투자전략

박종석
금리상승시 부동산 거래중단에 매매가 하락
금리상승시 부동산 거래중단에  매매가 하락
건설.부동산,경제,기업 등에서  권불십년을 실감케하며, 거래 가능한 분양권 매물이 시장에 풀렸지만 경기 불안으로 시장 침체가 가중돼 있어 마이너스 프리미엄이 붙은 분양권만 거래되고 있다. 금융위기에서 비롯된  세계경제위기는 아직 최악의 상황까지 오지 않아 2013년 전.후까지 갈 것이다. 정부는 각종 유언비어로 경제가 좋아진다 하지만 대기업과 강부자만이 살아가는 세상으로 중산층이 몰락한지 오래며, 현정부 남은 기간 동안은 기대을 버려야 할 것이다. 최선을 다해 2년간 살아야 할 것이며, 다음 정부도 현정부 뒷치닥거리로 2-3년은 불안한 경제가 이어 질 것이다. 

총부채상환비율 완화 대책 후 수도권 아파트의 매매 시가총액은 감소하고, 전세 시가총액은 증가했으나 전문가들은 한두건 매매로 거래시 부동산 가격 상승으로 과장광고 했으나 실제로 매매가는 하락하고, 아파트 공급이 지난 3년간 매년 13만가구 이상 줄었고, 입주 물량 감소와 전세시장서 월세 시장으로 전환되는 과정서 전세값만 상승했다. 부동산이란 주택보급율이 115%가 넘어 설 경우 거래 중단이 수년간 이어지며, 매년 1-2차례 반짝 상승 후 건축비에도 미치지 못한 상승이 있을 뿐이며, 3%지역서 3%부동산만이 상승하기 마련인 것이다. 낡은 집들이 늘어나기에 깨끗한 집에서 살려는 임차인들이 늘기에 임대료 가격은 상승하기 마련인데도 집이 부족해 전세값이 오른다는얼치기 부동산 전문가들이 만연해 있는 원인은 해외 수십개국은 다니면서 부동산 연구나 언론에 인터뷰해야 하는데 해외 3-5개국나라 다닌 앵무새 전문가들 동원한 언론이 가장 큰 문제다. 

버블새븐지역에서 주택값이 하락하기 시작한 2007년 위기의 초기 단계였으며, 거품이 터지기 시작했을 뿐 앞으로가 더 좋지 않을 것이며, 버블새븐지역과 2007년부터 주택값이 하락한 지역은 약보합이나 하락이 멈출것이나 기타지역은 1-2년 더 하락해 2013년 전후까지 이어질 것이다. 미국의 불황은 1990-91년과 2001년처럼V자형의 빠른회복을 보이는 단기적이고 피상적 전망이 이미 무용지물이 되어 주택에서 경제와 사회 전체로 번지고있다. 미국의금융위기에서도 고위층과 투기꾼들의 투기자금에 의해 전국의 3%지역과 부동산인 버블새븐지역의 주택값 상승도자금여력이 없는 대다수의 국민들이 경제악화, 금융불안, 실업자 증가, 중산층과 서민들 무시정책, 가계수입감소, 직장에서의 명퇴가 지속되다 보니 투자에 대한 자금이 가계에서 반토막 나자 허망된 생활의 연속이며, 말로만 서민층의 보금자리 주택 2-4억의 분양가가 서민주택이라 떠드는 정부며, 강을 막아 부자들에게 필요한 러브호텔 지을관광지 만드는  대한민국의 정부다. 4대강 사업 공사는 수십조원의 돈을 세금으로 앗아가 특정지역 사람들 공사로인한 부자만들기에 여념이 없으며, 국가 채무는 1천조원에 육박하고, 통계을 조작해 국민들을 아리송하게 만들고있다. 

미국발 금융위기 여파가 국내 금융시장 및 실물경제로까지 번지며 집값 하락은 확대됐다. 청약률 제로를 기록한
단지가 150곳을 넘을 정도로 신규 청약 시장은 지방은 물론 수도권 지역도 청약시장 붕괴는 미분양, 건설사 유동성위기로 전이돼 건설업계 부도와 전국에 200곳 이상에서 아파트 공사을 중단했었다. 깊은 불황, 희망이 보이다가도사그라지는 경기가 지속되는 것이며, 호가낮은 매물이 3개월 지나면 호가높은 매물이 되었슴을 반복해 경험했으나이런 경기는 주택보급율이 119%인 상태에서는 다시는 돌아오지 않을것이며, 3%정도의 지역과 부동산에서만 상승의 개발과 투자가 이루어 질 것이다.

아파트값은 강남권 등 일부 지역을 제외하고는 게걸음이며, 전셋값은 상승했다. 수도권 아파트 시가총액은 감소했으며, 경기도도 감소했고, 인천시도 싯가총액이 줄었다. 아파트 매매 수요가 늘긴 했지만, 일부 지역에 국한돼 있다. 경기도 31개 시.군 중에서 화성시와 용인ㆍ오산시 등이 늘었고, 여주군 등 3곳은 보합, 고양ㆍ성남시 등 9곳은감소됐다. 전국 아파트의 매매 시가총액은 부산, 경남 등 지방 아파트값은 늘었다. 전세 시가총액은 수도권 전 지역이 상승했으며, 지방 역시 전세물량 부족되면서 아파트 전세 시가총액은 늘었다. 주택 구매자의 숨통을 틔워줬지만 금리인상은 거래 중단시켰으며, 전세 공급 부족 현상은 심화되고 있다.

