투자전략

박종석
부동산 아파트-주택-토지시장으로 전환 후 안착
부동산 아파트-주택-토지시장으로 전환 후 안착 
집이 남아도는 시기에는 아파트값은 하락세지만 단독주택 맷가는 올랐으며, 토지는 200년대 이후 대폭 상승한 탓에 가격은 정중동이다. 연립주택은 대지지분이 많은 경우는 약상승이지만 대지지분이 적은 경우는 애당초 투자가치가 없지만  약세였지만 하락폭은 아파트 보다 적었으며, 연립이나 빌라는 아파트 값의 반값 이하이기 때문이기도 하다. 80년대 아파트가 살기 편해 주거개념이 공동주택에서 단독으로 21세기 초부터 변했으며, 버블을 격은 나라일수록 주택은 보급율이 높아 집값이 오르지 않지만 도시근교의 개발지는 토지값이 오르기 마련이다. 단독에서공동주택으로 변한지 30년도 아니되어 단독주탹으로 주거개념이 변하고 있었는데 이걸 아는 투자자는 별로없다.

공동주택에서 단독으로 주거개념이 변했으며, 2010년부터 정착중이다. 도시내에서 공동주택이 80%에 육박해 희소가치가 덜하다는 것이다. 분양아파트에서 임대아파트로,공동주택에서 단독주택으로 주거개념 변한 것이며, 앞으로 10년 전후는 단독에 사는 사람들이 부자이고, 아파트에 사는 사람들은 서민층(2010년 기준으로 임대주택)이 사는 집으로 변하여 갈 것이며, 변화중이다. 주거개념의 변화이며,주택에서 토지로 투자 대상도 바뀌었다. 

전국 땅값이 오름세를 이어가며, 오름폭은 수시 변하지만 꾸준한 상승세는 여전하여, 거래는 부자들과 중산층이상이 보유했기에 더디지만 오른 폭은 주택 평균 값 이상 상승세다.  태평양경제전략 (http://www.realer.co.kr)연구소는 2002년,2005년에 이어 2012년 전후 3차에 걸친 토지시장 구매현상 나타난다 수회 예측과 분석 평가했다. 금융위기 발생전인 2008년 10월 고점과 비교해서는 여전히 3% 낮은 수준에 머물렀으며, 상승폭도 둔화됐으나 2006년말 전국적으로 강남권 이외 아파트 시장의 침체에 비해서는 상승폭이 큰 것이다.

각종 규제 완화를 통한 정부의 시장 살리기 정책은 부익부, 빈익빈을 위하 정책이었음이 들통났다. 재건축 규제 완화, 투기지역과 투기과열지구의 해제, 토지거래 허가지역 해제 등 발표는 호재가 아닌 서민들에게는 쇠귀에 경읽기다. 주택시장과 달리 토지시장은 여전히 잠잠하지만 상승세는 이어지고 있다. 시장은 침체의 늪에 빠져 허덕이긴 마찬가지인데 정부가 토지시장 살리기를 등한시하기 때문이라는 지적이 울려 퍼지고있는 상황이지만 토지 관련 전문가들은 토지시장 자체가 원래 반응 속도가 주택에 비해 느려 수도권 규제 완화 등 일련의 토지 관련 대책에 따라 시간이 지나면 서서히 해빙기를 맞게 될 것이다. 

발빠른 투자자들이라면 당연히 움직여야 할 시기인데도 정부정책이 믿음이 없슴을 알기에 시장은 조용한 것이며,토지는 부자들의 보유자산이며, 중산층과 그 이하 계층은 내집마련도 쉽지 않아 등한시하기 때문이다. 노후 실버타운이라도 자식들 손 내 밀지 않으려면 투자의 목적으로 토지에 관심을 갖었어야 할 것이며, 각종 토지관련 규제완화에 따른 수혜지로 안목을 늦게나마 갖어야 할 것이다. 토지시장의 변화는2002년도 이후 3차에 걸친 진행형이다. 일부 지역의 호가가 상승하는가 하면 매물이 시장에서 사라지고 있기도 하다. 먼저 군사시설보호구역과 그린벨트규제 완화. 여의도의 154배 규모에 달하는 군사시설보호구역에서는 재산권 행사가 가능해졌고, 308㎢ 규모의 그린벨트에서는 층고 제한이 폐지되고 임대주택건설 의무비율도 30%대로,토지거래 허가지역해제로 토지시장에서는새로운 블루칩으로 등장하게 됐다. 투자지역은 대도시와 수도권 지역과 해제지다. 

