투자전략

박종석
침체장 속에서 부동산 투자기법과 성공투자
침체장 속에서 부동산투자 기법과 성공투자 
개점휴업 상태였던 신규 분양시장과 거래시장의 양극화는 수년째지속되고 있으며,서울을 제외한 전국 대부분의
지역서 입주 아파트가 수개월이 지나도 입주되지 못하고 있다. 보금자리주택만이 2009년 10월부터 기지개를 켜고있지만 위례신도시와 재개발.재건축 등 3%지역과 부동산에만 관심이 몰리고 있다. 기존 아파트는 강남 재건축 이외는 얼어 붙었다. 부동산은 상승과 하락, 보합이 다람쥐 채바퀴 돌듯 돌고도니  고점 투자만 아니한다면 수년치의수익을 낼 기회다. 환란후 온 기회는 버블새븐지역과 그 언저리다. 분양아파트을 분양받는다던가, 기존의대지지분이 많은 재건축아파트 투자도 좋다. 강남권은 강남권과 한강이 보이는 곳이다. 강남권 주위인 경부선 고속도로 따라 20km이내의 남쪽은 분양가가 중요하다. 부동산은 투기을 아니하고 투자만 해야 한다. 

역전세란이 지역적으로 수회  올 가능성 높다. 부동산으로 사회 경제 문화 정치의 요동  칠 것이다. 순간의 선택이며, 사자가 먹이을 채듯 급매물이 나온다면 잡아채야 한다. 일반 투자자들은 더 하락할까봐 돈 두고도 투자 못한경우가 많으며, 보유한 부동산도 매도한 경우 흔하나 투기꾼들이나 돈 많은 사람들은 흔하지 않은 기회 잘 포착한다.서울의 아파트 30%정도 고평가 되엇다. 서울 등 수도권 아파트 30%이상 과대 포장된 상태다. 집 남아돌아 서울 경기 등 수도권 집 2채이상 보유 모두 매도다. 겁 많은 투자자, 돈을 두고도 투자못한 투자자, 돈 두고도 투자 않은투자자들은 오는 복도 차버린 경우다. 그들은 남을 믿지 못하는 경우가 많다. 수십년안에 다시 찾아오지 못 할 기회다. 급매물이 나온다면 무조건 낚아채야 한다. 환란시 우린 너무나많이 느꼈으며, 그때을 후회한 사람들이 많다. 조금 버티지 못한 사람들은 대부분 힘겨웠다. 급매물은 전국에 없으며, 호가만 낮은 매물이다.

부동산시장 침체기에 나타나는 전형적인 양극화 현상이다. 전국에서 매달 아파트는 분양하고,50만가구 매년 공급정책은 2년째 38만가구 공급으로 집이 남아돌아 공급은 이루어지지 않고 있으며, 건설사들은 사업 다양화에 힘쓰지만 맘같이 되지 못한다. 최근 수년사이 많은 건설사들이 부도 났으며, 건설사 상당히 더 부도 날 가능성 있다. 보금자리주택과 위례신도시 및 한강조망권, 강남권 아니면 투자지역 별로 없어 양극화는 더 심화될 것이다. 재개발.·재건축과 뉴타운 개발이 된다면 변두리나 신도시 아파트들 대부분이 투자성 없는 전원주택 단지가 될 가능성 높아지고 있다. 경기도에서는 재개발이나 뉴타운 대지지분당 단독주택으로 수원의 주택값이 인천이나 경기도 지역보다  낮으나 아파트 분양가는 더 높아 투자성 높고,강북지역 보다는 대지분 가격은 반값이하이나 분양가는 높아 투자성은 배 이상 높다. 경기지역 뉴타운이나 재개발지서 단독주택으로 대지지분 값이 평당 5백만원이하는 적극적
투자, 평당 700만원 미만은도 투자이며, 서울 강북의 반값이다.

