투자전략

박종석
부동산시장과 재개발지는 분양가,단지규모,대지지분
부동산시장과 재개발지는 분양가,단지규모,대지지분
재개발이나 재건축은 분양가, 단지규모, 대지지분으로 가치가 평가된다. 분양가가 높아야 투자성이 높고, 단지가크면 클수록 분양가가 그 지역내서 높아지고, 대지지분이 많아야 무상평수가 늘어난다. 재개발지나 재건축지가 대지지분에 의해 3.3m2당 450만원에서 9백만원 정도이나 경기도 큰 도시와 분양가가 같은 서울 강북지역은 지분값이3.3m2당 1200-2400만원으로 투자성 전혀 없는 단지가 수두룩하여 값이 내림세다. 수도권 대부분의 지역의 대지지분 값이 2006년 말 기준 30%내외 내린 값으로 강북보다는 2-3배 투자성 높고, 분양가는 1500만원인데 대지지분 값이 낮은 수원은 500-700만원이면 대부분 구입이 가능하여 전국에서 분양가는 높고, 지분당 가격이 낮아 투자지역이다.

경제 악화와 불확실성 및 주택보급율 증가는 공급이 대폭줄었지만 부동산 시장 침체로 서울 재개발 구역인 한강변지분 가격도 약세를, 동작 흑석, 용산 한남 등 한강변 재개발 구역의 3.3㎡당 지분 가격이 하락세다. 흑석 제9구역은 3.3㎡당 가격이 하락, 한남3구역 66~99㎡대의 3.3㎡당 가격도 떨어졌으며, 줄곧 내림세다.지분 가격이 상대적으로 높고 투자 유망지역으로 꼽혀온 동작 흑석, 용산 한남 등 한강변 재개발 구역은 앞으로 큰 폭의 하락까지는 아니더라도 약보합세가 이어지고 거래는 중단된 상태다. 

지방은 대체로 평당 대지지분당 3백만원에서 6백만원 정도하며, 서울 강남북권이 높은 투자성이 전혀 없으며, 용적율이 500%가 되지 않을 경우 100%막차다. 재개발 추진 지역 주택 지분은 10년 가까이 자금이 묶인다는 부담이있어도 재개발 지역 투자에 대한 관심이 높아지면서 지분과 새 아파트 분양, 기존 주택 매입 등 다양한 방법을 놓고고민하는 사람이 늘고 있으나 입주권만 나오지 추가부담에 대한 이해부족으로 나타난 현상이다. 집이 남아도는시기에 수도권 단독으로 200m2대지지분 구입시 토지 투자 다음으로 투자성 높은 부동산이다. 내집 마련과 재테크두 마리 토끼를 잡으려면 투자하려는 지역의 지분과 아파트 시세를 꼼꼼하게 살피는 것이 필수적이다

분양가가 높고, 단지가 크고, 대지지분이 많으면 금상첨화다. 서울 강북 일부지역서는 최소한 평당 1천만원도 나간다. 수도권도 평당가가 빌라나 연립은 평당 1300만원 홋가하나 주택들은 대지지분이 많아 평당 5백에서 1200만원정도면 구입이 가능하여 반드시 단독 구입이 필수며, 서울이나 수도권,지방도 매한가지다. 아파트 분양시 분양가가 높을수록 대지지분에 대한 값이 비싼 경우가 흔하다. 투기세력들이나 돈이 적은 사람들은 대체로 소형지분의
주택이나 빌라, 연립을 선호하나 소형대지지분 투자자들은 추가부담금으로 인해 개발시 입주는 하늘에 별따기다.추가부담금이 집값보다 높은 경우가 흔하나 중개업소는 추가부담금이나 개발부담금 이야기는 아니하고 입주권만나온다한다. 거래를 성사시키기 위한 제스처며, 대체로 매수자 무지나 주택으로 대지지분이 40평 이상 권장한다면선택 잘한 수도권이나 투자라 할 수 있다.

같은 동네에서  단지 크기나 위치가 비슷한 경우 재건축과 재개발시 대지지분이 많은 단독으로 재건축아파트 보다는 재개발지의 단독을 구입함이 1000%이상 좋다. 대지지분이 많아 무상평수 입주권 더 많이 받기 때문이며, 재건축시 대지지분 20평 아파트와 재개발지역의 대지지분 40평이상의 주택값이 비슷하나 개발시 무상입주권은 대지지분이 많은 단독이 유리하고 투자성이 높기 때문이다. 부동산 투자로 과거와 같이 투자가 아닌 투기의 대상도 되어큰 부자가 되기는 어렵지만 투자수익은 재건축 보다는 대지지분이 많은 재개발지 투자가 좋다. 재건축시는 큰수익은 무리지만 재개발지의 부동산 투자는 안정적인 투자로 투자 가치는 충분하다. 

