2기신도시는 분양지연에 유령도시로
정부가 10년 동안 500만 가구의 주택을 건설하고 이중 150만 가구는 서민용 보금자리주택 공급정책을 발표했지만 2기신도시도 공급이 끝나지 않은 상태서의 공급이라 시장 반응은 미지근하다. 그린벨트를 풀어 주택공급을 늘리겠다는 정부의 방안이 나오면서 수도권에 건설 중인 2기신도시가 거래부진과 미분양이 많은 가운데 더 많은 미분양이 늘어날 것으로 보여 가장 큰 타격을 입고 있는 것은 현정부 출발부터다.
2기 신도시 가운데서도 유망 지역으로 꼽혔던 김포 한강신도시는 첫 분양에 나섰던 업체는 4순위까지 가서야 겨우분양을 끝냈으나 계약.분양률이 얼마나 될지, 광교신도시도 1300만원대로 옵션 포함시 1500만원대가 되어 입주시 입주분란은 불보듯 뻔하며,분당보다 더 비싼 2010년 부동산 분양가다. 과잉공급에 신도시의 입주율이 저조하면서 유령도시로 변하는 신도시가 되고 있으며, 위레신도시나 동탄신도시 분양은 3년 이상 공급이 늦어질 전망이며, 수도권 신도시는 입주자가 없어 날로 밤에 불이 켜지지 않은 도시로 변질되고 있다.
서울의 보금자리 주택 공급은 신도시의 공사 지연만이 아닌 입주율 저하와 보금자리 주택에 청약하려는 무주택자들의 서울 입성으로 전월세 값만 올려 놓고있어 중산층이 무너진 상태서 서민들의 임대 얻기도 힘든 2010년이다.김포 한강신도시 장기지구는 입주를 마친 아파트에 분양가 이하로 싸게파는 특별 분양이지만 계약하려는 사람이 없어 아파트 건물만 덩그러니 남아있고, 사람은 없는 유령도시가 될지도 모를 2기 신도시 대부분의 현주소다.
공급을 확대 정책은 집값 재상승에 대한 우려를 불식시킬 수는 있지만 거래 활성화와 미분양 해소 등 정부가시급히 해결해야 할 과제에는 역효과를 유발이다. 국토해양부가 2008년 9월 19일 발표된 국민 주거안정을위한 도심공급 활성화 및 보금자리 주택 건설방안은 매년 수도권에 30만 가구, 전국에 50만 가구를 짓는 공급확대로 서민용 주택을 매년 수도권에 10만 가구, 전국에 15만 가구를 건설이다.
서민용으로 공급될 보금자리주택은 그린벨트 해제 등을 통해 싼 값에 공급으로 2기신도시 공급 지연과 유령도시로의 전락이 불보듯 했었다. 서민들에게 싼 값에 주택을 공급하겠다는 것은 서민복지정책 차원에서 바람직하나 시장에는 20만가구에 육박하고있는 미분양주택 중 상당수를 미분양으로 남게 할 가능성이다. 경기도 화성 동탄신도시 남쪽에서 북쪽으로 성남 판교, 김포 및 파주 등 수도권 2기 신도시다. 김포신도시를 358만평 5만3000가구, 양주 옥정지구를 340만평으로 확대하기로 발표하는 등 6개 지역에 2기 신도시 중 일부와 수도권 택지지구 개발면적 확대다.
수도권 과밀화 억제정책에도 불구, 수도권 과밀화가 더욱 심화되고 있어 서울지역의 주택수요를 대체하려는 성격이 짙다. 일본도 도쿄와 오사카를 중심으로 진행되는 도시화는 여전해 우리의 경우도 수도권 과밀화가 완화되기는커녕 수도권 인구 유입정책이다. 수도권 대부분의 지자체가 인구 억제책이 아닌 증가책의 도시계획을 수립중이거나 수립했다. 그린벨트을 해제해 중소형 아파트와 임대아파트을 짖겠다는 정부의 발표에 2기신도시가 직격탄을 맞았으며, 보금자리 주택은 수도권 2기신도시을 폐허 도시로 전락시킬 가능성이 높아지고 있으며, 진행형이다.
김포 한강신도시는 2013년까지 주택 5만 9천 가구가 공급으로 김포시의 70%로 김포가 두 배 가까이 커지는 김포는 부동산 경기 침체와 DTI 규제, 보금자리주택 공급으로 미분양 사태와 입주시 입주율 저하로 불꺼진 유령도시가 될 가능성이 높아지고 있으며, 동탄 2기신도시도 분양시 유령도시가 될 가능성이 높다. 김포한강신도시 미분양은 2천여가구나 건설사 숨겨 둔 가구 포함시는 3배이상 높을 가능성이, 수도권의 미분양은 2만 8천가구나 시장에는 배 이상으로 2008년 말 2만 6천928가구보다 많다.
