투자전략

박종석
침체장서 대출로 집사거나 청약한 사람은
침체장서 대출로 집사거나 청약한 사람은
아파트 분양 시장이 장기 침체양상을 보이자 건설업체들이 분양률을 끌어올리기 위해 각종 아이디어를 쏟아내고있다. 건설사들은 미분양  급증세가 수도권까지 이어지자 새로운 건설사업 진출을 위한 아이디어 경쟁에 골몰하고있다. 국내에서는 여행관련 서비스산업, 해외서는 미국과 유럽의 주택경기 침체로 동남아 시장을 노크히고 있으나전문인력 부족, 정보부족에 허덕이고 있다. 새로운 사업을 하려는 훈풍과 같이 건설회사의 미분양 아파트 판촉 경쟁도 후끈 달아오르고 있지만 미분양 물량은 크게 줄지않고 있으며, 공급중단에도 미분양과 거래중단이 지속되고있다. 

서울 강남3구의 불패신호가 무너지면서 2007년 초 최고점보다 20% 이상 하락해 10억원 이상의 집을 소유하고도
빚에 짓눌려 빈곤층으로 전락하는 사람은 자신의 돈 3억과 융자 4억,전세 3억으로 집을 산 사람은 20%하락했을 경우 1억의 원금은 남아 2억은 까 먹었지만 4년간 이자만 5.5%의 경우 8800만원이나 나가 순수입은 제로 게임의 투자였다 할수 있다. 주택대출에 따른 폐해가 심각해진 결과다. 내집마련은 청약이나 구입이나 매가나 분양가의 20%이하, 금액으로는 5천만원 이하여여야 한다 1990년부터 강조했지만 수도권은 60%융자가 태반이다. 

10억의 60%는6억이며, 이자는 매달 300만원 내외는 봉급이며, 자신의 돈 4억으로 투자했을 경우 20%빠진 경우 2억이 남았지만이자 4년간 이자 1억 3천여만원 빼면 원금 다 까먹은 꼴이다. 강남3구인 강남·서초·송파의 아파트 가격은 2007년 2월 높은 가격에 거래되다가 2008년 12월 글로벌 금융위기로 최저점을 찍었다가 2009년 말-2010년 초재건축 관련규제완화로 잠시 반등했으나  떨어져 최고점 대비 하락됐다. 경기 분당·일산·용인의 아파트 가격도 2006년 12월과비교해 30%씩 떨어지면서 2008년 12월 금융위기 수준으로 근접해 가고 있다. 

미분양의 계약조건을 종전보다 완화해주고, 광고. 홍보를 강화하는 등 어느 때보다 판매에 열을 올리고 있으나 공염불에 불과하다. 건설업체들이 분양률을 높이기 위해 계약금을 5% 수준으로 낮춰주거나 중도금 무이자, 발코니새시 무료 설치 등은 기본이 됐다. 평형대별로 정해진 계약금만 받는 계약금 정액제 시행, 수백만원 고가의 전자제품 제공, 심지어 야산까지 제공하고 있다. 일부에선 잔금을 입주 2년 뒤에 납부하는 금융제도도 선보이고 있으나
미분양 해소하기에는 역부족이다. 분양시장이 위축되면서 서울의 강남권에도 아파트 계약 포기와 미분양 물량이나오고 있다. 미분양 물량이 계약된 상태지만  아직도 미분양이  널려있거나 계약후 포기한 물량이 많다. 전국적으로는 준공후 미분양 아파트가 흔하다. 지역에 따라 계약금을 포기하고 입주를 않는 가구가 줄을 있고 있다. 

