투자전략

박종석
투자가치 낮은 아파트,가치 높은 토지와 주택
투자가치 낮은 아파트,가치 높은 토지와 주택
80년대 부동산 시장은 편리한 아파트였으며, 투자수익을 낼수 있는 재테크 수단이었다.아파트는 여유로운 생활과는 거리가 멀었으나 재테크 수단이었다. 토지는 1년이나 몇년에 1번쯤 찾아올 기회 놓히면 매매가 어려우나 부자들만의 전유물이다. 그런 토지는 부자들만이 투자하는 상품으로 인식되어 왔기에 2천년 이전에 부자들은 토지을
대부분 매점매석해 두었다기에 토지는 공시지가가 매년 오르나 거래는 뜸하다. 부자들이 소유했기에 시장에 내놓지않으며, 그들이 최유효이용과 개발로 투자수익을 낸다. 일본에 대한 공부 조금만 했다면 주택 하락과 토지시장서선진국으로 미국이나 유럽의 부동산 조금만 공부했다면 알수 있으나 일반인들에게는 통하지 않은 진리이며,재테크 이론이다.

서민들은 내집마련이 꿈이지만 부자들은 건강과 장수에 지대한 영향을 미치는 단독주택을 선호한다. 아파트는 80년대 편리한 집으로 곽광 받앗으나 대기업 총수들은 단독을 더 선화하며, 식물이 자랄 수 있는 텃밭과 정원은 필수다. 나무는 대체로 20미터 미만으로 5층이하 주거문화의 산물이다. 아파트는 도둑 걱정없는 생활의 안전과 편리성뿐,한국인이 자손 대대로 적응시켜 온 한옥과는 다른 형태다. 아파트에 살면 사생활이 보호되고 큰 집에 산다는자부심과 전망 프리미엄,재산 가치도 증식이나, 고층 아파트에 살면 건강과 장수에 기대는 버려야 한다. 한국의 부자들이 서울 성북동과 한남동에는 기업인과 유명인들의 저택이 몰려 있으며, 넓은 정원이 회장님 저축과 같으며,우리나라는 2002년 이전에 부자들은 아파트에서 단독으로 거주 공간을 옯겨가는 중이다. 

금융위기 이후 한국 부동산 가격 움직임은 아파트는 서민들이 사는 집으로, 아파트에서 단독으로는 2002년 부터,토지는 2000년 이전부터 부자들은 투자패턴을 바꾸었으며, 아파트 분양과 계약은 지방은 2002년 6월부터, 수도권은 2006년 6월부터 투자해 이익을 본 경우는 별로 나타나지 않았으나 중산층과 중산층이하는 이걸 모르고 있는 것이며, 전문가들도 해외 50개국 정도는 다녔어야 어느정도 알기 때문이다. 글로벌 금융위기로 미국과 영국 등의 주택 가격은 버블 붕괴로 하락세를 연출했지만 한국 부동산 가격은 상승후 2007년 부터는 미분양속출과 공급하지 않아도 미분양 아파트는 줄지 않고, 입주 할 아파트는 입주 늦추어진 경우 흔하다. 정부는 장미빛 경기 회복 기미가보인다지만 시장은 침체에 빠져 부동산 대책을 내놓았지만 헛발질만 했다.

1998년 태평양경제전략연구소(http://www.realer.co.kr/)는  국내는 물론 세계 최초로 한국의 부동산에서는 선진국과 비슷하게 금리와 부동산과는 연관 관계가 없다 했으며, 그걸 2000년초 부동산이 활황기을 이룰시 재차 강조할 때 대다수 사람들인 부동산 투자자나 경제을 아는 사람들, 현직에 종사한 사람들까지도 미친소리 한다 했다. 금리와 부동산의 함수관계는 2003년초에야 사람들이 이해을 했다. 부동산만이 아니라 경제 및 세계 뉴스나 정보을최저6개월에서 2년이상 먼저 듣게 된 결과와 지론이며, 해외 수십개국 다니면서 보고 듣고 연구한 결과며, 우물안 개구리가 아닌 국제화 세계화에 한발 앞섰다 할 수 있다. 

