투자전략

박종석
정부의 활성화대책에도 탈력잃은 부동산시장
정부의 활성화 대책에도 탈력잃은 부동산 시장
악재와 호재는 항상 오기 마련이며, 조그마한 충격요법에도 부동산은 흔들리기 마련이나  경거망동한 투자자들은타인을 믿지 못하는 사람, 남의 탓만 하는 사람들이다. 급매물은 없으며, 호가 낮은 매물은 언제든 투자할 지역서는 매수며, 강남권 재건축 아파트는 호가 낮을시 투자대상이다. 주택보급율이 119%에 미분양아파트와 입주 할 아파트가 입주 몇개월이 지났지만 입주할 사람을 찾지 못하고 있으며, 악성 미분양 아파트도 흔하다. 보금자리 주택 공급으로 일반건설사의 아파트 분양은 1년간 청약자가 5명도 아니된 곳이 50곳이 넘었다.

정부의 거래 활성화 대책이 나와도 시장은 무덤덤하며, 아파트 값 오를 것이란 희망은 없어졌다. 중산층이 무너진상태서 현정부 고소영.강부자 내각은 4년째지만 바뀌지 않고 있으며, 고위직은 30억 내외는 되어야 권력을 잡고 있다. 서울 과천 5대신도시에 대해 양도세 비과세 요건을 완화(2년 거주요건 폐지)하는 내용을 담고 있어 거래활성화가 기대됐지만 매수세는 살아나지 않고 있다. 서울 집값은 더 하락했다. 강남 재건축도 하락해 대치동 은마아파트
77㎡의 경우 최고 9억6500만원에 거래되던 것이 9억3000만원 호가가, 송파구 가락시영1단지 41㎡(5억1000만원)와강동구 둔촌주공1단지 53㎡(6억5000만~6억7000만원)도 내림세다다. 

거래가 없고 신규 시장도 위축됐다는 것은 시장 침체가 그만큼 심화되어 있다. 외환위기 당시 각종 세제 완화등
주택시장을 살리기 위한 대책이 나왔던 것을 되새겨볼 필요가 있다. 부동산 값이 오를만한 이유는 희박해 버블새븐지역으로 지난 2년간 오른값의 20%이상 더 하락한 지역의 투자다. 아파트들이 호가가 낮아진상태가 이어졋으며, 주택값이 오를만한 이유는  너무 많이 하락한 지역으로 경부선 축의 버블새븐지역이다.  언제든 조그마한 뇌관만 터지만 상승과 하락여력이 남아 있었으나 상승은 투기세력의 자본이 침투해도 시장은 꿈적 않는다. 날이 갈수록 투기자본도 주택시장에서는 맥을 추지 못할 것이다. 우리나라 국민소득이 2만달러 이하로 내려 앉앗으며, 2만5천달러 돌파시 토지사장에 투기자본이 상당액 몰려 들 것이다. 

신규 분양시장은 활기를 잃었고, 매매시장도 거래가 연이어 침체며, 자본력이 있는 사람들은 투자성이 높은 보금자리주택 청약과 재개발로 대지지분 많은 단독주택만 투자하여야 하는데 그러지 않고 있으며, 수도권서 뉴타운이나 재개발 가능한 곳에 도로 접한 165m2이상의 주택으로 지분당 가격이 700만원 이하, 상가가능한 곳으로 800만원대에만 투자하고 있으며, 대표적인 곳이 수원의 팔달구로 고도제한 받지 않은 곳이며, 안양과 성남도 단독으로 대지지분당 700만원 내외는 투자가치 높으며, 강북은 지분당 가격이 600만원 넘은 곳은 아파트 분양시 성남. 안양. 수원만도 못하여 투자성 낮으며, 30%이상 고평가 되어있다. 강북에서도 아파트 분양가가 1600만원 이상으로 대지지분당 800만원 정도의 단독이라면 100%투자다. 부동산 시장의 침체는 건설산업 전반을 침체에 빠뜨릴 수 있다. 호가가 낮은 매물, 대단지의 중대형매물이나 재개발지역으로 50평대 이상 단독주택 매물은 구입이다. 재개발지역으로 빌라, 연립 및 20평 내외 단독주택은 고평가 되어 있어 투자는 금물이다. 주택값이나 토지값 등 부동산 상승은 3%지역에서만 나타난 현상이며, 2013년 정도까지 유지 될 것이다. 

급매물을 내놓고 있지만, 매수자는 추가 하락을 기대하며 나서지 않고 있다. 양도세 요건 완화로 물건이 쏟아지면가격이 더 내려갈 것이다. 무리하게 대출을 받은 사람들이 매물을 내 놓고 있다. 2년거주` 요건 폐지로 매수자가 전세를 끼고 투자에 나설 수 있는 여건이 마련 됐지만 투자처로 적합한 지역의 경우 집값이 비싸고 수익성이 불안정해 거래는 없다.  장기적으로 집이 남아돌아 매물만 쌓여 집값이 내려가도 거래 활성화는 힘들다. 하향세를보였던주택시장이 뉴타운 고분양가 논란, 전세난 등이 겹치면서 요동이다. 서울 경계선이어야지 멀리 발표한다면 강남권부동산값 상승만 부추기는 시각이다. 주택시장은 여전히 불안하다. 

