투자전략

박종석
한국의 부동산시장은 선진국서 격었던 1차 관문
한국의 부동산시장은 선진국서 격었던 1차 관문
강남권과 분당 용인 평촌 등 7곳에 대해 정부가 집값 거품을 경고한 이후 이들 지역에서는 매도자와 매수자간 가격줄다리기가 팽팽하게지속되고 있는 가운데 일부 지역에서는 매매 희망가격이 기존 호가보다 떨어진 매물이 등장해 3억원까지도 하락했다. 버블새븐지역서 호가가 낮아지자 전문가들 사이서 강남권서 타 지역으로 주거개념이 바뀌는 것이다. 뉴타운과 재개발로 도시내의 주거권이 변하고 있는 것이며, 대지지분이 적은 재건축보다 재개발이나뉴타운 구옥 구입해 투자가치 높혀야 한다. 10-13억 주택값이 8억5천만원 이하로 값 하락시 불패신화가 깨진다는것이다. 도시화 비율이 이미 90%가 넘어섰으며,공동주택이 단독에 비해 희소가치가 2002년 사라졌으며, 신도시는이미 전우너주택지로 변해가고 있어 2007년부터 신도시와 주위 공동주택값 시세는 약세이다.

급등세를 보였던 주택가격이 거래 중단과 일부지역서  약세로 돌아서면서 부동산시장의 불패신화가 흔들리고 있다지만 부동산 시장의 경착륙 시나리오는 비현실적이다. 강남은 강남이며, 떠오르는 여의도나 용산은 주거개념보다 빌딩들이 많이 들어서 업무용지역인 근린시설지역으로 봐야 할 것이다. 주거와 업무도 구분하지 못한 사람들의편견에 의한 분석이며, 여의도나 용산은 갈수록 주거용보다 근린시설용 부동산이 각광을 받을 것이며, 강남권은
영원한 강남권의 주거지역이나 8억5천만원 호가가 깨지는 경우 강남 불패가 될 것이다. 

주택보급율의 증가와 융자규제, 고금리, 재건축 규제와 강남 대체 신도시로 인해 주택가격 하락에 리스크 요인들이 존재하고는 있지만 최악의 상황은 강남권만은 비켜갈 수 있는 이유는 호가가 낮아지지만 강남권의 호가는 대체로 5천만원에서 3억이라는 것이다. 호가가 낮아질시 하락폭은 2억이지만 상승세의 호가는 3억이상이라는 것이다.하루 아침에 낮은 호가 보다 높은 호가가 더 크다는 것이다. 흔들리는 부동산 불패신화와 부동자금의 선택이 강남권은 강하다는 것이며, 호가 상승은 언제든 있으며, 시기 조절 정도에 그친다. 그러나 8억5천만원이 깨지는 경우
전국적 거품이 미미하게라도 깨져, 하락세의 주택값이 나타난다.

하늘 높은 줄 모르고 상승만 했던 주택가격 급등했던 재건축 단지를 중심으로 약세로 돌아섰으나 %로 비교할시 강남권의 호가는 타 지역의 집값 정도다. 강남권의 3억의 호가는 수도권이나 강북쪽의 대부분의 주택값이다. 이걸 모르고 강남불패가 흔들린다는 것은 비전문가다. 서울과 수도권의 인기지역도 가격동향이 심상치 않아 하락한다 하지만 강남권의 호가만도 못한 집값들의 움직임이 대부분이다는 것을 알아야 할 것이다. 서울 강남권은 15억에서30억 아파트가 줄비하나 강북이나 수도권에는 강남권의 호가인 3억의 아파트가 태반이다. 이해 충분하리라 여기며,불패가 흔들린다는 것은 삼가야 할 것이며, 강북권과 수도권 오른 부동산 값 조정이 더 심하게 나타날 것이다. 

