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박종석 |
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도시마다 집값 차이 하늘과 땅 차이나 |
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도시마다 집값 차이 하늘과 땅 차이나
한강기준 남과 북 아파트 값 2-3배 이상,v경기도도 남과 북 2-3배 이상 차이나며,v수도권도 서쪽과 동쪽 아파트값은 2배 이상 차이난다. 한국만이 아니라 각 나라의 도시도 집값 차이가 많이나며,부자나라,가난한 나라,부자동네가난한 동네와 지역이 있기 마련이다. 서울에서 가장 비싼 타워팰리스 1채로 가장 싼 아파트 100가구를 살 수 있다.강남구 도곡동 타워팰리스1차 409㎡형의 평균가격은 56억원대로,도봉구 쌍문동 소형 36㎡ 형의 매매가인 6천만원에 비해 10여빼 가까이 차이 난다. 고가 아파트 밀집지역인 강남의 아파트 거래가 부진한 가운데 호가격차가 용적률 상향조정,세제완화 등의 기대감속에 매도.매수자간 정책개편에 대한 상반된시각차가 나타나고 있다. 강남 일대주요 아파트의 실제 거래가와 매도호가는 4000만원에서 3억5000만원까지 차이다. 강북지역 기준으로 전용면적 85㎡가 3억에서 4억원대에 거래되고 있는 점을 감안하면 큰 액수차를 보이고 있다. 수원도 아파트 값 30평대가 비싼은 4억이 넘는가 하면 싼 곳은 1억대 초반이다. 광주광역시도 북구에서 24평짜리 아파트도 평당 3백만원이지만 비싼 아파트 분양가는 평당 800만원을 홋가한다. 서울만이 강남북이 있는게 아니라지방에서도 강남.북이 있다. 모든도시는 고속도로나 철도 및 도로 따라 동쪽이 서쪽보다 2-3배 이상 더비싸다. 이러한 양극화는 지방 부동산시장도양극화가 진행되고 있는데 자신이 재테크 하기 나름으로더 많은 투자수익이 가능하다. 근린시설,관공서,교육. 교통접근성.위 등에 따른 것이지만 일부에서는 업체들이 명품선호 효과다. 부산의 강남인 해운대 센텀시티의 평당분양가는 2,000만원을 웃도는 등 수영구와 강서구 일대 신도심이 뜨는 반면 북구와 사하구,서구, 동래구 등 구도심은 400만원 하반대에 머물러 최고 5배이상차이를 보이고 있다.
건설업체들이 명품은 불황에서도 통한다는 논리로 명품마케팅을 펼친 결과라지만 위치나 누가 그 동네에 거주하느냐가 중요하다. 대구도 교육과 교통 등의 영향으로 지역내 아파트값이 5배가 넘는 차이다. 수성구의 경우 지하철2호선 구간인범어동 지역에 최근 분양한 주상복합 아파트는 평당 1,300만원의 고분양가임에도 입주자들이 줄을 서는 반면북구와 동구에는 평당 4백만원도 아니간 아파트들이 있으며,이들 아파트들은 대다수가 3-5년 살았어도 양도소득세 걱정하지 않는다 하는 아파트들이다. 대전과 인천도 지역에 따라 3배가 넘는 격차를 보여 우수 학군으로떠오른 대전 서구 둔산동의 경우 30평짜리가 평당 1천만원대지만 중구와 동구는 평당 300만원대다. 인천도 경제특구인 송도국제도시에는 32평형 아파트가 5억원대나 저소득층이 밀집한 동구는 5백만원대다. 서울은 아파트 값이 1500만원대,일산과 용인은 1100만원대,산본과 수원은 9백만원대,부산,대전 대구 진주 천안은 4백만원대,원주 춘천마산 경주 포항 아산 청주 전주 광주 제주는 3백만원대,충주와 군산은 2백만원대 아파트들이다. 매수세가 줄었다지만 여전히 내 집 마련 시기를 저울질하고 있는 무주택자나 평수를 넓혀 새 아파트를 구하려는 사람들은 아파트를 고르는 기준은 사람마다 다를 수 있다. 직장에서 가깝다거나, 아이들 학교가 좋다거나,공기가 맑다지만 가격이오를 수 있는 집을 사려는 건 인지상정이다. 투자 대상 아파트는 그 동네에서 가장 값이 비싼 아파트들이다. 그런데 돈을 벌지 못한 사람들 대대수가 저평가 되어 구입한다거나 값이 싸 구입한다하는데 이들 대체로 재테크 성공하지 못한 경우다. 저평가란 없으며,값이 싸다는 것은 그만치 장래 투자성이 없다는 것이다. 단지 규모에 비해 매물이 적으면 해당 아파트를 선호하는 사람들이 많아 그만큼 상승여력이 높다.