2005년 1월1일도  초저금리 이후 금리가 일시적으로 오르다 모기지 금리가 6.755에서 시작해 5.95%로 하락했으며,1%내외의 금리가 5%초반에서 2010년은 4%대,2011년은 5%대로 상승했으나 거래는 힘들다. 저금리에 투자자들의 마음은 부동산을 떠나지 못하고 있으나 일반경기의 침체, 물가 상승, 소비의 저하와 역전세난, 미분양, 주택보급율의 상승과 버블이라는 단어로 멈칫이다.  일본의 부동산이 상승시 한국 버블온다. 2000년부터 일본의 부동산은 동경서 상승하다 3개월도 채 못되어 제자리 걸음이었지만 2004년 한국의 헌제의 위헌이 발표될 10월 21일 전후로 부터 시작해 일본 전체의 50%이상 지역서 상승의 탄력을 받았으나 지속 여부는 물거품이 되었다. 일본의 부동산이 상승한다면 한국의 부동산 시장의 침체인 버블이 본격적으로 시작될 것이다.

버블이란 일시적 부동산 상승이 2-5년간 지속되다가 버블이 오게 마련이며,그 상승기가 2000년부터 2006년 전반기까지로 보아도 되며,그때가 아파트의 상승기였으며,기존  주택류 상승기는 2003년 11월부터 2004년 6월까지로 전국적으로 환란후 빠진 주택이나 주택지가 20-50%정도 상승햇다고 여겨도 된다. 토지는 2003년 11월이후 정부와투기꾼 및 발빠른 투자자들에 의해 2004년 10월 21일까지의 기간이며, 주춤한 상태나 2005년 2월 전후 토지시장은 또한번 대박을 쳤으며, 서남해안, 행정천도권 및 주5일 근무로 인한 팬션부지는 국토의 균형개발,지방화 시대의 테마아닌 정책으로 3-20배 정도 급상승했으나 다시 하락해 상승할 여력은 있다. 

정보에 의해 개발업자가 아닌 투기꾼들에게 땅 매도할 실력 길러야 하며, 강력한 부동산 가격 억제 정책 등으로 아파트 가격이 정체 또는 하락세를 보이고 있어도,언제 어디서나 부동산 얘기는 상승이든 하락이든 화제며,현제는토지만이 살길이다. 사회적인 시선도 안 좋은 부동산 투자는 죽어도 안하겠다는 경우는 부동산 투자를 안 할 수도 있으나 고위 공무원들 대다수가 강남권 노른자위에 거주하고 있다. 부자들은 부동산으로 돈을 벌었으며,미국에서는공인중개사업이 변호사 이상의 수익내며, 변호사보다 더 잘 산다. 거래 부진으로 활기을 잃어버리고 있으나 최소한토지시장의 동향과 흐름이라도 늘 가상 시나리오을 작성하곤 해야 한다. 80년대 부터 분양 아파트의 붐이 일어나기 시작해 반 이상의 세월이 분양 아파트,청약예금,분양권 권리금이 피치을 이루었으나 시들해졌다.

주택보급율의 100%는 신도시나 택지개발 지구에서의 분양 아파트 피가 원가 이하에 나오거나 미계약 물량이 50%내외가 될 정도다. 입주 2-3개월이 지나도 50%내외의 입주율의 아파트,분양가나 매가 시세 대비 임대가가 20%내외의 아파트가 수도권 가까운 지자체서나타났으며, 하락했다. 토지로 투자자들의 시선이 옮겨 있다. 이미 두배,열배,이십배가 오른 지역도 있으며, 1년사이 공시지가 100%인상지역도 나타났다. 토지을 알아야 재테크에 성공 할 수 있다. 이론도 중요하지만 정보,서류,유능한 컨설턴트의 현장답사의 지도가 중요하다. 시간이 없어 답사 못한다는것은 증권시장서 애너널리스트들에게 돈 맞긴거 보다는 이득이 나지만 위험한 투자수단이다. 

토지 투자가 어렵다면 단독이라도 투자해야 할 것이다. 조상들은 명당의 양지바른 집터에 집을 짓고 살아야 재물이 모이고 인재도태어난다 믿어 지기을 중시했다. 풍수적 관점에서 보면 초고층 아파트는 지자기가 부족하다. 나무도 20m 정도 자라며,가장 황성한 기을 갖었다 여긴다. 지기는 흙을 따라 흐르고 흙에 머문다. 아파트에 산다면
베란다에 화단을 만들어 야생화나 채소를 키우면 지자기로 인해 집안에 결핍된 지자기가 보충된다. 

