투자전략

박종석
더 하락전 급매물에서 2기신도시 등 정책 재편성
더 하락전 급매물에서 2기신도시 등 정책 재편성
10대 건설사 상당수가 5천가구 정도의 미분양물량 안고 있어 1가구당 3억인 경우 1조5천억의 자금이 묵혀 있는 것이며, 공사중인 아파트까지 포함하면 건설사마다 수조원의 자금이 묶여있으며, 이들 자금은 은행의 융자인 경우
부실로 이어져 건설지연으로 현정부 3년은 50만가구에서 35만가구 공급에 그칠 전망이다. 싼 가격에 구입해 비쌀때 매도하여야 하지만, 호가는 낮아지고 있으며, 경기는 2012년을 지나  2015년까지 갈 것이다. 용인과 경기 북부지역에 이어 용산, 인천과 성남시 집값이 큰 폭의 하락세다. 성남시가 모라토리엄을 선언하고 한국토지주택공사가구도심 재개발 2단계 사업 포기를 선언하는 등 주택 시장은 한파다. 성남은 고도제한 규제가 풀리면서 강보합세를유지했지만 LH공사의 재개발 사업 포기 선언으로 부동산 시장이 급속히 냉각됐다. 재건축 단지인 신흥주공과 통보8차가 면적대별로 조정됐다.간간히 거래돼던 급매물도 거래가 안되기 때문에 인근 집값들이 계속 내려가고 있다. 

분당에서도  대형면적의 아파트들이 큰 폭의 하락세를 기록하고 있다. 불경기에도 주택을 매입하려던 매수자들의 주택구매 심리가 더욱 멀어지는 모습이며 향후 재개발 관련 대책이 나오지 않는 한 꽁꽁 얼어붙은 매수심리가 쉽게 풀리지 않을 것이다. 부동산 통계가 정부부처 끼리도 서로 맞지 않아 각 부처 부동산 통계들이 다르고 세대별주택보유현황 상의 2주택 보유자는 차이가 두 배에, 주택보급률도 각 조사기관마다 다르며, 현정부는 부동산 각종 통계을 수시로 조작발표했다. 주택보급율은 주택소유실태나 세금을 매길 때 쓰는 가구 대신 세대를 기준으로 통계를 냈기 때문에 가구와 세대 수 차이 결과다.

은행권 대출규제 확대와 강남권의 단기급등에 따라 급매물이 소화되기도 전에 급매물이 늘고 있다. 부동산과 시장의 물건은 마냥 오르거나 상승하지도 않고, 상승과 하락, 보합 상승의 단계을 거치게 된다. 하락시는 매수하고,상승시는 매도하는 경제 이론이 필수적이며, 무릎에 사서 어깨에 매도하는 부동산 시장의 원칙을 지켜야 할 것이나이마져도 통하지 않은 부동산 시장이며, 2기신도시 공급 2-3년이상 지연에 용산개발 불투명, 마곡지구 개발 중지,인천 신도시 개발의 재검토, 토지주택공사의 사업 일부 중단은 지방의 부동산 시장보다 더 심각하며, 정부부채,, 기업부채, 가구당 부채도 사상 최대로 늘고 있다. 

주택이 남아도는 시기에는 아파트 보다는 주택에, 주택보다는 토지에 투자하여야 선진국형 재테크가 될 것이다. 서울과 성남 재건축 급매물이 늘고 있다. 집값 하락이 지속되면서 주택가격이 약보합세로 돌아서자, 더 하락하기전에 매도한다는 매물이 늘고 있다. 은행권 대출규제 확대와 단기 급등에 따른 조정장세 여파로 집값이 하락세를보이자 매물이 증가하고 있지만 매수세가 없어 추가 하락이 불가피하다. 2006년 말 기준 수도권 주택값은 15-25%하락했으며, 토지보다는 단독,단독보다는 아파트값 하락이 더더욱 심하다. 강북권에서도 매물이 늘면서 가격 하락세다. 