직장생활자도 방 2개 짜리 전세집의 신혼집을 마련할 돈이 없어 월세나 무보증 임대주택을 원하는 몸부림은 인터넷의 부동산면에서 얼마든지 찾아볼 수 있다. 프리랜서는 비정규직과 계약직을 전전해 일하다 보니 월급을 받아저축하기 힘들고, 고정적 수입도 아니어서 꾼돈 갚다보면 허당이 된다. 모아놓은 돈 없기도 하지만 반토막난지 오래며, 은행대출금리는 오르고 있고, 창구에 가면 공시 이자보다 배 정도 높기만하여 서민들이 대출 받기란 아주 힘들다. 집 살 능력을 가진 유효수요층이 줄고 있다. 주택수요자인 직장생활 15년차, 나이로 40세 전후의 사람들의 통장에 잔고가 없는 것이며, 국민임대주택 보증금 2천만원 융자도 불가능하고, 월임료 20만원에 관리비 10만원 매월낼 돈이 없어 국민임대주택 기피현상도 곳곳에서 나타나고 있다. 보금자리주택 30-50% 싼 주택 사전예약에 당첨은 되었지만 2-4억의 자금마련이 힘들어 포기 할 사람이 만만치 않을 전망이다. 

경기침체 지속으로 경제도 침체에 빠져 들 것이며 중하급회사들의 부도는 나타나기 시작해 대형기업들의 인수합병이 시작하는 시기로 침체의 시작에 불과하다. 주택의 거품 붕괴로 자산가치 폭락이 겹치면서 경기침체는 지속될것이고, 경제을 대체할만한 큰 소비자가 나타나지 않는 무기력한 상태는 지속되고, 기업의 인수합병은 전산업에서나타날 것이다. 경제 회복 전망이 어두운 만큼 주택가격이 2013년 전후 까지도 하락해, 상승할만하면 하락이 지속되어 꼭지점을 찾기 힘들것이며, 주택 가격은 2015년까지 약보합세가 이어지며, 2016년부터는 20년간 부동산에 대한 투기는3%이하 지역과 부동산 이외서는 나타나지 않을 것이다.

2000년이후 부동산 가격 많이 폭등했으며, 부동산이 경제을 이끌었고, 하락도 이끌고 있으나 상승이 나타난 후 정체될 것이다. 버블새븐 지역은 주택거품이 가장 먼저 터졌지만  거품 붕괴 후 가장 높은 상승도 반드시 1번은 2015년 이전에 나타난다. 주택가격이나 부동산 및 경제제는 마냥 하락하거나 상승하지 않는다. 일정기간이 지나면 반드시 반등도 하기 마련이다. 부동산 역사가 뒤집히는 경기 이어질 것이다. 

경기 회복이 임박했다는 긍정적인 전망은 투기꾼들이나 정부가 정권 연장선상과 자신의 보유 자산을 처분하기 위한 위장전술에 불과하다. 주택구입보다는 청약통장은 유지와 청약하여야 할 것이며, 정부가 2018년까지 500만가구15%이상 싸게 짖는다 했으나 무형지불이 되었으며, 정부의 예측과 공급 계획은 정부 탄생 첫해부터 물거품이되었으며, 부동산만이 아니라 나라 전체가 엉터리 과장광고에 불과했음이 100%드러났다. 저축이 최선의 재테크가 될것이다.

2000대초부터 상승과 폭등가도를 달려왔던 건설.부동산 시장이 금융위기 여파 등의 풍파를 맞으며 최대 위기를 맞아 세제 개편안을 포함해 굵직굵직한 부동산 규제 완화 대책이 수차례 발표는 다주택자 특별공제, 수도권 전매제한 및 재건축 규제 완화, 건설경기 활성화 대책, 서울 수도권 투기지역  해제 등 잇따랐지만 시장은 여전히 불황이다. 아파트 공급 중단으로 건설업계도 위기를 맞아 유동성 위기를 겪은 중견 건설사들이 부도 처리됐고, 금융위기가 실물위기로 건설업계 자금난은 중견. 중소건설사는 물론 대형사들까지도 심각해 건설업계를 구하기 위해 자율협약제도를 도입, 유동성 지원에 나섰었다. 국내 건설 시장은 침체에서 벗어나지 못했다. 

주택을 구입할 40세 전후층이 빈곤화됐다. 서울 아파트의 유효수요층인  월 소득 300만원 이상 서울시민이 15%가되지 않는다. 총 저축률은 1986~1990년 평균 17%에서 5%이하로 곤두박질 쳤다. 가계빚은 사상 첫 1천조를 돌파했으며,국가 채무는 1천조원에 육박이다. 담보대출 증가는 부동산 구입보다는 이자 갚기와 부채 연기다. 저금리시대에 융자 내어 주택구입한 사람들은 고금리 시대에 허덕이어야 할 것이며, 현제 금리는 오르고 있다. 

