투자전략

박종석
중소도시 개발지보다는 대도시 변두리 투자가
중소도시 개발지보다는 대도시 변두리 투자가 
기업도시 땅 투자로 돈 번다는 것은 아주 희박하다. 기업도시 인구가 수십만명의 도시가 아니기 때문이다. 도시는대체로 100만명 정도는 되어야 하나 그렇지 않는 경우가 많다. 중소도시는 인구의 흡인력이 부족해 대도시에 비해투자성이 낮으며, 개발초기 오른값이 오랫동안 유지되며, 자금력이 부족한 사람은 대부분이 매도해 버린다. 중소도시의 토지나 부동산은 이익이 난 후  매도 후 다른곳에 투자하여야 투자수익 가능하다. 중소도시는 큰 도시로 상권이 옮겨가기 때문에 기업도시 근처 큰 도시의 상권 투자가 더 좋다. 항상 적은 도시는 대도시의 부속도시에 불과하기 때문이다. 단 투자시는 기업도시가 드러설 상업지의 관통로,대로변이나, 대단지 아파트 앞의 건물지을 토지의 투자가 좋으며, 기업도시  통로변의 출구 투자 정도가 투자수익이 보장된다  할 수 있다.

2010년 마지막 달 땅값이 많이 올랐으며, 5%내외의 부자들이 소유한 토지는 1년에 2-3차에만 올라도 아파트 오름세보다 더 많이 오르며, 토지값은  꾸준히 2년간 상승했으며, 이들 토지는 대부분이 2천년 이전에 구입했으며, 재테크을 못한 사람들은 2002년 2월 이전에 매입했었다. 재테크을 아는 사람은 토지투자이며, 토지는 거래는 쉽지 않지만 상승률은 어떤 부동산보다 높으며, 아파트는 지방은 2002년 6월,수도권은 2006년 6월 이후 크게 이익 본 사람이 별로 없으며, 전세값 상승은 집이 남아도는 시기에 노가십장 정도의 권력자들이 장기전세나 보금자리 주택공급으로 구입보다는 돈이 되는 보금자리주택 강남권이나 장기전세주택 청약해 20년간 살아가려 하기 때문이나 이를아는 정책자는 없다.

개발계획 발표로 전국 곳곳에서 땅 투자 바람이 일었으나 그 투자는 소수만을 위한 투자 수익이었으며, 기존 지역의 토지값 상승만 불러 일으키는 경우가 많았다. 나라안의 각종 개발사업과 맞물려 그동안 제한되던 토지 수용권과 각종 인허가가 기업에 허용돼 대규모 개발사업이 추진될 것이며, 그럴시 전국 각지가 개발 대상이 되며,투기세력이나 개발업자의 농간에 의한 투자가 될 가능성이 일반 투자자에게 많다. 선 투자엿다면 치고 빠지기식 투자을할 것이지만 일반 투자자들은 그들의 뒷치닥거리 정도가 대부분이다. 개발로 보상받은 사람들은 대부분이 큰도시에 투자해 대도시만의 부동산 광풍이 나타났던 것이다.

개발지역은 개발이 땅 투자의 재료가 될 것이라고 기획부동산이나 투기꾼들이 그들이 매집한 부동산 매도하기 위해 갖가지 수단 동원한다. 우리는 냉철히 과연 도시 생성시 인구 유입이 될 것인가, 자신이라면 그 지역에 가서 살수 있을 것인가을 냉정히 분석. 예측해 보고 투자해야 한다. 아무리 자신의 지역에 개발도시가 생긴다 해도 우리나라는 70년대 산업화 이후 지자체의 인구가 1/10이하로 줄어든 곳이 부지기수다. 도시화 비율이 가장 높은 나라서시골의 개발도시로 이주해 살 것인가 다시한번 냉철히 생각해 보아야 하며, 투자시 맥을 짚는다는게 쉽지 않다. 

신도시가 생길시 그 도시의 대로변 출구 토지을 구입해 빌딩을  짖는 사람은 성공하나 대체로 상권이 형성도지 않는 경우가 많으며, 다행히도 가든이나 주유소, 모텔 정도의 건축으로 수지을 맞추는 경우가 많으며, 그 정도는 대단한 성공작이라 할 수 있다. 이에 반해 아파트나 주택지는 50%정도 오르기도 힘이든다. 이게 재테크의 보는 눈이며, 투자자의 노하우다.