미분양 아파트도 통계상 12만여가구나 시장에서는 20만가구며, 청약후 계약한 아파트나 미분양아파트로 프레미엄 붙지 않았거나 깡통아파트와 가계수입의 감소와 금융규제로 계약자 해약하고 픈 투자자들 몴까지 합하면 미분양 가구는 셀 수 없으며, 건설사는 30%이상 분양이 이루어지지 않을 지역은 공급을 중단하고 있다. 낮은 시세에 구입해 높은 가격에 매도가 정상적 투자의 기본원리이나 주택이 서울만이 부족해 2000년대 초반의 투기는 사라졌다는 공감대가 형성되자 거래중단, 미분양증가, 건설사 건설감소가 연이어 이어지고 있다. 경제위기는 제2환란 버금가는 침체다. 강남의 불패신화나 강북과 경기 이북의 불패 신화도 깨지고 있다. 

부동산 시장에 급매물도 모자라 급급매물이 나오고 있다. 오른 부동산 값의 반 이상 빠져야 정상가의 30%정도가
호가 높은 매물이며, 현제 우리나라주택은 70%이상 지역서 70%의 주택이 30%이상 고평가 된 상태이며, 토지는 70%이상 지역서 70%이상의 토지가 30-300%고평가 된 상태이나 토지는 3%의 갖은자만이 보유하고 있어 큰 문제는 없으며, 선진국에서도 주택이 남아돌 경우 토지시장은 안정되기 때문이며, 부자들의 토지는 낮은 가격에 구입했기에 배 이상 하락해도 이들은 투자수익 내는 부동산이다. 

내집 마련을 원하는 실수요자나 부동산 투자자들은 융자는 가능한 얻지 않는 여유자금의 매물다운 매물을 구입함이 좋으나 시기는 더 기다려 한다. 급할수록 호가 높은 내집마련이나 재테크 될 가능성 높다. 주식이든 부동산이든투자를 꺼릴 때 투자하는 역발상 투자며, 무릎에서 사서 어깨에 매도하여야 하지만 발다닥이 무릎이 될 주택시장흐름이며, 한국이나 해외의 부동산시장이다. 강남, 강동, 서초, 송파 등 재건축 아파트 하락폭이 큰 것은 클 수 밖에 없다. 재건축.재개발.뉴타운 개발은 분양가가 높아야 투자성 높고, 단지가 커야 주위 보다 분양가 높아지며, 대지지분이 많아야 하지만 이것 마져도 무너진지 오래다. 강남권의 재건축아파트 대지지분이 10평인 경우 분양가 2000만원이라면 무상입주권은 170%정도로 17평 입주권 받아 현제 가치는 3억4천만원이며, 이들 아파트 개발시 추가부담금이 3억인 경우 6억4천만원은 입주시 가격이나 현제 이들 아파트 대부분이 입주시 가격이다. 

불황기때 하락폭도 크지만 호황기때에는 상승폭이 커지기 때문에 거품이 빠질 때가 강남 입성 희망자들에게는 기회 온다는 것은 용산개발이 미루어졌기 때문이다. 매수자가 왕인 수요자 시장에서 미래가치 불확실성에 대한 리스크만 줄일 수 있다면 훨씬 유리하게 투자할 수 있다. 저가 구입에, 장래성 높은 부동산 구입, 위험 부담을 줄이면서손실 덜보는 투자여야 하는 것은 주택시장이나 경기가 불투명하기 때문이다. 

최고점 20%씩 싼 매물도 있으나 정상가가 아닐 경우 추가로 가격 조정이 가능해 잘만 흥정하면 호가보다 낮은 가격에 얼마든지 구입할 방법은 융자가 있는지, 신규 아파트 입주가 다가오는지 등을 알면 파는 사람이 급하면 급할수록 등기비는 더 낮아진다. 급전이 필요해 처분하는 경우가 있기 때문에 잔금을 빨리 치를 수 있다면 가격 흥정에서 더 유리하다. 매수자들은 충분한 시간을 갖고 시간 싸움에서 이길 경우 내집마련은 정상가에 구입이 가능하나문제는 호가가 언제까지 낮아질지 모르는 상황까지 감안해 구입함이 정석이다.  

