투자전략

박종석
보금자리 주택 청약 이외 막차 탈 가능성 높아
보금자리주택 청약 이외 막차 탈 가능성 높아
재건축 아파트 구입은 서울은 2000년 이전, 경기도는 2002년 이전에 구입입했어야 했으며, 토지 투자는 2천년 이전에 했어야 하지만 지금도 늦지 않은 투자는 토지 투자다.  3%지역과 부동산에서만 활황이던 집값이 전국적으로 거래 실종세을 보이고 있으며, 청약시장은 보금자리 주택과 장기전세주택 이외는 올스톱된 상태며, 프레미엄이 분양초기 가격의 반이하로 빠진 아파트, 건설사사 분양가 이상 프레미엄 보장 아파트는 분양가 이하로 하락해 건설사의 고민이 커지고 있으며, 이들 건설사는 8%자금도 마련하지 못해 전전극긍하고 있다. 

투자지역의 대명사.강남불패을 자랑하면서 집값 상승을 이끌었던 강남 재건축시장이 1년 중 10개월 이상 약세를
면치 못하고 있으며, 중대형아파트의 거래가 실종됐으며, 재건축 아파트 대부분이 고평가 되어 투자성 낮다, 재건축 보다는 뉴타운이나 재개발 지역의 165m2 이상의 단독투자가  재건축 아파트보다 투자성 높다는 것은 기본상식이며, 재개발.재건축.뉴타운 발표시 높은 값에 매도하고 옆동네 개발하지 않은 곳 투자가 투자성 더 높았었다. 

강남 3구의 재건축 아파트가 상승하면서 2006년 말 대비 80% 육박했고, 단기 투자수익을 봤지만 고평가 된 가격으로 매도시기 놓힌 투자자 흔하다. 고분양가로 미분양 아파트가 급증한 상태서  버블이냐를 놓고 논란이 한창이었으며,  침체가 계속되고 있는 실물경제에 초점을 맞추는 수요자들은 신중론이다. 본격적 경기 회복은 2013년 까지기다려야 할 것이며, 이자 부담이 너무도 크기 때문이며, 2012년 이전은 보금자리 사전 예약에, 2013년 하반기는
위례신도시, 2015년 전후 부터는 거주 목적의 주택에 투자하여야 할 것이나 아파트는 매도하고, 단독주택으로,
1가구 2주택자들은 1주택 매도 후 토지에 투자하여야 할 것이다.

집값 거품 경고와 부동산 가격이 하락할지에 대한 의견은 2015년 즉 앞으로 계속 지속 될 것이다. 전국 주택값에 
30%, 전국 토지값에는 50%이상 거품이 끼여있으나 토지는 부자들의 소유 부동산이기에 부자들은 끔적도 않고 있으며, 2015년 이후 토지 거품은 사라질 것이므로 보유가 좋다. 투자에 신중을 기해야하며, 국민임대 아파트나 장기전세 주택에 살면서 청약통장 최대한 이용과 호가가 내려 질 무렵에 구입해 거주의 부동산이지 투자나 투기의 부동산은 금물이다. 무리를 해서라도 강남에 집을 마련하려는 수요에 의한, 강남권에 거주을 원하는 기대심리는 누구나 공감하고 있다. 

소득수준에서 무리하지 않고 구입할 수 있는 적정 주택가격은 가계수지동향에서 근로자가구의 월 평균소득은 350만원으로 대출을 감안 내집마련의 융자는 1억원 이하다. 적정주택구입가격은 담보 인정비율과 총부채상환비율, 가구 월소득, 대출금리 및 상환기간 등을 고려해 자신의 소득수준에서 무리하지 않고 구입할수 있는 주택의 가격이나 융자인 담보는 부동산 매가의 20%이하, 가격으로는 5천만원 이하가 가장 안전하다. 융자란 아무리 금리가 싸다하더라도 배 이상으로 갚는다는 것은 기본이다.  

은행대출 가능 금액과 금리 등을 반영
1; LTV 35% 
2; DTI 25% 
3; 대출금리 연 5% 
4; 원리금 균등분할상환을 전제로 주택 구입 자금 중 70%는 기존 자산을, 30%는 은행 대출을 이용하고 매달 소득의 25%이하를 대출금 원금 및 이자 상환에 쓴다고 가정했을 때 구입할 수 있는 주택의 적정가격을 구할 경우 위험한 발상이며, 매년 수만가구의 주택이 경매시장에 나온다는 것은 생각하지 못한 계산이다. 근본이 빠져있으나, 현실성을 망각한 일부 계층의 재테크 계산이다.

내집마련이라도 적정주택구입가격은 LTV 및 DTI 규제, 금리 등을 감안해 무리하지 않고 주택을 구입할 수 있는 수준의 여유자금으로 구입하여야 할 것이며, 부모로부터 물려받은 재산이나 기존 자산이 충분한 사람을 제외하고는자신의 소득 수준에 맞춰볼 때 강남의 85m2 형대 아파트에 살 수 있는 국민은 거의 없다. 전국을 투기장화하여 봉급생활자가 요지간히 돈 모아 내집마련이 어려워 부동산 투기인 청약시장이 한때는 만개했었다.

