투자전략

박종석
신도시는 투자의 대산이 아닌 전원주택으로
신도시는 투자의 대산이 아닌 전원주택으로
 부동산은 하락시장서도 상승한 지역,상승장에서도 하락한 부동산이나 지역이 있으며,수익이 나면 매도하고 새로운 투자처을 찾는게 부자의 길이며, 부자는 매도할 시기을 맞추어 매도하는 결단력이 잇다. 집이 남아도는 시기는하락한 부동산 구입이 아닌 상승 할 3%의 부동산과 지역을 선택하는 노하우다. 서울 강남권을 중심으로 집값의 변화가 언제 나타날지 모르는 불안감은 저금에서서 고금리, 경제불황으로 실업자 증가와 가계소득의 감소로 가구마다 통장에 잔고가 없었졌기에 조그마한 충격에도 하락세가 커질 것이며, 쏠림현상은 과거보다 몇배 더 높게 나타날것이다. 대출 규제로 집값 상승 없이 앞으로 집값이 오를 것이란 희망은  없다. 부동산 버블의 전초전은 폭등후폭락시장은 감지되고 있으며, 97%의 부동산과 지역서 하락이며, 3%지역과 부동산의 상승은 경부선축과 보금자리주택지의 상승이었으나 경부선 축의 부동산 폭락은 보금자리 주택지의 기존주택의 40%공급에서 하락시장이 나타날것이다.

신도시 아파트값이 강남권 재건축 단지 못지 않은 가격이 낮아지고 있다. 신도시는 도시의 중심가 달동네 개발시태평양경제전략연구소(http://www.realer.co.kr/)는 수년전 부터 신도시는 도시의 외곽으로 전원주택으로 전락할 것이라 했으며, 아파트는 도시에서 80%이상으로 희소가치가 낮아져 10년후는 서민들이 사는 집으로 전락 할 것이다. 수도권 도농지구도투자의 대상이 아닌 거주의 대상의 주택이 될것이다. 신도시 아파트값은  떨어졌으며, 재건축 아파트 값 못지 않은하락세가 이어질 것이다. 

낙폭은 두배 이상 커져 분당, 산본은 더더욱 떨어졌다. 보금자리주택 공급, 입주예정 물량 증가등으로 추가 하락에대한 염려다. 매물이 증가하고 있지만 거래가 되지 않는다. 분당의 수내동 일대 대형 아파트는 1억원 이상 하락한단지들이 등장했고, 1억5000만원 이상도 하락해 강남권 재건축 아파트 하락금액과 맞먹는다. 산본신도시도 대형
아파트 위주로 하락, 수도권 전세시장은 위축된 매매시장, 보금자리주택 청약 수요 등으로 전세를 찾는 수요가 이어지면서 상승이다. 서울도 하락세로 송파, 강동, 강남, 서초 등 강남권 하락세가 크고, 양천, 관악, 광진, 노원, 강서, 서대문, 중구 등도 하락세다. 송파구는 재건축단지 하락세에 급매물도 등장시켰다.

아파트값이 하향 안정세를 보이고 있는 가운데 보금자리 주택공급으로 분양 시장의 환경이 급변하고 있는데도, 건설사들은 고분양가로 공급 후 깍아주기 생색내기에는 수요자들의 외면을 하고 있다.  더욱이 분양시장에서 미계약으로 아파트 분양 시장이 침체에 빠지면서 건설회사가 부도위기로 몸부림치고 있는 가운데 중도금 무이자 대출은보통이고, 발코니 무료 확장 등의 인센티브를 내건 곳이 적지 않았으나 모두 분양가 이하로 입주하고 있거나 입주준비중이다. 

실수요자들에게는 좋은 기회가 될 수 있다지만 주택보급율이 115%을 넘어선 가운데서의 인구 유입이불확실한 지방과 수도권 변두리나 개발이 과부화 상태인 경기 북부지역은 입주시 인구 유입이 될 것인지 분석, 평가 예측후 청약과 투자하여야 할 것이다. 경기 북부지역의아파트 분양은 남북대화로 기대도 컷지만 과연 입주시인구 유입이 되느냐다. 대규모 택지개발지구인 수도권 변두리는 넘쳐난 미분양에 골머리 앓는 지방 미분양과 크게다르지 않다.

미분양의 근본적 원인이 고분양값과 수요분석 미비에 있으며, 실수요자들도 미분양 증가와 주택보급율이 높아지자 분양가을 내리지 않는다면 미분양 증가을 막을 수 없다. 가수요가 없는 지역일수록 고분양가에 수요자들이 외면하고 있으며, 분양가 분양시부터 내리지 않고 돌파구를 찾을 수 없다. 2년간 주택공급이 30만가구 줄게 확실한데도 미분양 아파트는 3만가구만이 줄어 12만가구이나 시장은 20만가구 이상으로 잡고 있다. 아파트 분양서 청약자가 단 한명도 없는 분양 아파트 단지가 전국적으로 100곳이 넘었다. 지방 주택경기 침체로 미분양 아파트가 쌓여있는데다 통장 사용을 자제하고 있는게 아니라 미분양 아파트가 증가하니 청약통장을 쓸 필요가 없어졋다. 청약저축통장들은 납입기간이나 납입횟수가 많아야 당첨이 유리하니 피가 붙을 아파트 청약을 위해 쓰지 아니하고 있으며,보금자리 청약지 이외는 거들떠 보지도 않고 있다.

