투자전략

박종석
주택보급율 증가는 수익보다 거주의 공간으로
주택보급율 증가는 수익보다 거주의 공간으로
부동산은 흐름이다. 흐름을 잘타면 돈도 벌수 있지만 흐름 잘못 탄다면 고평가 된 부동산 구입이 십상이다. 흐름만치 중요한게 없다. 아파트 가격이 정확히 알수 없을 정도로 가격차가 커지고 있는 것은 집이 남아도는 시기 호가가10%이상 낮은 매물이 등장했기 때문이다. 호가가 낮아져도 거래가 없어 호가는 더 낮아져야 매도가 되지만 더 호가가 낮은 매물은 나오지 않고 눈치작전만이 중대형 평형에서  중지되고 있다. 값이 비싼지, 싼지 알아보러 오는사람도, 거래되는 주택이 없다. 서울 강남 재건축 아파트 가격이 2010년초 잠시 강세를 보인 후 강남권 뿐만 아니라수도권 주택시장이 침체기다. 가계수입 2년간 감소와 기존의 대출자 대출액 증가로 집살 돈이 대부분 가정에 말라있다. 일부 가구들만 보금자리 주택에 사전예약하고 있으며, 보금자리 예약자들도 자금이 별로 없는 상태서 사전예약 하기에 계약할지가 의문이며,경기도와 인천은 보금자리 주택마져도 사전에약자가 없는 미분양이다. 

주택보급율 증가로 미분ㅇ야 증가와 지역적으로 미입주 아파트가 증가하고, 집값 약세로 분양권 시장에서도 마이너스 프리미엄이 속출하고 있다. 수도권 지역의 분양권 하락폭이 매우 크게 나타나고 있으며, 분양한 아파트가 10명 이하의 청약자는 수년째 이어지고 있다. 거래 중단과 전국 분양권은 하락세가 2배 이상 커졌으며, 수도권과 지방을 가리지 않은 마이너스 변동률이다. 인천지역과 주위는 신도시만 10곳 이상이 되어 5만가구 이상의 아파트가남아돌고 앞으로 분양할 아파트도 5만가구가 넘어 입주시는 밤에 불꺼진 아파트가 늘어날 전망속에  하락폭이 매우 커 급락장세가 될 것이다. 수도권 분양권 가격 약세는 상대적으로 저렴한 보금자리주택마저도 미달사태다. 중대형에서 중소형 아파트에서 조차 분양가보다 싼 마이너스프리미엄 매물도 많이 나와 있지만 추가하락을 기대하는 매수자들이 많아 사실상 거래는 없는 침체로 가격이 낮춰지고 있다. 

공동주택이 도시에서 80%가 넘어 똥값이 될 가능성이 높으며, 서민들의 보금자리로 전락 할 시기가 다가오고 있다. 부동산 시장의 대세 하락세며 , 다주택자들은 지금 뛰어내리지 않으면 엄청난 고통을 겪게 될 것이며, 막차탈가능성이 더 높다. 2012년 이후  집을 더 싸게 살 기회며, 집을 사려는 사람은 느긋하게 2015년 전후까지 기다리면 되며, 보금자리주택, 한강조망권, 강남권 대단지, 위례신도시 아니면 청약에 도전 할 만한 곳이 2015년까지 20곳도 되지 않을 것이다.