부동산 불패론은 주택보급율이 115%가 되지 않은 상태서는 언제든 조그마한 호제에도 있기 마련이다. 주택시장은 수요와 공급의 원칙에서 움직인다. 지방은 대부분 주택보급율이  넘쳐난체로 투기는 사라지고 버블상태라 할수 있다. 주택시장의 버블은 상당기간  갈 가능성 높다. 더욱더 시장을 암흑의 시장으로 송두리채 앗아간 것이다.부동산은 조그마한 악재나 호재에 3-5개월간 움직이기 마련이나 집이 남아돌기에 헛 수고다. 

주택시장의 탄력성을 측정할 수 있는 분양시장은 급랭됐다. 밀어내기 대규모 단지, 편리한 교통편과 좋은 입지에도 불구하고 4순위 입주자 모집에서도 청약률를 채우지 못했다.1998년 외환위기 당시 10만~11만가구보다  많은수치의 미분양이며, 입주 할 아파트가 6개월이 지났지만 미입주 아파트가 서울 경기에서도 있다. 거래가 줄면서 자금마련이 어려운 수요자들이 신규 분양시장으로 옮겨가지 못하는 악순환이다. 입주를 앞두고 집을 내놓았는데 문의조차 없다. 사려는 사람이 있어야 거래가 될텐데 개점휴업 상태다. 분양가가 워낙 높다 보니 분양가 하락을 기대했던 대기수요가 기존 주택시장으로 몰리지 않고 있어 상당기간 서울과 수도권 서울 근접거리의 주택 투자는 호가가낮은 매물이다. 

보금자리 주택 공급으로 보금자리 청약만 몰리나 청약법규에 맞지 않은 묻지마 청약으로 보금자리 주택 당첨자가 상당수 취소됐다. 거래는 없이 집값을 안정은 거래없는 약보합 안정이지 거래시장 활성화 시키는데 역부족이다. 호가가 낮은 매물 구입 할 투자자들이 돈이 없으며, 일반경기가 좋지 않아 실수요자 중심으로 매매가 이뤄져야 한데도 이루어지지 않고,정부의 장미빚 경제 과장 광고에도 중산층은 매일 무너지고 있으며, 금리는 오르고 있고, 금리 낮추려했으나 은행들은 오히려 금리 올려 놓았다. 짜고 치는 고스톱이 갖은자들과 정부가 발맞추어 철로내일을 기차가 달라듯 똑같이 달려가고 있다 

주택은 서울의 강남권만이 부족하기 떄문이며, 강남권 2009년10월부터 보금자리 주택 공급이며, 경기도나 인천에많은 신도시 아파트 건설로 대부분이 하락세다. 지속적인 주택가격 상승은 어렵다고 볼 수 있으며, 조그마한 악재만 터뜨릴 경우 부동산 시장의 침체는 장기간 이어 질 것이다. 강남권 상승여력은 있지만 오히려 진정될 것이라는분위기다. 지역적으로 집값의 상승과 하락, 거래의 증가와 거래부진이 나타날 것이다. 부동산 시장의 지역적 악재다. 금리인하가 지속적으로 이루어진다면 거래는 활발해지나 금리가 상승된다면 주택시장의 약세나 거래부진이
지속 될 수있다. 정부의 의지보다도 도시나 택지개발도 서울시의 경계선의 동남쪽에서 이루어져야 2013년 전후까지 주택값을 잡을 수 있다.

송파신도시의 대폭 확장이나, 서울 근접 동남부에 새로운 신도시 발표다. 규제 정책을 내놓으면 단기적으로 시장이냉각 될 것이나 장기적인 효과는 2013년 전후까지는 약발이 되지 못한다. 부동산대책 많이 내 놓아 새로운 부동산대책은 없다고 볼수 있으며, 상당수 지역의 아파트 가격이 상투권에 근접했기 때문에 무리하게 빚을 내서 집을사면 낭패를 당할 수 있으며, 무리한 융자는 매년 2만가구의 경매시장에 나오며, 신용불량자 양산과 노숙자 증가의 원인이다. 지역별로 상승이 국지적이지 상승은 아니며, 서울과 경기도의 주택값 상승도 강남권 상승과 신도시발표 될 지역의 상승이며, 개발이나 재건축 지역의 상승으로 보아야 한다. 투기세력에 의한 막차 탈 가능성이 아주 높으며, 당한 지역서 낭패당할 가능성 높다. 3%정도에서의 주택값이나 토지값 상승으로 보아야 한다.