쌓였던 매물이 빠르게 소진되기 시작한 뒤 사도 손해 보지 않는 아파트가 바로 부동산태평양(http://www.realer.co.kr)이 강조한 대단지 아파트들이다. 매수자는 많은데 매도자는 거이 없는 아파트들로 소단지보다 대체로 2-3배이상 값이 비싸다. 이들 아파트들도분양시는 소단지나 대단지나 분양가 비슷했지만 입주후는 2-3배 이상 값 차이가 나며,많게는 5배 이상도 가격 차가 난다. 학군도 좋고 서울 강남권과 가까운데도 강동구나 송파구도 좋아 집값이 30평대가 1억원 이상 몇개월만에 올랐다. 지하철 역세권이라는 것도 호재들도 수요자들의 주목을 받을 수밖에없어 몇개월사이 수천만원에서 억대 오른 아파트들 흔하다. 경기 용인시 수지구 죽전동의 아파트는 수지는 수지맞는다는 호재로 억대 이상 매년 오르고 있다. 수지 죽전은 골프장 조망권,판교신도시 후광 효과다. 지방 부동산 시장이 양극화하면서 한쪽에서는 미분양이 속출하고 다른 쪽에서는 고분양가에 따른 거품이 우려되고 있다. 미분양이 속출한 울산 남구 달동 S, 중구 I아파트는 계약금을 10%에서 5%로 줄였고 D아파트는 계약후 계약을 하지 않아도 위약금 없이 계약금을 되돌려주는 계약금 리콜제다. 광주에서도 미분양 아파트가 쌓이면서 분양가보다 시세가낮은 마이너스 프리미엄 아파트들이 줄을 잇고 있다. 지방의 1가구 2주택자는 새 아파트를 분양받아 입주를 눈앞에 두고 있는 아파트를 팔려고 내놨으나 찾는 사람이 없어 애를 태우고 있다. 지방 주택시장이 고분양가와공급과잉,수요위축 등 트리플 악재에 허덕이고 있다. 지자체들이 분양가 상한제 실시 등을검토해 양극화를 막아야한다.투자는 유능한 컨설턴트를 만나는게 가장현명한 투자가 된다. 전문가에게 계약금 맡긴채 돈이 될만한 아파트 구입맡겨야 한다. 대한민국 아무리 바쁜중개업소도,전문가도 계약금 맡긴상태로 믿음을 주는 사람에게 부동산매수해주지 않을 사람은 없다. 대체로 말로만 부동산 구입이라 하니 시쿤둥 한다. 믿음 부족이다. 강남구 도곡동의 도곡렉슬의 경우 가격차가 무려 3억5000만원으로 142㎡의 경우 최근 19억5000만원에 거래됐지만 현재 나와 있는 매물은 23억원,대치동 은마아파트 역시 최근 102㎡이 9억8000만원에 거래됐지만 매물은11억원대를 기록해 같은 면적이라도 층에 따라 가격차가 나는 것이 정상이지만 최근에는 매도자들이 규제완화 기대감으로 매물을 회수하며 가격을 올리고 있어 매수자들은 기다려보자는 입장이어서 거래가 부진한 상황이다. 매도.매수자간 시각차가 크게 나타나면서 거래부진이 장기화될 조짐도 보이고 있다. 정책변화의 시점이 결정될때 까지는 이런 현상이 지속될 가능성도 높다. 총선 이후 구체적인 향방이 정해질 가능성이커 이사철을 전후로 현재보다 매물과 거래 빈도는 다소 증가할 것이다. |
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| 일시 : 2015-12-31 [10:52] / IP : 27.119.39.206 |
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