투자만 하지 투기는 하지말라다. 내 개인보다는 국가 먼저 생각해야 한다. 국가가 존재해야 개인도 존재 가치가 있다. 부동산 투자는  환란후 최대 기회다. 그 기회을 이왕이면 포착해야 한다. 급매물이나 호가가 30%이상 낮은 매물 잡아야 한다. 규제지역서는 주민등록 옮기고 이사간후 투자해야 한다. 등기가 되는지 꼭 확인 후 투자하여야 할것이다. 투기꾼들의 유동성 자금과 1천조원이 넘는 유입 가능자금의 일부을 언제나 동원했으며, 그 후속타자들이지역적으로, 테마별로 진을 치고 다녔다. 부동산 시장의 대 격변기이며, 어떤 방법으로 헤쳐 나가야 하나 궁금한
가운데 투자자들의 마음까지도 혼란과 혼돈의 도가니로 송두리체 빼앗아 간다. 건설사들은 분양가는 내리지 않은체 늘어만 가는 미분양아파트 분양에 열 올리고 있다. 

분양가 30%이상 하락, 재건축 아파트 30%이상 하락, 수도권이나 대도시 아파트 값 30%이상 하락에 우리는 손을들고 뭉쳐 바라본 후 투자해야 하는데  하락 기다려 선량한 투자자들은 매수 타이밍을 잡아야 하는데 그들이 투자시는 값이 올라있다. 테마별, 지역별, 공간적, 시간적 투자만으로  부동산이 움직이며, 그 중 토지 시장이 더 활개을 치리라 예측 후 그 효과는 이어졌다. 투자는 정보에, 흐름에, 분석과 유능한 컨설턴트 지도하에 투자다. 무턱대고,아무렇게나, 개발업자나, 컨설팅업체의 권장투자는 아니되며, 그들이 권장한 지역 투자는 그들이 제시한 가격의 20-30%정도면 100%구입 가능하다. 그런투자는 투자해서는 아니된다. 개발업자나 컨설팅사의 투자는 투기꾼들이 1차지나간 뒤의 투자로 그들이 권장한 가격은 이미 5배이상 오른 가격이다. 투기꾼들에게 부동산 매도 할 투자며, 그런 방향의 투자다.

토지에 투자해 보지 않은 투자자가 토지에 투자해 돈을 벌 확률은 높지 않다. 부동산은 돈이며, 돈하고 연결되어 목숨과 바꿀수 있는 경우가 나타난다. 몇배을 2년안에 번다면 그가 투자하지 타인에게 권할 개발사나 컨설팅업체없다. 장기적인 안목에서 3-6개월간 투자지역 세밀히 분석하고,연구하고 현장답사후 결정해야 안전하고, 투자수익도 보장된다. 수배의 가치가 있다거나 값이 적게 나가거나 단기간에 투자수익이 배이상 나온다면 그만한 이유가 있기마련이며, 그 이유는 사기다고 할 수 있다. 부동산 중 토지는 아파트나 상가 오피스텔 빌라 단독 등 일반투자나 일반적으로 단순 중개업을 하는 분들이 하는 부동산 보다는 복잡하고, 세밀하고, 다양하고, 등기나 도시계획,국토계획 및 저당권 등등이 훨씬 복잡 난이하다. 

큰 땅덩어리인 부동산은 대체로 임야이나 여러 개의 필지로 분할하기 위해 설계사 사무소, 측량사 등이 동원되고,도로을 도면상과 실제로 내야했었으나 토지분할도 2006년 3월부터 아니된다. 각 필지마다 방향, 도로, 주위환경,
접근성, 근린시설, 학교, 장래 발전성, 수익성, 출퇴근 용도 등등에 따라 다양한 분석과 연구가 뒤따른다. 풍수지리까지 동원되는 경우도 있다.

기존 아파트 시장도 양극화 현상화다. 대부분의 아파트는 여전히 거래가 이뤄지지 않고 있다. 단기급등에 따른 조정기류가 형성되면서 매수자들이 관망세로 돌아서 상승세가 주춤하고 있다. 거래가 위축 돼 있는데 재건축 아파트만 단기적으로 거래가 늘고 가격도 올라 시장과 전혀 다른 모습이다. 부동산은 많은 연구와 현장답사, 주위의 의견등 계약하기 전에 복잡 다양한 분석이다.  여유자금이  있다면 조금 더 발품을 판다면 도시근교의 자투리 토지 투자을 할 수 있으나  장래성 있나는 다시 생각해야 한다. 농가주택용, 전원주택 소규모 단지용, 팬션부지, 500평 이상의 수도권이나 행정수도권 부동산에 투자할 수 있다. 발품을 더 팔면 근린시설용지나 장래성 부동산도충분히 가능하나 이 또한 원하는 투자는 아니라 여긴다.

