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박종석 |
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아파트값 상승지역과 상승 및 추가자금 상위 |
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아파트값 상승지역과 상승 및 추가자금 상위
지난 5년간 아파트값이 가장 많이 오른 지역은 경기도 과천시로 5년전에 비해 2배 가까이 뛰었다. 강남·송파·서초등 강남 3구를 비롯한 이른바 버블세븐지역의 아파트값 상승률도 60-80%대로 높다. 2002년12월-2007년 12월 과천의 아파트값 상승률은 94%로 같은기간 전국 아파트값 상승률 34%에 비해 2.8배 높다. 과천은 2002년 12월 행정수도 이전 공약으로 2%정도 하락했지만 재건축 호재를 발판으로 꾸준한 상승세를 유지했다. 과천에 이어 5년간 80%가 오른 서울 송파구의 아파트값 상승률이 두번째로 높았다. 잠실동 주공1-4단지 등 노후아파트의 재건축사업 진행과 더불어 집값이 급등했다. 송파구는 서울 전체 아파트값 53%보다 1.5배,분당신도시는 78% 상승해 3위에 올랐다. 분당은 2007년 3월 2002년 12월 대비 최고 85%까지 상승했으나 2007년 1기 신도시의 약세가 이어지며 5년간상승률이 80% 아래로 내려섰다. 강남구와 서초구 등 버블세븐의 중심지인 서울 강남권 지역도 76% 올라 상승률 공동 4위 지역으로 꼽혔다. 6위는72%가 오른 용산구다. 서울 강동구가 69%,목동을 품고 있는 양천구가 67%로 높은상승률을 기록했고,경기도에서는 성남 수정구가 69%,용인시가 68%,평촌신도시(안양 동안구,2003년 6월이후)가 64% 상승했다. 아파트값 상승률상위 10개 지역은 경기 과천 94%,서울 송파 80%,경기 성남 분당 78%,서울 강남·서초 76%,서울 용산 72%,서울 강동 69%,성남 수정 69%,경기 용인 69%,서울 양천 67%이다. 또한 수도권에서 79㎡에서 105㎡로 옮기는데 필요한 추가자금이 2003년보다 1억4000만원 2008년은 늘어난 2억2544만원이다. 2003년 2월 당시 8384만원이면 20평형대에서 30평형대로 갈아 탈수 있었던 점과 비교하면 추가자금이 168.9%나 늘었으며,수도권에서 추가자금 증가는 신도시가 가장 컸다.
2003년 당시 8664만원이면 집을 넓혀 갈 수 있었지만 2008년초는 1억4704만원이 늘어난 2억3368만원(170%)인 1억528만원(7.1%),경기 6544만원(110.4%),인천 3656만원(66.6%) 순으로 추가자금이 늘어났다. 서울에서 추가자금 증가는 성동 140,강남구(133.7%),동작구(121.3%),송파구(120.0%),강서구(112.1%),관악구(108.2%),영등포구(112.2%),양천구100%,강남구는 2003년 당시 갈아타기 비용이 1억5437만원이었지만,5년 새 2억원 이상 금액이 늘어현재는 3억6083만원이,송파구 역시 5년 전에는 1억3702만원이면 가능했지만 현재는 1억6000만원 이상 증가한 3억140만원이 있어야 집을 넓혀서 갈 수 있다. 2003년 당시 5114만원이면 집을 넓혀갈 수 있었던 금천구89.0%는 현재9666만원추가자금 증가 4552만원이,은평구는 서울 25개구 가운데 5년 동안 추가자금이 증가가 가장 적다. 1기 신도시 5곳 중 추가자금 증가율이 가장 높은 곳은 일산208%로 7084만원이면 평형 갈아타기가 가능했지만 현재는 2억1841만원이 있어야 갈아탈수있게 됐다. 추가로 늘어난 자금이 무려 1억4757만원이나 된다. 금액으로는 분당167%이 최고해 5년 전 1억원(1억72만원)이면 가능했지만 현재는 2억6950만원으로 무려 1억6878만원이 증가했다. 추가자금 증가가 작은 중동역시 증가율은 122%나 됐다. 경기는 고양시181%,하남시149%,용인시 147% 순으로 추가자금 증가가 컸다. 고양시는 2003년 당시 6000만원을 넘지 않았지만,현재는 1억 이상 증가한 1억6547만원이,인천은 수도권과 비교해 가격 오름폭이 적어 모든 구에서 추가자금 증가율이 100%를 넘지 않았다.추가자금 증가가 큰곳은 서구96%,중구88%,연수구74%,계양구 67%,부평구61% 순이다. 운서동,항동 등이 있는 중구는 5년전 4000만원 이면 평형 갈아타기가 가능했지만 현재는 8875만원이 있어야 가능하다. 강력한 부동산 안정 정책을 추진해온참여 정부의 임기 5년동안 전국의 집값이 평균 35%가 상승했으며,국토의 균형적인 발전의 취지로 이루어진 개발 정책에도 불구하고 수도권과 지방간의 양극화 현상은 더욱 심화됐다.