공시지가나 기준시가의 조정과 인상으로 재산세 종부세 인상, 고분양가, 미분양증가, 청약시장 양극화, 대출규제등이 약발을 발휘하면서 거래부진과 호가하락은 전국적인 현상이지 버블새븐지역이나 강남권에 한정되어 있지 않다. 흔들리는 부동산시장의 불패신화는 주식시장으로 자금이 흐른다 하지만 주식으로 돈 번 사람 흔하지 않아 개인들이 구매시 주식은 하락하기 마련이다. 강남 불패는 없으며, 8억5천만원은 호가가 낮아진 정상가이다. 

투기에서 투자로 주택시장이 변모해가는 과도기인 것이다. 서울만이 주택보급율이 100%이하인 98%이며, 수도권만 선진국형 주택보급율 125%이하인 110%정도에 불과해 수도권은 2012년 전후까지는 주택값이 상승할 여력이 얼마든지 남아 있으나 도농지역의 수도권과 지방은 주택보급율이 125-140%로 수요에 비해 공급이 넘쳐나는데도 분양은 매년 공급 과잉이 나타나고 있다. 또한 지방의 주택은 기본융자가 대부분이지만 수도권 주택 융자는 대체로분양가나 매가의 60%로 과잉융자가 태반으로 수도권이 더 많은 버블에 직면해 있다 할 수 있다.

수도권 사람들이나 부자들과 다주택자는 여유 주택의 매도보다 자녀에게 증여나 추후 상속을 염두에 둔 반면, 무주택자나 비전문가들은 호가가 낮아지니 더 낮은 호가 주택을 구하려는 욕심이 있을 뿐이다. 즉 추가 하락을 예상하며 관망자세는 갖은자와 못 갖은자의 상반된 꿈이다. 생각에서 부터 차이가 난다. 패닉 시장은 지배층이 원하는데로 움직일 뿐이며, 주택 가격의 경착륙은 실현 가능성이 희미하다. 대출금리가 상승하고 있는 점도 리스크 요인이라 하지만 종부세의 경우 6억5천만원에서 8억5천만원짜리 주택보유자들이 걱정하지 10억 이상의 주택보유자들은 급상승을 더 바란다. 

토지의 3억이상 보유자들은 부자들로 종부세 걱정해 본 사람 없을 정도다. 아무리 담보대출금리의 기준이 되는 CD금리가 상승하면서 대출금리가  상승했다지만 부자들은 수억이나 수십억 이자는 저리가 가능해 눈도 깜작하지 않는다. 정보도 없이 부자인척 하는 졸부들과 서민들만이 제2금융권이나 제3금융권 이용할 뿐이다. 담보대출에 대한이자부담은 서민들에게만 해당된다. 시장금리상승 -담보대출금리 상승 - 이자비용 상승 - 대출연체율 증가 - 주택매물과 경매물건 증가 - 주택가격 하락과 금융권 부실여신 증가는 중소기업이나 서민들에게 해당되는 사항이며, 재테크 기본도 모르는 사람들에 대한 공통된 과제다. 

주택가격이 상승했을 때 부의 효과보다는 융자만 늘어나고 이자만 불어난다. 부의 효과를 고려할 때 주택값 상승보다 금융부담 증가와 이자율 증가에 불과하다는 것이다. 주택가격 하락이 내집마련의 기회로 삼아야 하는데 서민들은 더 하락하기 기다리다 갖은자들만이 2-5주택 보유자들로 만들 뿐이다. 서민들은 더 하락하기만을 기다리다 기회을 놓히는 경우가 다반사이기 때문이다. 중요한 점은 호가가 낮아질시 주식처럼 무릎에서 구입해 상승시 어깨에서 매도하여야 한다는 기본 수칙 지켜야 할 것이다. 과도한 하락은 없으며, 폭락이나 버블은 희망사항으로 10%정도 지역과 부동산에서 올수있는 버블에 불과하다는 것 명심하여야 할 것이다. 부정적인 요인보다 긍긍정적 요인에서 내집마련 하여야 할 것이다.

