투자전략

박종석
주택값 오른 지역의 상승은 미끼며,오를 부동산 따로
주택값 오른 지역의 상승은 미끼며,오를 부동산 따로
강남권 드림은 지금도 지속되고 있다. 2006년말경부터 강남권 부동산이 거래중단과 호가가 하락하고 있다지만 지난 5년간 강남권 부동산 값 상승은 타지역 아무리 올랐다 하여도 강남권에 비교가 되지 않는다. 강남권과 버블새븐 지역은 지난 5년간 60-80% 상승했지만 기타지역은 대체로 50% 미만 상승했다. 서울 강남 도곡동 타워팰리스 2차 333㎡가 지난 5년간 두배이상 상승해  50억원이상으로 전국 최고 집값을 자랑하고 있다. 분양가 19억4000만원에 프리미엄만 33억원이상이 붙어 참여정부 이후에도 전국에서 아파트값이 가장 높은 지역은 서울 강남지역 아파트로 나타났다. 2003년 부터 시세가 비싼 아파트(주상복합 포함)는 강남구와 서초구가 각각 5곳이다.

강북에서 2007년부터 뉴타운 개발로 인해 집값 상승하자 5억이상 주택소유자들이나 고위직들은 강남권으로 매도후 이사했거나 하려한다. 아직도 강남권 드림은 이어지고 있으나 자금력이 부족해 이동 못하고 있다. 강북권 뉴타운은 갖은자, 권력자들이 2007년부터 하지도 않을 뉴타운 개발 소문내어 주택값 올려놓았으며, 그 중심에는 대통령과 서울시장 및 고위직들이 중심에 있었으며, 2008년 4월 대선과 국회의원 선거가 끝나자 서울 시장은 뉴타운 추가개발은 없으며, 1-3차 개발 가시화시 개발한다고 분명히 했다. 몰염치범들은 뉴타운 헛소문으로 수십명의 국회의원 당선시킨 것이다. 대통령부터 서울시장까지 치고빠진 고스톱이 뉴타운이며, 뉴타운 개발하더라도 주택수 별로 증가하지 않으며, 증가 가구수는 10%에도 미치지 못한데 투기만 일으켰다.

강남권 입성은 동화속의 그림이야기다. 우렁각시와 결혼, 거지와 왕자, 나뭇꾼과 선녀같은 정도로 희박한 꿈이다.그런 강남권 드림 정책이 공공기관이나 혁신도시. 테마도시의 보상을 받은 졸부들까지 투자했으나 2006년 11월 15일 이후 무너지기 시작했으며, 강남은 강남으로 강북지역과 집값 차이는 약 3배이상이다. 보유세는 매년 증가하나강남권 드림은 봉급생활자가 한푼도 아니쓰고 20년이상 모아야 원금만 6억이다. 물론 한국사람의 년봉 월 250만원으로 잡았다. 순수한 사람들의 월급이나 고위직들이야 봉급은 떡값에 지나지 않은 세상이며, 사과상자, 여행가방, 차떼기나 기차떼기 정도로도 만족하지 않는다. 

부동산도 젊어서 꽃 피우려한다. 세상에 어떤 직업보다 부동산 직업을 선호한다. 아무리 부동산 대책을 발표하고 시행하여도 버블새븐지역의 부동산 값의 상승은 기타지역 상승 2-3년치가 한꺼번에 오르기 마련이다. 현제의 호가 하락은 투기공화국서의 3배이상 오른 가격 조정에 불과하다. 빈부의 격차가 더 벌어지며, 버블새븐 지역 이외의 지역 아무리 용트림 해 3-5년간 올라도 버블새븐지역 한번 오른 가격이나 호가만도 못한 집값 상승이다. 만약 부동산 값이 하락한다 치더라도, 버블이 온다치더라도 버블새븐 지역의 집값은 많이 하락해도 프로테지로 따진다면 미미할 뿐일것이다. 갖은자의 힘, 갖은 지역의 지역 이기주의는 하늘을 항상 찌를 만반의 준비가 되었다고여겨도 된다. 십수년동안 고위직 60%정도가 강남권, 버블새븐권에 주택 보유할 정도다. 