좋은 땅과 나쁜 땅의 기준은 시대에 따라 변한다. 배고풀때는 물관리 좋은 전답이 배고품 달래려,산업시대에는  길목의 공장지가, 현대사회서는 국토의 균형개발과지방화 시대로 가는 부동산이 전진기지다. 아파트가 살기좋은 아파트에서 투기의 아파트로, 토지는 공장지에서 투기의 온상으로, 자연적, 행정적, 사회적, 정치적 여건에 의해 부동산도 변화했다. 국내서 가장 값싼 임야 구입해 묘지나 주말농장지, 별장이나 전원주택지 및 관광지 개발이 성수기을 맞을 확률 100%다.

토지는 최유효이용과 개발이며,수익이 날 부동산으로 만드는 것이 중요하다. 보유보다는 개발과 이용의 부동산 시대로 점차 나아가고 있다. 점진적 발전 초기단계로 골프장에서 주말농장,전원주택,팬션까지 접근햇으며,추후 새로운 테마의 개발 가능한 토지시장이 나타날 것이다. 투자가치가 있는 땅이 좋은 땅이며, 그 땅은 수익이 날 부동산이다. 토지는 어설프게 투자하다가는 투자수익을 3년정도가 아닌 10년이상이 걸리거나 10년이 지나도 공시지가만 오르지 실제 거래가격은 마이너스 인 경우 허다하, 

대표적인 지역이 충북,강원,경상 전라도의 낙후지역이었으며, 현제도 그런 토지 이들 지역서 흔하다. 남이 보기에좋은 좋은 토지가 나도 좋은 땅이다. 투자가치 있는 토지를 구입한다는 것은 전문가들도 쉽지 않다. 사람들은 부동산 투자로 목돈 벌려하고, 초보자는 아파트로 승부내며,전문가들은 토지로, 고점 매수자는 개발업자의 부동산으로승부수을 던진 경우가 태반이며, 여력이 풍부한 사람들은 개발지 투자다. 

토지는 지적도의 도로문제, 국토이용원의 개발여부, 그리고 등기상의 저당권문제다. 서류와 현장 확인이 중요하며, 가압류나 가처분 및 몇번의 융자가 있는 경우 흔하다. 경기의 침체로 매도자을 믿을 수 없는 경우가 많아 규제가없는 지역의 맘에든 토지라면 일시에 등기하는게 가장 안전하다. 계약금 중도금 잔금일시 중도금 받고 잔금 전재매매하는 경우도 간혹있다. 매수자나 중개업을 하는 사람 모두가 난처하고 복잡할 뿐이다. 경기동행지수는 하락을 시작해 경기지수의 탈동조 현상이다. 아파트 가격은 금융위기로 경기 침체가 계속되고, 경기지수는 회복세로전환됐는데 아파트 매매가격지수는 침체의 늪에 빠졌다.  실물경기는 회복하고 있지만 아파트 가격은 하락세를 나타내고 있다. 한국 부동산은 거꾸로 움직이고 있다. 경기와 부동산 가치는 비례하나 금융위기 이후 한국의 부동산 경제에는 근본적인 변화다. 실물경제 회복, 부동산 가격의 시차가 없어지고 있다.

