경기도 신도시 발표시 수도권 공급과잉 우려
2012년 전후 수도권 공급과잉이 2007년 지방 도시와 같이 나타날 가능성이 높아진 높아진 가운데 앞으로 경기도가 5개 이상의 신도시을 수년안에 발표될 것으로 보인다.2007년 이미 분당급 594만평 이상 규모와 주거여건을 갖춘 신도시는가 동탄 2기 신도시로 막을 올렸다.여기에 건교부와 경기도는 앞으로 5년안에 10개 정도의 신도시을 발표 할 예정이다. 서울에 접해 있는 곳은 서울공항이나 과천일대,청계지구,및 송파신도시 대폭확대해 개발하면 수백만평을 확보할 수 있지만 서울시청에서 반경 40km가 아닌 60km지점에도 신도시을 발표할 예정이다.
이들 지역에는 자족형 신도시로 판교나 분당의 몇배가 될 신도시가 될 전망이다.이때 기존 도시와 붙게 된 신도시,기존도시와 우너거리 신도시로 나뉘어지나 중부권 신도시 보다는 몇배의 투자서잉 높아질 전망이다. 이로인해 문제가 불거질 수는 있지만 수요가 있는 곳에 공급이 있게 될 것이다. 서울에서 40km이내 정도의 거리는 오산 원동지구와 오산 IC 근접거리인 용인시 남사면과 안성시 원곡면과 양성면을 개발한다면 서울서 30분거리이면서도 면적으로는 각각 6백만평이 아닌 3천만평 이상씩 개발이 가능할 것이다.
이곳 2곳은 그린벨트도 아니어서 정부 의지만 있다면 서울 남쪽으로 검단신도시나 파주 등 서울의 서북쪽 보다는 수백배 투자성이 양호한 지역이다. 서울에서 동탄신도시로 이어지는 자동차 전용도로를 연장만 하면 추가 경비도 덜 들며,오산 원동과 같이 다목적으로 개발가능하며, 세교지구나 수청지구와도 근접 거리다. 만약 이곳이 신도시가 된다면 평택보다 수십배 더 선호지역으로 여겨진다.
정부 여당과 건교부 아이디어가 얼마나 충족될지, 앞의 검단신도시 발표로 팽당한 건교부장관의 꼴이 될지 의문이다. 이곳 2곳에 신도를 만들면 분당보다 3-7배 정도의 면적의 신도시을 만들어 서울의 북부지역이나 서쪽지역보다 시너지 효과는 수백배 더 클 것이다. 단일 도시가 형성되며, 인구도 2곳에 1백만명 이상의 도시 형성이 가능도 하다. 서울공항을 개발하면 강남에서 서울공항과 분당이 붙게 되며, 과천을 개발하면 강남과 과천 및 안양이 붙게 되어 강남일대는 개발 후폭풍으로 집값이 천정부지로 오를 가능성이 높다.
앞으로 신도시는 서울에서 1시간 이상 떨어진 곳이 될 가능성이 높은 가운데 유력시 되는 지역은 광주 오포면-용인 모현면, 화성 남양면 등지이나 서울 강남권 사람들이 선호지역이 아니다. 강남대체 효과를 달성할 수는 없지만 해당 지역의 거점 역할은 할 수 있는 곳이라 하지만 이들 지역은 2012년 주택보급율이 전국적으로 110%가 넘어 선진국 주택보급율이 될시 2006년의 지방 분양시장이나 주택시장의 버블 상태가 될 가능성이 다분하다. 북핵문제로 나라가 들썩인 가운데 서울 기준 북이나 동서보다는 남쪽이 더 편안한 감을 주는 신도시로 보인다.
부동산태평양(http://www.realer.co.kr)은 서울시청에서 반경 40km이내는 신도시다, 행정천도를 누구보다 더 연구한 사람으로 2002년부터 이들 지역을 가장 유망한 신도시로 꼽아왔다. 기존도시에 거부감도 없으며, 경부선 고속도로 확장이나 외곽도로를 만든다면 이 보다 더 좋은 신도시급 지역은 없다. 앞으로 건교부나 경기도가 발표될 신도시의 분양시기가 2010년이 될 전망속에 택지 지구 지정과 개발계획승인을 동시에 하도록 택지개발촉진법 개정을 추진하는 등 주택공급 시기를 2008년이후 최대한 앞당기기로 방침이다.