토지의 상승은 서울, 인천, 경기  등으로 수도권의 상승률이 전국 평균을 웃돌았으며, 지방도 상승률은 높지 않지만 아파트 값 상승률에 비해 높다..전국 249개 시·군·구 가운데 하락한 곳은 없다. 가장 높은 상승률을 기록한 지역은 경기 하남시의 개발계획 추진으로, 인천 강화군이 높은 상승률을, 아시안경기장 등 대규모 공공사업 진척에 따른 기대감으로 인천 서구 및 제물포 도시재생사업에 대한 기대감이 반영된 인천 남구, 황해경제자유구역과 수요가증가한 충남 당진군이 높은 상승률을 나타냈다. 용도지역별로는 녹지지역, 관리지역, 주거지역,공업지역  등으로,지목별로는 밭, 주거용대지,공장용지,논 등이다.

토지는 허가대상의 최소 면적이 기준면적의 10~300%로 탄력적으로 적용할 수 있게 된 점은 분명 시장의 호재다.주거지역의 경우 180㎡ 초과 면적은 토지거래 허가대상이었지만 지정권자의 재량에 따라 540㎡ 이하의 면적도 허가대상이 아닐 수도 있다는 얘기이기 때문이지만 가장 큰 호재는 정부의 수도권 규제 완화다. 국토 이용의 활성화측면에서 수도권의 산업단지 내에서는공장의 규모와 업종 제한 없이 신설과 이전 등이 가능하다. 인구 유입의효과, 지가의 상승 등 수도권 접근성이 뛰어난 지역은 3.3㎡당 200만원 이상 땅값이 상승한 상태다. 토지시장의작은변화가 조금씩 일어나면서 투자자 입장에서는 새로운 기회다. 지역 개발에 대한 로드맵과 청사진을 고려해 투자처를 결정해야 할 것이다. 

미국발 금융위기로 실물경기 침체 장기화에 대한 우려가 커 국내 부동산에 대한 투자 시기를 점치기에도 어려운
상황이다. 부동산 시장에 대한 전망이 엇갈리고 있어 투자 대기자들이 투자 종목을 선택하기도 쉽지 않다. 주택시장은 투기는 사라지고 내집마련이 전부가 될 것이며, 경부선 축의 주택값은 2013년 전후 상승시 강북지역의 주택값 만큼의 상승 나타날 것이다. 경부선 축 투자는 무릎에서 투자해 강북이나 경기지역 1가구 주택 남는 투자가 25년간의 재테크였다. 토지시장은 일본의 버블에서 보았듯 개발가능한 도시주변의 토지값 상승은 나타날 것이나 개발가능한 지역이 아닌 토지값 상승은 없으며,투기도 나타나지 않을 것이다. 대표적인 부동산 값은 잃어버린 일본의 지난 30년간에서 잘 나타나 있다,

부동산 시장은 침체를 거듭하나 주택보급율이 119%이며, 2013년전후가 120%에 이르고 2015년에는 정부가 2018년까지 5백만 가구 달성의 개발시 선진국 주택보급율에 도달할 것이기 때문에 바닥을 칠 것이란 전망보다는 아파트에 대한 투기는 사라졌다 봐야 정답이다. 수도권 아파트값은 하락한 반면 단독주택은 오른 것이며,토지는 수년간너무 많이 올라 약상승세며, 연립주택은 약세를 보였지만 아파트에 비해서는 낙폭이 작다. 서울은 아파트 가격이하락한 반면 단독주택은 올랐다. 연립주택은 한강이북이 하락했고 한강이남은 보합세다.경기도는 서울에 비해 아파트와 단독주택간의 가격 변동률 차이가 더 컸다. 

부동산은 3%지역이나 부동산에서 투기나 투자가 나타날 것이나 나머지 지역은 내집마련과 최유효이용과 개발로인한 투자수익에 불과할 것이다. 투기우려는 없으며, 날이 갈수록 주택에 대한 미련이 사라지며, 국민임대주택 매년 10만가구 이상 공급, 보금자리주택공급, 장기전세주택 서울서 대도시 위주로 공급, 서민들을 위한 주택 10년간
150만 가구 공급으로 시장질서에 맞는 주택정책을 정부가 펴게 될 것이다. 대내외 경기가 살아나기만을 기다리고있을 수는 없어 금리 인하정책과 저성장으로 인해 저금리 형성이다.