건축할려면 더 많은 돈이 필요하지만 부지만 구입한다면 100%가능하다. 수익이 분명히 날 부동산 얼마든지 있다.보통 사람들에게는 가장 흔한 투자상품이 투자하기 좋은 상품,찾는 상품이나 투자금액에 대한 수익은 덜한 경우가많다. 부동산은 투자을 하여야지 투기을 하려다가는 전재산을 날릴 수 있다. 단기간에 돈 벌어준다면 그건 의심부터 해야한다. 투자 이익은 3-10년을 내다보고 장기적으로 유망한 부동산이나 투자상품, 지역을 찾아 투자해야 한다. 그런 부동산을 권장 받아야하고 권장해야 한다. 그래야만 미미하게라도 투자수익이 가능하다. 부동산은 어떤행위을 할수 있는가을 알게 된다면 값어치 있는 상품이다. 어떤 행위을 할 수 없다면 몇번 더 생각해야 한다. 개발가능성, 장래성, 도시와의 접근거리가 양호해야 한다. 학교,출퇴근, 근린시설, 교통, 도로, 전기 등도 개발시 양호한가 생각해야 한다.

수도권이나 대도시 근교의 관리지역이나 자연녹지의 투자가 좋으나 그런 부동산은 상당한 투자금액이 소요된다.농림지는 경지 정리가 되지 않은 전답이 좋으며, 임야가 더 좋은 경우가 많다. 도로가 있어야 하며, 도시의 접근성이 양호해야 한다. 가족의 출퇴근, 학교. 근린시설과의 거리, 마을과 거리 등도 한번 더 생각하고 투자해야 한다.
투자성 좋은 곳은 발품만 팔면 구입이 100%가능하다. 농림지도 농가주택, 창고, 식품.목재 콘크리트 공장 등 건축 이 가능하며, 제조장 공장이 가능하나 동력은 99KW이하의 공장이면 된다. 

무턱대고 비싼 토지나 관리지역이나 정리된 토지만을 고집한다면 더 많은 투자금액을 투자하는 경우가 대부분이랄 수 있다. 농림지나 생산녹지의 부동산도 농지정리가 아니된 전답이나 임야 싼 가격에 구입하면 주택 창고 공장이나 근린시설 용도의 건물을 얼마든지 지을수있다. 부동산이 전망이나 환경이 더 좋을수도 얼마든지 있다. 장래투자성은 덜한다 하지만 정부는 농림지역이라도 농지정리가 아니 된 전답이나 나무가 무성하지 아니한 임야도 관리지역으로 변경을 추진하고 있다. 

