투자전략

박종석
내집마련 수도권은 중도금 무이자로,지방은 임대사업
내집마련 수도권은 중도금 무이자로,지방은 임대사업  
지방 미분양에 이어 수도권 분양시장에서도 미분양 악몽이 현실화 하면서 각 건설업체들이 미분양을 털어내기 위해 미분양 대단지 아파트에 최대 60% 무이자을 쏫아내고 있다. 미분양은 입주시점에서 경기.회복상승기와 맞아 떨어지면 시세차익이 기대돼 미운 오리새끼에서 진주를 찾아 내집마련이나 임대주택 사업이 필요하다. 지방 미분양대책으로 주택임대업이 새로운 투자처로 미분양주택을 구입해 임대사업을 할 경우 종합부동산세를 면제해 줄 뿐아니라 양도세 중과 제한도 크게 완화되는 등 다양한 혜택이 주어진다. 

3억원 이하 지방 미분양 주택을 구입한 임대사업자는 보유 가구수와 관계없이 9~36%의 일반세율로 양도세를 내게 된다. 3주택자에게는 75%, 2주택자에게는 50%의 양도세를 중과하던 규정이 크게 완화된다. 임대주택사업은 세금 혜택과 더불어 안정적인 임대수입과 시세 차익까지 노릴 수 있는 지방에서 임대사업을 하기 위해서는 동일 행정구역에서, 3억원 이하, 전용면적 149㎡ 이하의 주택을 5가구 이상 구입해 5년 이상 임대 목적으로 사용해야 한다. 5년이 지나면 매각해 시세차익을 노릴 수 있다. 꾸준한 임대수요가 발생할 수 있는 곳의 미분양 아파트를 구입할 경우 이익을 볼 수 있다.

지방은 분양가 인하에서 원금보장제까지 다양한 혜택이 쏟아지는 가운데 수도권에서도 중도금 무이자 대출 및 이자후불제 등의 조건을 내건 미분양 아파트들이 등장하고 있다. 입주시 충분한 돈을 마련 가능한 내집마련이라면
초기투자자금을 줄일 수 있는 매력이 있으나 자금 마련이 여의치 않을 경우 중도금 납부 혜택을 따져 중도금 무이자 대출을 활용할 경우 투자자가 얻을 수 있다. 중도금 40%를 무이자 대출해 주는 5억원짜리 아파트를 구입한 경우 중도금은 4개월에 한번씩 납부시 계약금 납부로부터 입주를 하기까지 3년간 대략 2,100여 만원의 금융비용을
절약할 수 있다. 이자후불제의 경우 이자의 이자를 대신 내주는 개념으로 같은 조건을 적용해도 200만원 정도 금융비용을 아끼어 중도금 무이자 대출이 이익이다. 다양한 혜택에 교육 및 생활편의시설이 잘 갖춰진 대단위 미분양아파트를 고른다면 금상첨화나 분양대행사 중에는 중도금 이자후불제를 무이자대출인 것처럼 속이는 곳도 있다. 

미분양은 청약통장 없이 동.호수를 지정할 수 있는데다 건설사들이 계약금인하, 중도금 이자후불제 또는 무이자융자, 발코니 무료확장, 옵션 제공 등의 혜택을 제공하는 곳도 적지 않다. 분양가상한제 아파트도 택지비 시세 인정과 건축비 인상으로 인해 분양가 인하 효과가 크지 않아 기존 미분양 중 저렴하면서도 입지가 좋고 나름대로 미래가치가 있는 대단지 아파트로, 학교나 입주민 편의시설, 주변상권 형성으로 생활하기에 편리, 역세권 아파트로 고유가 시대에 전철로 출ㆍ퇴근이 편리하고 주변에 상권이 잘 발달돼 있고, 공원 같은 기반시설이 갖춰지는 경우다.불황기에 가격하락폭이 상대적으로 낮은데다 상승기에는 더 많이 뛰는 특징이 있다. 더욱이 소형평수의 경우에는주변 재개발 이주수요나 임대사업 확산에 따라 덕을 보는 경향이 강하다.

