투자전략

박종석
집이 남아도는 시장서 매가는 하락,임대가는 상승
집이 남아도는 시장서 매가는 하락,임대가는 상승
부동산 경기 회복을 위해 갖가지 정책을 내놓고 있지만 시장 반응은 싸늘한 채 매매물건만 쌓여 외환위기사태 때와 비슷한 거래실종 상태가 곧 도발 할 시점에 와 있다. 서울 재건축 단지는 하락했지만 매매는 성사되지않은채 매물만 쌓이고 있다. 환란때는 시장 활성화는 집이 부족해 주택값 폭등이었으며, 10년전에는 갖은자들이나기업들,졸부들의 장농속에 감추어 둔 달러가 외채 갚고도 남는 돈이었으나 그들이 내 놓지 않았으며, 졸부들이나 부자들은나라 걱정보다 해외로 도망가려 했었으며, 환란을 뜸타 원정 출산했으며, 그때 대통령 후보의 가족이었다.

부동산 시장 활성화 정책을 임기 초기부터 현 정부가 펼첬지만 매가는 하락하고,임대가는 오르는 시장으로 부동산정책이 100%실기한 맥빠져  김이 쌔 씻을 수 없는 정부가 되어 경제 권력자는 노가대 십장만도 못한 권력자가 된임기 4년차다. 아파트 분양은 임기동안 매년 13만가구 줄었지만 가격은 오르지 않고, 임대가는 올라 서민들만 골탕먹이는 부익부빈익빈 정책이라는 것이 여실히 드러났다. 선거에서 찍어 준 사람들은 강부자.고소영이 아닌 경우 권력자에게 99%당했다. 아파트 거래량은 급감했으나 임대가는 연속적으로 오르고 있다. 서울 강남 재건축의 급매물이 소진되면서 시세가 오르고 전셋값 상승으로 일부 지역의 중소형 평형대가 조금씩 거래됐다는 것은 부자들이매도을 위한 정책 언론이 받아 썻기에 오름세가 있었던 것이나 거래량은 따라주지 못한 가격 상승이었기에 시장은딴 판이었다.

집아 남아도는 시장서는 외국의 투기자본과 정책 날조, 앵무새 전문가을 동원, 건설사는 분양가 총액의 2-3%을 언론사와 기사 광고해 시장을 교란시키고, 3%지역과 부동산에 투기장화 만들어 전국의 주택시장이 호황인 것 처럼과장정책과 광고에 열을 올리는 사이 선량한 내집마련자들은 분양가의 30%에도 미치지 못한 자금으로 40-60% 중도금 무이자에 놀아나 신용불량자가 되며, 전국에 신용불량자 900만명의 10/1은 이들 조합군에 속한 투자자들이다. 아파트 분양받은 청약자와 미분양 아파트 계약자는 정부정책과, 건설사의 농간, 언론광고, 앵무새 전문가에 의해 사기 당한 것이다. 

해외 투자 열 올렸으며, 국내의 개발에 대한 보상금으로 투기에 열 올려 상류층은 없고 졸부들만 득실거리는 나라가 되었으며, 세상에서 졸부들만 득실거리지 상류층이 없는 나라며, 해외서 빈둥거리기 까지 했다. 죽기살기로 한번 해보자는 마음만 있었다면 99% 살길이 보였으나 노가대 십장의 정치력으로는 역부족인 한국 사람들은 의욕조차 송두리채 앗아가 버린 삶은 권력자 측근들 아니면 죽지 못해 살고 있다. 

권력자들과 갖은자들은 주택보급율이 낮다는 핑개로 투기을 조작해 집값 폭등시켰으나 주택 2002년 6월부터 남아돌기 시작했다. 아파트를 분양했다가 계약자가 없어 공사가 중단돼 흉물로 변한 아파트 공사 현장이 수두룩하고,수요가 없어 미분양이 넘쳐나는 전국 곳곳에 공사가 중단된 아파트가 널려 있으며, 정부 정책보다 매년 13만가구공급 감소여도 집은 부족하지 않는다. 전국의 대부분 도시는 빌딩과 아파트로 뒤덮여 있다. 15년간 전국에 지은 주택 750만가구 중 600여만가구는 아파트 공화국인데도 정부는 10년간 500만가구 더 짖는다고 야단이나 국민들은 10년 후 아파트는 똥값이 된다며, 2002년부터 1차,  2차에 걸친 아파트에서 단독과 토지로 투자했다. 공사 중단된 유령 아파트가 속출, 10년후 똥값 된 아파트에는 서민들이 살게 될 날 기다리는 서민들의 기대감이다. 10년전은 주택보급율이 88%정도였으나 주택보급율은 119%로 집아 남아 돌고 있다. 