2014년까지 판교, 위례, 동탄1.2, 광교, 김포, 파주, 검단, 양주, 평택 등 수도권 10곳 신도시에 주택 57만 가구가, 2018년까지 서울 근교에 보금자리주택 150만 가구가 공급될 예정이며, 경기도 가구의 절반을 넘는 주택이 새로 공급되며, 공급 될 경우 도농지구는 유령도시로 전락 할 것이라 태평양경제전략(http://www.realer.co.kr) 연구소는 수십회 강조했다. 경기도는 주택 공급 과잉이다.
2기 신도시는 김포, 판교, 파주, 화성 동탄, 양주 옥정, 수원 이의지구로 이중 화성과 판교신도시는 서울 강남지역, 김포와 파주신도시는 서울 강북지역, 수원 이의신도시는 수도권 남부지역, 양주 옥정지구는 수도권 북부지역의 주택수요를 각각 분산시키기 위한 것이라 하나 실제로는 지방도시 인구 유입책으로 봐야 할 것이다. 이들 지역도 2007년부터의 거래중단과 미분양 증가로 일부지역은 청약률과 계약률이 2010년에도 저조하다.
2기 신도시는 주택의 질을 높이는데 역점을 두고 있지만 청약 결과는 투자대상도 아닌 곳이 몇곳 나타났거나 나타나고 있다. 판교신도시는 신도시에 비해 절반에 가까울 정도로 인구밀도는 낮추고 녹지비율은 크게 높이는 등 쾌적한 주거환경에 초점을 두었으나 실제는 아파트 공급증가로 인한 분양이었거나 분양이었다. 베드타운의 문제점을 없애기 위해 화성과 같이 인근에 대규모 공단이나 첨단 벤처산업단지를 조성하는 등 자족기능도 대폭 강화하고 있다.
중대형 위주의 평형을 대량 공급하는 것도 1기 신도시와 차별화된 점이라고볼 수 있으나 향남 신도시나 봉담지역 등 대부분의 2기신도시 분양이 시원찬게 분양이나 계약률이 나타나고 있는데도 2개의 신도시을 2008년에 추가지정했으며, 그린벨트 해제와 뉴타운 추가지정을 예고했고 보금자리 주택을 2009년 10월과 2010년 3월,5월 5월에 사전에약하며, 2012년까지 매년 2회이상 사전예약받아 2기신도시 공급이나 택지개발은 2-5년간 지연될 가능성이 높아지고, 지정된 신도시나 택지개발지구 축소나 공사 중단 사태도 나타날 수있다.
대단위 신도시 분양은 미분양으로, 입주가 한꺼번에 몰리면 유령도시가 될 가능성 높아지고 있으며, 이는 인구 정체와 가구수입 감소, 실업자 증가, 부채 증가, 중산층 몰락에서 볼수 있다. 보금자리주택은 저가 아파트대량 공급이기에 2기 신도시와 수도권 민간건설사에 큰 충격을 주었다. 보금자리주택은 2기 신도시와 민간 아파트들의 고분양가에 분양조차 멈춘 상태며, 분양시 청약자 10명도 없는 아파트로 전락한지 오래다.
경쟁력을 잃은 2기 신도시들이 텅 빈 도시가 될 수도 있어 토지주택공사 부채는 109조 2천억 원으로 공기업 22곳 전체 부채의 절반을, 부채비율은 524%, 금융부채만 75조원으로 하루 이자만 75억원이 넘는다. LH는 초기 투자가 많고 비용 회수에 10~30년까지 걸리며, 적자는 더 증가 될수 밖에 없다. 판교를 제외한 2기 신도시들은 서울까지 거리가 30㎞ 이상 떨어진 지역이어서 교통이 불편한 점은 2기 신도시에 내집 마련 계획을 갖고 있는 실수요자들에게는 직장간 거리가 멀어 투자의 대상이 아닌 전원주택지에 불과하다.
고속화도로, 전철, 경전철 등 광역교통망 확장 등을 우선적으로 진행하지만 입주 후 3∼4년 동안은 교통과 편의시설면에서 불편 감수해야 하여 2기신도시가 청약이 되지 않고 있으며, 계약률도 저조하다. 거래중단과 접근성,미분양 증가 고분양가가 2기신도시을 멍들게 하고 있으며, 했다. 2기 신도시는 완전 공영개발로 건설돼 분양가는 주변 시세보다 낮게 공급하나 실제로는 고분양가에 위치도 좋지 않다.
시장은 외면했으며,거래중단과 경기침체,미분양 증가,건설사 부도, 고금리, 융자규제 등 2기신도시에 호재는 별로다. 공공택지에 공급되는 아파트는 평형에 관계없이 원가연동제가 적용되며 동탄을 제외한 판교, 파주, 김포, 수원광교 등 2기 신도시들은 중대형 평형으로 소득이 낮아져 인기도 별로다. 판교 김포 파주 등 수도권 2기 신도시 아파트가 속속 선보였거나 보이고 있다.