가격이 오를 것이라는 부동산 기대 심리가 꺾였다는 데 의미가 있다는 것은 갖은자들이 호가가 대폭 낮아질시 매점매석이나 강남권의 희소가치을 높히겠다는 전략의 일환이다. 집값 안정 기조는 앞으로도 계속될 것이라고 권력을 갖은자들이 떠들어 댈시 일시적 상승이나 매점매석한 매물을 소화 후 하락시킨후 재구입에 대한 의욕에서 나온 술수에 불과했다. 현제 보유세로 인해 가장 피해을 보는 쪽은 5억5천에서 7억5천만원사이의 부동산을 소유한
사람들과 직업이 없는 10억대 전후의 사람들이다. 

갖은자들이나 힘있는 사람들이 부동산 값이 오를 지역에서 어느정도 매점매석후 상승에 대한 애드벌륜을 띄울것이다. 그 기간은 종부세로 사람들이 못살겠다 매물을 쏫아낼때이다. 권력자들, 갖은자들, 강남권 힘있는자들은 6억이상 양도소득세 인하가 현정부의 부동산 정책이며, 현실이며, 경제원리며, 부동산 원리며, 사회의 원리다.  

강남 등 일부 집값이 수억원씩 떨어지고 있는 것은, 호가가 낮아진 결과이거나  주택류의 70%이상서 70%이상의
주택이 30%이상 고평가 되어있는 것의 가격 조정에 불과하다. 상당한 호가가 낮아져야 정상가인 것이다. 아직도
가격 조정은 상당기간 시간이 필요하다. 일시적 상승은 오나 단기간에 그칠것이며, 2008년도에도 1-2회 올 것이나 종부세로 인해 주택법이 고쳐지지 않을시 호가는 낮아진다. 이때 정부 상승정책이 아닌 상승하기 위한 애드벌륜을 띄운다는 것이며, 그 시기는 2008년 중후반기가 될 것이다. 부동산 공급 정책, 세제 정책, 금리 정책이 부동산 호가을 낮추고 있다하지만 지역적 수요와 공급 조절 미비속에 나타난 현상이며, 주택보급율이 서울을 제외한
나머지 지역서 충분하기 때문에 나타난 자연적인 현상이다. 정책이 아닌 수급에서 나타난  호가의 하락장세라고
표현해야 할 것이다. 

정부의 부동산 대첵은 수없이 내 놓았으며, 대체로 버블새븐지역에 대한 대책이었으나 실효는 없었으며, 없을 것인것은 우리나라 부동산 정책은 규제후 반드시 상승했기 때문이며, 이로인한 매점매석이 갖은자들에게서 나타났기 떄문이다. 일시적 착시현상에 불과했다. 오히려 더욱 더 부자로 만들어 주었다. 언론을 탄다는 것은, 여론을 탄다는 것, 규제을 한다는 것은 더욱 더 가치가 있다고 여기고 있으며, 실제 상황이었다. 송파신도시을 반대한 것은강남권이나 버블새븐지역의 희소가치을 높히자는데서 나온 말작난이며, 호가가 낮아진 매물의 값을 올리기 위한전술에 불과하다.  

과거의 주택공급이 부족한 상태서의 부동산 대책 역시 부작용만 양산해 버블세븐 등 주요지역의 집값 안정을 이루지 못했다. 아무리 부동산 대책이나 정책 내 놓아도 서울 강남권과 경기 과천·분당·용인 등 집값 상승의 진원지인
이른바 버블 세븐지역의 주택시장을 겨냥하나 도루아미타불이 될 가능성이 높다. 언제나 부동산 안정대책의 영향이  지방과 수도권 외곽지역에서부터 미치기 시작, 아파트 시장에 충격을 주지만 정작 인기지역인 버블세븐 지역에는 충격파가 작아 주택시장 불안의 불씨는 남았었으며, 너무 많이 오른 반대급부로 하락에 불과했으며, 언론이개발붐 불어주는 경우 2배이상 오른 집값의 2-30%조정장에 불과한 하락인 것이다.

지방이나 수도권 외곽 등지에서 어렵사리 내 집을 장만한 서민들만 집값 하락 등으로 어려움을 겪게 되고 강남의부자들은 별 영향을 받지 않게 돼, 되레 양극화만 심화시킬 여지만 남겨두고 있어 주택보급율이 112%가 넘을 2012년 전후가 되어야 집값의 안정이 어느정도 나타날 것이다. 주택보급율이 높아도 부자동네는 장래성이 더 높으나 지방이나 서울의 변두리 집들은 투자성으로는 제로상태가 될 것이다. 도시내의 단지 변두리 지역이나 신도시 지역은 전원주택지나 팬션, 농가주택,주말농장지로 만족하여야 할것이다. 

