투자전략

박종석
부동산시장은 달동네개발로 신도시는 전원주택
부동산시장은 달동네개발로 신도시는 전원주택
2012년이 되면 전국에 25개 이상의 신도시가 조성돼 규모도 10만평 규모에서 여의도만한 도시에 이르기까지 다양하게 구성돼 전국 곳곳에 들어서나 신도시 발표는 없어지고 기존의 신도시는 2-3년 분양이 늦어지고, 보금자리 주택지로 전환중이다. 신도시가 전국 국토 균형 개발의 첩병 역할을 했으나 신도시 개발을 통한 균형 개발은 결과적으로 또 다른 부동산 수요를 유발, 전국을 투기장화시켰으나 주택보급율이 115%가 넘어선 시기부터는 신도시 발표도 사라지고 기존의 신도시는 가격이 하락중인 것은 신도시에서 달동네로 기존의 도시의 중심가 재개발이나 뉴타운지로 이동중이기때문다. 

새로운 신도시 개발보다는 기존의 신도시에 달동네로 불리우는 도시내의 구시가지을 뉴타운.재개발로 충충족도을채우려는 알찬 발상을 내놓고 있는 중이며, 진화중이고, 이는 보금자리 주택 공급으로 신도시 아파트 값은 프레미엄이 입주도 전에 1억이상 빠진곳이 셀 수 없이 많으며, 서울과 서울 경계선 보다는 서울 경계선 20-30km 거리의
대도시나 중소도시의 아파트값이 더 비싼 경우도 있으며, 주택값 하락시 서울서 만거리는 폭판가 하락도 불보듯
뻔하며, 2018년부터는 인구는 감소되고, 2015년 전후부터는 수도권 변두리 도농지역은 전원주택이 되어 집값 폭락도 2010년 신도시 아파트 값 하락의 1-2억 전후 못지 않은 가격 하학세가 나타날 경우 현제 3-4억 내외의 아파트는 2-3억의 아파트로 변 할 것이 다. 

국토의 균형개발과 이용 및 지방화. 세계화에 맟추었다가 현정부는 30년전의 과거형 독재형정권, 다음 정부는 지방화 세계화로 가는 기초을 다질 것이며, 10년 이전부터 현정부까지는 주택문제로 골머리 앓게 되나 다음 정부는주택문제로 골머리 앓지는 않을 것이다. 부동산태평양(http://www.realer.co.kr)은 부동산 시장을 예측 분석 평가하고 새로운 역사을 써 나가고 있는 것이며, 연구소나 정부와 여야을 떠나 홈피 따라 정책을 세우고 있으며, 학생들은 연구 논문의 자료로 사용되고 있슴을 인터넷이나 홈피에서 나타나 있다. 

새로운 신도시 개발보다는 달동네 개발로 주택보급율을 높히려 하는 부동산 정책중의 정책이나 실행여부에 따라부동산 정책의 성공여부가 달라질 것이나 집 걱정은 하지 않도 되며, 서두룰 필요 없으며, 융자받아 집사는 시대는 5년이상,금리가 3%대로 하락하지 않는 한 나타나지 않을 것이다. 국토의 균형개발로 지방화. 세계화로 혁신도시, 행정도시, 기업도시 등등 제목은 좋았지만 한가지도 실천한게 없을 정도며, 이런 계획은 단기적인 계획이 아닌수십년간 보완하고 실천 할 개발이다. 행정중심복합도시는 총 2210만평 규모로, 여의도면적 258만평의 7.7배에 달한다. 행정중심복합도시는 토지수용을 거쳐  개발계획과 실시계획이 수립되고, 착공했다. 중앙행정기관 이전과 행정중심복합도시엔 벤처산업단지, 연구시설 등을 포함해 아파트만 17만 가구가 지어지나 정치권의 정치 놀음으로 변했으며, 정부의 30년 전후가 아닌 50년간의 긴 산통을 격는다. 현정부가 1차관문이었으며, 정부가 흔들릴 정도로진통 겪었다. 

공교롭게도 공공기관을 중심으로 한 혁신도시 11곳도 문을 열고, 혁신도시는 공공기관과 유관기관, 학교 등이 연계돼 조성되는 것으로, 최소 10만평에서 50만평, 또는 100만평 규모로 건설된다. 혁신도시의 입지는 지방자치단체의 결정을 통해 결정된다. 관광공사가 옮겨가는 강원도는 춘천과 원주, 토지공사는 이전하는 전북도는 익산과 김제 등이다. 기업도시도 규모에 따라 조성기간이 다르다. 기업도시는 민간기업이 토지 수용권을 갖고 주도적으로
개발하는 자족 도시로 산업교역, 지식기반형, 관광레저형, 혁신거점형 등 4개 유형별로 조성 될 예정이다. 시범사업지을 지정하고, 2012년경에 기업도시를 우선 완성할 계획이다. 현재 기업도시는 관광레저형, 지식기반형, 산업교역형 등이다. 