세계 금융시장의 혼란은 시작에 불과했다는 인식이 확산되면서 부동산 시장은 수도권에서는 지역적으로 호가을 높이거나 낮추어 매도을 서두르는 지역으로 갈리고 있으며, 미분양 증가로 꿈쩍도 않은 부동산 시장이다.부동산
시장은 정부의 정책을 뒤로 한채 하향 곡선을 이어가 하락폭이 커지고 있는 버블세븐 지역을 중심으로 매물이 더늘었고, 서울 강북권 등 수도권 기타 지역도 거래 안 된 매물 가격이 추가로 하향 조정되는 분위기는 매물 증가와가격 하락세에도 불구하고 매수자들의 관망세다. 바닥이 보인다고 기대했던 많은 투자가는 위기의 실물경제 확산이 너무 빨리 진행되는 데다 그 골이 예상보다 깊고 클 것이라는 우려가 지표로 확인되면서 바닥 밑에 끝모를 지하가 있다는 공포 속에 내던지고 있다. 패닉으로 규정할 수 있어 모든 뉴스를 나쁜 뉴스로 간주하는 등 스스로 폭락으로 몰아가는 상황에 있다. 

긴 패닉과 잠깐의 휴식이 반복하고 있어 투자자들이 불안한 시장에서 취약국가들의 화폐가치가 폭락하고, 자산 디플레이의 충격이 한국 경제를 강타해 신호탄은 주택시장의 호가하락에 견고하게 유지되던 부동산 가격도 전국적버블 논쟁이고 경매시장에는 찬바람이다. 1930년대 세계 경부축에서 나타나고 있는 시장은 하락폭을 상당 부분 만회했고, 투자자들의 완벽한 불신속에 살얼음판 위를 걷고 있어 언제든 다시 패닉이 재연될 수 있다. 금융권과 국내외 투자 상품처럼 주택시장도 거래가 중단됐다. 침체의 골이 너무 깊다 보니 매수자들이 거래 시장에 적극적으로뛰어들기 어려운 상태며 매도 우위 속에 있다. 

주택값이 전국적으로 오른곳은 없이 호가는 여전이 낮아지고 있다. 부동산시장도 충격을 받아 주택담보대출을 받은 가계의 부담이 커지면서 매물이 늘고, 집값 하락세가 이어져 한지역이 떨어지면 다른 지역은 오르던 식이었던가격구조가 전체적인 하락 기조로 변해 바닥을 모른다. 거래가 없어집값 하락폭이 크지 않지만 대출 부담을 견디지 못한 매물이 터져 나오면 가격 폭락 가능성도 배제할 수 없다. 한국인의 자산 중 80%를 차지하는 부동산의 폭락은 주택을 융자받아 구입한 자산 가격이 문제다.  강남권만이 아니라 동북권 르네상스에 따른 가격 상승분을 거품으로 보는 수요자들이 많아, 계획 발표 이전 수준까지 떨어져야 매수세가 붙을 것이다. 4억5000만원 밑으로는 매물이 없었던 매물도 5천만원 이상 하락이다. 금리 인상과 용산 인천 토지주택공사 등 개발중단과 공사중단은 매수세가 자취를 감췄다.

매물 증가와 관련, 향후 집값 전망에 대해 약보합 조정국면 지속이다. 너무 빨리 반등한 데 따른 피로감과 금융규제,계절적 비수기 등이 겹쳐 비수기인 데다 단기 급등에 따른 이익실현 매물이 나오고 있어, 갈수록 가격이 낮아지고, 2015년 사이 한두차례  깜작 반등 후 약보합세가 20년간 이어질 것이다. 보금자리 주택이 입주하는 시점에는
전국적으로 아파트 값이 10-25%까지 하락 할 가능성이 높아지고 있다. 물론 시장에는 유동성이 풍부한 데다 경기회복 기대감이 살아 있어 오름폭을 깎아먹는 하락으로 이어지게 될 것이다. 

