수도권청약

박종석
과대한 토지보상비 신도시 분양가만 올라
과대한 토지보상비 신도시 분양가만 올라 
철근 등 건설자재값 상승과 분양 지연, 물가 상승에 따른 기본형 건축비 인상 등으로 경기 김포 한강신도시와 수원광교신도시 등 수도권 신도시의 아파트 분양가격이 정부가 당초 제시했던 분양가격보다 25% 가량 치솟아 당초 분양가 상한제가 적용되는 김포신도시와 수원 광교신도시, 인천 청라지구 등의 아파트 분양가를 3.3㎡당 평균 800만∼900만원대로 예상했으나 최근 해당 건설업체들은 1100만∼1300만원선으로 분양가를 잡아 주변 시세보다 20∼30% 싼 값에 아파트를 공급하겠다며, 도입한 분양가 상한제의 도입 취지가 퇴색됐다. 

김포 한강신도시, 인천 청라지구, 수원 광교신도시, 송파신도시 등 수도권 주요 신도시의 아파트 분양가격이 당초 정부가 제시했던 금액보다 3.3㎡당 최고 300만원가량 추가됐거나 될 전망이다. 김포 한강신도시의 첫 분양물량인 우남건설의 우남퍼스트빌은 학교건설 비용 부담 등에 따른 관계부처와의 갈등으로 분양일정이 미뤄지면서 분양가가 3.3㎡당 200만원가량 오르게 됐다. 

우남건설은 3.3㎡당 800만원대 후반에 분양가를 책정할 계획이었지만 학교건설비용 부담 문제 등으로 분양이 지연되면서 단품슬라이딩제 적용으로 4.4%가 인상된 기본형 건축비를 적용해 분양가를 3.3㎡당 1070만원으로 올려 분양승인을 신청 가격이 3.3㎡당 200만원 정도 뛴 셈이다. 기본형 건축비를 3∼5% 정도 추가로 인상 김포 한강신도시에서 분양되는 아파트들은 당초 예상됐던 분양가인 3.3㎡당 800만원대 후반보다 200만∼350만원 이상 오를 것이다.

광교신도시 분양가는 3.3㎡당 300만원 이상 올라 울트라건설이 전용면적 85㎡ 이하는 3.3㎡당 900만원, 전용면적 85㎡ 초과는 3.3㎡당 1200만원으로 예상됐지만 참누리 아파트 1188가구를 분양하는 울트라건설은 111㎡를 3.3㎡당,중대형은 3.3㎡당 각각 1300만원 전후반으로 분양했다. 송파신도시도 분양시기가 당초 2009년에서 2010년 이후로 늦춰지면서 분양가가 크게 오른다. 2007년 분양예정가격을 3.3㎡당 900만원대로 예상했지만 분양이 지연되면서 토지보상비용 상승에다 기본형 건축비 급등으로 사실상 3.3㎡당 900만원대는 이미 물건너가 송파신도시가 2011년에 분양될 경우 기본형 건축비만 최소 7차례 이상(6개월 단위 조정) 오르게 된다. 

사업지연에 따른 보상비 증가, 아파트 건설 물량 축소 등을 감안하면 3.3㎡당 1300만원대를 웃돌 수도 있을 것이다. 자재값 상승 등 건축비 인상 분위기를 틈타 일부 건설사들은 분양가를 과도하게 부풀리는 게 아니냐다. 우남건설의 김포 한강신도시는 기본형 건축비가 4.4% 인상됐을 뿐인데 분양가를 3.3㎡당 100만원이나 올린 것은 과도하다. 건축비 인상분에서 3.3㎡당 20만원 정도의 인상요인이 발생했고 토지 본계약 과정에서 추가로 비용이 발생해 분양가가 오르게 됐다. 

땅값과 용적률이 정해진 상황에서 기본형 건축비 상승만으로는 아파트 분양가에 크게 영향을 미치지 못한다. 분양가격이 20% 정도 추가로 오른다면 면밀히 검증할 필요가 있다. 주택난 해소를 위해 건설중인 2기 신도시에서 이미풀렸거나 앞으로 풀릴 보상비가 총 53조원에, 새로 지정된 검단2와 오산 세교는 제외된 것으로 이들까지 포함할 경우 58조원에 이르는 신도시 건설은 수도권 주택난을 해소하려던 기존 정책은 수도권의 극심한 교통체증, 원주민의추방, 수도권 일대의 지가 급상승과 같은 역기능을 초래해 신도시건설이 실질적인 주거안정에 별다른 도움이 되지않는다. 

수도권 10개, 충청권 2개 등 2기 신도시 12개 건설을 위한 사업비는 총 109조4천억원에 이르러 정부가 추정했던 104조2천억원에 비하면 5조2천억원이나 늘어난 것으로 토지보상비 증가 등으로 인해 동탄2신도시에서 2조7천억원, 고덕 국제화도시 평택에서 1조3천억원으로 신도시 건설보다는 뉴타운이나 재개발 및 서민주택마련 자금 융자, 그린벨트 해제로 임대주택 건설이 더 시급하다. 신도시의 토지보상비 지급 현황을 연도별로 보면 2004년 4조5959억원, 2005년 2조9700억원, 2006년 5조8082억원이며 2007년 아직 집행되지 않은 금액을 포함해 4조9275억원이 예정돼 있다.

