투자전략

박종석
남아도는 주택시장서 투자처을 찾아 나서야
남아도는 주택시장서 투자처을 찾아 나서야
대한민국 주택시장의 분기점이 된다. 2012년은 주택보급율이 116%을 넘어서 투기는 사라지고 투자만이 재테크 수단이 된다.수도권을 중심으로 전국 부동산 가격에 거품이 끼어 고평가 되어 있다. 집값 폭락 가능성은 희박하다지만 버블논쟁은 2000년대 들어 부쩍 늘고 있으며, 2010년 현제 주택보급율이 115%이상,2015년은 118%로 헐고 짖는집 이외 더 지을 필요없다. 버블 논쟁속에 가계부채는 늘고,금리는 오르고,국가 채무는 늘고, 국민소득은 권력자가3만달러 자신했지만 2만달러 무너진지 탄생 후 부터 지속이며, 주식 3천달러 자신했지만 반타작이다. 부동산 거래가 실종되고,시장이 침체된 상황에서 제기되는 것도 이례적이다. 글로벌 경제위기 이후의 세계 집값은 미국, 영국,일본 등 선진국 집값은 크게 하락했지만 한국만 상승했다. 세계적인 부동산 거품 붕괴에도 과잉 유동성과 뿌리 깊은 부동산 불패의 투기 심리가 한국 집값을 비정상적으로 떠 받쳤다.

공동주택이 80%가 되어 단독주택이나 전원주택 주말농장과 토지시장으로 부동산 투자패턴 시대로 전환 된다. 발빠른 투자자들은 환란후 토지에 집중 투자했으며, 토지 거래는 없으나 아파트 투자보다 더 많은 수익 창출했다. 아파트는 2000년이후 아무리 많이 올라도 배 이상 오르지 않았으나 토지는 2배에서 10배 정도는 올랐다 하여도 과언이 아니다. 재테크는 2배 오른 부동산 보다는  그 이상 오른 부동산을 선택하는 것이 재테크의 기본이다. 남아도는공동주택 투자, 3년에서 10년간 전매제한하는 아파트 투자보다는 팬션이나 주택지 및 가든지 그리고 값싼 농림지역 투자해 분양하는 방법도 있다. 주말농장지 2천평 정도 구입시 10평씩 매년 2천만원 수입이 나며, 기타 부수입도주말농장안에서 낼수 있다. 

집값 버블 논란의 핵심은 전국적이나 융자가 많은 수도권에서 가장 큰 타격을 받는다. 서울 경기 인천 등 수도권
주택가격은 2000년 이후 10년간 110% 상승했지만 수도권을 포함한 전국 평균 집값 상승률은 같은 기간 67%에 그쳤다. 수도권 인구 순유입 규모가 2002년의 4분의 1 수준으로 줄었고 제조업 일자리 수와 1인당 지역내총생산, 지역경제의 생산효율성 등 지표에서도 확연히 수도권과 지방의 격차가 줄어 인구유입 추이나 경제상황을 봤을 때 하락해야하지만 하락하지 않아 버블의 징조다. 미국의 부동산 버블 때 보다 심각하다. 저출산에 따른 30, 40대 실수요 인구의 감소로 집값 하락이 불가피하다.

모험이 아닌 희망을 갖고 투자만 한다면 수익이 가능하며, 최유효이용과 개발로 투자수익으로 생계가 유지된다. 노후 정착을 위한 선투자다. 토지는 관리지역 투자만이 능사가 아니다. 전답으로 농림지역도 좋다. 농지라면 국토이용확인원 확인 보다는 도로 접한 전답은 개발가능하며,최소한 농가주택이나 창고는 지을수 있다. 투자하는 마음과 결정, 그리고 선택이 가장 중요하다. 

대다수의 부동산이 토지는 2-10만원을 홋가하고,자연녹지는 10-30만원 선이면주말농장이나 귀농지, 고향땅으로정착지 구입이 가능하며, 2천평이상 1만평 정도는 되어야 값싸게 구입이 가능하다. 도로 확장지을 염두에 두고 투자함이 좋으나 이런 곳은 팬션이나 가든,주유소,모텔부자로 자금이 초기부터 많이들며, 넓은 토지 구입은 초기자금문제로 계획에 차질을 빗을수 있으니 가능성이 높은 계획,예산에 맞는 계획이좋으며,전라도,경상도,강원도,충북지역서는 전답으로 평당 2만원 정도,임야는 1만원 이하 토지 구입으로 동물농장이나 약초재배도 가능할 것이다.