성수기가 오면 거래 회복과 집값이 반등할 수도 있지만 비관적인 것은 금융규제와 보금자리주택 공급 등은 상승기조을 타기에는 역부족이다,. 실물경기회복이 지연될 경우, 현정부 누수현상이 3년차인 2010년 하반기 이후는 어느누구도 부동산 값 상승 기대하기는 힘들 것이다. 정부의 누수 현상이 행정수도, 혁신도시, 여당의 파벌싸움은 부동산 시장까지도 값 상승 기대하기 힘들며, 야당보다는 정부 여당의 집안 싸움은 2010년 이후에도 끝나지 않는 대선까지 어어져 나라는 만신창이가 될 것이다. 
일시 : 2015-12-22 [16:26] / IP : 27.119.39.206
Total : 42건
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41 주택보급율 증가는 수익보다 거주의 공간으로 ()박종석2482020-01-15
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38 보금자리 주택 청약 이외 막차 탈 가능성 높아 ()박종석10752015-12-23
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32 한국의 부동산시장은 선진국서 격었던 1차 관문 ()박종석9042015-12-23
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30 남아도는 주택시장서 투자처을 찾아 나서야 ()박종석8762015-12-23
29 신도시는 투자의 대산이 아닌 전원주택으로 ()박종석8422015-12-23
28 침체장서 대출로 집사거나 청약한 사람은 ()박종석9782015-12-23
27 아파트 청약이나 투자 모래성 쌓듯 쌓는 지혜을 ()박종석10122015-12-23
26 신도시에서 중심가 재개발지로 투자패턴 변해 ()박종석11472015-12-23
25 부동산시장과 재개발지는 분양가,단지규모,대지지분 ()박종석13902015-12-23
24 주택 구입보다 청약저축 이용이나 임대주택 사업에 ()박종석11962015-12-22
23 주택값 오른 지역의 상승은 미끼며,오를 부동산 따로 ()박종석13322015-12-22
22 주택 남아도는 시기에 투자대상 바꾸는 전초기지로 ()박종석11352015-12-22
21 내집마련 수도권은 중도금 무이자로,지방은 임대사업 ()박종석9862015-12-22
20 그린벨트 10가구 이상 동네 구입으로 재테크을 ()박종석8482015-12-22
19 더 하락전 급매물에서 2기신도시 등 정책 재편성 ()박종석7162015-12-22
18 집이 남아도는 시장서 매가는 하락,임대가는 상승 ()박종석10342015-12-22
17 소득높은 자 부동산 상승하고,중산층 주택값 하락 ()박종석9372015-12-22
16 투자가치 낮은 아파트,가치 높은 토지와 주택 ()박종석13342015-12-22
15 부동산 아파트-주택-토지시장으로 전환 후 안착 ()박종석12162015-12-22
14 금리상승시 부동산 거래중단에 매매가 하락 ()박종석10182015-12-22
13 주택값 불패 한국서만 느끼지 못한 낭패 다가와 ()박종석8822015-12-22
12 무리한 융자는 투자 메리트 없는 아파트로 ()박종석11872015-12-22
11 내집마련보다는 처가살이로 장기전세주택 청약을 ()박종석11462015-12-22
10 부동산 투자대상 바르게 알아 노후를 위한 ()박종석8862015-12-22
9 보금자리주택 공급 후 입주시 시세는 2/3가격으로 ()박종석10512015-12-22
8 고가주택보다는 월수나오는 부동산으로 갈아타야 ()박종석6102015-12-22
7 시간이 갈수록 투자대상은 선진국 투자에서 ()박종석8402015-12-22
6 주택법 통과로 부동산시장은 매수자 위주로 ()박종석7702015-12-22
5 노후을 대비한 부동산 재테크 전략 ()박종석9062015-12-21
4 투기 아니하고 투자 한 경우 손해 아니봐 ()박종석6102015-12-21
3 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석8502015-12-21
2 부동산 침체 예견하고,매도 할 준비하고 투자을 ()박종석11042015-12-21
1 부동산 투기 기법 ()박종석13212015-08-16

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