재건축 보다는 재개발지는 주택의 노후화로 투자자들이 직접 거주하기는 힘들지만 투자성은 더 높다. 재개발지 단독주택은 지분당 적은 비용으로 구입이 가능해 3층 정도의 주택이 있다면 50평 구입에 5억이면 구입이 가능하여전세을 주는 경우 3억이하면 충분하나 재건축 아파트 대지지분 20평 정도라면 10억선이다. 재개발이나 뉴타운으로소문난 곳은 상당히 값이 올랐고,투자하기에는 장시간이 소요된다. 그러나 한강조망권의 투자는 앞으로 장래성 충분하다. 강남권과 버블새븐지역의 집값 상승했으나 강북이나 경기도,인천의 대부분 지역은 하락세는 지속되고 있는최근 3년간의 부동산 시장이다. 

재산의 형성과정서 빈부의 격차는 상승하기 힘들 정도였는데 뉴타운 개발로 약간 상승한 강북집값 상승이라 말한사람들의 재테크 보는 눈은  근시안적이라 할 수 있을 것이다. 10억짜리 부동산 70%상승시 17억이 되지만 3억짜리 경기도 상당지역이나 인천, 강북권의 대부분 지역 50%상승시 4억5천에 불과해 집값 차이는 상상을 초월한다.
부동산은 투자수익이다. 최유효이용과 개발이다. 

개발지는 재개발이 안 되면 단독주택 재건축이라도 할 수 있으며, 도시.주거환경정비구역서 1만m2미만,300가구이하는 재건축이 가능하다. 만약  상업지역으로 바뀌면 초고층 주상복합도 가능할 거고, 안쪽도 종별 주거지역 지정변경도 가능하다. 달동네나 개발 가능지는  대지 지분 8평 남짓한 다세대주택 시세가 5억원에 이른 경우도 있으며,수도권은 2-3억 매물이 곳곳에 있다. 평당 가격은 지역내  최고가 아파트 시세와 비슷하다. 다세대주택은 가구마다 개별등기가 돼 있어 상대적으로 구입 비용이 낮고 대지 지분에 따른 가격 산정이 쉬워 투기세력의 표적이 되기도 했으나 2010년과 이후는 불가능한 투자대상이 되고 있다.

서울 강남권의 다세대주택 밀집지역은 집값이 뛴 곳도, 강남구 포이동 일대는3천만원대,경기 성남시도 재개발  평당 2천만원대, 수도권 재개발지는 대체로 평당 500-1500만원 홋가한다. 다세대주택 투자 광풍은 대체로 지자체나건설사의 개발계획이 곧 나올 것이라는 기대가 있다. 뉴타운이나 재개발지역이라는 기대감이다. 대체로 수도권은재개발 기본계획이 2010년까지로 돼 있어 일반 재개발구역 지정이 어렵다. 이들 지역의 재개발만해도 앞으로 5년에서 15년이상 걸리며, 이때까지 가능한 지역이 70%에도 미치지 못할 것이다. 주민들의 조합 동의나 조합간부들의 횡포나 비리 등 갖가지 문제점이 도사린다. 사업성이 없는 곳인데도 이상한 소문이 돌고 있는 지역이 수도권에흔하다. 유동자금과 그들이 동원 가능한 투기자금이 갈곳이 없어 한탕주의를 기대하고 있으나 부동산으로 진출은거이 끝난 상태다.

아파트와 땅을 규제하면서 막연한 개발기대나 근거 없는 소문만으로 시중자금이 일시에 쏠리고 있는 경우 있으며,정부대책의 허점을 보여 주는 허점 정보가 있다. 전문가의 전문적인  컨설팅이 필수적이다. 투기세력이 갈곳이 없어진 상태로 흔하게 나타나는 사회 현상이라 여기면 될 것이다. 서울 경기 인천 등의 수도권에 재개발 가능한 곳은달동네로  예정지로 승인이 나지 않았거나 앞으로 승인 날 가능성 높은 곳 투자는 좋다. 달동네가 좋으며, 지역면적이 넓어야 좋고 50만 이상 도시는 반드시 달동네 재개발 가능하며, 40만 이상 도시는 지자체의 재량에 의한 재개발 가능하니 인구가 늘어날 가능성이 높은 도시는 장기적 안목에서 투자함이 좋다. 
일시 : 2015-12-23 [11:06] / IP : 27.119.39.206
Total : 42건
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3 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석8502015-12-21
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