아파트 청약시장은 극명하게 갈리고 있다. 높은 분양가와 널린 미분양이다. 당장 입주할 수 있는 새 아파트도 미분양이 남아 있고, 분양가 이하의 매물도 있어 분양가 높아 쳐다보지도 않는데도 건설사들은 고분양가에 분양해 빈축을 사고 있다. 상도의나 수요와 공급의 원칙도 모르는 건설사 아직 널려있어 부도나도 싸다.우리나라 건설사 반이상 다른 업종으로 변경해도 남아돈게 건설사다 고분양가에 편승해 늘어난 업종이 건설사며,환란때의 몇배나 늘어난 건설사다. 

경기부양책으로 시중에 돈이 많이 풀려 인플레이션으로 집값이 오른다지만 가계 부채가 과도한 상황에서 금리상승은 집값하락이 나타나나 풍부한 부동자금과 투기자금 및 해외서 몰려든 부동산자금이 부동산으로흘러들어 온지1년만에 손해보고 빠져 나갔다.보금자리 주택지 청약은 과열이다.집이남아돈데도 경기가 회복되면집값이 오른다는 것은 비전문가들과 앵무새 연구소들의 자사 건설사의 분양시장을 위한 투기조작에 불과하다. 

청약은 주택이 부족한 지역,인구 유입이 불어날 지역,입지여건이 좋고 지명도가 높은 아파트만 선별 청약하여야 할 것이다.수도권도 입지여건이 좋은 곳은 경쟁이 있으나 계약률도 70%내외다. 경쟁율은 심하지만 계약율이 낮은경우 흔하다. 건설사는 10%계약에 40%,40%계약에 80%계약으로 부풀리는 경우가 흔하다. 청약은 고전했지만 선착순 계약에서는 비교적 선전하고 있다지만 건설사 말은 믿을 필요없다. 건설사 고분양가나 부풀리기는 양치기 소년 몇배며, 권력자 숨소리 까지도의 거짖말 버금간다. 

인기지역은 청약자들이 몰려들어 가점제 당첨자의 점수도 당초예상보다 높앗다지만 계약률이 높은지 확인해 봐야한다. 경쟁률과 계약률이 다른 경우 아주 흔하며, 호경기서도계약률이 낮은 경우 흔하나 통장 사용 잘해야 한다. 인기지역의 쏠림 현상은 계속될 것이다. 중·장기적 관점에서 중도금 무이자, 샷시 등 서비스,대도시 가까운 수도권정도에 30%분양가 깍아 계약해야  할 것이다. 지방에서 수도권으로 진입하려는 청약자들은 대부분이 보금자리 주택지 분양을 위한 주소이전이다. 미분양 아파트가 급증하는 요즘생각의 전환이 청약시장서 필수다. 

무차별적 경기부양 조치에도 2012년 전후,늦어도 2015년 전후 본격적으로 집값이 하락이 나타날 것이다. 재건축
규제완화와 부자들의 세금 감면, 전매제한 완화 등 각종 투기조작이 나왔다는 것은 집이 남아돌고 있는 상태서 투기꾼들과 해외 투기자금이 유입되 투기조작의 반증이기도 하다. 언론사에 수천억원의 광고비을 뿌려 앵무새 전문가들과 연구소 동원해 투기조작이 나타나고 있다. 일반은들은 투기가 뭔지, 투기조작이나 정부의 정책을 모르기
때문에 나이 50이 되어도 내집마련 못하니, 매년 2만가구 이상이 경매 당할 수 밖에 없다. 청약시장에서 무주택이나 세대주가 틀려도 당첨된 아파트로 둔갑해 계약한다. 가점제가 필요없게 된 현 주택시장이며, 청약경쟁율 높지만 미계약 아파트 30%이하인 곳은 찾아볼수 없다.  

주택전산망을 통해 청약당첨자의 주택소유여부, 과거당첨사례 등을 통보해 이를 토대로 주택사업자가 부적격자로일단 분류했으나 주택전산망에서 유주택자로 분류됐다고 하더라도 청약제도상으로는 무주택으로 봐야 하는 경우가 있다. 실제로 전용면적 60㎡이하이면서 공시가격이 5천만원 이하인 주택을 10년 이상 보유한 경우 전산망에는주택을 소유하고 있는 것으로 나오지만 가점제에서는 무주택자로 분류된다. 60세이상인 직계존속이 주택을 소유한 경우와 전용면적 20㎡이하인 주택을 가진 경우 등도 주택을 소유했지만 청약제도상으로는 무주택자가 된다. 

주택전산망을 통해 주택을 소유한 것으로 나타났다고 하더라도 전부 당첨이 취소되는 아니고, 소명을 받아보면 상당수가 당첨이다. 청약가점을 직접 입력하는 과정에서 다소 오류가 있었다고 하더라도 원래 점수가 당첨권이내이면 당첨을 유지해 준다는 방침이어서 이를 통해서도 일부는 당첨취소를 면할 수 있다. 보금자리 주택 공급만 된다면 서울의 주택보급율은 107%에 달해 서울서 20km이상의 중소도시는 밤에 불꺼진 집이 곳곳에서 유령처럼 나타날 것이다. 집값 상승 할 지역 3%미만이며,약보합세 지역은 97%이상의 지역과 부동산에서 갈수록 더욱 강하게 나타날 것이다. 
일시 : 2015-12-23 [12:08] / IP : 27.119.39.206
Total : 42건
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28 침체장서 대출로 집사거나 청약한 사람은 ()박종석9782015-12-23
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20 그린벨트 10가구 이상 동네 구입으로 재테크을 ()박종석8482015-12-22
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3 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석8482015-12-21
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