수도권청약

박종석
화성동탄 2기신도시 투자가치 분석해
화성동탄 2기신도시 투자가치 분석해
동탄2지구 신도시를 비롯 2기 신도시 10곳을 조성, 총 57만7000여가구의 주택을 공급한다. 동탄2지구 10만5000가구와 판교 2만9120가구, 김포 5만8570가구 등 총 10곳에 57만7314가구의 주택을 연차적으로 공급해 분당신도시의5.3배에 달하는 수준으로 서울 강남권 수요를 상당부분 흡수한다. 이제 더 이상 대규모 신도시 계획을 추진하지 않고, 발표된 신도시 사업을 차질없이 추진하고, 저려함 주택을 계획기간내에 공급한다. 분양가의 경우 인근 시세보다 30%가량 저렴한 분양가로 공급해 주변 집값을 끌어내리는 효과다. 

동탄2지구 신도시를 비롯 2기 신도시 10곳을 조성, 총 57만7000여가구의 주택을 공급한다. 동탄2지구 10만5000가구와 판교 2만9120가구, 김포 5만8570가구 등 총 10곳에 57만7314가구의 주택을 연차적으로 공급할 계획이다. 이는 분당신도시의 5.3배에 달하는 수준으로 서울 강남권 수요를 상당부분 흡수한다. 2기 신도시 입주는 2007년 동탄1지구를 시작으로 2008년 판교, 2009년 파주, 2010년 양주, 광교, 김포, 2011년 송파, 검단신도시로 이어진다.

송파신도시도 평당 900만원대에 분양할 계획이어서, 기존 주택시장에 적잖은 집값 안정효과로 현재 추진하는 신도시의 경우 자족형 신도시로 조성하고, 체계적인 광역교통시설과 교육, 문화, 상업시설을 확보한다. 신도시별로 각각의 특징을 살려 수원광교신도시는 테크노밸리, 동탄은 비즈니스파크, 평택은 국제화도시 및 산업단지 등으로 차별화한다. 2기 신도시 입주는 2007년 동탄1지구를 시작으로 2008년 판교, 2009년 파주, 2010년 양주, 광교, 김포, 2011년 송파, 검단신도시로 이어진다.

매년 순차적으로 대규모 입주물량이 공급되는 만큼 집값 안정 효과가 지속될 것이며, 내집마련을 준비하는 실수요자들도 큰 어려움이 없다. 경기도는 앞으로 매년 1개 이상의 명품신도시를 공급해 수도권 전체가 난개발되고 있는상황에서 대규모로 계획된 신도시가 지속적으로 공급되지 않을 경우 난개발과 투기를 막을 수 없는 만큼 앞으로신도시를 공급한다. 서울 강남의 높은 집값은 교육, 특히 고교교육에 있다. 동탄신도시에 특목고나 자립형 사립고등학교 등 좋은 고교를 설립하고 학원을 유치해 강남을 능가하는 교육도시를 만든다.
 
동탄2기 신도시는 주택보급율 증가로  서울과 수도권의 집값 안정세는 유지될 전망속에 동탄2기 신도시로 동탄일대 660만평이 확정된 만큼 화성, 용인, 오산, 팽택, 수원 등 주변 집값 폭등세로  2~3개월간의 일시적 충격에 그칠것이나 규제에 묶여 거래는 없을 것이다. 단순히 동탄2 신도시의 분양가격이 주변 시세보다 싼 평당 800만원대에공급되  아파트의 분양가가 싸게 공급되면 기존의 비싼 주택 수요가 감소해 가격이 하락할 수밖에 없다. 

동탄2신도시는 분양가 상한제가 적용돼 마감재 수준이 떨어지는 것을 감안하더라도 현 시세보다는 30% 이상 낮아져  인근지역 기존 집값도 휘청거릴 수 있으나 장래의 가치는 높아진다. 동탄2신도시에 공급되는 10만5000가구가인근 수도권 주택수요를 흡수해 오산, 용인, 수원, 평택지역 뿐 아니라 장기적으로 서울지역 집값까지 끌어내릴 수도 있다.