우리나라 제1금융권 융자는 4년전 부터 조정해 50%이하로 선진국보다 더 안전하며, 부동산 시장은 최악의 상황은오지도 않으며, 가파른 집값 오름세는 미미한 수준이지만 호가가 이미 낮아져 낮은 호가의 30%는 복귀한 상태다.기다림만이 미덕이 아닌 기회포착이 최상의 재테크였다 할 수 있다. 일부지역서 매수·매도 호가 차이가 점점 벌어지면서 집값이 약보합세에 접어들고 거래 중단은 있었지만 주택값은 미미하게 전체적으로 수도권 100%상승이었다 할수 있다. 집값 하락을 점치는 매수인들이 적극적인 매물 공략에서 한발짝 물러나면서 매수세도 거의 사라졌다지만 호가가 낮은 매물은 1차 소진되었고 2차 신호을 기다리고 있다. 호가 상승과 하락은 2008년, 그 이후에도
반복될 것이나 2015년 전후까지 반드시 주택값은 미미하게라도 오른다는 것이다.

우리나라 주택은 70%이상 지역서 70%이상 주택이 30-50%정도 고평가 된 상태며, 토지시장도 70%이상서 70%이상의 토지가 30-300%정도 주택보다 더 많이 고평가 되어있다. 공시지가 기준 10-30배 이상 난 토지가 전국에 널려있다. 매도 호가를 크게 내리진않고 있어 언제든 유동자금이 부동산 시장에 뛰어들시 3개월 정도씩 투기바람이 재현 될 가능성 다분하다. 호가 낮은 매물의 수요자는 상존해 있다. 

거품붕괴를 우려한 급매물이 나오지 않으며, 호가낮은 매물이 나온다 치더라도 일반 투자자들 몴은 아니다. 거품은 버블새븐지역서 8억5천이하 주택소유자들만이 느낄수 있는 심리적 고통에 불과하다. 구매했을 때의 가격은 무시하고 최고조로 올랐을 때의 가격만 머리속에 입력을 시켜 강남권 10억의 부동산이 무너졌을시, 용인은 5억이,분당은 6억이 무너진 경우 아파트값이 잡혔다고 말하나 주택이 남아도는 시점서는 정상적 거래가이다. 

현정부 찍어 준 사람들을 위한 조치로 6억이상 양도소득세와 종부세 완화에도 불구하고 강남-송파구 등 버블새븐지역의 주택값 10-13억 짜리가 8- 10억원 밑으로 2007년부터 호가가 낮아져 2008년 10월 10억대가 무너져 8억5천만원대에 접어들었다. 부동산시장에 거품이 빠지고, 건설업체가 줄지어서 부도가 나고, 아파트 미분양은 증가하는데도 고금리 상태이며, 부동산 완화 정책은 없고, 가계수입은 줄고, 고금리에 먹들고, 부채는 늘고있는 것은 선진국으로 가는 과정이며, 부동산거래가 되지 않는 것은 시장이 조정장서 안정화로 발돋음치는 과정서 나오는 자연적선진국형 현상이다. 

