판교공략

박종석
판교신도시 분양평수와 가구 및 청약전략
판교신도시 분양평수와 가구 및 청약전략
판교는 당초 계획보다 1만평 늘어난 284만평에 2만9700가구다.분양은 2005년 6월경부터 시작하여 2008년까지 이어진다.입주는 2007년말이나 2008년초부터  2009년까지다. 수도권 노른자위로 꼽혀 판교 분양시기가서서히 다가 오면서 투자자나 분양자들의 관심도 짚다. 판교 신도시는 분양가상한제(원가연동제)가 적용돼 분양가가 현재보다 20% 가량 낮아지는 택지지구내 전용면적 25.7평 이하 아파트에 대한 청약자격 및 전매 규제가 대폭 강화된다. 아파트에 당첨될 경우 분양계약일로부터 최장 5년까지는 전매가 금지된다. 

2005년 6월에분양되는 판교 시범단지의 경우 2011년 7월에나 팔 수 있다. 청약자격 및 전매규제를 대폭 강화하고 나선것은 시세차익을 노린 가수요자들로 인해 청약과열 현상을 빚을 가능성이 높기 때문에 미리 쐬기을 박으려는차원서 확정했다. 판고 신도시는 당첨 즉시 1억~2억 정도의 시세차익이 예상되는 판교 시범단지의 경우 무주택 우선 순위자는 250대1, 일반 1순위자는 4000대 1 이상의 청약경쟁률을 기록할 것으로 예상했었다. 

이럴 경우 10.29대책 이후 보합세를 유지해온 기존 집값 또한 들먹일 가능성이 높다는게 중론이었지만 원가연동제 및 1가구 3주택,종부세,역전세난,미분양 아파트 증가, 주택보급율 103%이상으로 과연 소문난잔치 먹을것 있느냐는 것이다. 중부권 개발인 신행정수도 후속대책과 판교 분양이 수도권 및 전국 부동산인 주택시장의 분수령이 될 것이며, 분양시장이 과열돼 떴다방이 대거 등장할 경우 하향 안정세를 보여온 주택시장이다시 불안해질 가능성이 높다고 생각되나 그럴 가능성은 희박해 보인다.

2008년 최소한 2007년까지는 현제의 집으로도 공동주택은 남아돌며,매년 35만 가구 이상씩만 짖는다면 수요와 공급의 조절이 되며, 그 이상이나 그 이하의 공동주택의 짖게 될때만 수급상 문제가 될 것으로 예측된다.물론 판고신도시는 신행정수도 개발이 되더라도 고속철도로 출퇴근시 서울서 30분 거리로 꼭 이주할 필요는없지만 몇개 대학만 이주해도 주민들의 이주는 많으리라 예측된다. 

주택법 개정안에는 분양가 상한제가 적용되는 아파트에 대해 분양계약일로부터 최장 5년까지 전매를 제한할수있도록 상한선을 정했다. 주택법 하위법령에서 전매제한기간을 정할 때 분양계약일로부터 최장 5년까지는마음대로 정할 수 있게 됐다. 아직까지 전매제한기간을 어느 정도로 할지 확정하지 않은 상태이지만 수도권택지지구의 경우는 최장 5년이 될 가능성이 높다. 이 정도는 돼야 가수요를 차단할 수 있기 때문이다. 그러나부동산 경기 영하에 달려 있다 여길 수 있으며,다른 대책으로 경기 조절이 얼마든지 가능하다. 

전매제한기간이 최장 5년으로 정해질 경우 분양권 상태에서 2년6개월, 입주 상태에서 2년6개월 동안 아파트를 팔지 못하게 되며, 2005년 6월 분양되는 판교는 2011년 7월부터, 2007년에 분양되는 수원 이의동신도시와김포신도시는 2013년부터 전매가 가능해 진다. 수요자가 많지 않은 지방 택지지구의 경우는 전매제한기간이수도권보다는 줄어들 가능성이 높다. 지방은 분양계약일로부터 3년 정도만 돼도 가수요를 막을 수 있을 것이다.

무분별한 청약을 막기위해 이들 아파트에 한번 당첨되면 앞으로 10년 동안이나 평생동안 다시 당첨되는 것을 제한할 것으로 예견된다. 투기과열지구에 적용되는 1순위 청약자격 제한도 적용된다. 투기과열지구에서는 5년이내 당첨된 적이 있는 경우와 1가구 2주택자에게는 1순위 청약자격을 제한한다. 무주택 서민들의 당첨 기회를 확대하기 위해 무주택우선 공급비율을 현행 75%에서 80~85% 수준으로 늘릴 것으로 예측된다. 이렇게 되면 일반 1순위자들은 청약할 수 있는 몫이 줄어들게 돼 당첨확률이 떨어지게 된다. 

