투자전략

박종석
아파트 청약이나 투자 모래성 쌓듯 쌓는 지혜을
아파트 청약이나 투자  모래성 쌓듯 쌓는 지혜을
가점제로 청약을 받은 아파트 당첨자의 최저 점수와 최고 점수의 격차가 평균 30점이 넘어 가점 9점이 당첨되는가하면 60점 차이가 난다. 중대형은 당첨자의 최저-최고점의 차이가 60점까지 벌어지는 등 당첨자간의 점수 편차가매우 커 당첨 가능권을 예측하기가 쉽지 않다. 가점제 점수가 공개된 전국 11개 사업지의 14개 전용 85㎡ 이하 중소형과 85㎡ 초과 중대형 당첨자에 대한 가점 결과 최저.최고점의 격차가 평균 35점이 됐다. 가점제 점수는 가점제적용 주택 가운데 1, 2순위 청약접수를 받아 가점제 입주자 선정 물량에서 경쟁이 발생한 주택형을 기준으로 전용
85㎡ 이하와 초과로 구분해 최저.최고점만 발표해 가점제 점수가 공개된 중소형 8곳은 최소.최고점 격차가 평균 34점이상 이었고, 중대형 6곳은 평균 36점으로 중대형이 다소 높았다

가점과 관계없이 부동산태평양(http://www.realer.co.kr)은 여러차례 도전해 경험살겸 청약해라 이멜과 홈피에서 강조했다. 분양 아파트에 대한 청약가점제로 주택 시장에 새로운 트렌드가 나타나고 있다. 새로운 변수는 가점제 정착 이후에도 지속 될 것이다. 주택시장에서 기존아파트 거래는 중단되었으나 투자 가치 높은 아파트 청약은수도권에서는 과열, 미분양 넘쳐난 곳에서는 거래나 청약마져 없었다. 거래 중단과 미분양 증가가 나타난 2007년이었다. 청약가점제 후 기존 주택에 관심을 갖는 수요자들이 늘어나고 있다는 것은 저가주택이나 투자성 없는 주택, 서울이나 수도권 변두리 소형주택의 거래을 구입으로 잘못 해석한 경우이며, 2007년 주택거래 과거 4년보다 많지 않았는데도 거래증가로 말한 언론이나 전문가가 있다.

청약가점이 낮은 젊은 부부와 이미 주택을 보유하고 있는 사람들이 청약가점제로는 신규 유망 지역에서 당첨될 확률이 낮다고 하나 가점제 정착하기 이전에 미친척하고 청약에 도전하여야 한다. 채권 입찰도 있다. 가점제로 수도권 택지개발지구 40점 전후로 잡았으나 미분양과 미청약, 단 10점도 아니 된 경우도 당첨 되엇다. 송파 60점 내외,은평과 광교 55점 정도나 얼마든지 청약 도전으로 30점 전후도 당첨 될 가능성 높아졌다. 수도권 대부분 지역이 85m2 이하는 10년간 전매제한, 85m2이상은 5년간 전매제한이나  2012년 전후부터는 완전히 집이 남아돈다. 2007년전후 당첨 된 아파트들 전매제한 풀릴려면 2012년 이후부터 2015년 전후다. 주택이 남아도는 시점서 피가 붙어봐야 별볼일 없다고 청약도전하지 않아, 전매제한 풀릴 것 계산해 청약을 미루는 청약자들이 늘고 있어 남양주나 경기북부 대부분 지역 청약서 미분양, 미계약 얼마인지 상상만 해도 답 나올 것이다.

