투자전략

박종석
핵가족화는 소형주택,가계부채는 내집마련 더 어렵게
핵가족화는 소형주택,가계부채는 내집마련 더 어렵게
공급과잉으로 아파트 값 하락이 곳곳에서 나타나고 있으며, 소형만이 핵가족화로 찾는다. 거래가 늘면서 집값이회복세로 돌아섰다는 것은 다주택자들이 언론 플레이로 집을 구하려는 사람들의 심리전이다. 택을 사겠다는 사람은대체로 보상받은 돈으로 투자하는 사람들이지, 일반인들은 가계부채 800조원 시대, 소득 감소로 집 살 돈이 없으며, 집의 구이은 핵가족화로 소형주택 정도 거래다. 전셋값 상승은 전세시장서 월세시장으로 전환하는 과정이며,한국은 전세도 월세도 아닌 반전세시장으로 변하는 흐름이다. 전세값 상승이 매매가격을 끌어올릴 것이란 기대는버려야하며, 전국의 주택보급율은 119%로 입주 할 집이 입주 못한 경우 흔하며, 대부분이 거래을 위해 전세을 수개월째 내 놓지 않기 때문이다. 다주택자들이 집을 팔기위한 꼼수로 여겨지며, 아파트 매매가 대비 전셋값 비중이
50%를 넘지만 부동산시장은 비관적이다. 중소형의 경우 전셋값 상승에 따른 실수요자 중심으로 가격이 소폭 오름세를 보였지만 중대형 매매가격은 오르지 않고,거래도 뜸하다. 

중대형은 가격을 낮춘 매물에 거래가 없자 중개업소에는 급매물이 나오지만 찾는이가 없다. 담보대출도 급격히 줄고 전세자금 대출만이 늘고 있다. 하락에 대한 보상심리가 너무 크다. 실수요자들은 집살 돈이 없지만  집값이더떨어질 것으로, 융자내어 내집마련 보다는 장기전세주택이 20년간 살수 있기에 집을 사려 하는 사람은 사라졌으며,돈이 조금 있는 투자자는 토지에 투자하려 하지만 부자들의소유물인 토지는 2-3억대 매물이 없어 주식시장으로 돈이 쏠리는 기이한 현상이다.

자산의 60%이상이 부동산에 투자되어 있던 시대도 장기전세주택 공급으로 부동산 투자비율이 낮아지고 오갈데 없는 자산은 주식시장으로 몰리었다. 부동산은 부의 축적물이었으며, 조상 대대로 부동산이 많은 사람이 떵떵거리고살던 시대는 지나고, 거주하는 집으로 사회는 변하고, 아파트에서 단독으로,단독에서 토지 투자로 부자는 변했으나 중산층이하는 토지 투자는 그림의 떡이며, 몇억으로 토지 투자 시대는 이미 2002년을 깆점으로 지났다. 풍요로움을 주는 부동산도 최유효이용과 개발시대로 변모해가고 있으나 경기 부진은 중산층 몰락으로 5천년 역사상 가장서글픈 시대에 살아가는 사람들이 늘고 있다.

부동산은 한번 오르면 쉽게 떨어지지 않는 시대도 선빈국으로 가는 길목과 주택보급율 증가 및 버블에 대한 우려감은 폭등후 하락세의 두려움속에 거래 부진이나 1년에 한두달 상승하다 제자리 걸음이다. 투기의 대상에서 거주의 공간으로 진화중이다. 가격이 오르는 곳은 전국에서 3%지역서 3%의 부동산만이 상승으로 상승지역을 찾아낸다는 것은 과거의 어설픈 전문가는 찾기 힘들다. 최소한 해외 부동산 시장 50개국 정도는 다녀 온 사람만이 찾을수 있기에 대한민국서 50개국 다닌 사람은 몇명도 아니된다.

