판교공략

박종석
판교 중대형 아파트 2011년 가치 평가
판교 중대형 아파트 2011년 가치 평가
수십대의 1의 경쟁율,로또복권으로 불리었던 판교 신도시 분양아파트가 2011년 전매제한이 풀린다. 판교 중대형아파트는 채권입찰제가 적용되 예상대로 당첨자는 채권상한액을 써낸 청약자간 추첨으로 가려지게 됐다. 분양가가 높으니 채권액을 적게 써내도 당첨될지 모른다던 혹시나 하던 기대는 역시나로 끝난 셈이다.채권상한액을 부담해 시세의 90% 비용으로 당첨된 판교 중대형 아파트의 수익률은 2011년 얼마나 될지, 얼마나 수익이 날지,분양받은 보람으로 5년후 과연 전매가 가능할지,분양가 이하로 하락할지, 주택보급율이 2006년 107%에 판교 전매제한이 풀리는 2011년은 주택보급율이 115%가 넘어서 선진국 주택보유율이 된다.

107%에서 주택의 수요와 공급의 일치가 되나 주택보급율이 100%도달시 지역적은 주택이 남아돌아 지역적버블이 온다. 이미 한국에는 2006년 6월 주택보급율이 100%였다. 그후 10여개 지역적 지역적 버블이 오더니만 2004년 수지나 태안 아산 김포 남양주 등 20개 이상 지역서 임대가가 3천에서 4천까지 하락했다가 상승하더니 자방에서는 2005년부터 지역적 버블이 왔다.

2006년 9월 전국에는 미분양 아파트가 정부 통계로 6만여가구나 실제는 십만 가구가 이미 넘어섰다. 이런 가운데 과연 판교가 전매제한이 풀리는 2011년 부동산 값이 얼마나 오를지 게약 전 관심사다. 채권입찰제의 주종평형인 40평형대를 기준으로 투자가치는 분채권손실액을 포함한 실분양가가 8억1,000만~8억2,000만원에서  43~45평형의 경우 대출이자와 취득ㆍ등록세 등 세금, 기회비용 등을 감안하면 전매가 허용되는 5년 후까지 최소한 25% 이상은 올라야 투자가치가 있을 것으로 보인다.

15%정도 오를시 금리나 다른 지역의 상승률 기준 투자성이 제로 상태로 추측해 본다. 주택보급율 증가로 집값이 하향 안정세를 보이고 있는 상황을 감안하면 원가연동제가 적용돼 시세보다 현저하게 낮게 분양된 중소형 아파트와 달리 판교 중대형이 반드시 당첨자들에게 로또복권이 될지는 안심할수 없다는 것이다. 또한모든 도시는 대체로 대도시를 향해 발전하며, 1번국도나 경부선고속도로 및 철도 기준 동쪽이 서쪽보다 발전한다.

경부선 고속도로 따라 동탄신도시는  서쪽에 위치해 서울 사람들보다 수원 화성 용인 평택사람들이 분양받았다. 용인 수지의 죽전은 달동네 같은 지역에 아파트 지었지만 풍덕천의 택지지구보다 집값이 비싸다.분당은 경부선고속도로 동쪽에 있으며, 판교는 서쪽이다.분당 시세의 90%에 판교 분양가 책정했다. 서울도 경부선 고속도로 따라 동쪽이 강남 서초가 서쪽보다 집값이 휄씬 비싸다.

1번국도를 따라 오산이나 수원 의왕 안양과 서울도 구로쪽의 서쪽보다 동쪽이 더 집값이 더 나간다. 철도를따라 서울도 동쪽이 서쪽보다 집값이 더 비싸며, 북보다는 남쪽의 집값이 더 비싸다. 한강 기준 남쪽이 북쪽보다 집값이 2-3배 더 비싸며, 경기도도 남쪽이 북쪽보다 집값의 차이가 2-3배 난다. 과연 판교가 분당 집값웃돌지는  뻔하여 분당사람들이나 강남 사람들 보다 타지역 사람들이 판교 분양에 더 역점을 두었다는 것이다. 이게 바로 부동산 보는 바로 미터며, 기본 상식은  기본중의 기본이다.

판교 아파트는 판교만한 위치의 신도시가 생겨나기 힘들며, 장래의 투자가치나 집값에 판교라는 이미지를제고하여야 한다고 하나 강남이나 분당 사람들 이외 사람들이 하는 말이다. 분명한 것은 강남이나 강남권 분당 이외 지역 보다는 대체로 투자성이 높다는 것은 인정한다. 분당이나 강남 및 강남권 그리고 서울의 대규모 뉴타운 보다 투자가치가 반드시 높다고 볼수 만은 없다는 것이다. 한강권 아파트 뉴타운에는 뒤진다는 결론 내리고 싶다. 경쟁률이 높은 것은 한강 이남의 근저리 지역의 2006년 아파트 분양이 없었다. 이게 판교의상징성이 두각을 나타낸 것으로 예측해 본다. 2006년 최고의 입지의 아파트로 타 지역 분양가 100% 차별화는 나타난 것이다.

강남권과 강남권 이남의 신도시나 신규택지가 고갈된 상황에서 판교와 같은 입지의 신도시가 들어설 여지는 거의 없었다. 당분간은 없을 것이며, 송파나 뉴타운 대단지가 판교를 대체할 것이다. 강남권이 서울의 다른 지역 시세를 압도하듯 판교 역시 수도권 택지의 군계일학으로 수도권의 여타 지역과는 다른 시장을 형성할 가능성은 분명히 높다. 주택이 남아돌고 그린벨트를 해제해 임대 아파트를 짖고 임대 아파트가 분양 아파트 대체 아파트로,임대 아파트가 서민들뿐만이 아니라 분양 아파트의 대체 아파트로,월세 사느니 임대 아파트로 대체 수단으로 무작정 지어질시 판교의 집값이 2011년까지 25%내 올라 로또복권이 된다는 보장은 없다. 2012년까지 정부는 1백만 가구의 임대주택을 짖는다.

위와 같은 여건으로 판교를 기존 분당신도시와 시세를 직접 비교하는 것은 아니되며, 2002년부터 2004년까지의 주택 호황기도 아니라는 것이 답의 반은 될 것이다. 이미 지은 지 10년이 훨씬 넘은 기존 아파트 시세와쾌적한 용적률에 평면.외관ㆍ마감재 등 품질이 뛰어난 새 아파트의 가치는 다를 수밖에 없으나 판교 입주시분당은 재건축 여력이 남아있다. 분당의 대지지분 20%내외 입질을 서두르고 있으나 분당의 짒값이 판교 영향으로 2004년부터 2006년 4월까지 2년간 폭등했었다. 당분간은 조정기라 눈치작전이라 할 수있다.

판교신도시도 평형.입지, 단지규모, 건설사 이름, 교통, 환경 등에 따른 집값 차별화가 반드시 나타날 것이다. 경쟁율에서도 위치에 따라 하늘과 땅 차의 경쟁율이 나타났다. 투자자들 눈이 그만큼 높아진 것이다. 이것 또한 장래의 가치에서도 두드러지게 나타날 것이다. 단지별 가격차가 계약후부터 나타날 것으로 보여 판교 모두가 투자성 좋다는 보장은 없다. 장래의 가치,주택은 거주외 투자수익 2가지을 염두에 두고 접근하여야 할 것이다  
일시 : 2015-12-08 [09:49] / IP : 27.119.39.206
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