분양가 상한제로 전매 금지 기간이 최장 10년까지 길어지는 것도 매매가 자유로운 기존 주택에 대한 관심이 높아지는 이유지만 전매제한 풀리지 않을시 수도권 외곽지역 택지개발지구나 신도시라도 미청약,미계약 얼마든지 증가할수 있다. 헌데도 전문가들이라는 사람들 헛소리 한걸 많이 본다. 급매물은 없으며, 대부분의 현정부 고분양가 정책,투기과열 정책,ㄱ구토의 균형개발과 지방화로 20%이상 값이 높은 고평가 되어있어 호가 낮은 매물은 있어도 급매물은 없다는 것이 정석이며, 정설이다.

대규모 택지개발지구 주변의 주택값이 올랐다지만 1억짜리 20%올라야 1억2천만원이나 버블새븐 지역의 주택 5억짜리 20%도 아닌 10%만 올라도 5억5천만원이다. 상승값에 의한 실질적 가치 평가는 뒤로하고, 소형주택 올랐다지만 현정부 임기동안 주택값 상승에 대한 비교가 부족한 상태서 나온 결과물이다. 2007년 부동산 값 오른 지역 대부분이 저가 주택들이 많은 지역이지 버블새븐 지역 따라갈 지역의 주택값 상승은 별로 없었다. 버르새븐지역 현정부 동안 오른 값에 비하면 저가주택 오른것은 새발의 피다.

청약통장 가입자 중 가점이 낮은 사람들은 2년 이내 사용하여야 한다. 가점제 등 계산을 좋아하지 않은 사람들,가점을 계산 못하는 사람들이 청약하지 않는 기간에 당당히 청약해 내집마련이 좋다. 5-10년간 전매제한 한다고 치더라도 내집마련이며, 피가 붙을 주택 당첨이라면 손해볼게 없다는 것이다. 기존주택 20%올라 2천만원 오른 것 보다는 은평이나 송파,광교 등이나 대단지 피가 붙을 곳 당첨으로 1억벌면 5-10년 전매제한 문제될게 없다. 가점 바르게 알고 청약하여야 하며, 가점 낮은 젊은 사람들 도전해 실패하면 청약에 대한 기본 읽혀 좋고,경험 사 좋고, 당첨되면 피가 붙어 좋다.

점수가 낮을시 청약과 동시에 가점을 높혀야 한다. 친부모나 처부모 3년이상 모셔 가점 올려봐야 하며,3년이상 노부모 모실시 부모의 1주택은 청약에서는 무주택으로, 세금에서는 1주택이나 당첨 등기후 세대분리하면 된다. 분양도 받고,가점도 높히면서 점수도 올리고, 분양받아 피도 붙고, 내집마련 1-2년 빨리하면 일거십득이 될것이다. 청약가점 높여 시세차익이 높은 유망 아파트를 분양받으면 좋으나 어차피 전매제한 걸리기는 매한가지나 가점제가시장화되지 않은 무렵, 남들이 가점 계산 못하는 시기에 젊은 부부들 머리 좋으니 얼마든지 사용가능하며,가점제는 혼자의 사고방식 보다는 전문가 진단받아 사용함이 좋다. 가점제 후 11%이상이 잘못 기재햇으며, 2006년 판교서 780명이 세대주나 무주택기간 등 잘못 기입해 당첨 취소되었으며, 노부모 봉양자가 판교서 없어 3순위까지 모집후 일반 분양했다. 

입지 여건이 좋은 아파트에 당첨되기 위해선 높은 청약 가점이 필수적이지만 가점 낮은 30점 전후 청약자들도 무모한 도전이 아닌 청약에 대한 공부 겸 도전이 필수적이다. 불경기때 구입이 싸고 좋은 물건 구입 가능하다. 부동산도 호경기때 보다는 불경기 때 호가 낮은 매물 구입이나 청얏 경쟁이 심한 곳에서 가점 정착하기 전 청약이 좋다. 청약가점은 무주택기간은 1년에 2점, 청약통장 가입기간은 1년에 1점, 부양가족수은 1명당 5점으로 가족수가많아야 가점이 높아지니 친부모나 노부모 봉양으로 피가 붙을 아파트 당첨되어 부모에게 용돈 드려 효도함이 좋다. 노부모 모실시 효자.효부로 주위 칭송받아 사업도 잘 될 것이다.