동탄 주변인 화성과 용인, 오산, 평택, 수원 일대의 집값이 일시적으로 상승하는 등 지역적인 영향은 어느 정도 있을 것이나 파장은 분양가상한제 등의 영향으로 생각보다 크지 않을 것이다. 동탄 주변 집값 상승세는 분당과 서울수도권에 일정부분 영향을 주겠지만 이는 2~3개월의 일시적인 충격에 그칠 것이며, 정부가 주도하고 있는 집값은주택보급율 증가로 안정세는 유지 될 것이다.

동탄2기 신도시 발표를 당초보다 앞당긴 것은 부동산시장의 안정세가 유지될 수 있다는 자신감에서 비롯된 것이며, 화성과 용인 등 주변 집값이 일시적으로 출렁거릴 수 있지만 중장기적으로 주택공급 확대 효과가 대세를 이루며 집값은 안정세다. 강북 뉴타운과 재건축 및 재개발 등으로 여타 수도권으로 분산된 실수요자들이 동탄으로 이동할 가능성도 크다. 

주거환경이 좋은 곳을 노리는 용인과 화성, 수원 등의 실수요자들도 자극해 이들 지역의 집값을 하향 안정세로 돌려놓을 수도 있다. 동탄 2기 신도시가 발표됐지만 실제 주택 공급으로 이어지려면 5년 정도 더 기다려야 한다. 서울 내 입지가 좋은 신규 분양시장의 경우 추가 상승 여력이 있는 만큼 관심을 가져볼만 하다. 분당급 신도시로 확정, 발표한 경기도 화성시 동탄면은 각종 투기대책으로 매물까지 사라질 것을 우려하는 분위기다. 영천리는 경부고속도로 기흥IC에서 자동차로 10여분 정도 거리로 동탄신도시 시범단지와 인접해 있다. 

이미 개발이 기정사실화되면서 신도시 기대감으로 매물이 자취를 감춰 부동산 시장은 마비상태였었다. 그나마 매물도 없는 상황에서 주변까지 주택거래신고지역으로 묶인다. 이미 외지인들이 토지는 허가를 받아야 거래할 수 있다는 것을 알고 주로 빌라를 매수해 20평형 빌라가 2억원대에 육박해 1년 전에 비해 3배가량 올랐다. 거래 없이 호가만 뛴 셈이어서 정확한 시세는 알 수 없다. 주민들은 보상을 받아도 그 보상금으로는 같은 규모의 농지를 사지못할 것으로 보여 결국 고향을 떠나야 할지 모른다. 

토지는 평당 50만∼60만원 하던 농지가 지금은 두배 가까이 올라 더 이상 오를 여력은 없으나 타지역으로 대체을구입하지 못하는 것은 주위도 덩달아 올랐기 때문이다. 분당급 신도시, 강남 대체 효과의 동탄은 서울 중심에서 40km, 강남에서도 30km나 떨어져 있다. 경부고속도로가 갈수록 막혀 서울로 출퇴근하기는 사실 부담스러운 거리다.기존 동탄신도시도 화성 오산 용인 수원사람들이 80%정도 청약했으며, 서울사람들은 채 10%도 되지 않았으며, 기타 지역서 10%정도 청약한 동탄신도시다.

현재 강남에 사는 사람들이 동탄으로 이사갈 가능성은 적으나 동탄과 동탄의 동부 신도시는 강남의 기능을 대신하는 도시보다는 서울 외곽지역 사람들과 분당이나 성남 안양지역 일부 사람들이 청약으로 동탄신도시의 화성 오산수원 용인사람의 80%보다 낮은, 서울 10%가 아닌 30%이상의 사람들이 새로운 동탄신도시 청약이 가능할 것으로보인다. 강남은 대체로 건교부나 고위직과 그 하수인들이  60%이상 거주해 명문학교, 편리한 생활여건을 만들었다.