지방과 수도권 변두리 지역서 보상받을시 대부분이 버블새븐 지역이나 근접지역 부동산에 투자했었다. 지역 부동산 보상받은자들이 보상금액이나 보유부동산을 처분하고 인기지역으로 진입하려는 현상이 나타났었다. 고로 강남권 자가 주택소유자들은 50%정도에도 미치지 못하고 있다. 타지역사람들이 구입해  임대를 내놓은 경우나 학생들이나 자녀들을 위해 구입해 둔 주택들이 버블새븐지역에 많다. 갖은자들의 요람처라 할수 있다.

분양률 저하는 중소기업에 한한 것이며, 중소업체는 대형 업체에 비해 자금여력이 떨어지는 데다 주택사업에 대한규제가 더욱 강화되면서 사업성을 확보하기 힘들기 때문이다. 이때 대형업체들은 중소업체들이 보유한 아파트부지 매입한후 몇개월 지나면 당연히 올라 큰돈벌고 중소건설업체는 재무상태만 나빠질 것이다. 이게 갖은자와 없는자의 섦움이다. 상대적으로 전체 사업에서 주택사업이 차지하는 비중이 낮은 대형 건설사들은 주택사업이 다소 위축되더라도 이를 커버할 수 있는 사업포트폴리오를 갖추고 있기 때문에 충격이 덜할 수 있다. 개인이나 건설업체등도 갖은자와 없는자가 확연히 구분 될 여지가 언제나 남아있다. 

도시에서나 건설업체에서나 젊은층에 까지도  부동산 바람이 부는 데는 일단 경제적인 이유가 크다. 회사 내 같은직급이라도 부동산 유무에 따라 빈부의 격차가 확연히 갈리는 세상이다. 부동산에 관심을 두지 않는 젊은이들은 돈벌기는 커녕 정상적인 저축으로는 집도 마련하기 어려웠다. 도시근로자가 서울에서 집을 사기 위해 저축해야 하는 기간은 갈수록 길어져  7-20년이 걸린다. 인터넷 싸이트 회원 등록도 20대나 이하가 흔하다. 주택담보대출도 20대가 흔하다. 알다가도 모를 일로 모델하우스에 20대가 있다. 젊은층이 부동산에 몰리는 이유를 부동산에 대한 인식의 변화다. 부동산업이 젊은층의 거부감이 크게 줄어들었다.
 
지난 정부 5년간 서울 강남권 아파트가 강북지역에 비해, 비율로는 2배정도, 가격으로는 최고 3~4배까지 치솟았는데 부동산 규제정책으로 보유세도 대폭 올라 일반적인 샐러리맨들에 대한 진입 장벽이 높아짐에 강남권 아파트 수요자가 일반 샐러리맨이나 소득이 없는 은퇴 계층에서 여유자금이 많은 고소득층, 자영업자로 대체될 것이라 하지만 실제 강남권 거주자 90%이상이 보유세 내더라도 강남 떠나지 않으며, 대를 이어 안락한 자리 물려주기 위해 급매물 나올시 구입하겠다는 것이다. 

현 정부도 서민들을 위한 정부라 내뱃지만 6억이상 양도소득세 와화로 버블새븐지역과 강남권 양도소득세만 대체로 완화해 주었으며, 최고위직부터 강남권에 부동산 소유자들이며, 그 다음 순위 대부분이 강남권에 부동산 소유자들이다. 전국에 모든 사람들이 강남권 집만 살수 있다면 하고 부러워하나 보유세 인상으로 보통 사람들은 집 사기 너무나 힘들다지만 강남권 부동산은 강북권만의 사람만이 아니라 전국 각지의 내노라 하는 사람들이 구입해 놓은 부동산이 상당하다. 지역을 가리지 않고 강남권 부동산 전국 사람들 일부 계층이 구입해 놓았다. 그들이 바로 최상류층이나 졸부층이라 할 수 있다.

강남북간 아파트 가격 격차가 점점 심해지면서 강북의 아파트를 팔아 강남으로 이사를 하는 일반적인 수요는 급격히 줄어들 수밖에 없다지만 강북권이나 지방의 여유자금을 가진 사람들이 자녀 상속 등의 목적으로 강남권의 아파트를 사들였으며, 강남권은 아무리 전국에서 달려들지만 주택수는 한정되어 있다. 고로 상승하기 마련으로 급매물은 나올 수 없으며, 호가만이 빠진 매물이 나올뿐이다. 분명히 급매물이 아닌 호가만 빠진 매물이 버블새븐 강조이후 나온 것이다. 급매물이라 말한 사람은 부동산 부자도 모른 사람이며, 전문가가 말 했다면 수백번 강조한바와 같이 얼치기 전문가일 뿐이다. 

