투자전략

박종석
주택 구입보다 청약저축 이용이나 임대주택 사업에
주택 구입보다는 청약저축 이용이나 임대주택 사업
무주택자들은 기존 아파트 등 공동주택이나  주택구입보다는 당분간 청약통장을 최대한 이용하는게 재테크를 잘하는 수단이 될 전망이다. 주택공사, 토지공사 등 공공 부문의 임대주택 무주택자들에게 공급을 확대한다. 주택담보대출에 대한 여신심사체 계를 채무상환능력 위주로 전환해 2007년부터 부터 2017년까지 총 260만가구의 장기임대주 택이 추가 공급돼 무주택자들의 내집마련 기회가 한층 더 넓어지 게 됐다. 또한 비축용 임대주택 80만가구 까지 합하면 340만가구의 임대주택이 지어진다. 임대주택에는 중대형 임대주택도 지어 청약통장 가입자들 중 무주택자들은 내집마련의 절호의 기호가 될 전망이다.

주택시장의 지형은 무주택자들의 시장으로 바뀔 수 밖에 없다. 또한 중산층이나 투기꾼들이 선호하는  중형 임대아파트를 대거 공급하기 때문에 집 늘리기를 준비중인 1주택자들과 2주택자 이상자들의 재테크도 투자성이 없는주택들은 과감히 버리고 택지개발 지구서 평당 1천만원 이하하는 청약시장에 도전해야 할 것이다. 무주택자들은내집 마련에 여유를 가지고 2012년까지 150 만가구, 2013∼2017년까지 110만가구를 각각 늘려 공급하는 청앿시장에적극적으로 뛰어들어야 한다. 주공, 토공 등 공공부문의 수도권 분양물량은 연간 3만 5000가구에 서 최소 5만가구수준까지 늘어나 분양가 상한제와 청약 가점제도 등의 시행으로 무주택자들에게는 당첨 기회가 한층 더 넓어진다.

임대아파트라도 향후 분양전환을 고려해 입지여건과 건설업체, 아파트 규모 등을 꼼꼼히 따져 향후 미래 가치가
높은 주택에 청약을 하는 것이다. 임대주택에 들어가기 위해서는 청약 저축 가입자이어야 하기 때문에 가장 먼저 청약저축에 가입하는 것이 시급하며, 청약예금으로 자금 여력에 따라 85m2이하보다는 85m2 이상의 청약예금 가입이 좋으며, 청약부금 가입자들은 목돈이 저축되었다면 즉시 85m2이상 청약예금으로 전환하여야 할 것이다. 세대주라면 반드시 청약저축 가입이 필수적이며, 빌라나 연립 등 투자성이 낮은 주택보유자들은 언제든 기존주택을 매도 후 청약저축 가입이 필수적이다.

전용 85m2  이하 청약 예.부금 통장에 가입된 사람이라면 예치금 증액을 하는 것이 현명하다. 부금이나 85m2 이하 예금은 전환과 증액이다.  예금 85m2이하나 부금 가입자들은 이미 전환go 전환하지 않은 사람들은 타인의 말을 듣지 않은 소수에 불과할 것으로 믿는다. 2주택 이상 보유자라면 청약에서 당첨될 가능성은  없다. 1순위 자격이 배제될 뿐만 아니라 가점제로 가장 좋은 방법은 매물을 정리하거나 임대주택 사업을 하는게 최선의 방법이다. 

임대사업을 통해 세제 감면 혜택을 받기 위해서는 사업자 등록에서 임대 완료 후 매각때 까지 정확한 절차를 알고않으면 사업 과정에서 해당 관공서에 반드시 신고해야 할 사항을 빠뜨리면 낭패를 볼 수 있다. 임대사업에 따른 세제 감면을 받기 위해 방문해야 할 관공서는 시.군.구청과 세무서 등 2곳이며, 이는 취.등록세와 재산세.종합토지세등 취득.보유세는 지방세인 반면 양도소득세는 국세로 이분화돼 있기 때문이다. 

임대사업을 하기 위해 가장 먼저해야 할 일은 거주지 시ㆍ군ㆍ구청에 임대사업자로 등록해야 하며, 주택 매매 잔금을 치르기 전에 사업자 등록을마쳐야 한다. 사업자 등록이 늦으면 취ㆍ등록세 감면 혜택을 받을 수 없다. 임대차계약을 체결할때는 반드시표준임대차계약서양식을 사용해야 하며, 일선 부동산중개업소 등에서 사용하는 임의계약서는 효력이 인정되지 않기때문이다. 

임대 절차까지 마쳤다면 시.군.구청 세무과에 취ㆍ등록세 감면신청을 해야하며,감면신청은 해당주택 취득일로부터 30일 내에 이뤄져야 한다. 임대개시일(세입자 입주일) 10일전까지 시ㆍ군ㆍ구청 주택과에 임대조건을 신고하고 신고필증을 받아놓는 것도 잊지 말아야 할 사항이며, 세입자 입주까지 마무리 됐다면 거주지 세무서를 찾아가야 하고, 임대개시 20일 이내에 하도록 한 사업자 신고. 등록과 임대신고를 위해서다.  

세무서에 사업자 등록을 하지 않으면 양도소득세를 감면 받지 못하며, 임대신고는 임대개시 3개월 이내 해야 하며,이때 원칙적으로는 개별 임대물건이 있는 각각의 관할 세무서에 신고해야 하지만 편의상 임대사업자로 등록한 주소지 관할 세무서에 신청하면 되도록 절차를 간소화하고 있다.2개월 이내에 이전등기를 하지 않거나 임대주택의임대개시일로부터 5년 이내에 매입임대 주택을 임대 이외의 용도로 사용 또는 매각하면 감면세액을 추징당한다. 10년 뒤 매도할 때 공시가액이 3억원을 넘으면 양도세 감면혜택을 받을 수 없어 중간에 매매차익이 생기면 매도하는것도 한 방법이다. 공시가액이 시가의 80%선인데, 3억이하 물건을 서울과 수도권에서 찾기가 쉽지 않아 그 기준을완화 할 필요가 있다.  
일시 : 2015-12-22 [17:26] / IP : 27.119.39.206
Total : 42건
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