매수.매도 시기를 가늠할 수 없다. 집값이 하향점 근처에 왔다지만 시장 거래가격에는 뚜렷한 변화가 발견되지 않고 있다. 집값 거품론에 정색을 하고 반론을 펼치니 집을 팔기도, 사기도 망설여지게 된다. 요즘같은 부동산 격변기에 매도자와 매수자 사이 고민에 빠져있다. 내집마련으로 기존주택을 구입하려는 사람들은 서울 강남 등 인기지역 진입 기회를 놓치지 말아야 한다지만 고분양가로 미분양 아파트는 줄지 않고,경매는 매달 쏫아지고, 아파트 분양에서 1가구도 청약하지 않는 지난 3년간이 유지되고 있는 것은 주택이 남아돌고 아파트가 주택에 비해 너무 많기 떄문이며, 가계소득 감소로 저금리에도 내집마련 할 수입이나 통장에 잔고가 없기 떄문이다.

재건축 아파트 값은 되레  하락했다. 오를만큼 올랐다는 인식이 확산이며 위례신도시 보금자리 분양과 경기회복불안감 등이 겹치면서 매수자들의 투자심리가 크게 위축됐다. 재건축발 집값 상승이 이제는 한계에 다다른  매물이나와있으나 거래는 부진한 상태다. 매물이 나와도 문의가 없고 매도자들도 가격 격차가 커 매물을 내놓지 않아  문의가 끊겼다. 거래가 소강상태로 수요자들이 보수적으로 바뀌고 있고, 담보대출 규제, 가계수입감소,통장 잔고 부족,주택보급율 119%이상으로 투자가치 없다는 인식에 보금자리 주택 사전예약 이외는 수요가 발생하지않고 있다.중소형 아파트만 시세보다 낮은 가격의 매물만 거래되고 있으며, 수년간 소형위주 거래가 나타날 것이다.

투자자는 좀 더 지켜보자는 관망세지만 실수요자라면 급매물 매수를 심각하게 고민해볼 필요가 있다. 시장 거래시세보다 낮은 매물이라면 활용하는 게 나을 수 있지만 가능한 좋은 매물을 찾아 발품을 팔라다. 1주택자에게는 지금같은 불투명한 상황이 인기 지역, 중형으로 집을 옮기는 갈아타기 기회다. 주택 추가 매입으로 2주택은 자제해야
하는데 집값 차별화는 심해지는 분위기며, 1주택자라면 비인기 지역에서 인기 지역으로, 소형 평형에서 중형으로갈아타기를 고려할 만하다. 1주택자라도 재개발이나 재건축이 가능한 지역에서는 자신의 집의 가치 평가을 하여야할 것이다. 

지금 살고 있는 지역의 30평형대 등으로 갈아타는 것이 중요할 것이나 갈아타는데 등기비, 중개수수료, 이사비, 수선비 등 경비가 최소한 적게 들고 투자수익은 장래의 가치 평가다. 1가구 다주택자는 처분은 필수적이다. 잘키운 딸하나 열아들 아니부럽다 했으며, 장남이나 막내 부둥겨 안고 있다간 사람 버리는 꼴이 된다. 매도 결심이 섰다면행동에 나서야 한다. 2주택자가 처분 계획이 있다면 파는 게 좋다. 결단력이 아주 중요하다. 시기조절이 아닌 판단력이다.  매도 후 토지 구입이다. 자기자본비율이 낮은사람이라면 빨리 움직이는 것이 중요하나 정부의 으름장에무조건 끌려가는 것을 경계해야 한다. 집값 상승 여력이많이 남아 있다고 판단되는 블루칩 주택은 처분 여부를 신중히 결정하여야 한다. 

투자성이 있거나 자녀들이 나이가 30세 가깝거나 결혼할 나이나, 노부모 계신다면 보유나 증여도 좋다. 소형주택이라면 임대사업자로 등록도 좋다. 살고 있는 집 외에 서울 강남권 지역에 대단위 재건축 아파트를 하나 갖고 있다면 갖고 가는 것이 유리할 수도 있다. 소형이냐 중대형이냐, 교통접근성 등 블루칩 여부를 따져 보유 여부를 판단하는 것이 좋다. 내집마련의 청약은 대단지 위주로 구입하고, 세대주가 되려는 가족이 있고 투자가치 있다면 증여나 임대사업자로 등록하여도 된다. 가장 중요한 것이 투자성이다. 토지나 임야는 장기적 투자는 주택보다 더 투자성이 높다. 토지는 부자들의 전유물이며, 주택도 남아돌고 있으며,이를 해소되기 위해서는 앞으로 5년이상 시간이필요하다.

부동산 경기는 침체의 늪에 빠져 있는 시장 상황이 수요자들을 더욱 헷갈리게 만들고있다. 아파트는 호가 낮은 매물을 중심으로 거래가 늘면서 매도 호가가 뛰었지만 무너질 경우 언제든 무너질 가능성이 다분하다. 재건축 아파트의 용적률이 상향되고 임대주택 의무비율이 크게 완화되는 등 재건축 수익성을 악화시켰던 규제들이 풀리면서투자수익을 손에 쥘 수 있다는 확신이  컸으며, 투자자가 일시적으로 몰렸으며, 자금력이 있는 사업가와 의사 변호사 등 고소득 전문직 수요자들이 호가 낮은 매물을 중심으로  매입했다.  집값이 많이 뛰었기 때문에 거금을 주고재건축 아파트를 선뜻 매입하기란 쉽지 않으며,시중의 유동자금이 투자자들을 현혹했으나 급락 할 가능성은 적지만 떨어질 여지는 있으며, 2015년 전후까지 매년 2회이상 호가 높낮이가 반복 될 것이다.  
일시 : 2015-12-23 [16:25] / IP : 27.119.39.206
Total : 42건
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