수도권 공급은 과잉공급에 마이너스 프레미엄
경기도 대부분의 택지지구가 남양주 진접지구, 화도 등지처럼 연이어 아파트가 분양, 공급과잉 우려가 높다. 공급은 과잉공급에 입주시 마이너스 피에 전세값 하락이 불보듯 뻔한 공급 과잉이다. 공급에 비해 인구 유입이 너무나어렵다. 진접지구는 남양주시 진접읍 장현.연평.금곡리와 오남읍 양지리 일원에 조성중인 62만3000여평. 향후 별내지구에 2만1000가구, 장현지구에 1만 가구 등이 들어서면 대규모 주거벨트가 형성될 전망이다.
경기도 택지개발지구 대부분이 남양주처럼 이미 공급한 아파트와 앞으로 공급될 아파트가 많아 공급과잉으로 볼수 있으며, 지방과 마찬가지로 수도권도 지역이나 아파트 선택이 필수적이다. 도농지역으로 인구 유입이 따라줄지가 의문이다. 2기 신도시에서 아파트 공급이 크게 늘 것으로 예고됨에 따라 수도권의 아파트 공급과잉 논란이 일고 있는 가운데 경기도 대부분의 지역이 주택이 남아돌아 공급과잉은 더욱 심하다.
2기 신도시 10곳에서 57만7314가구를 공급하는 것을 비롯해 2010년까지 매년 평균 37만4000가구를 공급함에 따라수도권 주택 수요인 연간 30만가구 수준을 크게 웃돌아 안정적으로 주택 공급이 이뤄지고 부동산 가격 하락 효과도 볼 수 있다. 향후 2∼3년 후면 수도권 미분양이 심각한 수준에 이르고 수도권 주택시장은 경착륙할 가능성이 있다. 2010년까지 연평균 37만4000가구를 분양한다. 2기 신도시 10곳을 포함해 수도권 공공택지에서 분양되는 물량은 2007년 15만5000가구, 2008년 22만9000가구, 2009년 20만1000가구, 2010년 20만6000가구다. 매년 평균 37만4000가구를 채우려면 민간에서 매년 17만가구 정도가 분양돼야 하지만 분양가 상한제가 실시되는 상황에서 민간에서이 정도 물량을 공급하기는 현실적으로 어렵다.
분양 폭주의 장점이라 할 수 있는 가운데 미분양은 증가하고 있다. 정부가 건축비 인상등과 분양가 상한제 무형무실 등으로 택지만 공급 된다면, 미분양이 조금이라도 준다면 건설사는 대규모 공급에 나설 것이다. 건설사는 투자수익만 낸다면 정부의 고분양가 정책,서민들 무시하는 정부에 짝짝궁 손벽치며, 고분양가 아파트 공급할 것이다.이로인해 공급에 대한 문제보다는 집이 남아도는 시점에 인구증가가 없다는 것이며, 집없어 길거리서 잠자는 가정은 별로 없다는 것이다. 반지하나 지하 주택은 수도권 텅텅비어 있는 2008년 현제 주거생활상이다.
재개발·재건축 규제, 분양가상한제 실시 등으로 건설사들의 사업 환경이 악화된 상황에서 민간에서 연간 수십만가구씩 건설하기는 사실상 불가능하다. 2기 신도시 10곳의 예정된 공급량은 총 57만7314가구다. 1기 신도시 공급량의 두 배, 서울 강남 3구 전체 아파트의 2.4배에 달하는 물량이지만 대부분 2010년 이후 분양할 계획이다. 2010년부터 분양되는 물량은 37만5123가구로 전체의 65%다.
대부분 입주할 아파트가 공급되는 시점은 이보다 2∼3년 이후부터로 빨라야 주택공급율이 112%가 넘어서는 2012∼2013년 이후에 시장에 나오기 시작한다. 신도시 계획이 발표돼도 입주 시작은 최소 5년, 통상 7∼8년 이후로 공급과잉이라 보기는 어렵지만 미리 공급과잉에 대한 대비책을 준비하여야 할 것이다. 집은 갈수록 남아돌며,주택에대한 투기는 전국 3%지역, 3%주택에서만 간간히 나타나며, 97%이상의 지역서, 주택 투기는 사라진 상태다.
수도권의 경우 2003년 29만7200여가구가 사업계획승인 및 건축허가가 났지만 2004년 20만5700여가구, 2005년 19만7900여가구, 2006년 17만2053가구로 크게 줄어 사업계획 승인 및 허가가 이 정도 수준이면 기업사정에 따라 사업을 아직 진행하지 않은 경우도 많아 실제 분양 및 입주가 진행된 곳은 더 줄어들 수밖에 없다. 경기도에서 서부수도권과 남양주 및 경기 동서남북 서울 경계선서 먼 지역서 공급과잉 현상이 입주시 나타날 가능성이 다분하며,입주시 마이너스 피가 지방과 같이 나타날 가능성 다분하다.
건설사는 주택보급율이 맞추어 진정한 컨설턴트 조언받아 수급을 맞추어야 부도나지 않을 것이다.2008년 매일 1개건설사가 부도 공포에 있는 것은 무리한 사업확장, 오너위주의 경영, 전문가가 회사내에 없어 시장 상황 분석하지못하고 있다. 건설사는 2008년 지방은 60%이상의 고분양가, 수도권 중대형 40%이상 고분양가에 분양해 투자수익많이 낼 수 있으나,사업성 확장과 오너위주 경영,전문가 제로 상태서 부도 난 것이다.
사람은 많지만 전문가 다운 전문가가 없으며, 특히 부동산은 투기는 잘하지만 시장 분석, 수급분석, 통계, 전문가 다운 전문가, 예측 등은 아직도 후진국 수준을 벗어나지 못한 우리나라 부동산 정책이며, 시장으로 지난 수년간 경제 연구소나 전문가라는 언론에 나온 사람들 1년 앞 부동산 예측 맞은 곳이나 사람 드믈 정도였다. |
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