부동산 가격 상승은 부에 의해 투자하며, 경기 회복기에도 부의 효과가 먹혀들지 않고 있다. 주택 가격이 하락하면서 거래량과 공급량이 줄고, 수요를 찾기 힘들다. 부동산 가격 하락 속도가 빨라지면 가계 재무구조는 무너지게 돼금융위기 이후 국내 부동산 움직임이 바뀐 것은 매도자 우위 시장에서 매수자 우위시장으로 바뀐 때문이다. 수급의불일치는 미분양 주택 물량의 급증을 가져왔고 거래마저 실종시킨 것이다. 아파트를 팔아도 대출을 갚고 나면한푼도 건지지 못하는 깡통아파트 흔하다.  아파트 가격 하락 추이는 수급불균형이다. 핵가족화와 이혼가구 증가, 고령화로 인해 소형 주택 수요가 늘고 있다. 경제 악화로 주택에 대한 수요가 바뀌고 있다. 수요자 중심으로 시장이변하면서 아파트는 안정성이 떨어져 가고 있다. 
일시 : 2015-12-22 [15:44] / IP : 27.119.39.206
Total : 42건
42 핵가족화는 소형주택,가계부채는 내집마련 더 어렵게 ()박종석2512020-01-15
41 주택보급율 증가는 수익보다 거주의 공간으로 ()박종석2482020-01-15
40 중소도시 개발지보다는 대도시 변두리 투자가 ()박종석2762020-01-15
39 부동산시장은 달동네개발로 신도시는 전원주택 ()박종석11122015-12-23
38 보금자리 주택 청약 이외 막차 탈 가능성 높아 ()박종석10752015-12-23
37 침체장 속에서 부동산 투자기법과 성공투자 ()박종석10942015-12-23
36 정부의 활성화대책에도 탈력잃은 부동산시장 ()박종석8052015-12-23
35 재테크로 천대받는 노후에서 손주에게 용돈을 ()박종석13132015-12-23
34 금리인상은 거래없는 시장,호가낮은 주택 매입을 ()박종석8542015-12-23
33 내집마련과 빈부의 격차 스스로 개척해야 ()박종석9732015-12-23
32 한국의 부동산시장은 선진국서 격었던 1차 관문 ()박종석9042015-12-23
31 토지 구입만 하면 미래가 보인다. ()박종석18892015-12-23
30 남아도는 주택시장서 투자처을 찾아 나서야 ()박종석8762015-12-23
29 신도시는 투자의 대산이 아닌 전원주택으로 ()박종석8422015-12-23
28 침체장서 대출로 집사거나 청약한 사람은 ()박종석9782015-12-23
27 아파트 청약이나 투자 모래성 쌓듯 쌓는 지혜을 ()박종석10122015-12-23
26 신도시에서 중심가 재개발지로 투자패턴 변해 ()박종석11472015-12-23
25 부동산시장과 재개발지는 분양가,단지규모,대지지분 ()박종석13902015-12-23
24 주택 구입보다 청약저축 이용이나 임대주택 사업에 ()박종석11962015-12-22
23 주택값 오른 지역의 상승은 미끼며,오를 부동산 따로 ()박종석13322015-12-22
22 주택 남아도는 시기에 투자대상 바꾸는 전초기지로 ()박종석11352015-12-22
21 내집마련 수도권은 중도금 무이자로,지방은 임대사업 ()박종석9862015-12-22
20 그린벨트 10가구 이상 동네 구입으로 재테크을 ()박종석8482015-12-22
19 더 하락전 급매물에서 2기신도시 등 정책 재편성 ()박종석7142015-12-22
18 집이 남아도는 시장서 매가는 하락,임대가는 상승 ()박종석10322015-12-22
17 소득높은 자 부동산 상승하고,중산층 주택값 하락 ()박종석9352015-12-22
16 투자가치 낮은 아파트,가치 높은 토지와 주택 ()박종석13342015-12-22
15 부동산 아파트-주택-토지시장으로 전환 후 안착 ()박종석12162015-12-22
14 금리상승시 부동산 거래중단에 매매가 하락 ()박종석10182015-12-22
13 주택값 불패 한국서만 느끼지 못한 낭패 다가와 ()박종석8822015-12-22
12 무리한 융자는 투자 메리트 없는 아파트로 ()박종석11872015-12-22
11 내집마련보다는 처가살이로 장기전세주택 청약을 ()박종석11462015-12-22
10 부동산 투자대상 바르게 알아 노후를 위한 ()박종석8862015-12-22
9 보금자리주택 공급 후 입주시 시세는 2/3가격으로 ()박종석10512015-12-22
8 고가주택보다는 월수나오는 부동산으로 갈아타야 ()박종석6102015-12-22
7 시간이 갈수록 투자대상은 선진국 투자에서 ()박종석8402015-12-22
6 주택법 통과로 부동산시장은 매수자 위주로 ()박종석7702015-12-22
5 노후을 대비한 부동산 재테크 전략 ()박종석9062015-12-21
4 투기 아니하고 투자 한 경우 손해 아니봐 ()박종석6102015-12-21
3 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석8502015-12-21
2 부동산 침체 예견하고,매도 할 준비하고 투자을 ()박종석11042015-12-21
1 부동산 투기 기법 ()박종석13212015-08-16

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