강남권 수요를 분산시키기 위해 동탄2기신도시를 조기에 공급해 2009년 12월이면 분양이 가능해 당초 2011년 1월보다 13개월 앞당겨진다. 동탄2기신도시는 주택공사 등이 지어 분양하는 공공아파트는 후분양제가 적용될 예정이어서 민간건설업체가 짓는 아파트보다 분양시기가 낮아진다. 정부의 후분양 로드맵은 공공기관이 짓는 아파트는 사업계획승인이 2008년일 경우 40%, 2010년 60%, 2012년 80%의 공정이 끝난 뒤에 분양할 수 있도록 하고 있는데 동탄2기 신도시는 2009년에 사업계획승인을 받을 것으로 보여 40% 공정을 고려하면 공공아파트의 분양시기는 2010년 상반기가 될 가능성이 높다. 관계기관과의 협의가 원활하게 이뤄질 경우 이보다 더 빨라질 수도 있다
수도권 택지 1500만평 가운데 건교부나 경기도의 추가 신도시 대상지로는 화성 세교지구, 수청지구, 송파신도시 확장, 의왕청계지구, 흥덕지구, 포천신도시가 거론되고 있으나 용인의 흥덕지구는 수원쪽으로 개발시 2백만평 이상의 확장이 가능하다. 포천신도시는 포천시가 350만평을 개발키로 하고, 도시기본계획안에 반영한 상태다. 1500만평 개발의 일환으로 추진되고 있는 신도시는 송파 205만평, 양주 134만평, 김포 203만평, 파주 212만평, 검단 340만평 등이다.
송파와 검단을 제외하고는 모두 기존 신도시를 확대한 것이다. 이로인해 수요가 있는 곳에 신도시를 만들거나 기존 신도시중 가능한 서울의 동남쪽 지역을 배 이상으로 확대해야 할 것이다. 이제 그린벨트 해제해 임대주택 짖는다는 정부 정책도 수정해 그린벨트인 남양주,구리,하남,의왕,과천,안양,성남 등지를 해제해 신도시를 만든다면 강남권 대체수단이 100%가능하며, 이때는 2012년 안에 서울의 주택보급율은 110%이상 달성해 투기없는 주택시장이 될 것이다.
위 까지는 부동산태평양(http://www.realer.co.kr)이 이미 예고한 신도시로 새로운 신도시는 2천만만평에 100만 세대 규모로 동시에 두 곳이상씩 몇차례 발표될 경우 장기적인 집값 안정에 적지 않은 영향을 미칠 것이다. 경기 남부와 북부,서부,동부 4곳으로 나눠질 것으로 예상속에 경기도 남부에 건설되는 신도시 후보지로는 용인시 남사면과 모현면, 광주 오포，하남 등이 거론되고 있으며 경기 북부에서는 고양시 일대와 양주 등이 물망에 오르고 있다. 여기가 토지거래허가제로 묶여 있어서 실질적으로 외지인들이 토지를 매입하기는 굉장히 어려운 상태라고 볼 수 있다.５００만평 이상의 이른바 명품 신도시를 추진하고 있는 경기도측과도 입지 선정 등을 놓고 막판 협의를 하고 있는 것으로 알려졌다
분당급 신도시를 발표하면 집값을 자극할 수 있다는 주장과 중.장기적 공급 확대책을 통해 집값 안정세를 공고하게 해야 한다. 분당급 신도시를 예정대로 발표하면 부동산 시장이 안정되고 있는데 정부가 나서서 불을 지른다고 할 것이며, 정책 신뢰성을 고려해 연기론을 신중히 검토해야 한다는 시장의 반응이지만 분당급 신도시를 2곳이나 발표하기로 한 것은 정부 내에서 공급 확대론이 힘을 얻어 중.장기적 공급 대책 없이 지금의 집값 안정세는 일시적일 수 있다.
공급 확대는 담보대출이 들어들고 있으며,총부채상환비율 규제를 통해 주택 가수요를 뒷받침할 실탄을 거의 막아 놓은 상태기 때문에 과거의 신도시 발표의 재발 가능성은 높지 않다. 주택 신규 공급이 사상 최저였다는 점이 2008년과 2009년 후면 집값을 자극할 수 있는 최대 뇌관이다. 금융을 조여 놓은 상태에서 분당 혹은 강남 이상의 품질 좋은 주택 공급을 예고해 놓는다면 누가 굳이 강남에 들어가서 비싼 값에 집을 사려 하겠는가 라고 하지만 강남권은 강남권이며, 어느나라나 도시나 부자동네,가난한 동네가 있듯 강남권은 수십년이 흘러도 황금의 지역인 것 만은 사살이다.
시장 신규 수요자들에게 느긋하게 집 장만을 기다릴 여유를 줄 수 있다. 도로.지하철 등 교통대책은 최소 5~10년 이상의 중장기 투자가 필요한 부분이지만 경기도 남사면과 경기 남부권과 수도권에 신도시 4곳이나 10곳이 발표된다면 도로는 어느정도 개발되어 있어 기반이 닦여진 상태라 할수 있다. 특히 남사면이나 안성시 원곡면은 동탄까지 자동차 전용도로에 오산 IC까지 10-20분이내의 거리이며, 남사면과 원곡면은 대부분이 평지나 야산으로 개발이 덜된 지역이며, 교통도 좋다. 서울 까지 30분대면 충분이 도착이 가능한 지역으로 숨어 있는 토지이며, 안성시 원곡면은 남사면과 경계를 이루는 경부고속도로 인접지다.
