투자전략

박종석
금리인상은 거래없는 시장,호가낮은 주택 매입을
금리인상은 거래없는 시장,호가낮은 주택 매입을
가격의 하락에도 버블새븐 지역인 서울 강남권의 주택구입시 전세 놓고 내집마련이란 사실상 불가능한 상태다. 매가대비 임대가가 60-80%는 되어야하지만 강남권 주택은 대체로 매가대비 임대가가 50%에도 미치지 못한 것은 환란이 지나는 2000년대 초 부터였다.  재건축 아파트 값은 매가 대비 임대가가 40%에도 미치지 못하고 있으며, 이는전국적인 현상이라 할수 있다. 버블새븐 지역은 주기적으로 상승과 하락을 되풀이하고 있으나 호가는 낮아지고 있고, 지값도 2006년말 정점을 깃점으로 약세이다. 상승한 부동산값은 하락하여도 곧 상승 기류를 탓던게 강남권 부동산 시장의 특색이었으나 보금자리 주택 공급으로 상승은 더 어렵게 됐다. 이로인해 버블새븐지역의 집값이 2006년 11월 15일이후 많게는 3억에서 적게는 5천만원 정도 호가가 낮아졌다. 보금자리 주택 공급이 강남권 아파트값의 호가을 낮추었으나 입주시점인 2015년 전후는 더 하락 할 가능성도 높으며, 2013년 경에는 강남권 아파트값은최저가로 가라 앉을 가능성이 다분하다.

아파트 거래 건수가 금융위기 이후 최저치를 기록했으며, 매년 아파트 13만가구을 덜 공급해도 미분양 아파트는
줄지 않고,건설사는 공급을 중단하고 있다. 입주 할 아파트가 입주자가 없어 입주을 못하고 있다. 금리을 인상으로 거래는 줄지 가격은 하락하고 있으며, 2010년 말 기준 15%아파트 가격이 하락시 구입하여 2-5년안에 수익이 날 경우 즉시 매도 할 결단력이 있는 사람ㄷ르은 무리한 융자만 내지 않는다면 구입함이 좋다. 기준금리가 0.25% 인상됐고, 한차례 이상 추가 인상이 예고되 가계부담 증가로 거래부진이 계속될 것이며, 가격도 낮아질 것이며, 급매물이라 할 경우 금리 인상 후 2-5개월 사이 구입함이 현명하다.

수도권 지역을 중심으로 주택가격 하락세가 더 두드러지고 있다. 서울의 30평형 아파트는 호가을 낮게 내 놓았지만 매도가 되지 않아 매도 호가가 떨어진 급매물이지만, 매수자들은 여전히 시큰둥해 이 가격에서 다시 15%정도빠져야 시장에 뛰어들겠다는 게 구입하려는 사람들의 생리다. 보금자리 주택공급으로 강남권이나 버블새븐지역의
집값이 낮아지고 있으며, 호가 낮을시 여유만 있다면 구입하여도 손해볼게 없으나 금리가 한번 더 오른 후 구입이현명하다. 

현제 호가로 10%정도 하락은 정상가이며, 여기서 20%내외 하락해야 호가가 낮은 매물이란 것은 천하가 다 아는사실이니 갖은자들이 그걸 모를리 없다. 거래을 위한 급매물이라 하지 분명한 것은 급매물이 아닌 정상가 이상의 매물이란게 정답이다.  대한민국 공동주택 70%이상 지역서 70%이상 매물이 30%이상 고평가 되었다는 것을 모르는사람은 없다. 행정복합도시 이전 확정으로 과천과 그 주위 아파트값은 큰 한파을 맞을 가능성이 다분하니 과천주위나 행정도시로 이전할 공공기관이 있는 주위 아파트는 빨리 매도가 현명하며, 구입 할 사람은 행정도시 이전후 1년후 매입이 정답이다. 

아파트는 호가가  빠졌으나 더 빠져야 호가가 낮아진 매물이란 것은 30%정도의 거품이 있기 때문이다. 아파트만이아니라 토지도 70%이상 지역서 70%이상 매물이 30-300%정도 호가가 높은 매물로 토지는 시장 가격이 일정하지않아 시장가의 몇배의 거품이 수두룩하다. 공시지가 5천원이 몇십만원 부동산은 토지서는 흔하다. 물론 토지의 공시지가는 도시 이외는 대체로 엉터리인 경우가 흔하며, 공시지가의 10배 이상의 매물이 상당하다. 

금리인상 발표로 아파트값이 하락했다. 대출이자 증가로 고가 아파트가 몰려있는 지역이 하락세를 보일 수 밖에 없는 구조다, 거래시장과 마찬가지로 경매시장에서도 고가 아파트 호가가 낮아지고 있다. 주택 보유자들은 실제로이자부담 피부로 느껴지고 있다 보니 경매 시장의 가수요라든지 투자자들은 많이 빠진 상태다. 전세 시장에서도
소형 평형만 강세를 이어가는 쏠림 현상이 계속되고 있는 것은 거래시장의 침체로 호가가 더 낮아질때 까지 구입을꺼리고 있으며, 보금자리 주택과 건설사의 미분양 아파트 분양가 인하가 결정적 요인으로 당분간 청약이나 호가가 낮아질때까지 기다리겠다는 것이 수요자의 입장인 것이다.

