투자전략

박종석
토지 구입만 하면 미래가 보인다.
토지 구입만 하면 미래가 보인다. 
방학이나 휴가철에는 가족과 같이 휴가지나 고향길 주변 땅과 강을 둘러보면서 재테크에 관심을 가져 본다면 일거양득의 효과도 누릴 수 있는 좋은 기회인 것이다. 실제로 토지는 환란때 구입했어야 하지만 늦은 경우 2005-2006년사이 구입했어야 상당한 수익을 낼수 있었지만 지금도 늦지만은 않다. 우리는 늦었다고 생각할때가 가장 빠른 때라는 것 모두가 아는 상식이다. 가능한 주택부문의 투자는 자제하고, 토지는 대도시 근처로 인구가 많은 지역서 가장 가까운 외곽지역으로 규제가 덜한 지역,주5일 근무에 맞는 지역, 임대가 잘 나가는 테마부동산(팬션용,주말농장용,주유소용,가든용,관광단지용 등) 투자가 좋으며, 3만불 시대에 대비의 투자가 된다.

거래 중단과 공동주택의 공급 과잉 및 아파트에 대한 정부의 잇단 고강도 안정대책으로 토지에 대한 투자와 관심이  매력을 끌고 있다. 흐름에 의한 투자, 대도시 주위권의 투자, 투기세력에 의한 투자라면 재미을 본 정부의 부동산 투자엿으나 갖가지 규제로 땅을 매입해 전원주택, 팬션부지 또는 개발하려는 사람과 건물을 짓고자 하는 실수요자와  가수요자까지도 최근 토지시장에 뛰어드는 추세라 여긴다. 편법인 아닌 투자는 그래도 재미을 모두 보앗었다. 진정한 투자자, 전문가 다운 투자는 거래중단과 비수요기에 투자하며, 미래을 위한 장래의 가치에 투자한다.이게 부동산 재테크의 기본이다.

토지의 매입을 고려한다면 이미 개발계획이 발표된 곳과 토지거래계약허가구역, 투기지역 및 택지개발지구나 신도시안의 대부분의 토지는 투자대상에서 제외하는 것이 좋다. 정부가 규제를 완화한 한계농지나 농가주택의 경우 즉 농림지역 중 생산림지나 자연녹지 등도  새로운 투자처로 부상하고 있을 정도며, 구입해도 충분히 건물을 지을 수 있으며, 농가주택은 얼마든지 신축이 가능하다. 관리지역이 아닌 농림지역 중 생산림지 토지는 개발이 가능하다. 단 보전림지나 공익림지의 투자는 아니하는게 좋다. 특별한 경우 아니면 그린벨트 투자도 주택이 없는 지역투자는 자제가 바람직하나 10가구 이상 마을안 투자는 먼 훗날을 내다보고 하락시 투자는 괜찮다. 10가 이상 동네그린벨트 2020년까지 반드시 해제된다는 것 명심하여야 할 것이다.

주5일 근무제를 도입하는 기업체가 증가하는 것도 토지 투자에 긍정적으로 작용하며, 본격적으로 시행되기전 미리 구입해 둠이 투자수익을 더 낼수 있는 방안일 것으로 예상되나 2007년은 팬션부지가 과도기다. 외국에는 팬션이 호텔수 보다 많으나 우리나라는 팬션이 적응이 아직 덜 되었다고 여겨도 된다. 이왕 도시 외곽의 토지의 구입이라면 투기지역이나 토지거래허가구역에서 제외된 곳은 대개 투자가치가 낮은 편이나 가격도 저렴하다. 그러나 구입시 은행 예금이나 주식 투자보다는 투자성이 높다고 여긴다. 

개발계획도 없고 거래도 뜸해 시세도 낮게 현성돼 있는 토지을 많이 구입해 개발만 한다면 토지가 부족한 우리나라인 만큼 언제가는 오르게 되어있다. 최유효이용과 개발만이 투자성을 높히는 방편이다. 매입을 하려면 단기차익보다 장기적인 주거용이나 개발용, 팬션용, 공장용, 수익용 등으로 구입함이 현명하다. 대단지 토지을  공동으로
낮은 가격에 구입해 후일도 기약해 봄직도 좋으나 반드시 공동구입시 도면을 그려 각자의 토지을 정함이 좋다. 이때 공유지분이라 하더라도 각자의 도면의 위치와  각서 및 인감증명서 첨부함이 좋다. 후일 분쟁을 막아야 하기 때문이다. 이때 공유지분도 상대방이 개발시 언제든 동의서을 해 줄수 있는 장치 마련도 필수적이다. 전문가 상의가중요하다. 

