투자전략

박종석
재테크로 천대받는 노후에서 손주에게 용돈을
재테크로 천대받는 노후에서 손주에게 용돈을
재테크란 아파트나 주택에서만 찾을것이 아니다. 부동산을 최유효 이용과 개발에서 찾아야 한다. 국내 부동산 시장은 선진국형 부동산으로 가려는 시기며, 기회다. 최유효이용과 개발, 많은 부동산 보유보다는 필요한 만큼의 보유로 필요한 수익을 내는 부동산이었으며, 2002년 분양시장서 임대시장으로 전환하려 했으나 국토의 균형개발과지방화 세계화로전국이 투기장화 되엇다. 2002년부터 2005년사이 돈 두고 부동산으로 돈 벌지 못햇다면 바보나 다를게 없었다. 2004년은 뉴타운으로 재미를 보았으며, 2005년은 재개발 투자로 2-5배 벌지 않은 사람이 없었다. 2006년은 매도로 투자수익 남겼으며, 2007년은 내집마련, 2008년 부터는 침체이나 토지투자자들은 2배이상 벌지 않은투자자 별로 없었으며, 2010년은 제 3차에 걸친 아파트에서 단독으로, 단독에서 토지로 중산층 이하 세대가 투자하는 시기이며, 부동산을 갈아타는 시기이며, 2012년 전후, 늦게는 2015년까지 자신의 부동산 갈아타는 시기가 될 것이다.

당분간 집값은 더 하락세가 이어지나 2006년이후 계속 하락한 지역은 하반기에 일부지역의 재개발과 뉴타운 개발로 상승가능성이 높으며, 최근 3년안에 집값이 오른 곳은 2011년 일시적 상승도 나타날 것이나 기간은 2-3개월로마침표을 찍을 것이다. 부동산도 일반 재화와 같이 마냥 하락이나 상승은 없으며, 일정기간을 기준으로 상승.보합.약세을 반복하나 주택이 남아돌아 크게 상승은 나타나지 않으며, 지난 2년간 국내 부동산은 27만가구 공급이 줄었으며, 2010년에도 공급이 줄어 3년간 40만가구 공급 감소로 일시적 아파트 값 상승은 나타나나 장기적으로는 단독주택이나 주택을 건축할수 있는 토지투자가 투자성 1천포인트 높으니 정년퇴직자나 55세 이상이라면 투자할 지역에 투자하여 노후 설게도하고 손주들이 다녀 갈 경우 용돈 정도는 줄 재테크을 하여야 할 것이다.

재개발이나 뉴타운 지역 투자로 50평 이상 단독주택 구입시 개발로 인한 투자수익은 대체로 어느 지역에서나 가능하나 강북은 지분값이 높아 피해야 하며, 인천은 아파트만 3만가구 이상 공급과잉으로 피해야 할 것이며, 용인은 공급과잉도 있지만 인구 증가가 최근 나타나지 않아 투자 할 부동산이 별로 없으며, 서울 북.동.서쪽 지역도 6km
이내로 갈아타는 시기이며, 현제도 집값 차이가 2-3배이다. 재개발 바람 불지 않은 곳은 더더욱 투자수익은 어렵지않다. 수원과 화성은 아파트 공급과잉이 나타나고 있어 대지지분 170m2 이상의 재개발지역의 지분당 가격이 낮아투자금에 대한 이익이 강남권보다 높아 투자는 필수이나 아파트 투자는 금물이다. 수원에서 재개발지역의 지분 값이 강북이나 성남 안양보다 3배이상 낮으나 분양가는 비슷해 투자수익이 2배이상 높을 것이다.

이런한 투자외에도 선진국형으로 가는 길목에서는 토지의 장기 투자이며, 단기적 투자로는 서울에 10억 이상의 주택마련 보다는 경기도에 15억 이상 빌딩을 구입시는 월 1천만원 이상 수익도 가능하다고 할수 있다. 발전적 투자방향, 사고의 전환이 필수적인 시기다. 주택은 다주택으로 양도소득세 부담이 무시 못하나 2주택이상이라도 70세 이상은 죽은후에 상속시는 문제되지 않으나 젊은 나이라면 토지 투자가, 연세가 든 분이라면 빌딩 투자가 좋다. 수도권은 15억선이며, 서울에서는 30억 선이면 구입후 매월 1천만원 이상 월수가 가능하나 경비로 20% 정도는 잡아야할 것이다. 이때  임대수익 짭짤하다 할 수 있을 것이다.
 