강남에 10년이상 거주한 실제 거주민은 30%도 되지 않은 상태이다. 강남 대체보다는 서울의 30%,기존 청약10%에서 30%청약으로 보는  대체 신도시로 봐야 할 것이다. 경부고속도로을 현제보다 배 이상 늘리는 교통망, 동탄까지오는 기존의 전용도로을 배 이상 확장하는 남부의 중심도시로 탈바꿈할 수는 있어야 할 것이다. 신도시가 들어서는 화성시는 물론 주변인 오산.수원.동탄.용인은 집값이 들썩일 가능성이 있다. 동탄 2기 신도시를 포함해 앞으로수도권에 연간 37만 가구가 건설해 1년에 수도권에 필요한 물량인 30만 가구보다 7만 가구나 많다. 

판교, 송파, 김포 신도시 등 2기 신도시가 완공되면 무려 58만 가구다. 동탄2신도시의 분양가는 평당 8백만원대, 송파신도시는 평당 9백만원로 송파신도시나 도촌신도시 대체효과는 나타나지 않으나 수도권 북부지역이나 서부권투자보다는 투자성이 높을 것으로 보인다. 경기도가 2012년안에 45개의 신도시를 발표한다.만약 경기도가 용인의 남사나 안성의 원곡지구에 신도시를 남부권 몴으로 발표된다면 2기신도시나 동찬신도시 투자가치는 현제의 가치보다는 배 이상 높아져 투자성이 있을 것으로 보인다.

장래성은 충분한 동탄2기 신도시다. 동탄2기 신도시가 발표되기 전 용인의 모현이나 경기도 광주는 상당한 타격을받을 것이나 의왕이나 성남은 타격을 받지 않으며,장래의 가치는 더 높아질 것이다. 화성 동탄 2지구 내부 및 주변지역을 개발행위허가 제한구역으로 묶어 개발행위를 최장 5년간 불허한다. 신도시 예정지 내외에 걸쳐 특단의 토지이용규제 장치를 가동해 개발이익에 대한 기대 자체가 형성되지 못하도록 지구내부와 주변지역이 개발행위허가제한구역으로 묶이면 5년간 주민의 생업과 관련된 것 이외에는 건축물 건축, 토지형질변경 등 개발 행위를 허가하지 않을 것이며, 지구 경계로 부터 2km의 지역에 대해서는 보전녹지, 시가화 조정구역으로 지정해 최장 20년간 그린벨트에 준하는 수준으로 개발을 억제해 나간다. 

신도시 관련 보상을 노리는 투기 행위자는 보상 대상에서 제외한다. 위장전입자와 유령점포는 철저히 가려내 신규영업신고를 불허하고 이미 신고된 업체는 영업취소 등 강력한 조치를 강구할 것이며, 이주비 보상을 받기위해 비닐하우스 같은 가설건축물을 설치한 후 가축을 사육하거나 수목을 심는 사례도 주기적 항공촬영을 통해 밀착 단속한다. 신도시 지역 및 주변지역에서 신규로 주택, 토지를 취득한 경우 국세청이 세무조사를 실시할 것이며, 건교부와 국세청, 지자체 등 관계기관 합동의 투기 단속반이 현장에 투입돼 무기한 활동에 들어간다. 

용인서 분양업체들과 지방자치단체가 분양가 책정에 동탄 제2 신도시 2010년 분양될 중소형 평형의 분양가를 800만원대에 공급이 주 원인이다. 신도시 예정지 주변으로 아파트값이 들썩이는 것을 미리 차단이다. 6월 용인시 수지에서 신규 분양 계획을 세웠던 업체들은 물론 분양 승인권자인 시조차도 분양가에 더욱 민감해 5월 17일 분양가를평당 평균 1690만원으로 책정해 시에 분양승인 신청을 제출했던 현대건설 분양이 반려됐다. 현대건설의 분양가를인하해 재신청하라고 권고다. 