시중자금이 많이 풀려 있지만 시장은 취약해 투자로 이어지기 어렵다. 토지는 부자들의 산유물, 단독주택은 지난 8년간 중산층이상의 산유물로 전환되어 가는 중이며, 아파트시장은 공급과잉 상태를 벗어나기 어렵다. 실수요 중소형을 제외하면 아파트는 과거와 같은 상승추세를 회복은 불가능하다. 주택시장 회복과 거리가 멀 정도로 물가상승, 가계수입감소, 담보대출에 대한 이자 부담, 정치적 불안, 남북한 대치는 체감경기를 더더욱 옥죄이고, 실질 국민총소득은 하락하고 있다. 권력을 유지하려는 권력자와 국민들의 생활상은 너무나 크고, 괴리에 맞지 않으며, 경제지표와 가계의 체감경기 괴리는 너무나 크다. 가계부채에 따른 부담감이 커 부동산 시장 회복의 걸림돌이다. 현정부 남은 2년은 부동산시장 회복이나 상승세는 바라지도 말아야 할 걸림돌이다. 인플레이션은 기준금리, 중동의불안은 글로벌 경기침체 우려다.

집값 하락이 감지되고 지방은 융자가 없어 하락세는 감지되지 않으나 2-3년이 지난후 하락했슴을 알수 있을 시기에 부동산 하락기에 접어들었다. 부동산은 오를 때는 저지선이 없으나 내릴 때는 하방경직현상이 강하기 때문에쉽게 하락하지 않으나 하락세가 2-5년이상도 유지된다는 것이 주택보급율이 119%가 넘는 시기의 흐름이다. 부동산은 독특한 상품으로 최유효이용과 개발로 시골의 임야도 용도에 따라 황금알을 낳는 거위로 변하며, 무인도 섬도최유효이용과 개발로 중소도시 대지값 보다도 시세가 높아지기도 한다. 부동산에는 버릴 것이 없이 묘지나 관광지, 주말농장으로도 사용이 가능하며, 과일나무나 약초 재배로 큰 수익이 가능하 할 정도로 쓰임새가 모두 있다.

아파트는 토지와 다르게 주택 구매 시장은 멈춘 상태가 4년정도 이어지고 있으며, 거래는 미미하다. 수도권 주택시장에 거래중단 사태가 장기화되면서 집값 대세하락 분위기다. 장기간 팔리지 않는 아파트들이 대부분이다. 강남권재건축 단지도 시공사 선정 등의 호재에도 거래가 막혔으며, 시공사 선정 등의 호재도 시장에는 영향을 주지 못하고 있다. 토지는 전 국토가 부자들의 소유물이 된지 오래로 매년 공시지가는 오르고, 테마부지로 개발을 기다리고있으나 경제 악화로 일시적으로 멈춘상태다. 

토지는 날이 갈수록 각광을 받을 수 있으며, 토지을 아는 사람만이 정복하고 개발하여 빛을 낼 수있다. 부동산은시간적 공간적 테마적으로 움직이는 생물과 같으며, 앞으로 40년간은 토지만이 움직이는 시장이 된다. 2010년 기준공공아파트에 사는 사람정도의 수준의 계층에서 10년후는 살아가는아파트가 되어 희소가치 없는 아파트가 될 것이다. 아파트는 선호하는 사람의 층이 서민들로 전락한다는 것이다.부자가 되려면 전문가나 부자들과 친구가 되어야 한데도 서민들은 꼼수나 생각하고 몇만원 아끼려다 대부분의 사람들이 억대을 놓히는 경우가 태반이다.

부동산은 전문가와 부자들이 철로 네일을 지나는 것과 같이 동행하지만 중산층 이하는 철로 네일의 부자 원리을 알지 못한다. 중산층이하는 중산층 되기도 전에 몇십만원 아까워 전문가을 배반한다. 어설픈 지식으로 자신 스스로부자가 된 것으로 착각하기 때문에 재산증식을 못하고 불평불만 투성이다. 부동산은 값이 오르면 매도하고 새로운투자처을 찾아야 한데도 매도하라 할 경우 더 이상 오를 것으로 착각하고 매도하지 않다가 나중에 불평불만 투성인 사람이 바로 졸부들 근성을 갖었기 때문이다. 좋을때는 허허하다가 조그마한 일에도 감정부터 앞세운게 중산층이하, 큰 부자 못 될 사람들의 본색이다.