수도권에서는 이천시와 여주ㆍ가평군 및 용인시 일부와 안성시 일부가  토지거래허가구역에서 제외됐다. 경전철과 자동차 전용도로가 계획된 이천시와 여주군은 향후 토지가격이 꾸준한 상승세를 보일 것으로 예상되며 지금 시세가 경기도에서 가장 낮은 5만원 내외의 토지 얼마든지 구입이 가능하다. 규제지역의 투자는 거주자는 규제없는지역 투자보다 더 효과적이며, 안전하고 투자성도 높다. 규제없는 지역은 소액투자자나 거주하지 않는 경우 투자이다. 

여주는 중부내륙국도 개통 후 충주호 수변으로 향하는 도로변과 38번국도 주변 토지가 서서히 떠오르고 있으며,
강원도나 충청도을 가까이 하여 토지 가격이 현저히 낮은 편이며, 주택을 지을 농림지역의 생산림지는 저렴한 가격에 구입 할  토지 널려 있다고 보아도 된다. 전원주택이나 아파트가 많은 용인시 경부선 고속도로나 영동 고속도로 이외의 용인시 중앙동ㆍ해곡동, 역삼동이나 외곽 면단위인 모현면ㆍ백암면ㆍ양지면ㆍ원삼면 지역과 남양주 수동면 등지는 서울과 가까워 실주거용 주택지로 유망하나 일부지역은 전원주택이 많아 비싼 토지가 많으며, 변두리로 나가면 저렴한 토지 지금도 얼마든지 고를수 있다.

충청권은  행정수도 후보지로 거론되는 지역을 뺀 규제지역이 아닌 지역에 관심을 갖고 고른다면, 행정수도권 예상지서 20분 내외의 거리서 20만원 미만의 토지 얼마든지 고를 수 있다. 이러한 토지에 관심을 가질 만하고, 잘만고르면 충부호,금강줄기나 저수지 근처로 평당 10만원로 구입 가능하며, 등기도 되는 토지 구입 충분하다. 서울로치면 안산 시흥 수원 남양주 구리 정도의 토지가 이 정도의 가격에 널려있다. 확신만 선다면 예산은 보통 5천만원정도면 가능하다.

투기지역이나 토지거래허가구역이라도 본인이 거주를 위한 주택용지 매입이나 지역주민을 위한 복지편익시설은면적에 관계없이 허가를 받아 부동산을 구입할  수 있으며, 법인 설립해 몇명이 구입하면 된다. 그리고 개발사업에 뛰어들수도 있다. 303평(1000㎡) 미만 농지도 농지법 개정으로 농지취득 자격증명 없이 소유권 이전이 가능하다. 우리에게는 많은 길이 있는데도 무능, 무지와 게으름 때문에 좋은 기회을 놓히거나 욕심이 과해 기회 포착을
못하고 수년간을 찾아 나서기만 하는 경우가 많다. 

보유한 돈으로 충분히 기회가 여러번 왔는데도 엉뚱한 생각이나 투기 또는 괴상한 성격 때문에 기회을 놓힌 경우가 상당히 많음을 느낀다. 기회는 잡는자만이 성공한다. 한번 놓히면 그런 기회 되 찾기 힘들며, 그만치 또 기회을잡으려 노력해야 한다. 기회란 주위에서 찾아야 하고, 돈이 흐르는 지역에서 찾아야 한다. 천혜의 수도권이나 행정수도권에 살면서 타 지역을 생각하는 사람들이 있는데 이러한 사람은 평생 날뛰어 보아야 기회 가지 않는다. 

항상좋은 생각 보다는 엉뚱한 계산에 젖어 있으며, 마음이 언제나 불평불만만 쌓여있거나 남을 공격하거나 남을넘어뜨리려는 기회만을 갖고있기 때문이다. 성격 고쳐야 하는 충격 요법이 절실히 필요한 사람이다. 그런 성격의 소유자라면 평생 좋은 토지 구하지 못하며, 도로도 없는 토지, 비틀어진 토지, 묻지마 토지 구하기 쉽다. 단 모든게 정답은 없다. 가능성 있는 토지 욕심만 난다면 수년후을 생각하고 구입하면 된다. 은행예금이나 주식 투자보다는부동산이 대체로 안전하고 좋다.