강남권 아파트를 구입하는 지방 거주자들은 꾸준히 늘고 있는 이유인즉 자신이 살고 있는 지역에 주택을 투자해도투자 수익을 기대하기 어려운데다 언젠가는 서울로 이사를 할 생각을 갖고 있다는 것이다. 또한 자신은 지방에 계속 거주할 생각이자만 자녀들에게 상속할 주택으로 마련하기 위한 것이며, 이들 자금은 토지보상금으로 강남권 아파트 수요 교체에 한 몫하고 있다. 신도시나 택지개발사업 등으로 풀리는 보상비만도 매년 15조~20조원 안팎이다.

토지보상금이 비교적 안전한 자산으로 평가받고 있는 강남권 아파트로 이동하고 있다. 2~3년 전만 해도 강북 아파트를 팔고 대출받아 강남 아파트를 사는 샐러리맨들이 많았지만 지금은 자영업자나 고소득층 전문직이 대부분이다. 강남권과 다른 지역간의 가격 격차가 심화되고 강남권 고가 주택의 보유세가 대폭 늘어남에 따라 일반 샐러리맨들의 강남권 신규 진입은 사실상 불가능해지고 있다. 교육, 직장 등의 이유로 강남권으로 이사를 가야 하는 사람들은 전세를 선택할 수밖에 없다. 

교육이나 학원 등 자녀 교육문제로 강남으로 이사를 하고 싶은 사람들은 앞으로 전세를 이용할 수밖에 없어 강남권 전세가격이 지속적으로 상승할 가능성이 높다. 이미 강남권 일부 아파트는 전세 매물이 부족, 월세로 바뀌고 있다. 이로인해 전국 각지의 소수의 사람들만이 헤택을 보는 강남권 입성은 천당가기나 용궁가기 보다 더 어려운 별천지임에 틀림없다. 갖은자와 갖지 못한자, 졸부층과 서민층, 고위직과 명퇴직의 구분이 확실히 구분되고 있다.       

전반적으로 아파트 거래시장이 침체된 가운데서도 유독 강북 사람들의 입질로 강북 뉴타운 투자가 대세라지만 강북 지역 주민들의 강남 입성도 만만치 않다. 2007년부터 뉴타운을 중심으로 강북지역 집값 상승이 주원인이나 강남권은 6억원 이상 고가 아파트를 중심으로 약세로 강남, 서초, 송파, 강동구 등 강남권 4개구는 하락한 반면, 비강남권은 올랐다. 강남 집값이 오르고, 강북은 정체 상태였던 과거와는 달라진 모습이다. 새 정부 출범을 전후해 강북 뉴타운, 재개발 지분과 인근 아파트값이 크게 뛰면서 예전보다 주머니가 두둑해진 집주인들이 강남권으로 넘어오려 한다. 강북 사람들이 선호하는 금액은 5억-7억원대다. 양도세와 취득.등록세를 완화해줄 경우 현금 유동성이커진 강북 사람들의 입질이 더욱 활발해질 것이며, 이로인해 강남권 부동산은 오를 수 밖에 없다.  

서브프라임 모기지로 세계 금융시장이 대혼란에서 2002년,2006년,그리고 10년후을 내다보고 강남권 투자자들은
경부선 축으로 토지을 집중 매입했다. 경부선은 강남권서 30분,중부선은 1시간, 서해안은 2시간 이라는 기고 많이들었으며, 그들이 투자지역은 경부선 축으로 중부선보다 토지시세가 5배이상, 서해안 고속도로보다 10배 이상 높은 것은 투자할 사람들이 투자하기 때문이며, 투자성이 높기 때문이다. 뉴타운 부르짖지만 뉴타운 개발해도 늘어난 주택수는 10%에 불과해 머지않아 추가 신도시 발표하기 마련이다. 이때 투자처는 경기북부지역보다는 남부지역이다. 