아파트 시세가 오르지 않으리라는 전망 때문에 계약금을 포기하면서 까지 강남권에도 미분양 아파트가 나오기도했었었다. 미분양 아파트를 분양 대행사에 싼 값에 넘기는 사례도 있다. 영호남지방에서 충청권을 거쳐 수도권 북동부지역서 강남권까지 미미하게 침투한 미분양이다. 아파트시장 침체는 앞으로 더 심화될 것이다. 전국 미분양아파트는 11만 가구가 넘는다. 아파트를 다 지을 때까지도 미 분양으로 남아있는 가구가 6만가구 이상으로 최고치를기록갱신중이다. 침체의 늪에서도 분양물량은 대기 중이어서 투자가치와 환금성이 떨어지는 찬밥 아파트는 매도하여야 할 것이다. 

기존 소단지 아파트 소유자는 지역에서 대단지 아파트로 미분양아파트라도 갈아타야 하며, 기존아파트는 20%이상 고평가되어있어 가능한 기존 아파트 보다는 신규 대단지 아파트가 있다면 갈아타야 하며, 가능한 피가 붙을 아파트 도전을 위해 가점이 높은 청약자는 통장을 아껴야 할 것이다. 청약전 전문가와 상담료 몇만원 주고라도 투자성과 입지분석, 고분양가 유무, 단지크기, 입주후 미입주에 대한 분석, 2-3년후 대규모택지개발이나 신도시 개발로 분양물량이 많아 미입주 사태에 대한 여부 등을 종합적으로 판단해 재테크 하여야 할 것이다. 자신의 보유 주택에 투자성이 없을시 과감히 처분하여야 하며,10%정도는 낮은 가격에 매도해 버리고 투자성 주택으로 갈아타야 할것이다.

반값 아파트에 대한 여론악화가 이어질 것이다. 부동산 정책 실패의 요인을 반값 아파트보다 더 심한 채찍질 당할가능성 있다. 남양주와 경기 북부지역 아파트 분양에 곳곳에서 현실로 나타난 것이다. 2012년 전후는 주택보급율이118%에 2기 신도시 아파트가 집중적으로 공급되 주택걱정은 하지 않을 시기가 날이가면 갈수록 도래한 것이다.미분양이 심한 지역에서는 분양일정이  미뤄지고, 아파트 공사를 중단하는 사례도 있다. 버블새븐 지역의 중대형아파트는 침체, 가계소득의 감소로 인해 관리비 문제로 당분간 침체의 늪에서 벗어나지 못할 것이다. 중대형 고가아파트 보다는 개성에 맞는 아파트 시장으로 시장은 흐르고 있으며, 공동주택에서 단독주택시장으로 주거의 개념이 옮겨가고 있다. 

부자들은 아파트 두고도 주택지을 토지을 2002년,2006년 2차례에 걸쳐 매입한 상태다. 집짖는것만 남은 갈아타기주택 거주 개념이 다가오고 있다. 공동주택은 장기적 침체가 이어진다. 주택시장이 주택보급율 증가로 수요는 감소하고 공급은 늘어 대거 미분양이다. 대출규제, 금리인상, 분양가 상한제 등으로 주택구매수요가 연기될 가능성이 높음과 동시 2012년에는 주택보급율이 118%가 되어 주택에서 투기는 사라질게 뻔해 공동주택보다는 20%정도단독주택시장으로 주거개념이 바뀌게 되며, 이미 발빠른 사람들은  단독주택구입이나 전원주택지 및 농가주택지을 토지 구입했다.

신규 분양시장은 유망 지역에 쏠림 현상이 가속화되고, 투자 및 교체 수요보다는 무주택자 중심으로 재편될 가능성이 높다. 중대형 주택에 대한 갈아타기 수요는 매도자의 양도세 부담으로 매물이 많지 않아 거래가 활발하지 못할 것이며, 사업승인을 취득한 사업과 승인을 준비 중인 사업지의 분양이 집중될 것이지만 주택수요가 위축돼 미분양 물량이 늘어날 것이다. 토지시장은 토지보상이 본격화되면서 해당 지역 주변으로 국지적인 강세를 보일 것이다. 지방은 대체로 주택이 남아돌아 주택의 투기는 2002년 6월경부터 사라졌으며, 수도권도 변두리 대부분의 지역은 주택 투기는 사라진 상태로 조심해야 할 것이다. 잔금 치르지 못해 신용불량자나 노숙자 및 부부간 결별사태도나타날 가능성이 높다는 것은 집이 남아 돈다는 이유서다. 