가장 확실하고 현명한 투자는 주 5일 근무에 맞는 투자여야 한다. 대도시서 가장 가까운 곳이면 아주 좋으나 이것도 투자자금이 너무 많이 든다. 유원지가 가까운 곳도 투자처로 볼 수 있다. 유원지을 가는 길목의 강이나 유원지가 발달된 곳의 2차선 이상의 도로변이나 도로서 200미터 내외 광고 효과가 나는 토지가  투자대상이다. 전국적으로 이런곳은  7-50만원 정도의 평당가면 구입이 가능하다. 이런 토지을 개발시 평당 50-100만원 가량은 평당가을넉넉히 받을 수 있으며,이게 최유효이용과 개발에 대한 보상비다.

더 확실한 투자는 2-3만평 이상의 토지을 공동으로 구입해
1;팬션단지
2;관광지 개발
3;골프 연숩장 개발
4;모텔 개발
5;가든개발
6;실버타운 개발
7;전원주택 단지 개발
8;별장지 개발
9;주말농장 개발
10;기타개발이다.

이런 토지을 구입해 공동으로 개발하거나 각 투자자나 개발할 사람이 직접 개발하거나 높은 가격에 매도하는 것이다.이때의 수입은 구입가의 5-10배 정도도 가능하며,딘지형이나 종합개발이다.  버블이 아니라고 주장하는 측은
주택 소유욕, 부동산 소유욕이 조상 대대로 이어져 왔기 때문이다. 1인 가구의 증가로 소형 아파트의 가격이 오르고 중대형 인기가 시들해진 것은 한국경제의 빈곤에서 찾을 수 있으나 정부는 장비빚 청사진만 통계조차 조작해내 놓으나 영원한 권력은 없기에 곧 국민들은 얼마나 거짖말을 숨소리 까지도 했는지 알게 된다. 
일시 : 2015-12-23 [14:49] / IP : 27.119.39.206
Total : 42건
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41 주택보급율 증가는 수익보다 거주의 공간으로 ()박종석2462020-01-15
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39 부동산시장은 달동네개발로 신도시는 전원주택 ()박종석11102015-12-23
38 보금자리 주택 청약 이외 막차 탈 가능성 높아 ()박종석10732015-12-23
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32 한국의 부동산시장은 선진국서 격었던 1차 관문 ()박종석9022015-12-23
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30 남아도는 주택시장서 투자처을 찾아 나서야 ()박종석8762015-12-23
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20 그린벨트 10가구 이상 동네 구입으로 재테크을 ()박종석8482015-12-22
19 더 하락전 급매물에서 2기신도시 등 정책 재편성 ()박종석7142015-12-22
18 집이 남아도는 시장서 매가는 하락,임대가는 상승 ()박종석10322015-12-22
17 소득높은 자 부동산 상승하고,중산층 주택값 하락 ()박종석9352015-12-22
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15 부동산 아파트-주택-토지시장으로 전환 후 안착 ()박종석12142015-12-22
14 금리상승시 부동산 거래중단에 매매가 하락 ()박종석10162015-12-22
13 주택값 불패 한국서만 느끼지 못한 낭패 다가와 ()박종석8802015-12-22
12 무리한 융자는 투자 메리트 없는 아파트로 ()박종석11852015-12-22
11 내집마련보다는 처가살이로 장기전세주택 청약을 ()박종석11442015-12-22
10 부동산 투자대상 바르게 알아 노후를 위한 ()박종석8842015-12-22
9 보금자리주택 공급 후 입주시 시세는 2/3가격으로 ()박종석10492015-12-22
8 고가주택보다는 월수나오는 부동산으로 갈아타야 ()박종석6082015-12-22
7 시간이 갈수록 투자대상은 선진국 투자에서 ()박종석8382015-12-22
6 주택법 통과로 부동산시장은 매수자 위주로 ()박종석7682015-12-22
5 노후을 대비한 부동산 재테크 전략 ()박종석9042015-12-21
4 투기 아니하고 투자 한 경우 손해 아니봐 ()박종석6082015-12-21
3 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석8482015-12-21
2 부동산 침체 예견하고,매도 할 준비하고 투자을 ()박종석11022015-12-21
1 부동산 투기 기법 ()박종석13192015-08-16

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