강북사람들은 경기북부지역이나 수도구너서 신도시가 가장 많은 인천지역으로 투자하지만 선센스며, 안목이 없기때문이다. 수도권 규제 완화와 신도시 발표시는 수도권 남부 토지 시장이 유망하다. 주택보급율이 110%이상인 상태서 수도권 변두리나 고도제한이나 군사보호구역으로 규제가 묶인 지역보다 규제가 덜한 곳이 경기 남부지역이며, 집이남아돌시 아파트 등 주거용 부동산의 가격이 뛰기는 쉽지 않다. 정부 정책도 서민들이나 중소기업보다 대기업이나 갖은자들 위한 정책부터 펴고 있으며, 수도권 규제 완화시 수도권 중 경기 남부지역 투자을 선호하게 되어 있다. 지난 정부나 현정부 부동산시장의 헤게모니는 부동산이라는 것이 지배적이다. 뉴타운 개발은 서민들에게미끼을 준 것이며, 실제 투자는 따로 있었다는 결론이 다.  
일시 : 2015-12-22 [17:09] / IP : 27.119.39.206
Total : 42건
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41 주택보급율 증가는 수익보다 거주의 공간으로 ()박종석2482020-01-15
40 중소도시 개발지보다는 대도시 변두리 투자가 ()박종석2762020-01-15
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38 보금자리 주택 청약 이외 막차 탈 가능성 높아 ()박종석10752015-12-23
37 침체장 속에서 부동산 투자기법과 성공투자 ()박종석10942015-12-23
36 정부의 활성화대책에도 탈력잃은 부동산시장 ()박종석8052015-12-23
35 재테크로 천대받는 노후에서 손주에게 용돈을 ()박종석13132015-12-23
34 금리인상은 거래없는 시장,호가낮은 주택 매입을 ()박종석8542015-12-23
33 내집마련과 빈부의 격차 스스로 개척해야 ()박종석9732015-12-23
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30 남아도는 주택시장서 투자처을 찾아 나서야 ()박종석8762015-12-23
29 신도시는 투자의 대산이 아닌 전원주택으로 ()박종석8422015-12-23
28 침체장서 대출로 집사거나 청약한 사람은 ()박종석9782015-12-23
27 아파트 청약이나 투자 모래성 쌓듯 쌓는 지혜을 ()박종석10122015-12-23
26 신도시에서 중심가 재개발지로 투자패턴 변해 ()박종석11472015-12-23
25 부동산시장과 재개발지는 분양가,단지규모,대지지분 ()박종석13902015-12-23
24 주택 구입보다 청약저축 이용이나 임대주택 사업에 ()박종석11962015-12-22
23 주택값 오른 지역의 상승은 미끼며,오를 부동산 따로 ()박종석13342015-12-22
22 주택 남아도는 시기에 투자대상 바꾸는 전초기지로 ()박종석11372015-12-22
21 내집마련 수도권은 중도금 무이자로,지방은 임대사업 ()박종석9882015-12-22
20 그린벨트 10가구 이상 동네 구입으로 재테크을 ()박종석8502015-12-22
19 더 하락전 급매물에서 2기신도시 등 정책 재편성 ()박종석7162015-12-22
18 집이 남아도는 시장서 매가는 하락,임대가는 상승 ()박종석10342015-12-22
17 소득높은 자 부동산 상승하고,중산층 주택값 하락 ()박종석9372015-12-22
16 투자가치 낮은 아파트,가치 높은 토지와 주택 ()박종석13342015-12-22
15 부동산 아파트-주택-토지시장으로 전환 후 안착 ()박종석12162015-12-22
14 금리상승시 부동산 거래중단에 매매가 하락 ()박종석10182015-12-22
13 주택값 불패 한국서만 느끼지 못한 낭패 다가와 ()박종석8822015-12-22
12 무리한 융자는 투자 메리트 없는 아파트로 ()박종석11872015-12-22
11 내집마련보다는 처가살이로 장기전세주택 청약을 ()박종석11462015-12-22
10 부동산 투자대상 바르게 알아 노후를 위한 ()박종석8862015-12-22
9 보금자리주택 공급 후 입주시 시세는 2/3가격으로 ()박종석10512015-12-22
8 고가주택보다는 월수나오는 부동산으로 갈아타야 ()박종석6102015-12-22
7 시간이 갈수록 투자대상은 선진국 투자에서 ()박종석8402015-12-22
6 주택법 통과로 부동산시장은 매수자 위주로 ()박종석7702015-12-22
5 노후을 대비한 부동산 재테크 전략 ()박종석9062015-12-21
4 투기 아니하고 투자 한 경우 손해 아니봐 ()박종석6102015-12-21
3 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석8502015-12-21
2 부동산 침체 예견하고,매도 할 준비하고 투자을 ()박종석11042015-12-21
1 부동산 투기 기법 ()박종석13212015-08-16

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