2기 신도시는 분당 일산 등 1기 신도시 건설이 완료된지 10여년만에 개발되는 사업으로 서울지역 주택수요 대체하는 만큼 내집마련 수요자들의 관심이 거래부진과 고금리, 미분양 증가 교통악화 등등으로 점점 멀어지고 있다. 주택수 증가를 중심으로 구상됐던 1기 신도시와 달리 인구밀도·녹지율·교통체계 등 주거의 쾌적성에 개발 초점이 맞춰진다는 점도 주목할만하나 이것도 외면받고 있다.
주거 여건이나 덜 완비돼 있다 보니까 해소까지는 먼옛날의 신도가 될게 뻔하며, 그린벨트 해제와 뉴타운 개발과 추가개발로 서울이나 서울과 지리적으로 더 가까운 곳을 개발시고분양가나 서울과 거리가 먼 2기신도시는 버림받을 것이 뻔하다. 2기 신도시 중 검단 신도시, 한강신도시 계약한 사람은 죽음이며, 수도권에 2기 신도시 11곳 중 일부는 분양을시작하지도 않았다.
위례신도시를 제외하면 그린벨트 해제가 예상되는 지역보다 도심으로 접근성이 떨어져있으며,수원 광교는 주위 시세보다 높은 고분양가 분양으로 보금자리 주택 강남권보다 3.3m2 당 2백만원 높아 투자성 없어 입주시 분양사와 소송은 불보듯이다. 그린벨트가 풀어 아파트를 공급할 경우 서울에서 멀리 떨어진 2기 신도시 지역은 고분양가 분양시 미분양이 불보듯 뻔하다.
시장은 거래중단과 건설사 부도, 고금리와가계수입 감소로 내집마련 할 사람도 없어지고 있다. 주택보급율이 서울만이 98%이나 전국평균 115%이며, 전남도는 139%가 넘어섰고 지방은 대부분 선진국 수준의 주택보급율 달성이다. 수도권 도농지역 신도시 아파트짖는다지만 인구는 정체된 상태서 입주시 밤에 불꺼진 집 1년이상 유지되지 말라는 법 없다.
양주 옥정신도시는 공동주택지 판매 지연되면서 2013년으로 2년 늦춰졌고, 화성 동탄2지구도 보상이 늦어지면서 아파트 분양이 2년 정도 늦은 2012년,위례신도시 분양도 3년 늦은 2012년 하반기 이후로 대부분의 신도시, 택지개발은 보금자리 주택공급으로 신도시 개발은 뒷전으로 밀릴 수 밖에 없다. 공급이 넘쳐난 상황서, 주택 수요가 없는 상태서, 고분양가 교통불편의 도농지역 아파트 공급시 청약할 투자자는 없을 것이다.
공급만한다고 거래중단과 미분양 증가에 고분양가 아파트 공급받을 투자자는 100%없을 것이다. 현 정부도 2기신도시 미분양이 넘쳐난데 고분양가 아파트 분양은 불구경했으며, 신도시 공급은 뒷전이며,싼 값의 그린벨트 해제후 보금자리 아파트 짖는다. 그린벨트 훼손에 환경단체 반발, 보상비 마찰, 원주민들의 보상 등 갈등이 예상돼 부작용을 줄이기 위한보완책을 지금부터라도 마련해야 한다.
2기신도시 분양가 낮추어야 할 것이다. 미분양 주택보다 싼 값에 공급되는 상황에서 싼 보금자리 주택이 지어지는데 미분양 주택을 구입할 수요는 없다. 미분양대책의 효과 감소와 거래분속에서 고평가된 재고주택을 사고 파는 거래시장의 침체 장기화다. 주택거래시장은 수요가 위축되면서 심각한 동맥경화가 된 지 오래며, 치유책이 절실하나 의지나 능력도 없어 정책은 없이 보금자리 주택 공급만 있을 뿐이며,서울은 프레미엄 붙는 또또복권으로 경기도와 인천은 주택값 하락으로 투자성 없는 집으로 변질되고 있다.
분양에 들어가지 않은 2기 신도시는 실패작으로 서울 도심에서 훨씬 가까운 지역에,싼 값에 주택을 장만할 가능성이 있는데 서울 도심에서 30~50㎞나 떨어져 있는 동탄2, 검단, 오산 세교 등에서 내집 마련에 나설리 없다. 서민주택공급확대 대책은 도심과 도시근교에 주택은 그린벨트 해제 공급이다. 그린벨트에서 풀릴 면적은 100㎢ 로 서울 및 서울 인근의 그린벨트다.
수십 년 동안 그린벨트로 묶여 재산권을 행사하지 못했던 땅주인들이 보상조차 기대대로 받지 못할 경우 반발이며, 보상을 요구대로 해 주면 분양가가 올라가기 때문에 저렴한 주택 공급정책 목표 달성은 어려우며, 환경을 훼손해서는 안된다는 환경단체의 반발 논란이다. 서민주택 건설을 위해 투입될 연간 13조원 규모의 자금 조달 문제, 사전예약제로 인한 사실상 후분양제 폐기 등도 논란거리다. |
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