어설픈 전문가 전망만 믿고 재테크 한다면 낭패를 봤을 가능성이 크다. 집값 전문기관들의 전망이 보기 좋게 빗나가는 데는 각종 변수가 쏟아지면서 예측이 쉽지 않기 때문이라 하나 분명한 것은 그들 연구소나 기관에 전문가는1-2명도 없었다는 것이다. 경제 전망은 데이터 등을 참고로 전망하기 때문에 100% 신뢰하기는 힘들지만, 워낙 차이가커다소 민망한 게 사실이며, 시장 변화를 정확히 예측하는것 자체가 불가능하기 때문에 수요자들은 전망을 맹신하지말고 오히려 전망의 근거를 꼼꼼히 해석해 보는 자세가 필요하며, 아예 전망이나 예측보다는 시장의 흐름을 타는 투자다. 모든 결정은 매도자나 매수자 스스로 하고 책임도 스스로 진다. 단 부동산 전문홈피다운 홈피로
부동산 재테크 전략 수립하여야 할 것이다. 연구소 전망자들 해외 수십개국 이상 다니면서 연구했다면 우리나라
부동산 전망 해외 선진국 부동산 과거, 현제, 미래에 대한 예측으로 판단해 예측했지 주먹구구식으로 예측해 지난7년간 한번이라도 맞추었을 것이다. 

재건축 아파트를 살 사람은 대지지분 165m2 이상의 뉴타운이나 재개발지역을 구입하며, 아파트 보다는 단독주택으로, 1가구 2주택자들은 주택 매도후 토지을 구입했으나 중산층이하 사람들은 매도하지 못한체 투자수익 시기을실기한 중산층이하 사람들의 한계다. 집이 남아도는 시기에 융자까지 끼고서 집 살 사람은 없어졌고, 중산층이하사람들이나 내집마련 소유욕이며, 거래시장은 침체 상당기간 이어질 것이며, 보금자리 주택 사전예약만이 2012년까지 이어질 것이나 경기 인천은 보금자리 주택도 실기했다. 서울만이 아니라 전국적으로  아파트값은 약 보합세로들어섰고, 강남불패지역의 재건축 아파트도 가격이 내렸으나 더 내리기만을 기다리고 있거나 투자성 없는 재건축아파트 살 사람은 시간이 갈수록 멀어지고 있다. 재건축 아파트 대지지분도 별로인데 구입 할 사람은 없을 것이며,구입하려 한다면 호랑이 굴에 먹잇감이 되려 들어가는 것이 될 것이다. 강남 재건축 아파트는 내리고 있으며,
당분간이 아닌 상당기간 약보합세가 이어질 것이며, 용적율 300%이상 결정되지 않을 경우 추가부담금만 2-4억이될 것이므로 입주는 불가능하다.

재테크는 이익을 목적으로 안전과 이익 및 원금의 보장을 전제로 어떤 자산에 금전을 투입하는 것이다. 실수요자가 수익성 있는 자산에 이용과 관리를 하면서 정당한 이익을 창출하면서 부동산 시장의 원리에 의해 일정한 기간동안생활고를 해결하는 것이며, 노후 대책용이 될 것이다. 투기와는 역배열 상태의 몸조심 투자다. 사업상의 위험과 법률적 문제점. 인프레. 수익률(기대 수익. 요구 이익. 실현이익)도 점검해야 한다. 부동산 투자는 투자의 안전성과수익이 확실한가. 원금의 환금성. 자산의 증대. 관리 문제. 이익의 재투자. 그리고 투자 물건의 소유에 대한 불확실성에 안전함의 신임이다. 투자라도 경기 변동에 의해 좌우 될 수 있다 

경기 부진시 잠재적 매도자들이 부르는 호가일 뿐이며, 매도시는 20% 정도는 싸게 내 놔야 팔리며, 투기수요를 부추기면서 집값을 정부는 떠받치고 있지만  가계소득 대비 집값이 너무 높은 상황이라 하락 할 가능성이 더 크다. 수요가 몰리는 강남 재건축은 더 오를 수 있으나 대부분 대출을 끼고 집을 샀기 때문에 집값이 오르면 좋지만 하락할 가능성도 높은 것은 위례신도시와 보금자리 주택지 대량개발과 공급 물량이다. 경제불황으로 집을 살 여력이
없다는데 부동산 공급 물량이 쏟아지고 있는 가운데 미분양이 넘쳐나고 있고, 인구 고령화로 경제활동인구가 급격히줄어드는데다 가계부채 증가, 보금자리 주택 싸게 공급과 주택보급율 115%이상은 상승보다는 하락에 무개을 두어야 할 것이며, 투기자본에 의해 매년 1-2회 3%지역서 3%부동산만이 호가가 높아질 것이다.   