10년전은 환란으로 먹고 살기 힘들어 주택구입 못했으나 현제는 전국에서 집이 남아돌고 국민임대아파트나 장기전세 주택 공급으로 선진국 주택시장으로 바뀌는 과정의 주택시장이다. 국민임대주택 보증금 2천만원 내외나 장기전세주택 얼마든지 수도권 변두리나 지방 널려있으나 교통과 출퇴근 문제로 분양받지 않거나 이사가지않고 있다.환란때는 융자는 1-3천만원 이하 였으나 현제는 수억의 융자도 무섭지 않게 쓰고 있다. 서울 시내 아파트 거래량이 줄면서 집값도 하락 추세로 아파트 값은 연속 하락세로 강남 아파트가 선도하고 있다. 

아파트 값의 약세와 전세 시장 수요가 주춤해지면서 전세물건도 하나 둘씩 출시되고 있다.  가격이 올랐던 서울 중심지, 분당, 판교, 용인 지역을 중심에서 전세물건이 나오면서 시세도 하락했다. 기준금리 인상이 대출금리 인상으로 이어지고 총부채상환비율 대출 규제 한시완화도 종료될 것으로 예견되면서 매수세가 둔화다. 일본 대지진과 리비아 사태 등으로 물가 불안 요인이 커져 시장은 관망세다. 물가상승 지속, 정세혼란으로 환율, 주식시장까지 불안정한 소강 상태다. 악재가 겹치면서 부동산 거래시장도 지켜보자는 분위기다.

내수경기 부양을 위해 규제의 빗장을 풀고 있지만 빗장은 부자들만의 빗장 해제지 서민들은 그림의 떡이다. 국민의 신임을 얻지 못하느 정부는 정부가 아닌 사유물이며, 민주주의을 포기한 정부다.  과거의 부동산 가격의 폭등은 주택보급율과 지방화 세계화 시대을 만들기 위한 정부의 정책이었지만 현제의 부동산 정책은 갖은자들의 횡포을 위한 정책이다. 주택이 남아도는 시대에 맞는 정책은 중산층 이하을 위한 정책, 지방화. 세계화로 국토의 균형개발과 이용이지 수도권 이기주의 정책은 펴지 않아야 지방이 발전하는 상생이 되는 것이다. 

지난 정부는 행정수도 반대로 지방화 시대가 멀어졌으나 수도권 규제완화의 현 정부 정책은 서민을 더 못살게 만든 정부, 수도권 이기주의 정부,국토의 균형개발과 먼 정부가 되어 역사는 반드시 심판 할 것이다. 부익부빈익빈정책이 통하는 정부는 공권력과 독재라는 단어가 살아난 것이다. 일반 경기 부양책은 늘 필요한 것이며, 과거나 현제나 미래나 필요하며, 세계 어떤 나라도 경기 부양책은 필수적인 정책인 것이다.

갖은자는 1푼이라도 더 갖으려 온갖 유언비어 내 놓은게 사회다. 나 개인보다는 정부가 먼저여야 한다는 고위직은사라졌다. 과거나 현제나 중산층 이하만이 나라 걱정하며, 정부가 할 수 있는것은 대기업의 세금완화, 고가주택 양도소득세나 보유세 완화는 서민들에게는 필요악 정책이다. 종합부동산세는 부자들만의 전유물이지 50%내외의 집없는 사람들에게는 악법이며, 재테크에 도움되지 않는다. 국민이 따라주는 정부여야 하며, 지도자는 지도자의 위치나 지위에 알맞는 행동을 하여야한다. 개인들은 자신의 직업에서 최선을 다하는 것이 애국인 것이다. 인사가 만사여야 하고, 베풀 줄 알아야 한다. 한번 더 생각하는 마음, 더블어 사는 사회다.