부동산 부자들과 함께 시간을 보내다가 어설픈 지식으로 혼자 전문가인척 하다가 매도시기 놓히는 사람들이 태반이다. 부자는 자신들은 부자들이나 전문가와 친해짐으로 정보얻고, 개발하여 수익을 창출하나 중산층 이하는 개발하라 할 경우 근시안적으로 쳐다본다. 돈 두고도 개발못해 기회몇번 놓힌게 큰부자 못될 사람의 기본선이다. 부자들이나 전문가는 부동산 이야기 뿐이며, 서로가 대화로 배우며, 배운게 재테크로 이어진다. 경제흐름이나 부동산주변상황 분위기를 읽을 수 있어  재테크에 기본이 된다. 부자들은 자신만의 노하우가 있으니 한두번 투자한 사람들은 남의 말은 듣지 못하기 때문에 기회 놓히어 부는 돌아 올 수 없는 물거품이 된다.

현제의 아파트는 돈을 모아 투자한 아파트지만 부동산 원리상 투자의 대상이 되기는 쉽지 않은 것은 도시의 공동주택이 85%가 넘어 희소 가치가 없기 때문이다. 공급과잉 아파트다. 시장을  파악하지 못하고 자신의 기준으로 아파트 구입했다면 오르지 않았을 뿐만 아니라 팔려고 해도 잘 팔리지 않은 아파트가 될 것이다. 부동산 시장과 흐름을 조금이라도 알고 있었다면 단독이나 토지 투자로 노후에 풍요로운 생활과 활기넘치는 생활로 변모할 것이다. 매입한 아파트 가격이 올랐다면 다행이지만 세월이 흘러도 가격이 보합 또는 하락한다면 가정의 불화의 단추가 될것이다. 부동산은 스스로 결정하고 책임지는 것이며, 자신의 여유자금으로 투자하고, 자기 책임하에 투자다. 

타이밍이 중요하며, 매수와 매도시기도 타이밍을 잘 맞추어야 매입한 부동산 처분도 쉽다. 아파트는 하락해도 토지는 선진국처럼 하락하지 않는 것은 개발이 가능하기 때문이나 아파트는 대지지분이 적어 앞으로는 용적율 500%는 되어야 재건축이 가능하기에 투자성이 별로 없다. 우리나라 부동산 중 토지는 크지 않기 때문에 개발가능한 토지가 적어 가격은 폭락하지 않는다. 부동산에 대한 소유가 강하고 한번 산 부동산이 부도나 파산 등 특별한 경우가아니면 매도하지 않는다. 토지는 개발가능성이 높기에 손해 보고 팔지 않는다. 하락시는 오를때까지 기다려 매도한다. 아파트는 거품이 있어도 개발가능한 토지는 거품이 없다. 높은 산이나 경사도가 높은 산이나,농지정리된농지는 거품이 있을 뿐이다.