저점에 부동산 투자를 하였다면 손해는 크게 보지 않지만, 정점에 투자했다면 막차를 타는꼴이 될 수 있다. 부동산경기도 회복기 호경기 후퇴기 불경기의 늪이있으며, 경기 변동이다. 경기란 좋은 뉴스가 있으면 호경기고, 나쁜 뉴스만 나오면  불경기다. 부동산 경기는 일반 경기와는 다르게 주기가 굉장히 긴 17-20년이다. 선진국일수록 부동산가격은 오르지 않으며, 변동도 심하지 않지만 한국인이 100명이상 모여사는 나라의 지역에 부동산 투기없는 나라가 없을 정도로 한국인의 부동산에 대한 애착심과 투기열은 대단했다. 개발도상국은 부동산 가격이 널뛰기 하며,주기도 짧다. 그 기간은 2년-5년 미만에 그친다. 부동산 투자시 누구에게나 호경기만을 원한다. 

부동산 재테크는 확실한 수익이 날 수 있는 부동산에 투자해야 하며, 투자을 해야지 투기을 하다가는 전 재산을 송두리째 날리는 경우가 허다하다. 제테크는 토지, 건물, 빌딩, 상가, 아파트 다양한 종류가 있지만 단기적인 투자는아파트가 좋았으나 주택보급율이 115%가 넘는 시점부터는 아파트투자는 금물이며, 거주의 공간이어야 한다. 개발가능한 테마부동산에 투자하여야 한다. 장기적 투자는 토지가 좋다. 부동산은 은행예금 보다 수익을 낼 수 있으며,증권보다는 안전한 투자 대상인 제테크다. 부동산은 절대적으로 예금이나,주식 또는 채권보다는 더 안전하다. 제테크시부동산의 종류와 지역적인 투자 및 개발가능한 지역에서의 투자가 더 많은 수익을 낼 수 있다. 부동산은 돈이모이는 곳에 투자해야 투자수익이 높다. 여론이 주도하면 고점 매수가 되기 쉽다.

부동산은 선 투자해야 하며, 선 투자한 부동산 투기꾼들에게 매도할 정도의 투자 실력 갖추어야 한다. 투기꾼들이자신의 일거일투을 유심히 볼 정도의 실력을 쌓아야 진정한 전문가가 되어야 한다. 그 정도의 실력을 갖추기는 어려워도 내재산 스스로 지킬 정도의 실력은 갖추어야 하며, 아파트 구입시 대지지분 년도수 단지크기 주위환경 확인후 현제의 투자가치 정도는 분석가능해야 한다. 도시 이외의 지방 토지는 매수인에, 매도인에 따라 가격 차이가많이나 그 지역에 사는 사람들 여러명에게 가격 조사을 철저히 하여야 한다.  자기 돈 3억원에 은행 대출 2억원을끌어들여 5억원짜리 집을 산다면 물가 상승률 4%, 은행 이자 6%를 반영시 3년 취등록세와 재산세, 중개수수료, 이사비용 등을 포함하면 기회비용이 1억원에 이른다. 실제로 살 사람은 없는데 오른다, 오른다 하니 팔려고 하는 사람들이 호가를 올려놓는 바람에 거래가 안 일어난다. 