서울 서남권르네상스개발계획, 황해경제자유구역, 여수세계박람회 등 호재가 쏟아진 곳은 다른 곳보다 청약률이높은 편이나 실제 계약까지 연결되지 않는 경우도 많다. 9호선, 신분당선, 분당선연장선, 제2경부고속도로, 용인~서울간고속화도로 등 전철ㆍ도로망 확충계획이 있는 곳에서도 최근 침체된 주택시장 분위기로 인해 계약률이 낮은 곳도 적지 않아 2~3년 뒤 미래가치로 접근할 필요가 있다. 체계적인 기반시설을 갖춘 택지지구, 신도시아파트는 기반시설이 잘 갖춰져 있어 주거.교육여건 등이 편리하다. 쾌적함도 있고 지하철, 도로를 서울로 연결하는 작업도 입주시점에서 수반되는 것이 일반적이다. 남양주 진접지구나 양주 고읍지구의 미분양이 빠르게 해소되고 있다.요즘처럼 고유가시대에는 자가용보다는 대중교통 이용이 편리, 한강변이나 대규모 공원 주변 조망권이나 브랜드가 우수한 단지를 고를 수 있으면 프리미엄이 기대된다. 수도권과 지방서 개발호재지역으로 주변 시세보다 싸고,계약률이 70% 이상 되는 곳, 대단지이거나 택지개발지구다.  

서울지역 주택이 주목받고 있는 것은 재건축으로 값 올리더니 뉴타운 지분쪼개기로 투기 부추기고, 도심 재개발로마지막 투자을 권유하고 있는데도 일반 투자자들은 무슨 말인지 알아듣지 못하며, 부동산은 기초가 튼튼하여야 재테크에 성공한다. 서울시는 5년 전 재건축으로 부동산 값을 전국적으로 2-5배정도 올리더니만 뉴타운으로 부동산 값을 부추기었다.1차 뉴타운에 이어 서울시는 3차 뉴타운까지 바람몰이나 실제는 대지지분 많은 재개발이다. 뉴타운은 지분쪼개지만 재개발은 대지지분이 많은 조합원은 안전한 투자처였으나 취소된 경우 대지지분이 많은 경우 원룸이나 빌라 연립부지로 각광받고 있다.

단독주택을 사들여 사무실로 활용하거나 기존 집을 헐고 빌라.연립과 소형 임대주택을 짓고 있다. 재개발.뉴타운과 재건축으로 기존의 단독 주택이 많이 없어진데다가 개발계획에 묶인 단독 주택도 많아서 물량이 수요를 따라가지 못하고 있다. 빌라나 연립과 원룸형 주택을 지을만한 중대형 크기의 단독 주택 인기가 급상승하고 있지만 수요만큼 공급될 수 있는 단독주택은 넉넉하지 못해 가격은 오름세로 서울의 경우 평당가가 1,300만원대로 빌라부지는250m2는 10억원대며, 수도권의 경우는 800만원대의 평당가로 6억대의 토지는 없는 실정이다.

서울 2차 뉴타운 12곳 가운데 5~6곳이 광역 재개발을 위한 재정비 촉진지구에다. 2차 뉴타운은 10곳 중 9곳이 재정비지구 사업에 합류키로 한 3차 뉴타운과는 달리 뉴타운과 재정비지구로 분산돼 재개발이 이뤄진다. 서울에서는 2차 뉴타운 5~6곳을 포함해, 3차 뉴타운 9곳, 2차 균형발전촉진지구 3곳 등 20곳 정도가 재정비지구 지정을 추진했으며, 이들 지역 중  2~3곳을 시범지구였다.