물 맑고 산 좋은 곳에는 점차 집을 짓기 어려운 실정이며 정부가 갖가지로 규제을 하려하고 있으며, 환경단체들이환경운동을 적극적으로 벌이고 있으며, 앞으로는 다 많은 환경보전을 할 태세다. 한강 상류 지역은 한강수계 상수원 수질개선에 관한 법률에 따라 수변구역으로 묶인 곳이 많으며 전국적으로도 3개도, 9개 시ㆍ군, 35개 읍ㆍ면, 151개리가 수변구역으로 묶여 있어 조심해 구입하거나 반드시 시군구 허가관청이나 개발 담당자에게 상의후 구입함이 안전하다. 수변구역에서 농지 전용허가를 받거나 임야 형질변경 허가를 받으려면 모든 세대원이 해당지역에
1년 이상 거주해야 가능하나 이것도 불가능한 경우가 있을 수 있다.

우리는 언덕위의 그림같은 집을 원한다. 그리고 그 집은 사방이 트이고 물과 산이 보이는 곳이 좋다. 이러한 토지에 법적으로 매입에 하자가 없는 곳이라면, 누가 뭐래도  아늑한 야산을 배경으로 지대가 높아 시야가 탁 트인 곳이 좋이 투자성이 높다. 사람이나 주택 및 묘도 아름다운 곳이 좋다. 바람이 직접 들어오지 않는 곳이 좋다. 묘지나 주택이나 물이 보이지 않아야 좋으며, 도로도 풍수에서는 물로 여긴다. 대문은 서쪽이나 북쪽은 아니 좋고 동남쪽이나 남쪽 및 동쪽이 더 좋아 동남쪽 양방향 도로가 접한 토지가 좋아 묘지나 주택지로 아주 좋다. 

기고자는 풍수지리 공부한 사람들은 가족묘지나 지방의 집을 탐내 매도하라 하지만 매도하지 않는다. 명당중의 명당으로 여기기 때문이다. 가족묘지는 증조부모,조부모,부모님이 계시며, 상석, 외비. 비석과 방주까지 모두 1개씩으로 2007년 5월 설치해 낭비을 최대한 줄였다. 일반적으로 비석이나 상석 등을 묘마다 설치한 경우가 많은데 합동으로 설치한 것이 특징이다. 가족묘는 고향집서 15분거리,2차선 도로 20미터 옆, 공원,유원지, 등산로입구. 약수터.저수지가 200미터 근처로 낚시터 이용도 가능한 11대가 모여있는 선산으로 조경까지 마친 산이다. 묘지는 유원지나 등산로.저수지 등 테마가 있는 곳에 설치해 낚시 겸.등산 겸.유원지 가기 겸 묘지 설치가 좋다.

부동산은 교통이 편리하고, 학교가 근처에 있고, 근린시설, 병원등에  진입도로가 넓은 곳도 개발하기가 쉬우나 그러한 토지는 값이 더 높다. 주말주택, 농가주택, 전원주택, 주말농장, 공동농장으로 사용하려면 서울에서 1시간 이내 거리가 적당하며, 중부권에 토지을 구입한다면 행정수도권서 가깝거나 지방도나 국도변을  따라 바다옆이나 강변 주위 토지가 좋다. 

주5일 근무가 확산되면 될수록 서울을 빠져나가는 주요 고속도로나 국도주변 도로는 주말 교통체증이 더욱 심해질 것으로 예상됨으로 지방도을 따라 구입함이 싼 토지을 구입하는 비결이 된다. 특히 여유자금이 적은 1억미만의 사람이거나 5천만원 이하의 예산으로 구입하는 분들이 잘만 고르면 지방도 근처로 좋은 토지을 고른다면 투기세력의 발길이 땋지 않아 싼값에 구입 가능하다.전기ㆍ수도ㆍ토목공사비 등 추가 투입비용까지 염두해 두어야 한다. 대체로 비싼토지,도시서 가까운 토지,강이나 산이 보이는 토지,학교,근린시설,병원 등이 접근이 양호한 토지가 돈이 필요할시 분할해 매각이 쉬운 토지가 된다.  