질좋은 주택공급과 도시내의 환경, 서민주택공급으로 주택정책이 바뀔 것이다. 주택경기 침체,부동산 경기 침체는산업 전체의 침체로 나타났으며,주택시장의 안정은 실물경기 침체로 가지는 않을 것이다. 주택시장이 안정될 경우정치권과 사회,국민들의 안정이 오며, 갈수록  부동산 시장은 안정될 것이나 2013년까지가 가장 위험한 시기가 될것이다. 융자을 많이 얻은 경우는 깡통 아파트가 도래한 상태며, 분양가나 매가의 20%이하,금액으로 5천만원 이하가 안전한 융자인데로 무리한 융자는 시장 질서의 파괴로 한번쯤은 걸러야할 불가사의하다. 당분간 부동산 값은일시적 상승 후 추가 하락 나타날 것이다. 부동산 경기 활성화 대책에 따라 소비자 관심도는 서서히 높아질 것으로
예상되고, 가격하락폭이 큰 경우에는 저점 매수다. 대내외 경기 여건이 회복 될 경우 서울 수도권의 주요 선도지역이 먼저 회복될가능성이 높다.

투기세력이 시장에 개입할 때 가파르게 상승할  수 있지만 내릴 때도 그만큼 가파르게 내려 큰 손해볼수도 있으니진단받아 투자하여야 할 것이다. 과거의 부동산은 아무나 전문가가 되었으며,투기세력만 진입하면 급상승했지만그런 시대는 지났다. 과거나 현제나 미래나 투기는 하지 않고 투자만 하여야 할 것이며, 투기는 전재산을 날리는
결과가 올 수 있으며, 투기는 암적인 존재인 것이다. 가격이 더 내려갔을 때 사려는 기대심리로 거래 자체가 실종되고있어 어설프게 시장에 뛰어들지 않아야 할 것이다. 주택공급이 부진할 전망이고 국내 주택수요와 가구수 변화 측면에서 수요시장이 늘어나기 때문에 경기가 회복되면 거래 수요가 살아나고 부동산 경기도 회복될 저점근접상황을 활용해 회복기 대응 전략 마련이다. 부동산 경기는 하락장세속에 상승이 몇개월마다 나타나다  하락세가이어질 것이며, 이는 경부선 축의  주택값에서나타났었다. 주택값이 회복되고, 실물경기가 회복하는 2013년 전후에야 바닥을 칠 것이다. 버블새븐 지역이 아닌지역이 더 심할 것이다. 거시경제 회복과 맞춰서 전반적으로 바닥을칠 수 있다. 

부동산 시장을 살리기 위한 해법으로 저금리와 구입시 취.등록세 인하다. 미분양아파트는 40%정도 가격 내려 분양해야 할 것이지 정부 지원은 밑빠진 독에 물붙기나 다름없다.투기발생 가능성이 없는 지방의 미분양아파들은 건설사 스스로 분양가을 대폭 낮추어야지 정부지원 바라는 것은 나라 망치게 하는 꼴이다. 시장질서에 맞지 않는 정책으로 거래를 활성화시킴으로써시장을 선순환으로 돌려야 한다. 자금이 부족한 내집마련 수요자라면 입주 아파트가 몰린 곳에서 저가 전세로 대기할 수도 있고 마이너스 프리미엄 분양권이나 서민형 장기 전세 등에 관심을 가지는 것도 좋다.   