토지거래허가 기준이 뉴타운에 비해 재정비지구가 훨씬 까다롭다. 재정비지구로 지정하더라도 기존 뉴타운 개발기본계획이 재정비 지구용 개발 계획으로 그대로 인정될지 불분명하다. 뉴타운의 개발기본계획을 어느 범위까지재정비 촉진계획으로 인정할지를, 이들 뉴타운 가운데 재정비지구로 지정되지 않는 곳은 기존 뉴타운 사업방식대로,뉴타운 주민들은 뉴타운과 재정비지구 가운데원하는 것을 골라 추진할 수 있으나 경기도는 상당지역 뉴타운 개발이 소송에 묶여있다. 세제 개편안으로 인기를 끌 이유가 재개발에서 지분이 많은 조합원은 많아졌다. 투자처을 고를 때 교통·학군·편의시설을 따져  미래가치가 있는지를 꼼꼼히 살펴야 한다. 서울에 공급되는 아파트는 갈수록 물량이 줄고,수도권인 서울 경기 인천 및 대도시는 개발로 도시의 주거권이 중심지로 옮겨 갈 것이며, 신도시는 전원주택지로 주거환경이 변한다. 

신도시 건설을 추진하고 있지만 한꺼번에 너무 많이 계획하고 있어 난립이 우려되는 것도 서울지역 아파트의 값어치를 끌어올렸다.  신도시는 도시의 변두리에 있어 주거지보다는 전원주택이나 통근용으로, 도시마다 공동주택이 85%가 넘어 아파트는 희소가치 없는 주택으로 변한다. 10년후는 돈많은 사람은 단독에, 돈없는 서민들이 아파트에 거주하게 될 것이다. 시세차익을 거둘 목적으로 전세를 끼고 내집을 마련하는 것보다는 실제 거주가 가능한 집을 찾아야 한다. 이로인해 기존의 달동네 단독으로 150m2이상 보유자라면 재개발 하지 않아도 희소가치로 인해 부자의 길 선택해 살 권리을 갖는다.

광교·동탄 등도 모자라 세교까지 신도시가 한꺼번에 들어서면 자족형 도시가 아니라 서울의 베드타운으로 개발 될가능성이 커 지정된 신도시 개발도 의심스러우며, 지자체에서 마구잡이로 신도시 발표하면 우리나라 대도시 주위는신도시 천국이 될 것이다. 이로인해 도시근교 신도시는 폐기물이 될 가능성, 서민들이 도시에서 쫒겨나 살 공간에지나지 않을 것이다. 신도시 아파트값이 약보합세다. 신도시도 서울에서 40km이상 먼 지역의 베드타운이라면 경쟁력이 떨어질 수밖에 없다. 대도시 중심가는 공원이나 녹지개발 계획이 추진되고 있어 지금보다는 훨씬 쾌적해질가능성이 높다. 가능한 도시중심부의 규제가 없는 대지지분이 많은 단독주택 구입해 노후의 재테크 미리 대비다. 

