투자전략

박종석
주택 남아도는 시기에 투자대상 바꾸는 전초기지로
주택 남아도는 시기에 투자대상 바꾸는 전초기지로 
서울 강남을 비롯해 용인 과천 목동 등 이른바 버블세븐 지역 낙폭이 깊어질수록 바닥이 어느선이 될까가 가장궁금하다. 강북 주택소유자들은 매도후 지금이라도 버블새븐지역 주택 구입하여야 할 것이며, 새로운 투자자로 강남권 입성자들은 날이갈수록 투자시기며,늦으면 늦을 수록 주택 투자는 적기다. 강북권은 너무 많이 올라 하락시걷 잡을 수 없는 하락이 예상되며, 강남북 주택값 격차가 4배이상에서 2.5배로 낮아져 강북권 집값은 너무 높은 고평가 된 주택들이라 할 수 있다. 장기적으로는 현상유지나 투자자라면 강북권 매도후 버블새븐지역 입성이 적기다. 

투자자들의 관심은 하락세가 지속될 것인지, 여전히 매력을 지니고 있는지에 대한 탐색전이 갈수록 치열해지면서매수 타이밍을 늦추는 수요층이 날로 증가하고 있다. 집값 오름에서 소외됐던 강북권의 낡은 단독, 빌라, 다세대 등이 유례없이 무려 40% 이상 뛰어 오르자 이를 계기로 강북권 주택을 처분하고 강남 등 알짜 주택지로 옮기는 수요가 생겨나면서 향후 투자지역 선택에 혼선이 생긴다. 강북이 대규모 뉴타운 사업 등으로 강남 못지않은 번듯한신주거단지로 재탄생할 가능성은 높으나 주택이 남아도는,주택보급율이 2010년 115%에서 2012년 117%가 넘는 이후는 주택이 투자 대상이 아닌 거주 수단이 될 가능성 아주 높다. 2002년,2006년,2012년 전후로 주거개념이 공동주택에서 단독으로, 분양아파트에서 임대아파트로, 강남권에서 뉴타운이나 재개발로 인한 도시내의 중심권으로, 아파트에서 토지로 투자대상이 바뀐다.

주택보급율이 100%넘는 2002년 6월 이전에 부자들은 토지시장에 미리 뛰어들었으며, 2005년 두번째로 토지시장
투자에 이어 중산층이하는 그 이후 토지시장에 기웃거리기만 했지 투자하지 못한체 중산층 몰락과 3만불 시대의
구호는 거짖말이 된지 현정부 내내 이어져 1만 7천불 시대로 정착했다. 중산층이 무너진 상황서 3만불 시대을 열겠다던 권력자의 약속은 헌신짝처럼 망가졌으며, 3천포인트 주식시장도 반토막 이하로 하락하지 않을까하는 조바심만 깔려있다. 국가 부채는 산더미 처럼 쌓여만 가고 있으나 주택시장은 버블과 폭락이라는 단어가 나와도 토지시장은 매년 공시지가가 오르고, 시장 가격도 오르고 있지만 부자들의 산유물이라 거래는 쉽지 않다. 투자성 높은 토지는 암암리에 거래되고 있을 뿐이다. 

강북의 종로 주위의 뉴타운이나 재개발이 이루어질 경우 주거권으로 급부상할 가능성 높으며, 우리나라 신도시는전원주택에 불과하며, 소득이 높아질수록 가든, 팬션, 모텔,주유소, 주말농장, 전원주택으로 투자시장으로 변한다.투자대상이 변하는 전환기다. 도시내에서 새로운 고급 명품 단지가 곳곳에 들어서고 부동산시장에 막강한 영향력을 발휘하는 부자들이 새로운 주거지로 자리을 옮기게 된다. 수도권 신도시 대부분이 미분양이 나타났으며, 주거지로서의 택지개발지구가 아닌 가난한 사람들이 이주하는 지역으로 탈바꿈하고 있다는 것이다. 