관리지역의 부동산도 3개로 나뉘어 지는데 대부분을 계획관리지역으로하여 개발이 더 가능한 용도로 사용할 수 있게 정부는 추진하고 있다. 도시근교의 관리지역이나 농림지 중에서도 농지정리가 아니된 부동산은 값만 낮다면 더욱 관심 갖어볼만하다. 관리지역만이 투자용이라는 선입견을 빨리 버리길 바란다. 빌딩,근린생활지,테마 부동산,관광지개발 등에 관심을 갖어보거나 신도시나 택지개발 지역의 넓은 분양지가 좋다. 2만불을 넘어 3만불 소득으로가는 과정에서 토지의 투자가 멈칫거리고 있으나 토지만이 부동산투자의 대상이다. 주택은 남아돌고 있다. 미분양, 미계약이 판치고 있으며, 분양할 아파트 중 15만여가구가 해을 넘어간 상태다. 집이 남아돌기에 분양 미루고
있다. 
일시 : 2015-12-23 [16:13] / IP : 27.119.39.206
Total : 42건
42 핵가족화는 소형주택,가계부채는 내집마련 더 어렵게 ()박종석2492020-01-15
41 주택보급율 증가는 수익보다 거주의 공간으로 ()박종석2462020-01-15
40 중소도시 개발지보다는 대도시 변두리 투자가 ()박종석2742020-01-15
39 부동산시장은 달동네개발로 신도시는 전원주택 ()박종석11102015-12-23
38 보금자리 주택 청약 이외 막차 탈 가능성 높아 ()박종석10732015-12-23
37 침체장 속에서 부동산 투자기법과 성공투자 ()박종석10942015-12-23
36 정부의 활성화대책에도 탈력잃은 부동산시장 ()박종석8052015-12-23
35 재테크로 천대받는 노후에서 손주에게 용돈을 ()박종석13132015-12-23
34 금리인상은 거래없는 시장,호가낮은 주택 매입을 ()박종석8542015-12-23
33 내집마련과 빈부의 격차 스스로 개척해야 ()박종석9732015-12-23
32 한국의 부동산시장은 선진국서 격었던 1차 관문 ()박종석9042015-12-23
31 토지 구입만 하면 미래가 보인다. ()박종석18892015-12-23
30 남아도는 주택시장서 투자처을 찾아 나서야 ()박종석8762015-12-23
29 신도시는 투자의 대산이 아닌 전원주택으로 ()박종석8422015-12-23
28 침체장서 대출로 집사거나 청약한 사람은 ()박종석9782015-12-23
27 아파트 청약이나 투자 모래성 쌓듯 쌓는 지혜을 ()박종석10122015-12-23
26 신도시에서 중심가 재개발지로 투자패턴 변해 ()박종석11472015-12-23
25 부동산시장과 재개발지는 분양가,단지규모,대지지분 ()박종석13902015-12-23
24 주택 구입보다 청약저축 이용이나 임대주택 사업에 ()박종석11962015-12-22
23 주택값 오른 지역의 상승은 미끼며,오를 부동산 따로 ()박종석13322015-12-22
22 주택 남아도는 시기에 투자대상 바꾸는 전초기지로 ()박종석11352015-12-22
21 내집마련 수도권은 중도금 무이자로,지방은 임대사업 ()박종석9862015-12-22
20 그린벨트 10가구 이상 동네 구입으로 재테크을 ()박종석8482015-12-22
19 더 하락전 급매물에서 2기신도시 등 정책 재편성 ()박종석7142015-12-22
18 집이 남아도는 시장서 매가는 하락,임대가는 상승 ()박종석10322015-12-22
17 소득높은 자 부동산 상승하고,중산층 주택값 하락 ()박종석9352015-12-22
16 투자가치 낮은 아파트,가치 높은 토지와 주택 ()박종석13322015-12-22
15 부동산 아파트-주택-토지시장으로 전환 후 안착 ()박종석12142015-12-22
14 금리상승시 부동산 거래중단에 매매가 하락 ()박종석10162015-12-22
13 주택값 불패 한국서만 느끼지 못한 낭패 다가와 ()박종석8802015-12-22
12 무리한 융자는 투자 메리트 없는 아파트로 ()박종석11852015-12-22
11 내집마련보다는 처가살이로 장기전세주택 청약을 ()박종석11442015-12-22
10 부동산 투자대상 바르게 알아 노후를 위한 ()박종석8842015-12-22
9 보금자리주택 공급 후 입주시 시세는 2/3가격으로 ()박종석10492015-12-22
8 고가주택보다는 월수나오는 부동산으로 갈아타야 ()박종석6102015-12-22
7 시간이 갈수록 투자대상은 선진국 투자에서 ()박종석8402015-12-22
6 주택법 통과로 부동산시장은 매수자 위주로 ()박종석7702015-12-22
5 노후을 대비한 부동산 재테크 전략 ()박종석9062015-12-21
4 투기 아니하고 투자 한 경우 손해 아니봐 ()박종석6102015-12-21
3 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석8502015-12-21
2 부동산 침체 예견하고,매도 할 준비하고 투자을 ()박종석11042015-12-21
1 부동산 투기 기법 ()박종석13212015-08-16

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