단독 주택이 관리 불편의 단점만 부각됐던 것과는 달리 부자들의 전유물이 된지 오래다,. 중산층이하는 단독주택의 생리을 모른 경우가 흔하기에 부자가 될 수 없다, 재개발, 재건축 등 개발 계획에 묶여 건축이 제한, 중산층이 무너지면서 소형주택 선호도가 높아지면서 가격 상승의 한 요인이며,  수요가 늘면서 단독 주택의 가격이 오르고는 있다. 서울에 남아 있는 단독 주택은 약 25만여가구에 불과한데도 불황의 그늘이 길어지면서 당장의 임대수익을 기대할 수 있는 소형 임대주택 신축 열풍이 단독 주택의 몸값을 올리고 있다. 경기도도 곧 상승 여력이 높아지고 있어 투자 부동산이 되고 있다.  
일시 : 2015-12-22 [16:51] / IP : 27.119.39.206
Total : 42건
42 핵가족화는 소형주택,가계부채는 내집마련 더 어렵게 ()박종석2512020-01-15
41 주택보급율 증가는 수익보다 거주의 공간으로 ()박종석2482020-01-15
40 중소도시 개발지보다는 대도시 변두리 투자가 ()박종석2762020-01-15
39 부동산시장은 달동네개발로 신도시는 전원주택 ()박종석11122015-12-23
38 보금자리 주택 청약 이외 막차 탈 가능성 높아 ()박종석10752015-12-23
37 침체장 속에서 부동산 투자기법과 성공투자 ()박종석10942015-12-23
36 정부의 활성화대책에도 탈력잃은 부동산시장 ()박종석8052015-12-23
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34 금리인상은 거래없는 시장,호가낮은 주택 매입을 ()박종석8542015-12-23
33 내집마련과 빈부의 격차 스스로 개척해야 ()박종석9732015-12-23
32 한국의 부동산시장은 선진국서 격었던 1차 관문 ()박종석9042015-12-23
31 토지 구입만 하면 미래가 보인다. ()박종석18892015-12-23
30 남아도는 주택시장서 투자처을 찾아 나서야 ()박종석8762015-12-23
29 신도시는 투자의 대산이 아닌 전원주택으로 ()박종석8422015-12-23
28 침체장서 대출로 집사거나 청약한 사람은 ()박종석9782015-12-23
27 아파트 청약이나 투자 모래성 쌓듯 쌓는 지혜을 ()박종석10122015-12-23
26 신도시에서 중심가 재개발지로 투자패턴 변해 ()박종석11472015-12-23
25 부동산시장과 재개발지는 분양가,단지규모,대지지분 ()박종석13902015-12-23
24 주택 구입보다 청약저축 이용이나 임대주택 사업에 ()박종석11962015-12-22
23 주택값 오른 지역의 상승은 미끼며,오를 부동산 따로 ()박종석13322015-12-22
22 주택 남아도는 시기에 투자대상 바꾸는 전초기지로 ()박종석11352015-12-22
21 내집마련 수도권은 중도금 무이자로,지방은 임대사업 ()박종석9882015-12-22
20 그린벨트 10가구 이상 동네 구입으로 재테크을 ()박종석8502015-12-22
19 더 하락전 급매물에서 2기신도시 등 정책 재편성 ()박종석7162015-12-22
18 집이 남아도는 시장서 매가는 하락,임대가는 상승 ()박종석10342015-12-22
17 소득높은 자 부동산 상승하고,중산층 주택값 하락 ()박종석9372015-12-22
16 투자가치 낮은 아파트,가치 높은 토지와 주택 ()박종석13342015-12-22
15 부동산 아파트-주택-토지시장으로 전환 후 안착 ()박종석12162015-12-22
14 금리상승시 부동산 거래중단에 매매가 하락 ()박종석10182015-12-22
13 주택값 불패 한국서만 느끼지 못한 낭패 다가와 ()박종석8822015-12-22
12 무리한 융자는 투자 메리트 없는 아파트로 ()박종석11872015-12-22
11 내집마련보다는 처가살이로 장기전세주택 청약을 ()박종석11462015-12-22
10 부동산 투자대상 바르게 알아 노후를 위한 ()박종석8862015-12-22
9 보금자리주택 공급 후 입주시 시세는 2/3가격으로 ()박종석10512015-12-22
8 고가주택보다는 월수나오는 부동산으로 갈아타야 ()박종석6102015-12-22
7 시간이 갈수록 투자대상은 선진국 투자에서 ()박종석8402015-12-22
6 주택법 통과로 부동산시장은 매수자 위주로 ()박종석7702015-12-22
5 노후을 대비한 부동산 재테크 전략 ()박종석9062015-12-21
4 투기 아니하고 투자 한 경우 손해 아니봐 ()박종석6102015-12-21
3 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석8502015-12-21
2 부동산 침체 예견하고,매도 할 준비하고 투자을 ()박종석11042015-12-21
1 부동산 투기 기법 ()박종석13212015-08-16

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