오른 가격에 사기보다는 시세보다 낮게 나오는 호가낮은 매물 중심으로 구입해야 할 것이며, 현제의 주택이나 부동산 값 상승은 3%정도의 지역에서만 나타나고 있다. 소형평형의 추가 상승여력이 있으나 장기적인 투자로는 중형평수가 좋다. 소형주택값이 대형보다 낮기 때문에 10년 이상된 공동주택은 가능한 대지지분과 단지 크기가 큰지역의 매수가 필수적이다. 실업문제가 심각해지고 있어 추가적인가격 상승여력이 많지 않다. 국내 경제 전망이 밝지않다는 것이 전체적인 부동산 값 상승은 아닐 것으로 여겨진다. 대단지나 택지개발지구 및  신도시와 택지개발지구가 밀집한 경기남부권이 더 유망지역이라 할수 있으나 침체는 이어지고 있으며, 수지맞는다는 용인시 수지지구는 강북보다 더 비싼 아파트 공급으로 침체의 늪에서 벗어나지 못하고 있다. 

재건축 호재가 있는 강남구 일부 단지의 경우 이미 높은 가격대를 형성, 선뜻 투자하기가 쉽지 만은 않지만 뚝섬개발, 청계천 복원, 고속철도 등 개발 호재를 가지고 있다. 가격 상승은 어느 정도 반영 돼 있지만 신규분양, 분양권등은 아직 투자 메리트가 있으나 저분양가로 대단지다. 개발수혜 단지는 여전히 투자 매력이 있다. 뚝섬 일대 테마공원인 서울 숲을 조성으로  생태.문화.체육.캠프공원 등 대단위 테마공원이 조성돼 주거환경이 크게 개선된다. 호재가 있는 지역은 선투자해 투자수익을 많이 낼수 있으며, 수익도 재발 지역이나 부동산에 따라 나타날수있으며,발표 뒤 투자시는 투자금액의 수익 내기도 어렵고, 막차 탄 경우 흔하다.

부동산은 시기가 중요하며, 언론을 탈때 투자지역인 경우가 흔하나 초기 투자는 투자수익 낸다.부동산은 몇개월에서 주기적으로 오른 경우가 많다. 재개발 지역의 단독주택 투자자들 있다. 투자의 쏠림현상은 당분간 지속될 것이다. 재개발 사업은 대형 건설업체가 독식으로 부동산 시장의 위축이 될 수 있다. 금리는 4%전후로 대폭 내리지 않을 경우 부동산 시장의 침체는 오래 갈 것이다. 뉴타운은 대책을 내 놓은다 하지만 취소 될 지역이 상당하다. 
일시 : 2015-12-23 [16:01] / IP : 27.119.39.206
Total : 42건
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27 아파트 청약이나 투자 모래성 쌓듯 쌓는 지혜을 ()박종석10122015-12-23
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25 부동산시장과 재개발지는 분양가,단지규모,대지지분 ()박종석13902015-12-23
24 주택 구입보다 청약저축 이용이나 임대주택 사업에 ()박종석11962015-12-22
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21 내집마련 수도권은 중도금 무이자로,지방은 임대사업 ()박종석9862015-12-22
20 그린벨트 10가구 이상 동네 구입으로 재테크을 ()박종석8482015-12-22
19 더 하락전 급매물에서 2기신도시 등 정책 재편성 ()박종석7142015-12-22
18 집이 남아도는 시장서 매가는 하락,임대가는 상승 ()박종석10322015-12-22
17 소득높은 자 부동산 상승하고,중산층 주택값 하락 ()박종석9352015-12-22
16 투자가치 낮은 아파트,가치 높은 토지와 주택 ()박종석13322015-12-22
15 부동산 아파트-주택-토지시장으로 전환 후 안착 ()박종석12142015-12-22
14 금리상승시 부동산 거래중단에 매매가 하락 ()박종석10162015-12-22
13 주택값 불패 한국서만 느끼지 못한 낭패 다가와 ()박종석8802015-12-22
12 무리한 융자는 투자 메리트 없는 아파트로 ()박종석11852015-12-22
11 내집마련보다는 처가살이로 장기전세주택 청약을 ()박종석11442015-12-22
10 부동산 투자대상 바르게 알아 노후를 위한 ()박종석8842015-12-22
9 보금자리주택 공급 후 입주시 시세는 2/3가격으로 ()박종석10492015-12-22
8 고가주택보다는 월수나오는 부동산으로 갈아타야 ()박종석6082015-12-22
7 시간이 갈수록 투자대상은 선진국 투자에서 ()박종석8382015-12-22
6 주택법 통과로 부동산시장은 매수자 위주로 ()박종석7682015-12-22
5 노후을 대비한 부동산 재테크 전략 ()박종석9042015-12-21
4 투기 아니하고 투자 한 경우 손해 아니봐 ()박종석6082015-12-21
3 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석8482015-12-21
2 부동산 침체 예견하고,매도 할 준비하고 투자을 ()박종석11022015-12-21
1 부동산 투기 기법 ()박종석13192015-08-16

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