대표적 경기도 지역이 남양주, 하남, 구리, 파주, 안성, 평택, 인천 등 대부분 지역의 아파트들이 미분양이 나타났으며, 계층별 이동으로 보는 단적 결과다. 부자들이 외곽지역 택지개발 지구로 이동하지 않고 있다는 것이며, 이는투자대상이나 거주 대상으로의 상실이라는 것이다. 택지개발지구의 인기 하락이 시장에 막대한 영향을 미쳐 2012년 이후 주거개념에 대한 가늠자가 될 과도기인 전초전이다.

불황으로 침체을 보였던 주택시장은 날이 갈수록 희망이 없어지고 소득 감소로 중대형은 입주 할 사람이 없이 중소형 아파트 전세값과 맞먹으며, 중소형주택이 중대형보다 분양가가 낮아지는 역전현상이 벌어지고 있다. 입주할 아파트가 6개월이 지났지만 50%에도 미치지 못한 곳도 수도권에서 나타나고 있다. 토지시장은 주택시장과 달리 꾸준한 상승세를 보이고 있다. 하남과 시흥시 등 보금자리주택지구가 지정된 곳은 전국 최고의 상승률을 기록했으며, 전국의 땅값을 집계한 결과 전월 대비 상승이며, 미미하게라도 거래량 증가로 상승은 견고한 상승세가 이어질 것이다. 땅값은 금융위기 발생 전 고점을 찍은 이후 공시지가는 매년 오르고, 땅값은 꾸준한 상승세를 유지하고 있으며, 갈수록 토지값이 정체돤다 하여도 주택값 하락시 토지값은 상승과 매한가지가 될 것이다.

버블새븐지역의 주종을 이룬 경부선 고속도로 주위는 2008년을 기점으로 투자대상이나 주거개념서 서서히 무너지고 있다. 버블새븐지역의 투자대상으로서의 역할론이 사라져가는 것이며, 용산권,한강조망권, 뉴타운이나 재개발권, 보금자리 주택지역으로 이동이다. 버블새븐 지역이 요건 만족을 주지 못하고 있다는 것이 주거지 이동이다. 잠재력에 의한 버블새븐 지역의 역할이 신도시에서 뉴타운이나 재개발로 인해 투자대상으로 가치가 끝나간다는 것이다. 앞으로의 투자는 공동주택에서 단독으로,도시내에서 외곽으로 투자대상이나 지역이 바뀌어야 할 것이다. 21세기의,선진국으로 가는 길목에서 무너진 대한민국은 시대의,정치권의 움막에서 벗어나는 재테크는 분명 다른 투자여야 하며, 지방화. 세계화에 맞는 역할과 투자가 절실한 전초전 시기이나 현정부는 지방화나 세계화는 버리고과거 독재권력의 과거지향형 정부이나 다음 정부는 미래지향형 정부가 탄생 할 것이다. 

지역별로는 수도권에 전국적으로는 지방의 대도시 주변에 투자하는 토지시장이 될 것이며, 변두리 투자는 개발로인한 특별한 이슈가 없을 경우 보합세로 유지 될 것이다. 대도시는 평균을 웃도는 상승이, 지방은 상대적으로 오름세가 미미할 것이다. 이는 예나 미래나 인구가 몰려드는 곳이 투자대상이다. 경기 하남시가 미사지구 등 개발사업으로 전국에서 가장 많이 상승, 경기 시흥시가 뒤을 이었다. 부동산은 한번 구입하면 평생 보유하여야 하며, 최유효이용과 개발로 투자수익이며, 수익이 나면 매도하고 새로운 투자처을 찾아야하며, 구입은 무릎에서, 매도는 어깨에서 하여야 하나 구입은 하고 매도 보다는 개발로 투자수익이다. 
일시 : 2015-12-22 [17:01] / IP : 27.119.39.206
Total : 42건
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