전국 아파트 거래건수는 최저을 기록했으며, 지역별로는 수도권과 서울이감소했고, 지방은 제주, 충북, 대전 등이 최근 4년간 동월평균과 비교해 증가했으나 행정도시 영향으로 대전과 충북 등 중부권 거래건수가 일시적으로
늘었다. 재건축단지는 싼 매물 위주로 거래가 이뤄졌고, 일부 단지는 가격이 소폭 상승한 선에서 거래가 이뤄졌지만 전반적인 가격 상승추세로 보기는 어렵다. 최근 한은이 기준금리를 0.25% 올렸고 2010년말까지 한차례 이상 추가 인상을 계획하고 있어 거래 부진은 하반기까지 계속될 것으로 전망되고 있다는 점이다. 따라서 정부가 추가로발표할 예정인 거래활성화대책이 거래부진을 해소할 수 있을 지다. 거래활성화대책이 안정화될 때까지 매도, 매수모두 관망세를 유지할 것이다.

재건축 아파트는 대책이 발표되거나 규제가 완화될 기미을 보이거나 투기세력이 거동만 한다면 급락했다가 어느순간 갑자기 매물이 소화되면서 호가가 반등하는 현상이 반복되었으나 현제는 호가가 낮아지기만을 기다리고만
있다. 강남권은 수천만원 이상씩 올랐다 내렸다 하는게 부동산 대책이 나올때 마다이나 이런 현상이 오래가지 않으며, 약보합은 상승시 억억 소리난다는 것이다. 가격 회복세가 곳곳에서 나타나기 시작하면 억억 소리가 난다는것이 지역특성상 그럴수 밖에 없었다. 매가 대비 전세가 비율은 매매가에서 전세가가 차지하는 비율로, 이 비율이높아야 전세를 끼고 매입할 경우 자기 자본이 적게 든다. 

강북지역은 전반적으로 매매가 대비 전세 비율이 상대적으로 높아  전세끼고 주택을 사두기 좋은 지역으로 꼽혔으나 투자성은 갈수록 낮아지고 있다. 서울지역 매매가 대비 전세가 비율은 2006년 말에 2001년 이후 최저치를 기록했으나 2007년 높아진 이후 낮아졌다가 입주물량 감소로 서울은 높아지고, 경기지역은 입주물량 과다로 낮아지고있다. 심리적 저지선 역할을 하는 호가 변동을 살펴보면 대략 10억원 미만은 1억원이 마지노선 역할을 하나 10억원이 넘을시 2억원,20억원이 넘을시는 3억원이 마지노선으로 오르내림을 반복하고 있다. 이런 현상이 시간적,공간적, 지역적으로 일어났다. 재건축 대책 발표 직후 강남 재건축 단지의 호가 하락 폭도 최대 1억원가량이었으며, 10억이하, 20억이하, 20억 이상으로 억억 소리가 들린느 것이다. 이런 시세가 3년간의 세월속에 상승과 하락세을 넘나들고 있다.

가격 수준에 관계없이 1-3억원의 낙폭은 심리적으로 이만하면 충분히 떨어졌다는 느낌을 주는 것 같다. 그때 잽싸게 먹이 사슬 얽메이듯 채가는 족속들이 있다. 반드시 이들 지역은 상승한다는 것이며,호가 하락은 호가 상승으로이어진다,  강남권이든,수도권이든,지방이든 재건축 아파트가 상승한, 투자자든 거주자든 그들의 맘에 들 정도의상승은 80년대 지은 아파트가 아닌 90년도 중반이후 지은 고층 아파트들이 재건축을 할 시점인 앞으로 10년 이후는 용적율 500%이상, 20년후는 1천포인트 이상의 용적율로 상당한 투자효과을 볼수 있을 것으로 예견된다. 현제는250% 내외로 재건축이냐, 리모델링이냐의 갈림길에서 추진하는 재건축 아파트들의 햋볕은 10년이후는 확실한 투자상품, 가만히 두어도 만족할만한 수익이 날 부동산 상품이 될 것으로 미리 짐작해 본다.

부동산은 하락시 영구히 하락세을 유지하지도 않는다. 상승도 영원한 상승은 없으나 값 상승만은 나타니고 있었다. 부동산 투자시는 재료가 있는 부동산을 찾아야 한다. 요즘 가장 많이 떠돌아 다니는 단어는 재건축 아파트 상승과 재건축의 "재건축"이라 하나 비전문가들이 말하는 단어이며, 아파트 보다는 단독주택, 단독주택보다는 토지투자다.  골프장과 관광지 개발이라는 단어가 중부권부터 서남해안까지 연결된 개발과 제주의 국제자유도시였다.관광을 두고 하는 단어다. 앞으로는 고속도로 및 지방도 확장이나 신설이라는 단어가 주류을 이룰 예정이다.

부동산 용어는 대부분 같지만 매년, 또는 매월 과거의 용어가 튀어나와 부동산 시장을 리드한다. 우리는 버블이든,모기지든, 주5일이든 시대에 맞는 단어로 투자 포인트로 정해 장단점으로 자기것으로 소화하는 지혜가 필요하며,그걸 어느정도 자신의 투자자금이나 투자능력으로 맞추느냐에 따라 10억벌려 크릭한다, 백억벌려 크릭한다, 천억벌려크릭한다 정도의 재테크가 보이게 된다. 

그 이상의 수익 창출은 더 많은 연구와 지혜 및 기회의 포착이 중요시될 것이다. 단순히 실버타운에 들어갈 만치의 10억벌기 위한 투자나 투자의 이용이라면 기초지식만 읽혀도될 것이다. 아파트들은 호가가 낮아지면 계약자가 나타나며 매도 호가를 지속적으로 높이는 분위기다. 강남 재건축 단지아파트들은 2000년대 들어 지금까지 결과적으로 상승세를 탔다. 하나의 목표가 설정되면 후일 그 목표의 달성치을그래프로 그려 반성과 평가 분석이 뒤따라야 할 것이다.   
일시 : 2015-12-23 [15:40] / IP : 27.119.39.206
Total : 42건
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