대출자 대부분이 원리금을 갚아야 하는 일시상환형 대출만기가 돌아왔다. 총부채상환비율이 40%를 넘는 사람의대출금은 30%다. 금리인상 압력이 높아지는 가운데 대출 만기가 돌아와 가계부실 위험이 높다. 은행대출로 집을구입한 사람들은 아파트 매각해 융자 청산이다. 소득이 줄어드는 반면 가계빚은 늘고, 대출만기까지  도래하는 상황에서 집을 살 여력은 없다. 주택담보대출금을 갚지 못한 상태서 가계수입은 줄고, 실업자는 증가하고, 주택수요층은빈곤해지면서 유효수요자가 준 것이다. 주택경기 침체로 은행대출로 집을 사는 시대는 당분간 없을 것이다.  
일시 : 2015-12-22 [11:59] / IP : 27.119.39.206
Total : 42건
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41 주택보급율 증가는 수익보다 거주의 공간으로 ()박종석2482020-01-15
40 중소도시 개발지보다는 대도시 변두리 투자가 ()박종석2762020-01-15
39 부동산시장은 달동네개발로 신도시는 전원주택 ()박종석11122015-12-23
38 보금자리 주택 청약 이외 막차 탈 가능성 높아 ()박종석10752015-12-23
37 침체장 속에서 부동산 투자기법과 성공투자 ()박종석10942015-12-23
36 정부의 활성화대책에도 탈력잃은 부동산시장 ()박종석8052015-12-23
35 재테크로 천대받는 노후에서 손주에게 용돈을 ()박종석13132015-12-23
34 금리인상은 거래없는 시장,호가낮은 주택 매입을 ()박종석8542015-12-23
33 내집마련과 빈부의 격차 스스로 개척해야 ()박종석9732015-12-23
32 한국의 부동산시장은 선진국서 격었던 1차 관문 ()박종석9042015-12-23
31 토지 구입만 하면 미래가 보인다. ()박종석18892015-12-23
30 남아도는 주택시장서 투자처을 찾아 나서야 ()박종석8762015-12-23
29 신도시는 투자의 대산이 아닌 전원주택으로 ()박종석8422015-12-23
28 침체장서 대출로 집사거나 청약한 사람은 ()박종석9782015-12-23
27 아파트 청약이나 투자 모래성 쌓듯 쌓는 지혜을 ()박종석10122015-12-23
26 신도시에서 중심가 재개발지로 투자패턴 변해 ()박종석11472015-12-23
25 부동산시장과 재개발지는 분양가,단지규모,대지지분 ()박종석13902015-12-23
24 주택 구입보다 청약저축 이용이나 임대주택 사업에 ()박종석11962015-12-22
23 주택값 오른 지역의 상승은 미끼며,오를 부동산 따로 ()박종석13322015-12-22
22 주택 남아도는 시기에 투자대상 바꾸는 전초기지로 ()박종석11352015-12-22
21 내집마련 수도권은 중도금 무이자로,지방은 임대사업 ()박종석9862015-12-22
20 그린벨트 10가구 이상 동네 구입으로 재테크을 ()박종석8482015-12-22
19 더 하락전 급매물에서 2기신도시 등 정책 재편성 ()박종석7142015-12-22
18 집이 남아도는 시장서 매가는 하락,임대가는 상승 ()박종석10322015-12-22
17 소득높은 자 부동산 상승하고,중산층 주택값 하락 ()박종석9352015-12-22
16 투자가치 낮은 아파트,가치 높은 토지와 주택 ()박종석13322015-12-22
15 부동산 아파트-주택-토지시장으로 전환 후 안착 ()박종석12142015-12-22
14 금리상승시 부동산 거래중단에 매매가 하락 ()박종석10182015-12-22
13 주택값 불패 한국서만 느끼지 못한 낭패 다가와 ()박종석8822015-12-22
12 무리한 융자는 투자 메리트 없는 아파트로 ()박종석11872015-12-22
11 내집마련보다는 처가살이로 장기전세주택 청약을 ()박종석11462015-12-22
10 부동산 투자대상 바르게 알아 노후를 위한 ()박종석8862015-12-22
9 보금자리주택 공급 후 입주시 시세는 2/3가격으로 ()박종석10512015-12-22
8 고가주택보다는 월수나오는 부동산으로 갈아타야 ()박종석6102015-12-22
7 시간이 갈수록 투자대상은 선진국 투자에서 ()박종석8402015-12-22
6 주택법 통과로 부동산시장은 매수자 위주로 ()박종석7702015-12-22
5 노후을 대비한 부동산 재테크 전략 ()박종석9062015-12-21
4 투기 아니하고 투자 한 경우 손해 아니봐 ()박종석6102015-12-21
3 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석8502015-12-21
2 부동산 침체 예견하고,매도 할 준비하고 투자을 ()박종석11042015-12-21
1 부동산 투기 기법 ()박종석13212015-08-16

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