특히 은퇴하고 자녀들까지 출가시킨 사람들은 빌딩관리도 하면서  옥상이나 빈공간 5평 정도 관리사무소로 사용시 친구들도 사귀면서 관리 가능하다. 빌딩관리나 공인중개사 공부로 직업도 갖으면서 자신의 건물관리까지 한다면 이보다 더 좋은 투자메리트가 없다. 발전하는 정보사회,지식사회에서 살아남을수 있는 묘책이다. 현제의 은퇴세대는 저축과 연금에 주로 의존하다 보니 늘어나는 보유세가 부담이 된다. 물론 집값이 더 오를 것이라며 주위나 가족들의 반대도 무시할수 없으나 빌딩 임대수익으로 일요일에는 건강을 위해 등산이나 낚시도 갈 여유시간이 충분히 생긴다.

토지보유자들이나 구입자들은 우리나라 생활수준이 2만 5천달러로 수준이 향상되는 시기에 맞추어 개발이다. 구입한 토지나 구입 할 토지로 팬션이나 모텔. 가든. 주유소 및 주말농장을 하여 수익을 내는 방법도 있다. 소득이 높아지면 질수록 여행이나 오락 유희가 발전하게 된다. 또한 대대수가 젋고 늙음을 불문하고 건강에 신경을더 쓰게된다. 부자일수록 건강을 최우선으로 삼는다. 이때 몇백만원 투자수익 가능하리라 여긴다. 주5일 근무로 인해 지방의 부동산 붐이 일다가 2003년 10월부터 토지 투기바람으로 멈춘상태이나 토지보다 더 좋은 장래 투자 부동산은없다. 

소득 높아지면 질수록,주택보급율이 높아지면 질수록 토지에 대한 선호도가 높아 질 것이다. 집값 오른만치 반드시 빌딩이나 토지도 오르고 있으며, 앞으로도 오른다. 1가구 2주택으로 집값은 오를지 언정 현제 통장에 있는 돈을써 버리면 생활비 어디서 나와 쓸수 있는가하는 고민에 잠못 이루는 밤이 많다. 그 고민을 덜수 있는 방법이 2주택을 처분해 빌딩 구입해 방 2개 정도 만들어 거주하는 것이다. 생활비에 대한 고민은 없어지는 것이다. 수입처를 찾아야 한다.그런다서 2주택 보유한 사람들이 다른 일거리 찾기도 쉽지 않으며,자녀들 눈치 보기도 힘들다.

월세가 많이 나올시는 일정액의 융자 받아도 된다.오래 된 건물이면 리모델링후 매도하여도 큰 수익이 가능하다.빌딩 구입으로 장기 보유하란 법은 없다. 투자수익이 나면 매도하고 새로운 투자처를 찾는 재미도 건강에 좋으며,이로인한 즐거움은 말 할 수없이 즐거울 것으로 여겨진다. 수익이 있을 때 웃음이 많아지며, 가족에게도 즐거움 선사할수 있으며, 가정도 편한해 질 수있다. 자녀들에게 용돈도 줄 수 있으며, 주는 기쁨, 받는 기쁨 배로 느낄 수 있어 즐거움은 더 할 것이며, 자녀들도 노부모를 더 극진히 모실 것이다. 이로 인해 천대 받는 노후세대가 아닌 즐거움 주는 노후세대가 될 것이다. 

부동산 시장이 현제 약세장이 바닥을 다질 시기로 보는 관점은 넌센스나 아파트에 기인한 것이며, 단독이나 토지투자는 아직도 메리트가 많다. 주택시장 회복 시기는 오지 않으며, 2010년 말 일시적으로 3%지역서 3%부동산이,
2011년이나 그 이후도 3%지역서 3%부동산만이 올 것이다. 버블은 없기에 폭락이나 폭등은 없으며, 장기침체라기 보다는 집이 남아돌아 미미한 상승과 하락이 이어진다는 것이다.수도권 주택시장의 전반적 침체이나 강남권에서 용산 개발시는 강남권과 용산 및 여의도 중간인 용산이 투자지역으로 변 할 것이다. 용산의 개발여부에 부동산시장의 중심축의 이동이다. 