한 치 앞을 내다볼 수 없는 부동산 시장이라 하지만 부동산태평양은 앞으로 40년간 부동산 예측을 홈피에 연제했으며, 2002년 6월부터 지방부터 부동산 중 주택의  투기 사라졌다 누차 강조했다. 향후 부동산 시장은 주택보급율과 수요의 원칙에 의해 움직인다. 공급이 이미 과잉이다. 더 질 좋은 주택 지어야 할 것이다. 미분양 증가, 고가 아파트 하락과 거래 중단이다. 중장기적으로 대출 규제와 전매 제한, 세금 중과, 금리 인상 등이 풀리어야 하며,5가구 이상의 임대사업에서 3가구 이상 임대사업으로 완화되어야 할 것이다. 부동산시장에 악재 뿐이지 호재는 없다. 

내집마련을 해야 하는 실수요자의 입장에서 기다리면 오를 수밖에 없는 아파트가 아닌 미분양 증가다.  투자성 없는 주택은 1-2천만원 싸게 매도하고 갈아타기를  유주택자들은 기회다. 기존 주택시장도 20%이상 고평가된 주택구입할 이유 하나도 없다. 서울이나 수도권의 경우 집값 변동률의 고북저남이라 하지만 주택값 자체가 다르다. 저가 아파트 20%올라야 버블새븐 지역 10%이하 오른 것만 못하다. 개발 호재를 중심으로 상승 탄력이 있는 재테크전략이다. 내집마련 미련 버려도 된다 

투자성 부동산 구입해 2017년까지 340만 가구의 임대주택 살면 된다. 돈이되는 재테크여야 한다. 3%지역에 3%테마 부동산만 투기의 대상이며,나머지는 투자대상도 아니된 부동산 갈수록 늘어난다. 침체기에 눈만 부릅뜨면 투자대상 흔하다. 투자을 위해 투자성 없는 주택은 과감히 2-3천만원 손해 보더라도 버려 뜨는 부동산에 투자하여야 할것이다,.