분양가상한제가 적용되는 아파트는 주택법 개정안이 시행되는 2005년 2~3월 이후 사업계획승인을 받는 아파트로 2005년 6월경 분양하는 판교신도시가 첫번째 대상이 될 것이다. 판교 분양물량은 아파트가 총 2만6974가구로 국민임대주택을 포함해 소형(18평 이하) 9500가구, 중소형(18∼25.7평) 1만100가구, 중대형(25.7∼40.8평) 5100가구, 대형(40.8평 이상) 2274가구 등이다. 전용면적 25.7평 초과인 7374가구는 채권입찰제가 적용되며, 이들 아파트는 전매제한기간이 등기 때까지이다.

판교 분양일정은 2005년에 5000가구가 공급되는데 이어 2006년 1만2000가구, 2007년 1만가구, 2008년 2700가구 등 순차적으로 이뤄진다.이밖에 2기 신도시의 최초 분양일정은 △파주 2005년(6973가구) △수원 이의동 2007년(6000가구) △김포 2007년(5000가구) 등이다. 용인시 영덕∼서울 서초 양재간 도로와 풍덕천∼세곡동간 도로 등 광역도로 6개 노선이 입주가 시작되는 2007년까지 완전히 신설 또는 확장된다지만 정부의 정책 두고 볼 일이며, 지자체간 세력다툼으로 확신하기는 이르다.

영덕∼양재간 고속화도로(24.5㎞, 6차로)와 판교∼성남대로(5.8㎞, 4차로), 판교∼분당간 도로(4㎞, 6차선),풍덕천삼거리∼수서도로 연결로(1.5㎞, 4차선)다.2007년부터 2009년까지 대중교통망과 환승시설, 입체화 시설 등도 정비된다. 신분당선(정자∼신자간) 복선전철 가운데 판교역에 환승주차장이 들어선다. 수도권 남부지역의 서울통행 수요를 조절하기 위해 신분당선 판교역과 수도권 남부지역 도시간 셔틀버스도 운행된다.

강남, 잠실, 광화문에서 판교간 연결되는 광역교통버스도 신설되고, 괘도버스 등 새로운 교통수단의 도입도추진된다. 그러나 이들 대책은 입주 시점에 대부분 완료돼 시기의 문제는 없으나 일대 교통량을 수용하기에는 한계가 있다. 출퇴근시 서울로 이어지는 모든 도로에서 교통난이 발생하는 상황에서 3만여 가구가 입주하면 오히려 교통 대혼잡이 가중될 것이다. 예산문제,지자체간 세력다툼 등으로 개통시기,입주시기가 겹치면교통대란을 피할 수 없을 것이다.

청약 통장을 갖고 있는 사람들에게 가장 관심이 많은 신도시는 성남시 판교신도시가 1순위로 아파트 18층 이하로 초고층 아파트 단지로 개발되지는 않는다. 고층 아파트일 경우에도 판교 가운데를 가로지르는 경부고속도로를 기준으로 동쪽은 16∼18층, 서쪽은 13∼15층 이상은 넘기지 않는다. 녹지를 많이 확보하고 저층 주택들도 입주하게 해 판교를 가급적 친환경적이고 쾌적한 신도시로 개발한다. 

판교신도시 아파트 분양가는 평당 1200만∼1300만원에 이를 것이다. 인접한 분당구 야탑동 일대 아파트의시세는 48평형이 5억5000만∼6억원 수준. 좋은 평형은 평당 1250만원이다. 주거 여건은 서울 접근도, 교육여건, 환경 쾌적성 등을 종합적으로 기존 신도시들에 앞선다. 녹지비율은 35%로 분당(27%), 고양시 일산(24%), 안양시 평촌(16%) 등 비교적 녹지 환경이 좋다. 자립형 사립고 등 우수 교육시설을 유치하기로 해 교육 여건도 다른 지역에 비해 떨어지지 않는다. 아파트 가격이 크게 하락하지 않는한 아파트 시세는 분양시점에 평당 1400만원 이상이라는 평가다.

자연형 친수하천을 조성한다.양재천과 청계천, 해외의 주요 자연형 하천 등을 정밀분석해 판교신도시 여건에 적합한 친수하천 모형이다. 자연형 친수하천은 판교신도시의 중심부를 흐르는 금토, 운중천 9.65㎞를 대상으로 조성되는데 홍수예방 등 치수 안전성을 확보하고 하천수질과 생태계를 보전해친환경단지를 조성하기 위한 것이다

제2의 강남이라 불리는 판교는 2만9700가구에 8만91000명이 입주하게 된다. 인구밀도는 핵터당 95명으로 분당(198명), 김포(132명), 파주(156명)보다 낮으며, 평균 용적률땅도 서쪽 145%, 동쪽 170% 등으로 인접한 분당(185%)보다 쾌적하게 타원형으로 조성된다. 284만평에는 주택용지가 77만6000평,공원.녹지 100만평,벤처업무용지 20만평,상업.업무용지 8만평,학교 도로 등 공공시설용지 78만4000평 정도로 분류해 개발될 예정이다. 