주택시장이 회복은 사라졌으며, 굴뚝없는 사업으로 관광이나 가든, 주말농장, 전원주택, 주유소, 오피스텔이나 원룸텔, 관광호텔 등 농업이나 기초산업의 발달로 된장 고추장 등 건강식품사업이다. 주택시장 침체 국면인 현제 귀농이 현명하며, 준비하는 기간이 5년이상 걸리며, 5년간 사업을 한다고 가정해도 55세인 경우는 65세에 수익이 나는 사업이 될 것이다. 65세 이상은 75세가 되어 자녀들에게 용돈주는 시기가 될 것이니 하루라도 빨리 귀농이 현명하며, 지방은 토지값이 3년후는 배이상 오를 가능성이 높기에 되도록이면 빨리 구입이며, 전라도나 경상도는 3만원 내외의 전답, 2만원 내외의 평당가 부동산이 널려있으며, 임야는 1만원 미만에도 구입이 가능한 곳이 수백만평이상 널려있다.  대기 물량이 많은 아파트는 상승여력이 없으며, 단독주택은 미미하게 상승, 토지는 지역적으로 2015년 이전에 2-3배 오를 가능성 높은 곳 흔하다. 바른 투자로 노후을 미리 준비다. 
일시 : 2015-12-23 [15:51] / IP : 27.119.39.206
Total : 42건
42 핵가족화는 소형주택,가계부채는 내집마련 더 어렵게 ()박종석2492020-01-15
41 주택보급율 증가는 수익보다 거주의 공간으로 ()박종석2462020-01-15
40 중소도시 개발지보다는 대도시 변두리 투자가 ()박종석2742020-01-15
39 부동산시장은 달동네개발로 신도시는 전원주택 ()박종석11102015-12-23
38 보금자리 주택 청약 이외 막차 탈 가능성 높아 ()박종석10732015-12-23
37 침체장 속에서 부동산 투자기법과 성공투자 ()박종석10922015-12-23
36 정부의 활성화대책에도 탈력잃은 부동산시장 ()박종석8032015-12-23
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34 금리인상은 거래없는 시장,호가낮은 주택 매입을 ()박종석8542015-12-23
33 내집마련과 빈부의 격차 스스로 개척해야 ()박종석9732015-12-23
32 한국의 부동산시장은 선진국서 격었던 1차 관문 ()박종석9042015-12-23
31 토지 구입만 하면 미래가 보인다. ()박종석18892015-12-23
30 남아도는 주택시장서 투자처을 찾아 나서야 ()박종석8762015-12-23
29 신도시는 투자의 대산이 아닌 전원주택으로 ()박종석8422015-12-23
28 침체장서 대출로 집사거나 청약한 사람은 ()박종석9782015-12-23
27 아파트 청약이나 투자 모래성 쌓듯 쌓는 지혜을 ()박종석10122015-12-23
26 신도시에서 중심가 재개발지로 투자패턴 변해 ()박종석11472015-12-23
25 부동산시장과 재개발지는 분양가,단지규모,대지지분 ()박종석13902015-12-23
24 주택 구입보다 청약저축 이용이나 임대주택 사업에 ()박종석11962015-12-22
23 주택값 오른 지역의 상승은 미끼며,오를 부동산 따로 ()박종석13322015-12-22
22 주택 남아도는 시기에 투자대상 바꾸는 전초기지로 ()박종석11352015-12-22
21 내집마련 수도권은 중도금 무이자로,지방은 임대사업 ()박종석9862015-12-22
20 그린벨트 10가구 이상 동네 구입으로 재테크을 ()박종석8482015-12-22
19 더 하락전 급매물에서 2기신도시 등 정책 재편성 ()박종석7142015-12-22
18 집이 남아도는 시장서 매가는 하락,임대가는 상승 ()박종석10322015-12-22
17 소득높은 자 부동산 상승하고,중산층 주택값 하락 ()박종석9352015-12-22
16 투자가치 낮은 아파트,가치 높은 토지와 주택 ()박종석13322015-12-22
15 부동산 아파트-주택-토지시장으로 전환 후 안착 ()박종석12142015-12-22
14 금리상승시 부동산 거래중단에 매매가 하락 ()박종석10162015-12-22
13 주택값 불패 한국서만 느끼지 못한 낭패 다가와 ()박종석8802015-12-22
12 무리한 융자는 투자 메리트 없는 아파트로 ()박종석11852015-12-22
11 내집마련보다는 처가살이로 장기전세주택 청약을 ()박종석11442015-12-22
10 부동산 투자대상 바르게 알아 노후를 위한 ()박종석8842015-12-22
9 보금자리주택 공급 후 입주시 시세는 2/3가격으로 ()박종석10492015-12-22
8 고가주택보다는 월수나오는 부동산으로 갈아타야 ()박종석6082015-12-22
7 시간이 갈수록 투자대상은 선진국 투자에서 ()박종석8382015-12-22
6 주택법 통과로 부동산시장은 매수자 위주로 ()박종석7682015-12-22
5 노후을 대비한 부동산 재테크 전략 ()박종석9042015-12-21
4 투기 아니하고 투자 한 경우 손해 아니봐 ()박종석6082015-12-21
3 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석8482015-12-21
2 부동산 침체 예견하고,매도 할 준비하고 투자을 ()박종석11022015-12-21
1 부동산 투기 기법 ()박종석13192015-08-16

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