지역개발사업이 있는 곳은 최초 소유자에게는 돈이다. 개발된 곳으로 돈이 몰려 들고 있기 때문이나 그 돈을 움쿼쥐는 사람은 소수이며, 대체로 분산해 나누어 쓰는 경우가 많으며, 한 묶음 쥐기는 하늘에 별따기다. 서남해안 해남의 3000만평에 해상복합레저타운을 조성 J프로젝트는 만들어졌으나 몇차례 공사중단 등 우여곡절이 많은 곳이었다. 전국의 땅값은 글로벌 금융위기가 발생하기 전의 고점이던 2008년 10월과 수준으로 근접중이며, 전국 251개 시·군·구 중 243곳이 올랐다. 수도권이 오른 가운데,  광역자치단체로는 유일하게 떨어졌던 인천도 올랐고, 경기도도 상승세다. 지방은 제주가 미미하게 오르고 대전은 가장 큰 폭 상승률을 기록했다.

개발지는 대체로  발표전 구입했어야 하며, 토지 소유주는 늦게 매도해야 돈이 되지 초창기 매도시는 몇배의 수익놓히는 경우 태반이다. 육지와 연결될 섬의 부동산 값이 뛰나 당연지사다. 선유도,고군산군도, 원주, 문막, 서산간척지 관광개발지도  값이 올랐으며, 외지인 토지 많으며, 개발이 완성될려면 상당한 시간과 기간이 소요되며, 개발중이라도 몇번의 중단사태도 올수 있으며, 개발후도 노른자 몇 필지만이 황금 상권이 되는 경우가 대부분이다. 이런부동산 매도시기, 매수시기 잘 맞추는게 능력이며 전문가다운 투자방법이다. 

기업도시나 관광레져산업지,신도시,골프장 인근 등 갖가지 토지의 투자시도 개발발표후 별볼일 없는 토지가 대부분인 경우가 많다.부동산 투자는 어려운 것이며 맥을 찾기란 더더욱 어려우며, 어지간한 전문가가 아니고서는 헛다리 짚는 경우 태반이다. 정보에 의한 투자, 현장답사, 매도와 매수 기회 포착 등 갖가지 이론도 중요하고, 투자경험은 더더욱 중요하다. 젊은 사람들의 이론보다 우리 부모님들의 경험이 몇배 더 확실하고 투자수익을 더 내는 경우가 태반이다. 투자시 부모님과 같이 동행해 투자하는 것도 아주 현명한 방법이 되는 경우다 
일시 : 2020-01-15 [14:58] / IP : 59.4.48.149
Total : 42건
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41 주택보급율 증가는 수익보다 거주의 공간으로 ()박종석2462020-01-15
40 중소도시 개발지보다는 대도시 변두리 투자가 ()박종석2762020-01-15
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21 내집마련 수도권은 중도금 무이자로,지방은 임대사업 ()박종석9862015-12-22
20 그린벨트 10가구 이상 동네 구입으로 재테크을 ()박종석8482015-12-22
19 더 하락전 급매물에서 2기신도시 등 정책 재편성 ()박종석7142015-12-22
18 집이 남아도는 시장서 매가는 하락,임대가는 상승 ()박종석10322015-12-22
17 소득높은 자 부동산 상승하고,중산층 주택값 하락 ()박종석9352015-12-22
16 투자가치 낮은 아파트,가치 높은 토지와 주택 ()박종석13322015-12-22
15 부동산 아파트-주택-토지시장으로 전환 후 안착 ()박종석12142015-12-22
14 금리상승시 부동산 거래중단에 매매가 하락 ()박종석10162015-12-22
13 주택값 불패 한국서만 느끼지 못한 낭패 다가와 ()박종석8802015-12-22
12 무리한 융자는 투자 메리트 없는 아파트로 ()박종석11852015-12-22
11 내집마련보다는 처가살이로 장기전세주택 청약을 ()박종석11442015-12-22
10 부동산 투자대상 바르게 알아 노후를 위한 ()박종석8842015-12-22
9 보금자리주택 공급 후 입주시 시세는 2/3가격으로 ()박종석10492015-12-22
8 고가주택보다는 월수나오는 부동산으로 갈아타야 ()박종석6102015-12-22
7 시간이 갈수록 투자대상은 선진국 투자에서 ()박종석8402015-12-22
6 주택법 통과로 부동산시장은 매수자 위주로 ()박종석7702015-12-22
5 노후을 대비한 부동산 재테크 전략 ()박종석9062015-12-21
4 투기 아니하고 투자 한 경우 손해 아니봐 ()박종석6102015-12-21
3 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석8502015-12-21
2 부동산 침체 예견하고,매도 할 준비하고 투자을 ()박종석11042015-12-21
1 부동산 투기 기법 ()박종석13212015-08-16

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