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박종석 |
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강남북 약세장은 싼 보금자리공급에 비싼 아파트 |
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강남북 약세장은 싼 보금자리공급에 비싼 아파트
서울 강남과 강북지역의 집값 격차가 벌어지기 시작은 재건축 규제 완화 등 각종 호재가 집중되고 있는 강남권의집값이 꾸준한 상승세를 보이고 있는데 비해 강북지역은 재개발 등의 악재로 여전히 집값이 내리막길 걷고 있다.서울 송파구 신천동은 금리 인하 이후 급매물 호가가 조금씩 오르기 시작하더니 투기지역 해제,제2롯데월드 건립기대감으로 호가가 1억 원 가까이 뛰어 저가 매물몇개가 팔리더니 집주인들이 순식간에 매물을 거둬들이고 호가를올려 추격매수를 해야 하는 건지,구조조정이본격화되는 기다려봐야 할지였으나 2009년 하반기 강남권도 약세로돌아서 글로벌 금융위기 후 강남 지역의 아파트 값은 올랐다.강북은 떨어지면서 두 지역의 집 값 차이가 더 벌어져금융위기가 본격적으로 시작된 1년 동안 서울 자치구별3.3㎡당 아파트가격 상승률은 강동구가 1천800만→2천만원으로,서초구가 2천560만→2천780만원, 송파구2천340만→2천500만원,강남구 3천280만→3천440만원,양천구 1천870만→1천950만원 순이었으나 강북권은 하락세로 성북구가1천2700만→1천240만원,노원구 -1천270만→1천250만원,용산구 2천470→2천440만원,강북구 1천140만→1천130만원),도봉구 1천120만→1천100만원,중랑구 1천110만→1천110만원으로 약보합세였다. 강남권 아파트값이 가파르게 상승하면서 강남권과 비강남권 아파트 가격 차이가 2배 가까이 벌어졌다. 강남 서초 송파구의 아파트값은 높았다.서울 노원구 상계동의 아파트는 매물은 많은데 매수자는없어 호가가더떨어져 고점 대비 많이 떨어진 매물이 나와 있지만,바닥은 아닌 것 같다.
서울 강남권 시장과 강북권 시장의 분위기가 차이를 보이고 있다. 집값이 하락한 강남권은 매물이 팔리며 호가가뛰었지만,강북권은 거래가 살아나지 않으며 하락세가 짙어지고 있다. 강남의 하락세와 강북의 상승세에 꾸준히 좁혀졌던 강남 3구와 강북 3구의 3.3㎡당 집값 격차 늘어났다. 서울의 주택 매매가는 강남·서초·송파 등 강남 3구와노원·강북·도봉등 강북3구 집값의 3.3㎡당 격차는 늘어나 두 지역간의 격차가 늘어나고 있다. 보금자리 주택값의배이상 높은 기존의 주택을 구입 할 사람이 없어지기 때문에 2-3년후는 10-35%의 기존 아파트 하락장세가 꾸준히 이어질 것이다. 재건축 위주로 상승세를 나타낸 강남 3구는 상승은 송파구의 경우제2롯데월드 호재 겹치면서 올랐으며,강남구는 재건축 상승의 영향으로 올랐다. 서울 아파트값 변동률은 상승이나 상승폭이 크게 줄어든 것이다. 강북3구는 하락세며, 급매물 위주의 거래에 잠시라도 숨통은 트인 상황이지만 거래 중심의 부동산시장이 살아나지않으면 두 지역의격차는 더 지속될 것 같다. 강남권은 호가가 오르는 것과 대조적이다. 전 세계적인 경제위기를 고려하면 강남의 반등 기미는 일시적으로끝날 가능성이 커 강남은 추가 조정폭이 크지 않더라도 강북은 당분간 약세가불가피하다. 뉴타운 개발 호재등으로 집값이 크게 올랐던 노원구 도봉구 강북구 등지에는 고점대비 빠진 매물이나와 미국발 금융위기 이후 거래가 끊겨 가격에서도 더 낮춰져야 한다. 실물 경기침체가 심화한다고 하니 집을 사려고 들지 않아 강남권 재건축 시장의 온기가 이쪽까지는 전해지지 않고 있다. 매수자들이 강북은 강남보다 가격이덜 내렸다는 생각에 구매를 망설인다. 강남권은 오른 가격에 대한 부담감으로 매수자들이 관망하면서 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다.
매도-매수 호가 격차도 크게 벌어진다. 일반아파트는 아직 상대적으로 잠잠하다. 강남 집값은 너무 많이 상승해구입은 시기상조라는 분석과 강남 집값은 투기가 불어 닦칠시 더 오를 수 있다는 인식이다. 강남권이 들썩이는 것은기술적 반등,투기적 반등,강부자.고소영의 힘이 떠 받쳐 상승했다는 측면이 강하고,여러 호재에 대한 기대감이 반영되었으며,경기부진과 서민들 증가,도시근로자 소득 감소로 거래가 뒷받침되지 않아 다시 떨어질 수 밖에 없다.미국발 비우량 주택담보대출 등 세계 경제 위기가 해소되지 않았고 구조조정은 시작에 불과하며,강남 집값이 크게 하락하진 않더라도 오른 가격에 추격매수할 필요는 없다. 강남 집값이 계속 불안 조짐을 보일 경우강북지역은당분간 약세가 이어질 것이며,강남권은 지난2006년 말이 고점으로 2년간 조정기를 거친 반면 강북은고점으로 조정기간이 없는 보합상태였고 낙폭도 크지않다.강북에서도 급등했던 노.도.강 지역의 단지가추가하락할 가능성이 있다. 강남이 바닥을 치고 더 올라와야 강북도 따라 올라 갈 것이다. 강북권에 비해하락폭이더 컸던 강남권이 상승세로 반전된데 비해 강북권은 여전히 약세를 보이고 있다. 실수요자들을 중심으로 강북권 중소형 아파트가 강세가보인 뒤 경기 침체의 영향으로 거래가 끊긴 데 따른것이다. 마이너스 변동률을 보이고 있지만 강북권 집값은 한동안더 떨어질 가능성이 크다. 경기 침체 신호가 본격화된 상황에서도 급등했던 데 따른 조정이 한동안 계속될 가능성이 크다. 강북권은 가격 하락세,강남권은보합세를 유지하면서 가격 격차는 더 벌어질 가능성이 크다. 경기 회복이전제되지 않는 한 주택 값 하락세는 당분간 지속 될 가능성이 커 강남·북 격차는 앞으로 더 커질 것이다. 강남 서초송파 강동 양천 등 강남권 5개 구 아파트의 3.3㎡당 평균 가격은 2천470만→2천640만원으로 신 버블지역으로 떠올랐던 노원 도봉 강북 중랑구는 하락해 1천10만→1천만원이 됐다. 강남권은 규제완화 등으로 재건축 투자환경이 좋아져 수요가 몰리며 가격이 오른 반면 강북권은 고점을 찍은 뒤 추가상승 매력이 없어지자 매수세가 떨어지면서가격도 하락됐다. |
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| 일시 : 2015-12-31 [12:29] / IP : 27.119.39.206 |
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