공동주택은 2만6974가구,단독은 2726가구다. 전용면적 18.1평 이하 소형주택은9500가구로 32%로 이중 6000가구는 국민임대주택이 들어선다. 18.1초과∼25.7평 이하 중형 아파트는 1만100가구인 34%, 25.7평 초과∼40.8평 이하 대형은 5100가구, 40.8평 초과아파트는 2274가구다. 벤처단지 20만평에는 경기도 개발계획에 따라 IT벤처기업과 중앙정부 및 지자체 산하기관이 유치되며, 벤처단지 인접 강남대체 기능을 위해 1만5000평의 에듀파크에는 외국어특목과학고와 학원, 도서관 등이 들어선다. 금토.운중천이 합해지는 곳 5만평에는 친수테마파크가 조성되고, 금토산, 신촌공원 등 기존 수림이 보존돼 녹지율은 분당(27%), 일산(24%)보다 낮은 35%에 이른다.

주택법을 개정,2005년 초부터 원가연동제와 채권입찰제를 실시하고 판교신도시는 분양원가의 주요 항목도공개한다. 채권입찰제의 경우 올 하반기 택지가 공급되는 시범단지를 제외한 1단계 단지부터 적용될 것이며,원가연동제가 실시될 경우 청약과열 현상 등의 부작용을 방지 하기 위해 청약자격 및 분양권 전매제한 조치를 대폭 강화한다. 판교신도시에 원가연동제 및 채권입찰제가 적용될 경우 중소 형 평형은 분양가가 지금보다 더 낮아지고 중대형 평형은 분양가가 더 올라가면서 평형에 따른 극심한 가격 양극화 현상이 발생할 것이다. 

원가연동제는 공공택지내 25.7평 이하 공영아파트와 민영아파트에 대해 지금처 럼 택지를 감정가격으로 공급하되 분양가를 적정한 선에서 규제하는 것으로, 분양가 20% 인하 효과가 다분히 있다. 채권입찰제는 공공택지내 25.7평 초과 아파트 대해 채권을 가장 많이 사겠 다고 한 업체에 택지를 공급하는 것으로, 분양가 20% 인상효과가 있다. 원가연동제 및 채권입찰제 적용시 판교신도시의 분양가는 25.7 평 이하의 경우 평당 800만원대, 25.7평 초과는 평당 최소 1천400만원대가 될 것이다. 

청약은 대체로 주민 등록상 성남 거주자로서 청약저축에 가입한 무주택 우선조건 대상자로 국민임대 6000가구에 분양 신청을 할 수 있다. 일반 아파트를 원하면 청약예금으로 통장을 바꿔 전용 25.7평(32평형)이하에청약할 수도 있다. 단, 청약예금에서 저축으로는 전환이 안된다. 국민임대를 제외한 일반분양 아파트 2만3700가구가 청약 대상이다. 이중 전용 25.7평 이하(1만3600가구)의 경우 성남거주자(30%, 4080가구)과 무주택우선공급(성남거주자 우선공급량의 75%, 3060가구)의 자격요건이 되면 청약 우선권이 주어진다. 

우선공급에서 미끄러져도 일반 1순위 청약자와 다시 청약을 할 수 있다. 청약 가능 평형이 전용 25.7평 이하로 제한되는 게 다르다. 만일 큰 평형을 원하면 청약예금으로 바꾸어야 한다. 변경일로부터 1년이 지나야 청약가능하다. 주민 등록상 성남 거주자로서 현재 보유한 청약통장이 없는 무주택 자들은 청약통장이 없으면청약을 할 수 없다. 따라서 청약통장을 만들어야 한다. 

가입 후 2년이 지나야 1순위 자격이 주어지기 때문에지금 가입하면 2006년 6월쯤 마지막 물량은 분양 받을수있다. 기타 서울거주 청약저축 1순위 무주택 우선조건 대상자는 국민임대 6000가구 모두 성남거주자에게 청약 기회가 주어진다. 따라서 서울사는 청약저축 가입자는 청약할 수 없다. 청약을 하려면 청약예금이나 부금으로 바꾸어야 한다. 

서울거주 청약예금 1순위 무주택 우선 조건대상자는 국민임대를 제외한 일반분양 아파트 2만3700가구가 청약 대상이다. 이중 전용 25.7평 이하 1만3600가구는 무주택우선공급(30%, 4080가구)과성남 거주자(무주택우선공급량의 75%, 3060가구) 우선 청약분을 뺀 9520가구에 청약할 수 있다. 25.7평 초과 주택은 청약제한이없다. 서울거주 청약부금 1순위 무주택 우선조건 대상자는 청약 평수가 전용 25.7평 이하로 제한된다. 이보다큰 평형에 청약하려면 통장을 예금으로 바꾸어야 한다. 서울거주하고 있으나 청약통장이 없는 무주택 우선조건 대상자는 청약통장없이는 분양을 받을 수 없다. 판교 신도시 분양은 2005년부터 시작하지만 2007년까지 계속되기 때문에 지금 만들면 막차는 탈 수 있다.
일시 : 2015-12-08 [10:06] / IP : 27.119.39.206
Total : 21건
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