현대건설 외에도 6월 중 분양을 준비 중인 업체들은 삼성물산, GS건설로 판교 및 광교신도시와 인접해 있는 입지여건인데다 대형건설사들간의 자존심을 내건 브랜드 경쟁도 치열하다. 현대건설 분양가와 비슷한 평당 평균 1600만~1700만원대. 정부가 발표한 동탄 제2 신도시의 분양가보다 2배 이상의 차이가 난다. 800만원대로 발표한 분양가는 중소형 평형 기준이기 때문에 용인에서 중대형 평형 중심으로 분양하는 업체들과 비교하는 것은 무리다. 

일단 평형 규모 자체가 다르고 동 동탄의 토지수용비와 기반시설부담금 등을 감안하면 중대형 평형의 분양가는 1400만원이 넘어갈 것이며, 결국 800만원대 분양은 중대형 평형과는 거리가 먼 얘기다. 민간개발사업의 특성을 감안해 주지 않는 것에 대한 불만의 목소리가 높다. 분양가 상한제가 적용되지 않은 민간도시개발사업의 성격을 모르고 정부의 공영개발과 비교해 천편일률적으로 분양가 규제의 잣대를 들이대는 것은 잘못된 것이다.

건설사는 항변하지만  대출규제 강화로 중대형 평형에 대한 선호도가 갈수록 떨어지고 있는 상황에서 정부의 이같은 발표는 심리적 악재로 작용할 수 밖에 없다. 용인시 역시 압박을 받고 있기는 마찬가지로 용인 수지지역 대부분이 민간주도의 도시개발 사업이긴 하지만 고분양가를 조장하고 있다. 최근 집값하락과 분위기 등을 감안해 분양승인 여부를신중히 결정할 방침이다.     
일시 : 2015-12-08 [15:55] / IP : 27.119.39.206
Total : 21건
21 동탄신도시는 동탄 2기신도시 발표로 진풍경 연출 ()박종석1793
20 광교·송파신도시 매매가 상승률 수도권 밑돌아 ()박종석880
19 수도권 공급은 과잉공급에 마이너스 프레미엄 ()박종석832
18 화성 동탄 등 2기신도시 애물단지로 사업포기도 ()박종석1186
17 동탄 2기신도시 2012년 분양으로 더 늦어질듯 ()박종석817
16 화성동탄 2기신도시 투자가치 분석해 ()박종석1391
15 광교신도시 45% 중대형아파트 위주로 건설 ()박종석964
14 동탄 2신도시 인구 12만명 비쿼터스 도시로 ()박종석1406
13 동탄2신도시 강남권 직행 도로 설치시 분당보다 더 좋은 ()박종석1191
12 과대한 토지보상비 신도시 분양가만 올라 ()박종석1012
11 2기신도시는 분양지연에 유령도시로 ()박종석1160
10 수도권 신도시로 주택보급율 선진국화 ()박종석864
9 땜질 처방 신도시가 국가경쟁력 저해 ()박종석804
8 가구.면적 늘리려는 신도시는 공급지연 ()박종석826
7 신도시 생태환경 수립과 저탄소 녹색도시 조성 ()박종석782
6 신도시와 집값 변동추이 분석 ()박종석1168
5 경기도 명품 신도시 확정 6곳, 추가 4곳 순차적 발표 ()박종석1172
4 동탄2 신도시 발표 한달만에 인근 주택값 하락세로 ()박종석999
3 경기도 신도시 발표시 수도권 공급과잉 우려 ()박종석1452
2 경부축 신도시개발로 인구·교통 포화상태 ()박종석760
1 광교지구 택지개발사업 ()박종석702

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