집값은 하향 안정세를 보이고는 있지만, 폭락세를 보이지는 않을 것이다. 집값이 하락세는 실물경기가 미회복, 미분양 증가, 주택보급율 115%이상, 보금자리주택 공급, 가계부채 증가, 고금리 전환 등이다. 무주택자들이 보금자리주택만 바라보고 있어 신규 분양이든 기존 주택이든 주택수요자가 없다. 실물경기가 회복돼 집값 상승에 대한기대감으로 회복세로 전환할 수는 있겠지만, 회복세 정도에 그친다는 것은 주택보급율이 선진국 수준에 이르렀다는것이다. 50만가구 이상 공급 정책은 30만가구 이상 더 공급할 필요가 없어졌으며, 주택 시장의 블루칩이었던 대형주택이  현정부 동안 중산층 몰락으로 비관적이다. 대형 주택은 수요가 없고 하락폭이 커지면서 가격이 더 내려갈것이며, 대형아파트 보유자들은 단독주택으로 갈아탈 것이다. 대출규제가 풀린다 하여도 가계수입 감소로 융자을받아 집살 사람은 날이 갈수록 사라지고 있다. 

분양가를 산정할 때 광고비를 2-3% 정도 산정한다. 미분양 물량이 늘고 숨겨 둔 미분양 아파트가 갈수록 늘고 있지만 아파트 공급은 꾸준하며, 공급물량에 단 5명이하 청약하는 단지가 지난 1년간 60곳이 넘었으며, 아파트 공사중단한 단지만 250곳이 육박 할 정도다. 공급과잉 상태에서 정부가 집값을 떠받치고 있는데다 예정된 분양물량을모두 더하면 2015년에는 118%이상의 공급과잉이 될 전망이다. 주택보급률이 115%에 이르는데 전국적으로 그린벨트 해제 해 보금자리 주택 공급하고 있어 거품 붕괴를 막을 수 없다. 

청약 풍경은 잇따르는 한국식 부동산 버블경고 시장이다. 구입할 시기에 호가낮은 매물도 구입하지 않으며, 매수자우위 시장서 호가 낮은 매물 구입하지 않는게 서민들의, 비전문가들의 부동산 시장이다. 집값 급등으로 집 없는사람들의 불안이 커지던 상황에서 광풍이 급랭해 버려 그 때 집을 샀으면, 혹은 분양 받은 집을 덜컥 계약했으면낭패였겠다는 생각을 하는 사람들이 적지 않다. 투자해야 할 지역 투자, 투자하지 않아야 할 지역투자, 2012년주택시장의 대전환이 필요한 시점을 대비한 투자공부 했다면 누는 범하지 않는다. 재테크란 꾸준한 노력으로 타인보다더많은 수익을 내는 것이다. 시장이 너무 한쪽으로만 쏠릴 때 정부는 부작용을 줄이기 위해 국민들에게 신중하게판단하라는 메시지를 전달할 필요가 있지만 부동산에 관한 한 정부의 메시지는 오히려 반발만 사고 있는데, 정부는주택값은 물가상승률만치의 값만 올린다 했지만 지역에 따라 오른 부동산, 거래중단, 미분양 증가만이 있다. 