주거단지로 개발이 추진되는 판교신도시는 2009년 입주시작, 김포, 파주신도시 2009년 입주, 삼송. 양주. 남양주
별내 2010년~2011년 등까지 포함하면 2012년엔 전국적으로 신도시만 최소 20개 이상이다. 수도권 6개 신도시에서약 30만 가구를 공급한다. 광교신도시에 공급되는 주택이 2천가구 줄어드는 반면 양주신도시에서는 2천가구 늘어난다. 6개신도시에서 늘어나는 주택은 총 4만3천가구다. 6개신도시의 용적률을 높이고 녹지율을 낮추기 위해 환경부와 세부적인 협의를 마친 결과 광교에서 공급되는 주택은 2천가구 줄었지만, 양주에서는 2천가구가 늘어났다. 6개신도시의 평균 용적률을 175%에서 190%로 올리고, 녹지율은 31.6%에서 27.2%로 낮춰 총 4만3천가구를 추가공급한다. 

6개신도시에서 공급되는 주택은 총 29만6천가구다. 
검단신도시가 1만가구 늘어난 6만6천가구
김포신도시가 6천200가구 증가한 5만9천가구
양주신도시가 8천가구 추가된 5만4천가구
송파신도시가 3천100가구 추가된 4만9천가구
광교신도시가 9천900가구 증가한 3만4천가구
파주신도시가 5천800가구 늘어난 3만4천가구
환경부와의 협의과정에서 6개 신도시 전체적으로는 4만3천가구 늘렸다. 광교는 2천가구 줄어들었고, 대신 양주가 2천가구 증가했다. 나머지 4개 신도시의 증가분은 없으나 수시 변한다. 광교신도시의 경우 원천유원지가 있어애초 늘리기로 했던 공급가구를 충족할 수 없었지만 양주에서 추가로 늘릴 수 있었다. 

신도시 또는 신도시급 도시 개발로 인해 토지보상금이 대거 풀리면서 땅값 상승으로 이어지는 등 부작용도 나타나고 있다. 실제 대한주택공사와 토지공사, SH공사, 경기개발공사 등에 따르면 4개 공사가 택지개발사업과 재개발,산업단지 조성을 위해 집행한 보상비는 10조여원이 지출될 예정으로 2기 신도시 보상금이 100조원이 넘는다. 4개공사가 이전에 집행했던 연간 예산의 합계가 2조원~2조5000억원 수준이었던 점을 감안하면 엄청나게 늘어난 것이다. 이의신도시 3조원, 행정도시 4조5000억원, 혁신도시, 기업도시 등 굵직한 개발이 대기하고 있는데다 수도권 택지개발 사업도 계속될 예정이어서 보상비는 향후 부동산 시장의 불안변수로 작용 할 전망이다. 국가 균형 발전을위해 대형 프로젝트 사업과 신도시 조성이 한꺼번에 추진되면서 땅값 상승, 보상비 증가, 또 다른 부동산 가격 상승으로 이어지고 있다. 각종 개발에 대한 우선순위를 매겨 진행하는 작업이 선행 됐어야 했다. 

부동산은 강남에서 부터라는 우리 격언이 하나도 틀리지 않고 있으나 강북권이나 대도시의 뉴타운이나 재개발. 재건축이 이어진다면 10년후는 신도시보다 도시내의 달동네가 주거타운으로 변할 가능성이 높아지고 있으며, 이미재테크에 밝은 사람들은 2002년부터 주거권을 달동네로 옮겨갔다. 수도권의 신도시인 판교나 송파 영통 판교 등의부동산 값은 호가가 낮아지고 있으며, 신도시 주변 호가 낮아지고 있다. 