일본.유럽.미국 등 선진국서 모두 이러한 아픈 과정을 거치면서 부동산이 안정화 되었으나 정부가 90%이상의 융자로 부동산 값이 조금만 하락해도 망하는 주택소유자로 만드는 정책잘못이며, 우리도 현제의 60%이하 융자서 90%에 이르는 융자기간을 거쳐야 하는 과정이다. 선진국 부동산 정책 미리 학습하는 과정이다. 이번 기회에  부동산거품을 잡아야 하며, 아파트나 주택이 더 이상 투자의 대상이 아니며, 도시주변의 개발지만이 투자대상이라 부동산태평양(http://www.realer.co.kr/) 홈피 곳곳에 수십회 이미 기고했다. 부동산시장을 예측.평가.분석하고 부동산역사을 이미 써 나가고 있다. 홈피에 수백곳 이미 기고했다. 
일시 : 2015-12-23 [15:09] / IP : 27.119.39.206
Total : 42건
42 핵가족화는 소형주택,가계부채는 내집마련 더 어렵게 ()박종석2492020-01-15
41 주택보급율 증가는 수익보다 거주의 공간으로 ()박종석2462020-01-15
40 중소도시 개발지보다는 대도시 변두리 투자가 ()박종석2742020-01-15
39 부동산시장은 달동네개발로 신도시는 전원주택 ()박종석11102015-12-23
38 보금자리 주택 청약 이외 막차 탈 가능성 높아 ()박종석10732015-12-23
37 침체장 속에서 부동산 투자기법과 성공투자 ()박종석10922015-12-23
36 정부의 활성화대책에도 탈력잃은 부동산시장 ()박종석8032015-12-23
35 재테크로 천대받는 노후에서 손주에게 용돈을 ()박종석13112015-12-23
34 금리인상은 거래없는 시장,호가낮은 주택 매입을 ()박종석8522015-12-23
33 내집마련과 빈부의 격차 스스로 개척해야 ()박종석9712015-12-23
32 한국의 부동산시장은 선진국서 격었던 1차 관문 ()박종석9042015-12-23
31 토지 구입만 하면 미래가 보인다. ()박종석18892015-12-23
30 남아도는 주택시장서 투자처을 찾아 나서야 ()박종석8762015-12-23
29 신도시는 투자의 대산이 아닌 전원주택으로 ()박종석8422015-12-23
28 침체장서 대출로 집사거나 청약한 사람은 ()박종석9782015-12-23
27 아파트 청약이나 투자 모래성 쌓듯 쌓는 지혜을 ()박종석10122015-12-23
26 신도시에서 중심가 재개발지로 투자패턴 변해 ()박종석11472015-12-23
25 부동산시장과 재개발지는 분양가,단지규모,대지지분 ()박종석13902015-12-23
24 주택 구입보다 청약저축 이용이나 임대주택 사업에 ()박종석11962015-12-22
23 주택값 오른 지역의 상승은 미끼며,오를 부동산 따로 ()박종석13322015-12-22
22 주택 남아도는 시기에 투자대상 바꾸는 전초기지로 ()박종석11352015-12-22
21 내집마련 수도권은 중도금 무이자로,지방은 임대사업 ()박종석9862015-12-22
20 그린벨트 10가구 이상 동네 구입으로 재테크을 ()박종석8482015-12-22
19 더 하락전 급매물에서 2기신도시 등 정책 재편성 ()박종석7142015-12-22
18 집이 남아도는 시장서 매가는 하락,임대가는 상승 ()박종석10322015-12-22
17 소득높은 자 부동산 상승하고,중산층 주택값 하락 ()박종석9352015-12-22
16 투자가치 낮은 아파트,가치 높은 토지와 주택 ()박종석13322015-12-22
15 부동산 아파트-주택-토지시장으로 전환 후 안착 ()박종석12142015-12-22
14 금리상승시 부동산 거래중단에 매매가 하락 ()박종석10162015-12-22
13 주택값 불패 한국서만 느끼지 못한 낭패 다가와 ()박종석8802015-12-22
12 무리한 융자는 투자 메리트 없는 아파트로 ()박종석11852015-12-22
11 내집마련보다는 처가살이로 장기전세주택 청약을 ()박종석11442015-12-22
10 부동산 투자대상 바르게 알아 노후를 위한 ()박종석8842015-12-22
9 보금자리주택 공급 후 입주시 시세는 2/3가격으로 ()박종석10492015-12-22
8 고가주택보다는 월수나오는 부동산으로 갈아타야 ()박종석6082015-12-22
7 시간이 갈수록 투자대상은 선진국 투자에서 ()박종석8382015-12-22
6 주택법 통과로 부동산시장은 매수자 위주로 ()박종석7682015-12-22
5 노후을 대비한 부동산 재테크 전략 ()박종석9042015-12-21
4 투기 아니하고 투자 한 경우 손해 아니봐 ()박종석6082015-12-21
3 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석8482015-12-21
2 부동산 침체 예견하고,매도 할 준비하고 투자을 ()박종석11022015-12-21
1 부동산 투기 기법 ()박종석13192015-08-16

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