2003년 2월 이후 현재까지 각 시도별 아파트(주상복합 및 재건축 포함) 매매가 변동률은 지난 5년간 전국아파트값은 34.85% 상승했고,가장 높은 상승률을 기록한 곳은 신도시 지역이 56.13%로 서울(43.35%)보다높은 수치다. 행정복합도시 및 고속철도 개통 등 각종 개발수혜 지역인 경기도가 37.57%,충남 31.98% 상승하는 등 수도권 이외의지역에서 가장 높았으며,5대 광역시의 경우 대전 20%,대구17%,광주10%,울산8%,부산8% 모두 수도권에 비해 낮은 상승률에 그쳐 수도권과 지방가 집값 양극화 현상이 더욱 심화됐다. 지역별로는 수도권에서 분당이 78.44%로상승폭이 가장 컸고 강남구가 71%.송파구가 71%,용인시가 68%로뒤를 이었다. 분당은 소형평형의무비율과 개발이익환수제 등 각종 규제를 받은 2003년 9.5대책과 2005년 2.17대책 이후 강남권 재건축이 대체 투자처로 인식되면서 이에따른 반사이익 효과를 받았다. 강남구와 송파구 등 강남권은 재건축 아파트에서 일반아파트로 가격 상승세가 확산됐고,재건축에 집중된 규제로 공급 부족을 초래해 희소가치 기대감이 가격 상승을 부채질했다. 재건축 아파트는 참여 정부의 부동산안정대책들 중 가장 집중적인 포화를 맞았지만 가장 두드러진 상승세를 보이며 전체 시세를 주도했다. 서울 재건축 아파트값은 54% 올라 일반 아파트 42%에 비해 높은 상승폭을 보였다. 지역별로는 송파구가 119%상승해 참여정부 이전에 비해 2배 이상 뛰었고,뒤를 이어 강남구82%,강동구71% 순으로 주요 재건축단지가 집중된 강남권이 1~3위를 기록했다. 지난 5년 동안 4개월에 한번꼴로 12건이 넘게 부동산 시장안정을 위한정책을 쏟아냈지만 시장의 반응은 냉담했다. 대책 발표 직후에는 잠시 소강상태를 보였으나 다시 상승세로 돌아서며,정책발표 전보다 더 치솟는 현상을 보였다.
정부의 인위적인 규제 정책과 반복된 정책들이 부작용을나았지만 거래신고제도와 과세체계 도입 등 시장의 투명화와 선진화를 도모한 것은 큰 의미가 될 것이다. 금리는 올랐으나 더 오를 가능성이 높아지고,거래는 급감하고,주택시세는 2006년 시세로 환원되고 있다. 부담부증여도 되지 않은채 호가는 급매물에 가깝지만 더 낮은 호가매물이나오고 있다. 거래는 평상시의 1-2/10로 줄어든지 오래이다. 주택대출금리가 최근 크게 오른 데 이어 추가 상승가능성이 제기 것은 금융당국이 외화차입에 대한 대응강도를 높이겠다는 의지를 천명하면서 단기 자금시장을 자극하고 있는 데다 7월에는 주택신용보증기금 출연요율이 인상되면서 은행들이 가산금리를 줄줄이 올릴 것이기 때문이다. 1억원의 주택담보대출을 받은 고객의 경우 최근 1년여 동안 연간 부담이자가 100만원 가량 늘어났다. 단기외화차입에 대한 대응강도를 올리고 있는 데다 유동성이 다시 크게 늘어나 추가 긴축에 나설 수밖에 없다. CD금리가단기간에는 주춤하더라도 중장기적으로 상승곡선을 그릴 가능성이 크다. 주택신용보증기금 출연요율 인상됐다.주택금융신용보증기금의 출연대상이 되는 출연기준 대출금의 범위를 명확히 하고 주신보 출연요율을 상향조정하는주택금융공사법 시행규칙 일부 개정안을 7월부터 시행하기로 최근 확정하면서 시중은행들은 주택담보대출 신규취급분 가산금리를 0.1~0.3% 포인트 인상하는 방안을 적극 검토중이다. 시중은행의 주택담보대출금리는 양도성예금증서 금리에 가산금리를 더하는 방식으로 산출되므로 가산금리인상은 주택대출금리 인상과 직결된다. 금융회사들이 주택자금대출 때 출연요율을 최고 0.165%에서 0.3%로 0.135%포인트 인상하는 내용을 담고 있다. 기존에 경계가 애매모호했던 주택자금대출을 주택건설자금,주택구입 임차자금,중도금대출로 명확하게 나누도록 했으나 시중은행들은 기존에 중도금대출과 주택구입자금 등을 주택자금대출이 아닌 일반대출로 분류,출연금을 납부하지 않아 왔다.