2008년과 2009년에는 각각 7조5000억원의 보상비가 풀리며, 보상금은 이보다 더 늘어날 전망이다. 부산을 제외한 9개 혁신도시의 토지보상비 총액은 4조4845억원으로 지역별로는 전북이 9228억원, 대구 7225억원, 충북 5410억원,울산 4774억원, 경남 4185억원 등이다. 보상이 거의 마무리단계인 행정도시의 보상비는 4조2659억원이다.신도시와혁신도시, 행정도시, 산업단지 건설 등 공공사업을 위한 용지 취득이 늘어나면서 토지보상금은 2002년 6조6589억원, 2003년 8조3461억원, 2004년 14조583억원, 2005년 15조1425억원으로 늘어났고 지난해에는 사상 최대 규모인 26조8477억원에 달했다. 

사업비 규모를 보면 동탄2가 16조8천억원, 파주도 14조8천억원, 고덕 국제화 9조6천억원, 광교 9조4천억원, 아산 9조1천억원,검단1 8조8천억원, 김포 한강 8조8천억원, 위례(송파) 8조5천억원,양주(옥정.회천) 8조4천억원, 판교 8조원, 동탄1 4조2천억원,대전 3조1천억원 등이다.사업비중에서 토지보상비는 총 52조9천억원이 된다. 이는 2007년10월 국토부가 동탄2를 제외한 11개를 대상으로 추정한 보상비  38조8천억원보다 14조1천억원이 증가한 것이다. 동탄2를 제외할 경우 45조원으로 6조2천억원 순증했다. 사업비와 보상비가 늘어난 것은 막상 개발이 진행되다 보면 보상금이 늘어나고 인건비, 건축비 등이 오르는 경우가 많다.

가장 많은 보상비가 풀릴 지역은 단연 동탄2로 7조9천억원, 파주에서도 7조2천억원이, 위례 5조5천억원, 검단1 5조원, 김포한강. 광교. 양주 각 4조3천억원, 아산 4조2천억원, 고덕 국제화 3조7천억원, 판교 3조6천억원, 동탄1 1조1천억원 등이다. 검단2와 오산 세교는 사업비가 각각 5조9천억원, 4조7천억원에 이르러 통상 신도시 개발때 보상비가 차지하는 비중이 절반 가량 되는 것을 고려하면 일단 이들 신도시에서도 5조원 이상의 보상비가 풀릴 전망이지만 개발이 진행되면서 더 늘어날 가능성을 배제할 수 없다. 

지난 5년 간 집값이 수도권을 중심으로 소득에 비해 크게 상승해 무주택 서민들의 내집마련에 어려움이 가중되고 있다.우리나라의 주택보률은 110%로 서울 98%, 경기 106%에 달해 서울만이 주택이 부족하고 서울 경계선 대도시만이 110%이하의 주택보급율이지만 경기 변두리 지역이나 인천은 집이 너무나 많이 남아돌며, 입주시 밤에도 불이 꺼진집이 상당할 것이다.  

우리나라의 총 가구수는 1588만7100가구로, 이 가운데 자가는 882만8100가구로 55.9%이며 전세는 23%인 355만6800가구, 월세 18%인 301만1900가구다. 또한 신도시가 몰려있는 수도권지역은 총 746만2100가구 중 자가는 374만4900가구로 50.2%에 달한다. 2003년부터 2007년까지 5년 간 집값 상승률은 수도권의 경우 39%에 달하지만 소득증가율은 29.%로 연 소득 대비 집값은 2006년 기준 서울이 7.5배나 되는데 비해 동경은 5.6배, 런던은 4.7배에 불과하다. 

1기 신도시인 일산, 분당, 평촌, 산본, 중동신도시의 총 부지면적은 총 50.1㎢로 주택건설은 총 29만2000호, 수용인구 116만8000명, 사업비는 총 10조4600억원에, 2기 신도시는 성남판교, 위례. 화성동탄1ㆍ2, 광교, 김포한강, 파주운정, 양주, 오산세교3, 인천검단, 아산, 대전서남부 등으로 부지면적은 총 135.9㎢, 주택건설은 62만1000호, 수용인구 163만6000명, 사업비는 총 102조1635억원이다. 도시경쟁력과 국가경쟁력을 강화하기 위해 종전의 직주분리 형태인 신도시개발을 억제하고 직주근접과 도시 집중화를 통한 도시 재창조가 필요하다. 수요가 있는 곳에 주택을 공급하는 정책적인 변화가 절실하다   
일시 : 2015-12-08 [12:56] / IP : 27.119.39.206
Total : 21건
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