부동산시장이 꼭지점에 도달했어도, 버블의 경고시도 오히려 주택값은 급등했으나 2010년부터는 호가가 낮을시매수하는 것이다. 재테크 비결이다. 더 하락하기만을 기다리는 사람은 가난뱅이들이다. 투자시기에 투자하고,투자할부동산에 투자하는 것이다. 부동자금 1000조원은 실체가 없으며, 요구불 예금과 수시 입출식 저축성예금, 머니마켓펀드 등 단기 수신자금은 실제로 단기 수신자금은 일상적 거래에 필요한 지급·결제를 위한 자금이지 투자성 자금이고, 부동산 시장에 투입되는 자금은 금융기관 대출이다. 투기바람이 조금만 불면 집값이 언제든지 과거처럼 급등할 수 있다는 인식은 환상이다. 부동산 시장 흐름 읽지 못하면 엉터리 정보에 한순간의 선택으로 패가망신을 초래할 수 있다.   
일시 : 2020-01-15 [14:59] / IP : 59.4.48.149
Total : 42건
42 핵가족화는 소형주택,가계부채는 내집마련 더 어렵게 ()박종석2492020-01-15
41 주택보급율 증가는 수익보다 거주의 공간으로 ()박종석2482020-01-15
40 중소도시 개발지보다는 대도시 변두리 투자가 ()박종석2762020-01-15
39 부동산시장은 달동네개발로 신도시는 전원주택 ()박종석11122015-12-23
38 보금자리 주택 청약 이외 막차 탈 가능성 높아 ()박종석10752015-12-23
37 침체장 속에서 부동산 투자기법과 성공투자 ()박종석10942015-12-23
36 정부의 활성화대책에도 탈력잃은 부동산시장 ()박종석8052015-12-23
35 재테크로 천대받는 노후에서 손주에게 용돈을 ()박종석13132015-12-23
34 금리인상은 거래없는 시장,호가낮은 주택 매입을 ()박종석8542015-12-23
33 내집마련과 빈부의 격차 스스로 개척해야 ()박종석9732015-12-23
32 한국의 부동산시장은 선진국서 격었던 1차 관문 ()박종석9042015-12-23
31 토지 구입만 하면 미래가 보인다. ()박종석18892015-12-23
30 남아도는 주택시장서 투자처을 찾아 나서야 ()박종석8762015-12-23
29 신도시는 투자의 대산이 아닌 전원주택으로 ()박종석8422015-12-23
28 침체장서 대출로 집사거나 청약한 사람은 ()박종석9782015-12-23
27 아파트 청약이나 투자 모래성 쌓듯 쌓는 지혜을 ()박종석10122015-12-23
26 신도시에서 중심가 재개발지로 투자패턴 변해 ()박종석11472015-12-23
25 부동산시장과 재개발지는 분양가,단지규모,대지지분 ()박종석13902015-12-23
24 주택 구입보다 청약저축 이용이나 임대주택 사업에 ()박종석11962015-12-22
23 주택값 오른 지역의 상승은 미끼며,오를 부동산 따로 ()박종석13322015-12-22
22 주택 남아도는 시기에 투자대상 바꾸는 전초기지로 ()박종석11352015-12-22
21 내집마련 수도권은 중도금 무이자로,지방은 임대사업 ()박종석9862015-12-22
20 그린벨트 10가구 이상 동네 구입으로 재테크을 ()박종석8482015-12-22
19 더 하락전 급매물에서 2기신도시 등 정책 재편성 ()박종석7142015-12-22
18 집이 남아도는 시장서 매가는 하락,임대가는 상승 ()박종석10322015-12-22
17 소득높은 자 부동산 상승하고,중산층 주택값 하락 ()박종석9352015-12-22
16 투자가치 낮은 아파트,가치 높은 토지와 주택 ()박종석13322015-12-22
15 부동산 아파트-주택-토지시장으로 전환 후 안착 ()박종석12142015-12-22
14 금리상승시 부동산 거래중단에 매매가 하락 ()박종석10162015-12-22
13 주택값 불패 한국서만 느끼지 못한 낭패 다가와 ()박종석8802015-12-22
12 무리한 융자는 투자 메리트 없는 아파트로 ()박종석11852015-12-22
11 내집마련보다는 처가살이로 장기전세주택 청약을 ()박종석11442015-12-22
10 부동산 투자대상 바르게 알아 노후를 위한 ()박종석8842015-12-22
9 보금자리주택 공급 후 입주시 시세는 2/3가격으로 ()박종석10492015-12-22
8 고가주택보다는 월수나오는 부동산으로 갈아타야 ()박종석6102015-12-22
7 시간이 갈수록 투자대상은 선진국 투자에서 ()박종석8402015-12-22
6 주택법 통과로 부동산시장은 매수자 위주로 ()박종석7702015-12-22
5 노후을 대비한 부동산 재테크 전략 ()박종석9062015-12-21
4 투기 아니하고 투자 한 경우 손해 아니봐 ()박종석6102015-12-21
3 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석8502015-12-21
2 부동산 침체 예견하고,매도 할 준비하고 투자을 ()박종석11042015-12-21
1 부동산 투기 기법 ()박종석13212015-08-16

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