은행의 원가라는 차원에서 접근하면 이번 법안개정에 따른 인상분이 0.135 %포인트가 아니라 0.3%포인트가 될수도 있다. 실제 주택대출은 은행 입장에서 마진이 굉장히 작아 출연요율이 인상되면 금리 인상으로 대응할 수밖에없어 가산금리를 0.1~0.3%포인트 인상하는 방안을 검토하고 있다. 1년간 대출금리 인상폭에 주신보 출연요율 인상에 따른 가산금리 조정까지 반영할 경우 소비자들이 체감하는 대출금리 상승폭은 0.8~1.2%포인트가 된다. 가계대출 금리가 현재보다 1.3%포인트 추가 상승하거나 주택담보대출을 통해 구입된 주택가격이 5.5% 이상 하락하는경우 가계신용 위험도는 크게 오를 것이다. 강남구 재건축 대상 아파트의 매매가격이 10채중 7채꼴로 2006년말 수준으로 하락했다. 현재 강남구 전체 재건축 아파트 2만6천415가 구중 76.49%인 2만206가구의 매매가가 연초 대비하락됐다. 송파구는 1만6천804가구 중 8천659가구(51.53%),서초구는 2만3천497가구중 7천327가구(31.18%)의 매매가가 하락했으며,강남 서초 송파 등 강남권 3개구의 재건축 아파트 6만6천716가구 중 54.2%인 3만6천192가구의매매가가 하락됐다. 강남권으로 포함되는 강동구도 재건축 대상인 1만8천646가구중 77.12%인 1만4천379가구의값이 떨어졌다. 재건축단지 하락세는 비강남권에서도 예외없이 나타났다. 금천구의 경우 전체 재건축 단지 1천504가구중 81.05%에 해당하는 1천219가구의 매매가가 2006년말보다 하락했으며,강동구 1만8천646가구중 1만4천379가구(77.12%),강서구는 1천624가구중 1천240가구(76.35%)가 조정을 받았다. 서울시 전체 재건축대상 10만1천881가구중 53.91%인 5만4천924가구의 매매가가 하락됐다. 강남구 대치동 은마아파트 31평형의 평균 매매가격은 2006년12월 마지막주 11억500만원에서 4월말에는 13.15% 낮아진 9억6천만원으로 떨어졌고,개포동 주공1단지 11평형도같은 기간 6억4천만원에서 5억6천만원으로 12.50% 하락했다. 송파구에서는 2006말 12억원선이었던 잠실동 주공5단지 34평형매매가가 4월 말 현재 11억원 수준으로 조정됐고,잠실 주공5단지 36평형은 이 기간 14억5천만원에서 13억8천만원으로 빠졌다. 서초구에서는 잠원동 한신6차 35평형(10억1천만원→9억1천500만원)과 반포동 주공1단지22평형(10억7천만원→9억9천만원)의 매매가가 2006년 연말 수준보다 크게 빠졌다.
강남지역 불패신화의 상징인 타워팰리스가 집값 하락에 영향을 받아 서울과 경기의 주상복합 아파트값이 지난 2005년 10월 이후 1년 6개월 만에 처음으로 내림세를 보였다. 서울 주상복합 매매시장은 4월 하락했고,강남 강동이하락했고,서초 양천 등지도 보합세다. 강남구는 주상복합단지인 도곡동 타워팰리스1,2차 중형아파트가 1억까지 떨어졌다. 매물량이 많지 않지만 기 출시됐던 매물이 소화되지 않으면서 하락 조정을 보였다. 강동구도 천호동 현대타워,대우한강베네시티 등 60평형대 대형이 하락세로,경기도는 고양,용인이 하락을,구리만 유일하게 상승했다지만거래없는 가격이다. 고양시 화정동 한화 꿈에그린 46평형이 3천만원,용인시 보정동 죽전자이II 36, 63평형이 3000만원 하락했다. 각종 세부담,대출 규제 등으로 거래 부진을 이어오다 하락세로 돌아섰으며,특히 서울과 경기 등 수도권은 2005년 9,10월 이후 1년 6개월 만에 처음으로 내림세다. 상가분양가 25%정도가 거품거품이다. 단지내 상가,근린상가 등의 분양가가 천정부지로 치솟으면서 수익률 보전에 위협이 되고 있다. 상가를 분양받을 때에는 업체측의 제시 수익률보다 주변 임대시세를 감안해 실제 수익률을 따져 봐야 한다. 택지정리된 빌라나 연립은 투자성이 낮으며,소단지 아파트나 변두리 아파트 및 주상복합,오피스텔도 초기에 던지지 못할시 대부분 원금도 건지기힘든 부동산이다. |
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| 일시 : 2015-12-31 [15:37] / IP : 27.119.39.206 |
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