주택 매물이 쌓이면서 집값은 하락하고 있지만 주택거래는 부진을 면치 못하고, 담보대출은 고금리다. 외환위기 시절에는 부채가 적어 버티었지만, 사람들이 씀씀이 자체을 자제 할 수 밖에 없다. 신규 분양아파트와 미분양에 대한 수요자들의 관심이 조금씩 커진다지만 가계수입의 감소와 여유자금이 없는 경우 그림의 떡이다. 미분양 아파트나 청약시 청약자와 거래 활성화는 여유자금이 있는 몇 사람의 거래가 끝난 후 부동산 회복은 단막극이다. 부동산은 분양가나 매가의 20%이하, 금액으로는 5천만원 이하가 안전한데도 눈높이 낮추지 않아 경매나 가정의 파탄이불보듯 뻔하며, 매년 2만가구 이상의 주택이 경매 당한다. 집이 부족한 시대에는 융자내어 내집마련이나 투자을 하여도 값이 올랐으나 119%에 이르는 주택보급율은 공급과잉인 부동산 시장의 분위기서는 건설사들이 분양을 미룬아파트만도 널려있다. 

유령 아파트는 아이들이 뛰어놀고, 청소년의 우범지대가 되고, 노숙자들의 보금자리가 되고, 도로나 주차 공간엔잡풀이 무성하고, 움푹 패인 곳은 썩은 물의 악취다. 깨진 유리창, 뜯긴 창틀은 이러저리 딩굴고 공사장을 지키는사람도 없다. 공사중단으로 방치된 아파트 단지에, 입주날이 지났지만 입주자가 없어 빈집으로 남아 있는 아파트도 있는데도 정부는 보금자리주택 30만가구나 짖는다. 토지보상과 공사가 진행중인 행정복합도시도 버린 정부가보금자리 주택 30-50%싸게 짖는다 하니 지방에서 수도권으로 몰려들어 전세난은 심하고, 수도권서 분양하는 고분양가 아파트는 청약자가 없는데도 정부는 부동산 시장에는 관심이 없다. 재정적자는 1천조원에 이른다는 말이 떠돌 정도이니 망명아니 갈 경우 돌맹이 맞아 죽을 사람 1명이라도 나올 것이다.

2018년까지 10년간 500만가구의 아파트을 지어 매년 50만가구다. 우리나라는 헐고 짖는 주택 20만 가구 내외만 공급이 필요하지 20만 가구 이상의 공급은 주택보급율 증가와 미분양 아파트 증가로 이어질수 있어 25-35만 가구 공급이 정확한 아파트 공급이다.소득이 줄고, 실업자가 증가시 융자내어 집살 사람은 불구덩이에 죽으려 들어간 것과다를 바 없다. 입지여건이 괜찮은 역세권 아파트에 대한 관심이 커질 것이지만 실제 계약을 이어진 부동산은 미미할 것이다. 경기 부진은 40-60%로 무이자 융자로 계약한 사람들 상당수가 손해보고 손절매 하여 가나한 사람들은 가난하게 살 수 밖에 없는 전문지식 부족, 돈 몇만원 아까워 전문가 찾지 못한결과가 분양가의 15% 이상의 손해보고 매도 할 수 박에 없다. 무릎에 구입해 어께 매도하는 부동산 시장의 정착이다. 도시락 싸 들고 전문가다운 전문가 찾아 재테크에 도전하여야 할 것이다.