2006년 말 이후 아파트를 구매한 사람들이 집값 하락으로 은행 대출에 허덕이어 사회적 문제로 떠오르고 있다.전국에 250만가구의 융자많은 집들이 신용불량자 위기에 몰려잇으며,매년 2만4천가구 주택이 경매 당하고 있다. 아파트 값 하락은 더욱 빨라졌기 때문에 강남의 경우 20%이상 고평가 되어 있어 더 하락 할 가능성이 더 높다. 하락세가 가속화하고 금리 인상이 한두번 더 이어지면 경매시장 매물은 더 늘어 날 것이다. 금리을 대폭 낮추어 연쇄적가계 파산을 막기 위한 대책이나 사회안전망이 필요하나 서민을 위한 대책이 10%금리 대출이다. 투기는 하지 않고, 투자만 하여야 하며, 투자자 스스로 책임져야 할 것이며, 가난과 투기는 임금님도 구제 못한다. 분양가나 매가의 60%대출자는 모두 망해도 싸다. 총부채상환비율 규제 완화가 아닌 금리인하이다. 아파트 값 거품 붕괴는 6개월이상 아파트 공급 중단만이 살길이다.  
일시 : 2015-12-23 [11:57] / IP : 27.119.39.206
Total : 42건
42 핵가족화는 소형주택,가계부채는 내집마련 더 어렵게 ()박종석2492020-01-15
41 주택보급율 증가는 수익보다 거주의 공간으로 ()박종석2462020-01-15
40 중소도시 개발지보다는 대도시 변두리 투자가 ()박종석2742020-01-15
39 부동산시장은 달동네개발로 신도시는 전원주택 ()박종석11102015-12-23
38 보금자리 주택 청약 이외 막차 탈 가능성 높아 ()박종석10732015-12-23
37 침체장 속에서 부동산 투자기법과 성공투자 ()박종석10922015-12-23
36 정부의 활성화대책에도 탈력잃은 부동산시장 ()박종석8032015-12-23
35 재테크로 천대받는 노후에서 손주에게 용돈을 ()박종석13112015-12-23
34 금리인상은 거래없는 시장,호가낮은 주택 매입을 ()박종석8522015-12-23
33 내집마련과 빈부의 격차 스스로 개척해야 ()박종석9712015-12-23
32 한국의 부동산시장은 선진국서 격었던 1차 관문 ()박종석9022015-12-23
31 토지 구입만 하면 미래가 보인다. ()박종석18872015-12-23
30 남아도는 주택시장서 투자처을 찾아 나서야 ()박종석8742015-12-23
29 신도시는 투자의 대산이 아닌 전원주택으로 ()박종석8402015-12-23
28 침체장서 대출로 집사거나 청약한 사람은 ()박종석9782015-12-23
27 아파트 청약이나 투자 모래성 쌓듯 쌓는 지혜을 ()박종석10122015-12-23
26 신도시에서 중심가 재개발지로 투자패턴 변해 ()박종석11472015-12-23
25 부동산시장과 재개발지는 분양가,단지규모,대지지분 ()박종석13902015-12-23
24 주택 구입보다 청약저축 이용이나 임대주택 사업에 ()박종석11962015-12-22
23 주택값 오른 지역의 상승은 미끼며,오를 부동산 따로 ()박종석13322015-12-22
22 주택 남아도는 시기에 투자대상 바꾸는 전초기지로 ()박종석11352015-12-22
21 내집마련 수도권은 중도금 무이자로,지방은 임대사업 ()박종석9862015-12-22
20 그린벨트 10가구 이상 동네 구입으로 재테크을 ()박종석8482015-12-22
19 더 하락전 급매물에서 2기신도시 등 정책 재편성 ()박종석7142015-12-22
18 집이 남아도는 시장서 매가는 하락,임대가는 상승 ()박종석10322015-12-22
17 소득높은 자 부동산 상승하고,중산층 주택값 하락 ()박종석9352015-12-22
16 투자가치 낮은 아파트,가치 높은 토지와 주택 ()박종석13322015-12-22
15 부동산 아파트-주택-토지시장으로 전환 후 안착 ()박종석12142015-12-22
14 금리상승시 부동산 거래중단에 매매가 하락 ()박종석10162015-12-22
13 주택값 불패 한국서만 느끼지 못한 낭패 다가와 ()박종석8802015-12-22
12 무리한 융자는 투자 메리트 없는 아파트로 ()박종석11852015-12-22
11 내집마련보다는 처가살이로 장기전세주택 청약을 ()박종석11442015-12-22
10 부동산 투자대상 바르게 알아 노후를 위한 ()박종석8842015-12-22
9 보금자리주택 공급 후 입주시 시세는 2/3가격으로 ()박종석10492015-12-22
8 고가주택보다는 월수나오는 부동산으로 갈아타야 ()박종석6082015-12-22
7 시간이 갈수록 투자대상은 선진국 투자에서 ()박종석8382015-12-22
6 주택법 통과로 부동산시장은 매수자 위주로 ()박종석7682015-12-22
5 노후을 대비한 부동산 재테크 전략 ()박종석9042015-12-21
4 투기 아니하고 투자 한 경우 손해 아니봐 ()박종석6082015-12-21
3 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석8482015-12-21
2 부동산 침체 예견하고,매도 할 준비하고 투자을 ()박종석11022015-12-21
1 부동산 투기 기법 ()박종석13192015-08-16

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