율이며, 지방은 대부분이 115%가 넘는 주택보급율이다.급반등론을 펴고 있다. 외환위기 당시엔 집값이 폭락세를 보이기 전에 이미 92년 정점을 친 뒤 쭉 내림세를 보였지만,자난 6년간 오른 주택값의 조정기다. 소득 1% 증가가 실질 주택 가격을 1.1% 올리는 효과다. 경제가 성장해야 소득이 늘고 주택에 대한수요가 본격적으로 살아날 수 있지만 우리 경제는 태풍 속으로 진입해 가계수입 감소와 가구당 소득 감소, 통장에돈이 말라가고 있으며, 부채는 늘고 있고, 물가는 상승하고, 2600억달러 이상의 외환보유고는 2천달러로 1년간 현정부 망해 먹었다. 

수출이 사상 최악인 마이너스 기록했고 주력 수출품목 수출도 반토막 났다. 한국의 경제는 더 부정적이며, 한국의경제 성장률을 20개 국가 중 가장 낮은 -4%로 예측했다. 글로벌 금융위기의 진원지인 미국과 국가부도 우려가높아지고 있다는 영국보다 경제 상황이 더 심각할 것이라는 예측이다. 시장에서는 평균적으로 한국 경제의 성장률 둔화가 1997∼1998년 아시아 외환위기 당시보다 훨씬 더하다. 경기 침체가 선진국 등 전 세계에서 다발적으로 나타나 수출 의존형 한국이 큰 타격을 입을 것인데도 국내에서는 위기를 실감하지 못하고 있다. 

원화 가치 하락으로 가격경쟁력이 높아져 우리 수출기업들의 실적이 일본 기업에 비해 상대적으로 좋다. 일본 기업들은 글로벌 경기침체에다 엔고로 인해 이중의 타격을 받고 있다. 일본 등 외국 기업들이 대량 해고를 하는데 비해 국내 기업들은 인위적인 감원을 하지 않겠다고 국민들에게 심리적 안정감을 주고 있다. 강남 집값이 최근 갑자기 치솟는 것은 이런 낙관론에 상당 부분 기대고 있지만 수출의존도가 높은 한국 경제는 미국 등 해외 소비가 되살아나지 않는 이상 본격적인 성장은 어렵다. 한국의 집값은 미국 집값에 달려 있어 미국의 집값이 회복돼야 서브프라임 위기가 해소되고, 미국인들의 소비가 되살아나고, 한국의 수출도 정상화될 것이다.    
일시 : 2015-12-22 [11:46] / IP : 27.119.39.206
Total : 42건
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13 주택값 불패 한국서만 느끼지 못한 낭패 다가와 ()박종석8822015-12-22
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