입지 여건이 좋은 단지는 대단지거나 주택이 부족한 지역이다. 이들 지역은 주택이 남아돌아도 경쟁이 치열한 반면 그렇지 않은 곳은 미달 사태가 빚어지게 되어있다. 주택이 남아도는 경우에도 더 좋은 지역이나 주택으로 이사가려는 사람들이 늘어날 것이며, 인기없고 투자성 없는 지역서는 주택이 남아돌 경우 집값 하락은 더욱 더 클 것이다. 주택시장의 거래나 청약시장에서 분양 단지의 인기도 투자성에 의해 달라지게 된다. 청약가점은 100%믿을게아니된다. 예상치에 불과하며, 이번 수도권 분양서도 청약 1명도 하지 않은 단지 나왔으며, 단 10점도 아니 된 가점으로 청약 당첨, 40점 내외 가점 예상햇으나 청약한 사람이 30%에도 미치지 못해 선착순 계약단지 나오고 있으며,수도권 북부나 서부지역,동부지역서 서울과의 거리가 먼 지역,남부지역도 서울과 근접 거리가 먼 지역은 미청약얼마든지 나오며, 미분양 아파트는 2008년 중반까지 지방만이 아니라 수도권에서도 증가 할 것이다.

특단의 정부 조치가 없는 한 미분양은 계속 증가하게 되어있다. 세제지원, 미분양 아파트 임대주택으로 전환, 5가구 이상의 임대주택사업에서 3가구 이상으로 완화, 전매제한 3-10년에서 1-5년으로 완화, 등록세 취득세 인하, 양도소득세 세율 인하 등이 따라야 할 것이다. 부동산은 이제 규제가 아닌 완화 정책으로 바뀐다. 과거의 이론은 과거의 이론과 같이 과거의 부동산 정책은 과거의 부동산 정책이 될 날이 다가오고 있으나 2-3년후인 주택보급율이
112%가 되는 2012년 전후가 될 것이다. 건설사들 미분양 아파트 떨기 위해 일부언론이나 비전문가들 동원해 미분양 아파트 장점 나열하나 말려들지 않아야 한다. 과거의 주택시장이 아닌 21세기의 부동산 시장이다. 보유가 능사가 아닌 최유효이용과 개발로 투자수익의 21세기로 선진화된 투자전략 시대다. 