대구, 부산, 광주광역시, 강원도, 경기도에도 빈 아파트가 늘어나고 있다. 미분양 아파트는 정부 통계보다 많다. 미분양으로 자금난을 겪는 건설사들 부도다. 아파트가 돈이 되기는 커녕  건설사의 부도, 투자자의 신용불량자로 변한지 오래다. 고분양가로 미분양이 나오고,수요와 공급도 분석도 못하는 건설사들에게 주택공사로 하여금 미분양아파트 사주는 나라는 세계에서 한국뿐이며, 부자들과 대기업의 세금 깎아 서민들 세금 늘려주는 정부는 250여개국 나라서 대한민국 뿐이며, 5천년 역사상 현정부 뿐이다. 
일시 : 2015-12-22 [16:13] / IP : 27.119.39.206
Total : 42건
42 핵가족화는 소형주택,가계부채는 내집마련 더 어렵게 ()박종석2512020-01-15
41 주택보급율 증가는 수익보다 거주의 공간으로 ()박종석2482020-01-15
40 중소도시 개발지보다는 대도시 변두리 투자가 ()박종석2762020-01-15
39 부동산시장은 달동네개발로 신도시는 전원주택 ()박종석11122015-12-23
38 보금자리 주택 청약 이외 막차 탈 가능성 높아 ()박종석10752015-12-23
37 침체장 속에서 부동산 투자기법과 성공투자 ()박종석10942015-12-23
36 정부의 활성화대책에도 탈력잃은 부동산시장 ()박종석8052015-12-23
35 재테크로 천대받는 노후에서 손주에게 용돈을 ()박종석13132015-12-23
34 금리인상은 거래없는 시장,호가낮은 주택 매입을 ()박종석8542015-12-23
33 내집마련과 빈부의 격차 스스로 개척해야 ()박종석9732015-12-23
32 한국의 부동산시장은 선진국서 격었던 1차 관문 ()박종석9042015-12-23
31 토지 구입만 하면 미래가 보인다. ()박종석18892015-12-23
30 남아도는 주택시장서 투자처을 찾아 나서야 ()박종석8762015-12-23
29 신도시는 투자의 대산이 아닌 전원주택으로 ()박종석8422015-12-23
28 침체장서 대출로 집사거나 청약한 사람은 ()박종석9782015-12-23
27 아파트 청약이나 투자 모래성 쌓듯 쌓는 지혜을 ()박종석10122015-12-23
26 신도시에서 중심가 재개발지로 투자패턴 변해 ()박종석11472015-12-23
25 부동산시장과 재개발지는 분양가,단지규모,대지지분 ()박종석13902015-12-23
24 주택 구입보다 청약저축 이용이나 임대주택 사업에 ()박종석11962015-12-22
23 주택값 오른 지역의 상승은 미끼며,오를 부동산 따로 ()박종석13322015-12-22
22 주택 남아도는 시기에 투자대상 바꾸는 전초기지로 ()박종석11352015-12-22
21 내집마련 수도권은 중도금 무이자로,지방은 임대사업 ()박종석9862015-12-22
20 그린벨트 10가구 이상 동네 구입으로 재테크을 ()박종석8482015-12-22
19 더 하락전 급매물에서 2기신도시 등 정책 재편성 ()박종석7142015-12-22
18 집이 남아도는 시장서 매가는 하락,임대가는 상승 ()박종석10342015-12-22
17 소득높은 자 부동산 상승하고,중산층 주택값 하락 ()박종석9372015-12-22
16 투자가치 낮은 아파트,가치 높은 토지와 주택 ()박종석13342015-12-22
15 부동산 아파트-주택-토지시장으로 전환 후 안착 ()박종석12162015-12-22
14 금리상승시 부동산 거래중단에 매매가 하락 ()박종석10182015-12-22
13 주택값 불패 한국서만 느끼지 못한 낭패 다가와 ()박종석8822015-12-22
12 무리한 융자는 투자 메리트 없는 아파트로 ()박종석11872015-12-22
11 내집마련보다는 처가살이로 장기전세주택 청약을 ()박종석11462015-12-22
10 부동산 투자대상 바르게 알아 노후를 위한 ()박종석8862015-12-22
9 보금자리주택 공급 후 입주시 시세는 2/3가격으로 ()박종석10512015-12-22
8 고가주택보다는 월수나오는 부동산으로 갈아타야 ()박종석6102015-12-22
7 시간이 갈수록 투자대상은 선진국 투자에서 ()박종석8402015-12-22
6 주택법 통과로 부동산시장은 매수자 위주로 ()박종석7702015-12-22
5 노후을 대비한 부동산 재테크 전략 ()박종석9062015-12-21
4 투기 아니하고 투자 한 경우 손해 아니봐 ()박종석6102015-12-21
3 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석8502015-12-21
2 부동산 침체 예견하고,매도 할 준비하고 투자을 ()박종석11042015-12-21
1 부동산 투기 기법 ()박종석13212015-08-16

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