기업과 부자들, 농장주, 공장주 등은 반드시 부동산 부자들이다. 부동산이 없는 기업 없으며, 부자없다. 부자들은잠을 자지 않고, 공부하고, 정보얻고, 전문가 도시락 싸들고 만나며, 부자들은 적은 돈에 인색하지 않는다. 돈벌 기회는 반드시 가까운 사람에게만 주지 형제나 친구에게도 알려주지 않으며, 서민들에게 알려주면 소문이 나 휴지가된다. 부동산은 거짖말을 하지 않기에 반드시 투기하지 않고 투자만 하여야하며, 5-10년을 내다보고 투자하여야한다. 지방화 세계회 시대에는 보다 높고, 넓고 크게 보아야 한다. 자신의 주위보다 더 멀리 보는 안목이 중요하다. 급변하는 세계시장을 읽어야 하며, 경우에 따라서는 해외을 여유을 두고 다녀오기도 해야 한다. 긍정적 사고방식,상대방 입장에서 배려하는 마음, 네탓이 아닌 내탓으로 살아야 부동산 투자로 부자가 된다. 전문가나 부자들은 잠을 적게 자고 현장답사 한다. 부자들은 하락 할 지역과 부동산을 미리 안다,   
일시 : 2020-01-15 [15:00] / IP : 59.4.48.149
Total : 42건
42 핵가족화는 소형주택,가계부채는 내집마련 더 어렵게 ()박종석2512020-01-15
41 주택보급율 증가는 수익보다 거주의 공간으로 ()박종석2482020-01-15
40 중소도시 개발지보다는 대도시 변두리 투자가 ()박종석2762020-01-15
39 부동산시장은 달동네개발로 신도시는 전원주택 ()박종석11122015-12-23
38 보금자리 주택 청약 이외 막차 탈 가능성 높아 ()박종석10752015-12-23
37 침체장 속에서 부동산 투자기법과 성공투자 ()박종석10942015-12-23
36 정부의 활성화대책에도 탈력잃은 부동산시장 ()박종석8052015-12-23
35 재테크로 천대받는 노후에서 손주에게 용돈을 ()박종석13132015-12-23
34 금리인상은 거래없는 시장,호가낮은 주택 매입을 ()박종석8542015-12-23
33 내집마련과 빈부의 격차 스스로 개척해야 ()박종석9732015-12-23
32 한국의 부동산시장은 선진국서 격었던 1차 관문 ()박종석9042015-12-23
31 토지 구입만 하면 미래가 보인다. ()박종석18892015-12-23
30 남아도는 주택시장서 투자처을 찾아 나서야 ()박종석8762015-12-23
29 신도시는 투자의 대산이 아닌 전원주택으로 ()박종석8422015-12-23
28 침체장서 대출로 집사거나 청약한 사람은 ()박종석9782015-12-23
27 아파트 청약이나 투자 모래성 쌓듯 쌓는 지혜을 ()박종석10122015-12-23
26 신도시에서 중심가 재개발지로 투자패턴 변해 ()박종석11472015-12-23
25 부동산시장과 재개발지는 분양가,단지규모,대지지분 ()박종석13902015-12-23
24 주택 구입보다 청약저축 이용이나 임대주택 사업에 ()박종석11962015-12-22
23 주택값 오른 지역의 상승은 미끼며,오를 부동산 따로 ()박종석13322015-12-22
22 주택 남아도는 시기에 투자대상 바꾸는 전초기지로 ()박종석11352015-12-22
21 내집마련 수도권은 중도금 무이자로,지방은 임대사업 ()박종석9862015-12-22
20 그린벨트 10가구 이상 동네 구입으로 재테크을 ()박종석8482015-12-22
19 더 하락전 급매물에서 2기신도시 등 정책 재편성 ()박종석7142015-12-22
18 집이 남아도는 시장서 매가는 하락,임대가는 상승 ()박종석10322015-12-22
17 소득높은 자 부동산 상승하고,중산층 주택값 하락 ()박종석9352015-12-22
16 투자가치 낮은 아파트,가치 높은 토지와 주택 ()박종석13322015-12-22
15 부동산 아파트-주택-토지시장으로 전환 후 안착 ()박종석12142015-12-22
14 금리상승시 부동산 거래중단에 매매가 하락 ()박종석10162015-12-22
13 주택값 불패 한국서만 느끼지 못한 낭패 다가와 ()박종석8802015-12-22
12 무리한 융자는 투자 메리트 없는 아파트로 ()박종석11852015-12-22
11 내집마련보다는 처가살이로 장기전세주택 청약을 ()박종석11442015-12-22
10 부동산 투자대상 바르게 알아 노후를 위한 ()박종석8842015-12-22
9 보금자리주택 공급 후 입주시 시세는 2/3가격으로 ()박종석10492015-12-22
8 고가주택보다는 월수나오는 부동산으로 갈아타야 ()박종석6102015-12-22
7 시간이 갈수록 투자대상은 선진국 투자에서 ()박종석8402015-12-22
6 주택법 통과로 부동산시장은 매수자 위주로 ()박종석7702015-12-22
5 노후을 대비한 부동산 재테크 전략 ()박종석9062015-12-21
4 투기 아니하고 투자 한 경우 손해 아니봐 ()박종석6102015-12-21
3 이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다. ()박종석8502015-12-21
2 부동산 침체 예견하고,매도 할 준비하고 투자을 ()박종석11042015-12-21
1 부동산 투기 기법 ()박종석13212015-08-16

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