신도시가 많이 지어질수록 강남의 희소가치는 더욱 높아질 가능성이 크다. 신도시를 늘린다는 것은 그만큼 최근 시장안정세에 대해 정부 내의 확신이 자리잡았고 공급 확대론이 세를 얻었다는 증거며, 인천이나 강화 파주 연천 등지보다 교통여건이 몇배 더 높은 지역이다. 신도시를 늘리면 몇천만평대로 강남 대체 신도시 규모가 늘면서 100만가구를 들여놓을 수 있다. 강남권 주택 수요를 20만-30만가구만이라도 줄인다면 이후 주택시장 안정은 더 확고해 진다.
신도시를 건설하면서 도로 전철 등 교통망을 대폭 확충하고 교육.편의시설 등을 제대로 갖추면 가능성이 충분하다. 강남권 대체 신도시가 아니될시 시장은 교착상태나 교란상태로 빠질 가능성이 다분하다. 시장에서 거론되고 있는 광주 오포, 용인 모현, 하남, 과천-안양, 서울공항 부근 등은 대체효과지지만 환경.군부대 이전 등 걸림돌도 적지 않으며, 그린벨트나 상수원 보호구역 해제문제가 난제이기도 하나 수도권 신도시 어느곳이나 이미 벗어나지 않은 지역들이다.
단지 수도권 투기가 나타나거나 부동산시장 불안요인으로 작용할 것을 염려하며 발표 시기를 저울질하고 있다. 신도시 개발예정지와 주변지역에서 투기가 발생하는 것을 최대한 억제하기 위해 법적ㆍ행정적 수단을 총동원할 것이다. 이에 따라 신도시 발표에 맞춰 해당지역에 대해 토지거래허가구역, 주택.토지투기지역 지정은 물론 건축 등 각종 개발행위 제한 등 투기방지책이다.
새도시가 어디가 될 것인지를 놓고 추측이 난무하면서 모처럼 하향 안정세를 보이던 집값과 땅값이 들썩이고 투기가 재연될 조짐과 2008년까지 약 45조원의 돈이 풀리게 되 이들 돈이 결국은 부동산으로 일부 돌아간다는 것이다.시장의 이런 혼란은 무엇보다 정부 스스로 자초한 측면이 크다. 서해안 신도시인 인천 검단신도시와 같은 졸속 신도시가 되지 않는가 하는 여론이 있어 경기도 신도시 발표을 미루고 있다. 이는 역효과가 나타날 가능성이 높아지고 있기 때문이다.
새도시 후보지로 유력하게 거론돼 온 지역들의 집값이 들썩이는 등 부동산 시장의 불안됐다. 투기 가능성을 차단하기 위해서는 철저한 보안이 지켜져야 할 새도시 발표를 놓고 정부 안에서조차 손발이 맞지 않는 어설픈 모습이었다. 민간택지에서의 주택 공급 위축 가능성에 대비하면서 오는 2011년 이후의 택지 소요량을 미리 확보하기 위한 것이다. 새도시 개발 방침 발표에서 후보지 선정까지 6개월 이상 시차를 둔 탓에 부작용만 키웠다.
새도시 후보지에 대한 투기를 방치하는 결과를 가져왔다. 후보지로 꼽히고 있는 일대는 외지인들이 몰려들면서 땅값이 많이 올랐다. 소문만 믿고 투자를 한 사람들이 손해를 보는 사례가 속출할 것이며, 후보지에 대한 검토를 마쳤다면, 정부나 경기도는 새도시 발표를 더이상 미루지 말아야 한다. 안정세를 보이고 있는 집값을 자극할 우려가 있지만 일부에서는 새도시 건설이 벌써부터 부작용을 걱정해야 할 정도로 얻는 것보다 잃는 것이 많은 만큼 재검토해야 한다.
장기적인 주택 수요에 대한 정확한 진단없이 공급 확대를 결정한 것부터 잘못됐다. 주택담보대출 규제와 분양가 상한제 도입 등 고강도 부동산 규제 정책의 약효가 나타나면서 주택 투자 수요가 급격히 줄어들고 있는 상황이라 김포·파주·광교 등 현재 개발중인 2기 새도시의 성과를 지켜보면서 추가 새도시 조성을 결정할 필요가 있다고 하나 발표후 개발억제시 장점이 더 많을 것이다 |
|
1