공동주택은 너무 많이 남아있다. 넘쳐난게 집이며, 분양이 아니되고, 입주가 아니되며, 선진국형 부동산으로 옮겨가는 과도기다. 투렸한 기회만 포착해야 한다. 서두르지 않고 접근하는게 좋다. 해외로 돈이 나가고, 투자하고 있다. 사회는 선동가들에, 표에 의식하는 자들에게 놀림당하고 있다. 선량한 사람들이 발 붙이고 살기 더욱 힘들게 그들이 만들고 있다. 극과 극의 사회는 더욱 용솟음치고 잇다. 분명 말없이 살아가는 사람들에게 언젠가는 기회가오리라 여긴다. 참고 견디면 된다. 민주주의 사회란 갖가지로 묘사되지만 투자자들, 애국자, 선량한 사람, 말없이자신의 직업에 최선을 다 하는 사람들에게는 꼭 기회 오기 마련이다. 기회는 언제나 있기 마련이다. 기회는 잡으려는 자에게만 주어지기 마련이다. 모두 200년간 건강하고, 신나고, 즐겁게 한세상 살아보자구요/  
일시 : 2015-12-23 [14:59] / IP : 27.119.39.206
Total : 42건
42 핵가족화는 소형주택,가계부채는 내집마련 더 어렵게 ()박종석2492020-01-15
41 주택보급율 증가는 수익보다 거주의 공간으로 ()박종석2462020-01-15
40 중소도시 개발지보다는 대도시 변두리 투자가 ()박종석2742020-01-15
39 부동산시장은 달동네개발로 신도시는 전원주택 ()박종석11102015-12-23
38 보금자리 주택 청약 이외 막차 탈 가능성 높아 ()박종석10732015-12-23
37 침체장 속에서 부동산 투자기법과 성공투자 ()박종석10922015-12-23
36 정부의 활성화대책에도 탈력잃은 부동산시장 ()박종석8032015-12-23
35 재테크로 천대받는 노후에서 손주에게 용돈을 ()박종석13112015-12-23
34 금리인상은 거래없는 시장,호가낮은 주택 매입을 ()박종석8522015-12-23
33 내집마련과 빈부의 격차 스스로 개척해야 ()박종석9712015-12-23
32 한국의 부동산시장은 선진국서 격었던 1차 관문 ()박종석9022015-12-23
31 토지 구입만 하면 미래가 보인다. ()박종석18892015-12-23
30 남아도는 주택시장서 투자처을 찾아 나서야 ()박종석8762015-12-23
29 신도시는 투자의 대산이 아닌 전원주택으로 ()박종석8422015-12-23
28 침체장서 대출로 집사거나 청약한 사람은 ()박종석9782015-12-23
27 아파트 청약이나 투자 모래성 쌓듯 쌓는 지혜을 ()박종석10122015-12-23
26 신도시에서 중심가 재개발지로 투자패턴 변해 ()박종석11472015-12-23
25 부동산시장과 재개발지는 분양가,단지규모,대지지분 ()박종석13902015-12-23
24 주택 구입보다 청약저축 이용이나 임대주택 사업에 ()박종석11962015-12-22
23 주택값 오른 지역의 상승은 미끼며,오를 부동산 따로 ()박종석13322015-12-22
22 주택 남아도는 시기에 투자대상 바꾸는 전초기지로 ()박종석11352015-12-22
21 내집마련 수도권은 중도금 무이자로,지방은 임대사업 ()박종석9862015-12-22
20 그린벨트 10가구 이상 동네 구입으로 재테크을 ()박종석8482015-12-22
19 더 하락전 급매물에서 2기신도시 등 정책 재편성 ()박종석7142015-12-22
18 집이 남아도는 시장서 매가는 하락,임대가는 상승 ()박종석10322015-12-22
17 소득높은 자 부동산 상승하고,중산층 주택값 하락 ()박종석9352015-12-22
16 투자가치 낮은 아파트,가치 높은 토지와 주택 ()박종석13322015-12-22
15 부동산 아파트-주택-토지시장으로 전환 후 안착 ()박종석12142015-12-22
14 금리상승시 부동산 거래중단에 매매가 하락 ()박종석10162015-12-22
13 주택값 불패 한국서만 느끼지 못한 낭패 다가와 ()박종석8802015-12-22
12 무리한 융자는 투자 메리트 없는 아파트로 ()박종석11852015-12-22
11 내집마련보다는 처가살이로 장기전세주택 청약을 ()박종석11442015-12-22
10 부동산 투자대상 바르게 알아 노후를 위한 ()박종석8842015-12-22
9 보금자리주택 공급 후 입주시 시세는 2/3가격으로 ()박종석10492015-12-22
8 고가주택보다는 월수나오는 부동산으로 갈아타야 ()박종석6082015-12-22
7 시간이 갈수록 투자대상은 선진국 투자에서 ()박종석8382015-12-22
6 주택법 통과로 부동산시장은 매수자 위주로 ()박종석7682015-12-22
5 노후을 대비한 부동산 재테크 전략 ()박종석9042015-12-21
4 투기 아니하고 투자 한 경우 손해 아니봐 ()박종석6082015-12-21
3 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석8482015-12-21
2 부동산 침체 예견하고,매도 할 준비하고 투자을 ()박종석11022015-12-21
1 부동산 투기 기법 ()박종석13192015-08-16

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