경기도의 아파트는 내렸는데 단독주택은 올라 대조를 이뤘다. 연립주택은 떨어졌지만 아파트보다는 하락폭이 낮았다. 인천 역시 아파트와 연립은 하락했고, 단독은올랐다. 수도권 집값 약세 속에서도 단독주택은 홀로 상승한 것은 아파트에 비해 대출 규제나 경기 상황에 덜 민감하기 때문이며, 갈수록 부자들의 전유물로 되어가기 때문이다.아파트는 총부채상환비율 등 대출 규제가 있고 저렴한 보금자리주택 사전예약 영향도 받지만 단독주택은 DTI 적용을 받지 않고 재개발.재건축 개발 호재도 있어 상대적으로 하락폭이 낮다. 아파트와 달리 거래가 활발하지 않아급매물이 적다는 점도 하락폭이 작은 원인이다. 전세는 투자가치가 아니라 살기 편한 곳을 선호하기 때문에 아파트의인기가 단독주택보다 높다.전세는 통상 아파트 소진후 연립-단독주택 순서로 나가기 때문에 가격에도 영향을 미친다. 
일시 : 2015-12-22 [15:17] / IP : 27.119.39.206
Total : 42건
42 핵가족화는 소형주택,가계부채는 내집마련 더 어렵게 ()박종석2512020-01-15
41 주택보급율 증가는 수익보다 거주의 공간으로 ()박종석2482020-01-15
40 중소도시 개발지보다는 대도시 변두리 투자가 ()박종석2762020-01-15
39 부동산시장은 달동네개발로 신도시는 전원주택 ()박종석11122015-12-23
38 보금자리 주택 청약 이외 막차 탈 가능성 높아 ()박종석10752015-12-23
37 침체장 속에서 부동산 투자기법과 성공투자 ()박종석10942015-12-23
36 정부의 활성화대책에도 탈력잃은 부동산시장 ()박종석8052015-12-23
35 재테크로 천대받는 노후에서 손주에게 용돈을 ()박종석13132015-12-23
34 금리인상은 거래없는 시장,호가낮은 주택 매입을 ()박종석8542015-12-23
33 내집마련과 빈부의 격차 스스로 개척해야 ()박종석9732015-12-23
32 한국의 부동산시장은 선진국서 격었던 1차 관문 ()박종석9042015-12-23
31 토지 구입만 하면 미래가 보인다. ()박종석18892015-12-23
30 남아도는 주택시장서 투자처을 찾아 나서야 ()박종석8762015-12-23
29 신도시는 투자의 대산이 아닌 전원주택으로 ()박종석8422015-12-23
28 침체장서 대출로 집사거나 청약한 사람은 ()박종석9782015-12-23
27 아파트 청약이나 투자 모래성 쌓듯 쌓는 지혜을 ()박종석10122015-12-23
26 신도시에서 중심가 재개발지로 투자패턴 변해 ()박종석11472015-12-23
25 부동산시장과 재개발지는 분양가,단지규모,대지지분 ()박종석13902015-12-23
24 주택 구입보다 청약저축 이용이나 임대주택 사업에 ()박종석11962015-12-22
23 주택값 오른 지역의 상승은 미끼며,오를 부동산 따로 ()박종석13322015-12-22
22 주택 남아도는 시기에 투자대상 바꾸는 전초기지로 ()박종석11352015-12-22
21 내집마련 수도권은 중도금 무이자로,지방은 임대사업 ()박종석9862015-12-22
20 그린벨트 10가구 이상 동네 구입으로 재테크을 ()박종석8482015-12-22
19 더 하락전 급매물에서 2기신도시 등 정책 재편성 ()박종석7142015-12-22
18 집이 남아도는 시장서 매가는 하락,임대가는 상승 ()박종석10322015-12-22
17 소득높은 자 부동산 상승하고,중산층 주택값 하락 ()박종석9352015-12-22
16 투자가치 낮은 아파트,가치 높은 토지와 주택 ()박종석13322015-12-22
15 부동산 아파트-주택-토지시장으로 전환 후 안착 ()박종석12162015-12-22
14 금리상승시 부동산 거래중단에 매매가 하락 ()박종석10182015-12-22
13 주택값 불패 한국서만 느끼지 못한 낭패 다가와 ()박종석8822015-12-22
12 무리한 융자는 투자 메리트 없는 아파트로 ()박종석11872015-12-22
11 내집마련보다는 처가살이로 장기전세주택 청약을 ()박종석11462015-12-22
10 부동산 투자대상 바르게 알아 노후를 위한 ()박종석8862015-12-22
9 보금자리주택 공급 후 입주시 시세는 2/3가격으로 ()박종석10512015-12-22
8 고가주택보다는 월수나오는 부동산으로 갈아타야 ()박종석6102015-12-22
7 시간이 갈수록 투자대상은 선진국 투자에서 ()박종석8402015-12-22
6 주택법 통과로 부동산시장은 매수자 위주로 ()박종석7702015-12-22
5 노후을 대비한 부동산 재테크 전략 ()박종석9062015-12-21
4 투기 아니하고 투자 한 경우 손해 아니봐 ()박종석6102015-12-21
3 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석8502015-12-21
2 부동산 침체 예견하고,매도 할 준비하고 투자을 ()박종석11042015-12-21
1 부동산 투기 기법 ()박종석13212015-08-16

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