신도시는 전원도시형 주거권으로,달동네는 10년후는 과거의 주거권 도시로 변해 갈 것이다. 도시는 용도와 향후
세워지는 건축물 층수, 용적률, 건폐율 등 상권 활성화를 위한 종합적인 활용계획을 마련해 무질서한 가로환경을개선, 디자인 중심지로서의 위상을 높이기 위해 시의 디자인 가이드라인에 따라 지역의 특성에 맞는 가로 디자인등 환경정비계획을 수립할 예정이다. 국토의계획 및 이용에 관한 법률 등 관련법에 따라 제1종지구단위계획구역으로 결정하는 등의 방안도 추진 할 계획이다. 
일시 : 2015-12-23 [16:35] / IP : 27.119.39.206
Total : 42건
42 핵가족화는 소형주택,가계부채는 내집마련 더 어렵게 ()박종석2492020-01-15
41 주택보급율 증가는 수익보다 거주의 공간으로 ()박종석2462020-01-15
40 중소도시 개발지보다는 대도시 변두리 투자가 ()박종석2742020-01-15
39 부동산시장은 달동네개발로 신도시는 전원주택 ()박종석11122015-12-23
38 보금자리 주택 청약 이외 막차 탈 가능성 높아 ()박종석10752015-12-23
37 침체장 속에서 부동산 투자기법과 성공투자 ()박종석10942015-12-23
36 정부의 활성화대책에도 탈력잃은 부동산시장 ()박종석8052015-12-23
35 재테크로 천대받는 노후에서 손주에게 용돈을 ()박종석13132015-12-23
34 금리인상은 거래없는 시장,호가낮은 주택 매입을 ()박종석8542015-12-23
33 내집마련과 빈부의 격차 스스로 개척해야 ()박종석9732015-12-23
32 한국의 부동산시장은 선진국서 격었던 1차 관문 ()박종석9042015-12-23
31 토지 구입만 하면 미래가 보인다. ()박종석18892015-12-23
30 남아도는 주택시장서 투자처을 찾아 나서야 ()박종석8762015-12-23
29 신도시는 투자의 대산이 아닌 전원주택으로 ()박종석8422015-12-23
28 침체장서 대출로 집사거나 청약한 사람은 ()박종석9782015-12-23
27 아파트 청약이나 투자 모래성 쌓듯 쌓는 지혜을 ()박종석10122015-12-23
26 신도시에서 중심가 재개발지로 투자패턴 변해 ()박종석11472015-12-23
25 부동산시장과 재개발지는 분양가,단지규모,대지지분 ()박종석13902015-12-23
24 주택 구입보다 청약저축 이용이나 임대주택 사업에 ()박종석11962015-12-22
23 주택값 오른 지역의 상승은 미끼며,오를 부동산 따로 ()박종석13322015-12-22
22 주택 남아도는 시기에 투자대상 바꾸는 전초기지로 ()박종석11352015-12-22
21 내집마련 수도권은 중도금 무이자로,지방은 임대사업 ()박종석9862015-12-22
20 그린벨트 10가구 이상 동네 구입으로 재테크을 ()박종석8482015-12-22
19 더 하락전 급매물에서 2기신도시 등 정책 재편성 ()박종석7142015-12-22
18 집이 남아도는 시장서 매가는 하락,임대가는 상승 ()박종석10322015-12-22
17 소득높은 자 부동산 상승하고,중산층 주택값 하락 ()박종석9352015-12-22
16 투자가치 낮은 아파트,가치 높은 토지와 주택 ()박종석13322015-12-22
15 부동산 아파트-주택-토지시장으로 전환 후 안착 ()박종석12142015-12-22
14 금리상승시 부동산 거래중단에 매매가 하락 ()박종석10162015-12-22
13 주택값 불패 한국서만 느끼지 못한 낭패 다가와 ()박종석8802015-12-22
12 무리한 융자는 투자 메리트 없는 아파트로 ()박종석11852015-12-22
11 내집마련보다는 처가살이로 장기전세주택 청약을 ()박종석11442015-12-22
10 부동산 투자대상 바르게 알아 노후를 위한 ()박종석8842015-12-22
9 보금자리주택 공급 후 입주시 시세는 2/3가격으로 ()박종석10492015-12-22
8 고가주택보다는 월수나오는 부동산으로 갈아타야 ()박종석6102015-12-22
7 시간이 갈수록 투자대상은 선진국 투자에서 ()박종석8402015-12-22
6 주택법 통과로 부동산시장은 매수자 위주로 ()박종석7702015-12-22
5 노후을 대비한 부동산 재테크 전략 ()박종석9062015-12-21
4 투기 아니하고 투자 한 경우 손해 아니봐 ()박종석6102015-12-21
3 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석8502015-12-21
2 부동산 침체 예견하고,매도 할 준비하고 투자을 ()박종석11042015-12-21
1 부동산 투기 기법 ()박종석13212015-08-16

1
이름 제목 내용

| 회사소개 | 이용자약관 | 개인정보 보호대책 | 책임한계 및 법적고지 | 회원정보변경 | 아이디찾기 | 비밀번호찾기 | 회원탈퇴 |
☎ TEL : 010-4556-7538 유료회원 상담전화만 / Fax : 유료회원 전용
주소 : 수원시 팔달구 매교동 258-9 | 허가번호 : 3648-1329 사업자등록번호: 124-19-59513
부동산태평양 소장 : 박종석 E-mail : reales@naver.com Copyright ⓒ 2001 realer .co.kr All rights reserved
이멜의 수집을 거부하며,이멜 수집으로 발생한 책임은 수집한 귀하(귀사)가 질 것입니다.