지방화 세계화 시대에 수도권 이기주의에 얽메여 있다면 미래는 불투명하게 된다. 정치꾼들 거짖말은 아무리 좋은말 해도 그들은 정치꾼의 말 정도에 불과하다. 정치꾼의 선거철 정책개발 난무하여도 임기 채운뒤 자신의 정책못다 핀 정책 완성 위해 다시한번 밀어달라 한다. 양치기 소년은 양치기 소년에 불과하며, 세상에 가장 거짖말 쟁이을 양치기 소년, 숨소리 빼고는 모두 거짖말, 거짖말은 대선에서 대통령 후보의 BBK로 숨소리까지도 거짖말 이라는 단어가 생겨났다. 부동산 투기는 하지 않고 투자만 하여야 한다. 투기는 전재산 날릴수 있으며, 투기,모험,많은융자로 매달 경매물건 쏫아져 나온다. 눈높이 낮추어 실질적 재산가치 증가 투자여야 할 것이다. 2007년말  분양한단지 대부분이 미분양,미계약이 이어지고 있으며,환란때 보다 더 미분양이 나타날 가능성 높다. 당분간 미분양과미계약이어질 것이다. 실버타운 들어갈려면 모험도 중요하지만 모래성 쌓듯 쌓아야 하며, 기회 잘 포착해야 할 것이다.  
일시 : 2015-12-23 [11:45] / IP : 27.119.39.206
Total : 42건
42 핵가족화는 소형주택,가계부채는 내집마련 더 어렵게 ()박종석2512020-01-15
41 주택보급율 증가는 수익보다 거주의 공간으로 ()박종석2482020-01-15
40 중소도시 개발지보다는 대도시 변두리 투자가 ()박종석2762020-01-15
39 부동산시장은 달동네개발로 신도시는 전원주택 ()박종석11122015-12-23
38 보금자리 주택 청약 이외 막차 탈 가능성 높아 ()박종석10752015-12-23
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36 정부의 활성화대책에도 탈력잃은 부동산시장 ()박종석8052015-12-23
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34 금리인상은 거래없는 시장,호가낮은 주택 매입을 ()박종석8542015-12-23
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32 한국의 부동산시장은 선진국서 격었던 1차 관문 ()박종석9042015-12-23
31 토지 구입만 하면 미래가 보인다. ()박종석18892015-12-23
30 남아도는 주택시장서 투자처을 찾아 나서야 ()박종석8762015-12-23
29 신도시는 투자의 대산이 아닌 전원주택으로 ()박종석8422015-12-23
28 침체장서 대출로 집사거나 청약한 사람은 ()박종석9782015-12-23
27 아파트 청약이나 투자 모래성 쌓듯 쌓는 지혜을 ()박종석10142015-12-23
26 신도시에서 중심가 재개발지로 투자패턴 변해 ()박종석11492015-12-23
25 부동산시장과 재개발지는 분양가,단지규모,대지지분 ()박종석13922015-12-23
24 주택 구입보다 청약저축 이용이나 임대주택 사업에 ()박종석11982015-12-22
23 주택값 오른 지역의 상승은 미끼며,오를 부동산 따로 ()박종석13342015-12-22
22 주택 남아도는 시기에 투자대상 바꾸는 전초기지로 ()박종석11372015-12-22
21 내집마련 수도권은 중도금 무이자로,지방은 임대사업 ()박종석9882015-12-22
20 그린벨트 10가구 이상 동네 구입으로 재테크을 ()박종석8502015-12-22
19 더 하락전 급매물에서 2기신도시 등 정책 재편성 ()박종석7162015-12-22
18 집이 남아도는 시장서 매가는 하락,임대가는 상승 ()박종석10342015-12-22
17 소득높은 자 부동산 상승하고,중산층 주택값 하락 ()박종석9372015-12-22
16 투자가치 낮은 아파트,가치 높은 토지와 주택 ()박종석13342015-12-22
15 부동산 아파트-주택-토지시장으로 전환 후 안착 ()박종석12162015-12-22
14 금리상승시 부동산 거래중단에 매매가 하락 ()박종석10182015-12-22
13 주택값 불패 한국서만 느끼지 못한 낭패 다가와 ()박종석8822015-12-22
12 무리한 융자는 투자 메리트 없는 아파트로 ()박종석11872015-12-22
11 내집마련보다는 처가살이로 장기전세주택 청약을 ()박종석11462015-12-22
10 부동산 투자대상 바르게 알아 노후를 위한 ()박종석8862015-12-22
9 보금자리주택 공급 후 입주시 시세는 2/3가격으로 ()박종석10512015-12-22
8 고가주택보다는 월수나오는 부동산으로 갈아타야 ()박종석6102015-12-22
7 시간이 갈수록 투자대상은 선진국 투자에서 ()박종석8402015-12-22
6 주택법 통과로 부동산시장은 매수자 위주로 ()박종석7702015-12-22
5 노후을 대비한 부동산 재테크 전략 ()박종석9062015-12-21
4 투기 아니하고 투자 한 경우 손해 아니봐 ()박종석6102015-12-21
3 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석8502015-12-21
2 부동산 침체 예견하고,매도 할 준비하고 투자을 ()박종석11042015-12-21
1 부동산 투기 기법 ()박종석13212015-08-16

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