판교공략

박종석
판교 2008-2009년 1만888가구 분양
판교  2008-2009년 1만888가구 분양
2006년 3월과 8월 1-2차 판교 분양에 이어 3차는 2008년부터 아파트와 연립주택 등 1만888가구의 공동주택이 추가 분양한다. 동판교에 위치한 한성 등 4개 건설사가 1심 판결에서 승소한 협의양도택지 민간분양분이 포함돼 관심을 끈다. 3차 분양은 판교신도시에서 공동주택은 분양 2546가구와 임대 8342가구다. 분양 물량 중에는 C1-1,2블록과 C2-2,3블록 등 4개 블록에 들어서는 주상복합아파트 1266가구가 포함돼 있다. 

주상복합아파트는 현행 주택법상 감정가 이하로 공급하는 택지에 대해서만 분양가상한제를 적용한다는 규정에 따라 분양가상한제와 채권입찰제가 적용되지 않는다. 다만 해당 사업부지를 주공이 공영개발할 경우
5-10년간(25.7평 초과나 이하) 분양권 전매가 제한된다. 역으로 이 땅을 민간업체에 공급하면 현행법에 따라 분양권 전매 제한기간은 분양계약후 등기이전시까지만 적용된다. 

분양가상한제의 전면 확대가 기정사실화되면서 원래의 사업계획을 완전히 수정했다. 판교 PF란 4만여평에달하는 신도시 중심상업용지에 주상복합 1,266가구(주택공사 물량 320가구 포함)와 상업.업무.문화시설등의 복합단지를 민관 합동으로 짓는 사업이다. 민간 PF 사업자를 공모한 뒤 기본설계와 인허가 준비기간을거쳐 사업에 착수하면 오는 2009년 상반기 중에는 주상복합 아파트 분양이 가능하였으나  PF 방식으로 개발할지, 공영개발 방식을 선택할지조차 확정짓지 못함에 따라 주상복합 분양도 2009년 하반기나 해를 넘겨 2010년으로 미뤄질 가능성이 높다. 

민간 아파트, 주상복합 가릴 것 없이 분양가상한제를 전면 적용하기로 했기에 주상복합 등 주택 분양으로 남긴 이익을 상업시설과 기반시설 등에 투자하는 PF사업의 특성 탓에 판교 PF사업도 수익성 분석을 원점에서다시 시작해야 한다. 분양가상한제가 일반 아파트와 복합단지 내 아파트의 사업구조 차이를 인정하지 않고일률적인 분양가 상한선만을 규정하고 있기 때문에 사업 전체의 수익성을 맞추기가 힘들어진다. 고로 2008년 하반기께 분양예정이던 경기 성남 판교신도시 중심상업용지의 주상복합 아파트 분양이 2009년 상반기로연기된다. 

사업주체인 한국토지공사 등이 판교신도시의 상권 조기 활성화 등을 위해 주상복합부지와 주변 상업용지를공공-민간 합동형의 프로젝트파이낸싱 방식으로 개발키로 한 데 따른 것이다. 동판교 중심상업용지에 들어설 주상복합아파트의 개발방식을 놓고 프로젝트파이낸싱으로 일괄 개발할지, 개별로 추진할지 여부를 놓고검토한 결과 상업용지의 계획적 개발과 판교 아파트 입주시기에 맞춰 상권을 조기 개발할 필요가 있다는 판단에 따라 PF사업이 바람직하다.

채권입찰제가 적용돼 분양가를 인근 시세의 80% 선에 맞춰야 하기 때문에 주상복합아파트도 분양가 상한제적용대상에 포함됨에 따라 판교에서 공급될 주상복합아파트의 분양가가 애초 예상보다  낮아진다. 판교 주상복합아파트는 2006년 4월 분양된 중소형 아파트, 8월 공급된 중대형 아파트와 달리 택지가 아닌 상업용지에 들어서기 때문에 분양가 상한제가 배제됐었다. 판교 주상복합아파트는 모두 40-50평 중대형이어서 분양가 상한제에 따라 채권입찰제가 적용돼 실제 분양가는 인근 시세의 80% 수준에서 정해진다. 

건교부와 사업 시행자인 토공 등은 채권입찰제 시행에 따른 분양가 인하폭에 대해서 밝히지 않으나 30-40%는 될 것으로 보고 있다. 통상 유망 택지지구에서 신규 분양되는 아파트의 분양가는 인근 시세보다 20% 가량 높은 선에서 정해진다. 이런 점을 고려한다면 채권입찰제 시행으로 40%는 낮아지는 것으로 봐야 한다.
분양가 산정 기준이 되는 인근 시세는 판교 중대형아파트때와 마찬가지로 성남시 전체의 주상복합아파트 평균이 될 가능성이 높다. 

성남시에 있는 주상복합아파트의 40-50평형대 평당가는 2천500만-2천700만원선이어서 지금 시세를 기준으로 한 분양가는 2천만-2천100만원선이 되는 셈이다. 한편 판교에서 공급될 주상복합아파트는 모두 1천266가구로 토지공사가 946가구, 주택공사가 320가구를 각각 공급하게 된다. 판교신도시 중심상업용지 4만여평에는 40∼50평형대 주상복합아파트 1266가구와 대형 할인점 및 백화점, 업무시설과 공연장 등이 연계해 들어서는 복합단지로 탈바꿈한다.전체 4개 블록 중 C1-1, C1-2블록은 주공이, C2-2, 2-3블록은 토지공사가 보유하고 있다.

판교신도시의 주상복합아파트 분양가는 평당 2000만원대를 넘어설 것으로 예상되고 있으며 채권입찰제는적용되지 않는다. 경기 성남 분당이나 서울 양천구 목동의 경우 도시내 상가가 제대로 형성되는 데 각각 3년, 5년 이상이 걸렸다. 입주민들에 맞는 편의시설을 설치하고 다양한 상가 시설을 입주시기에 맞춰 체계적으로제공키 위해서는 PF방식이 유리하다.

판교신도시에 들어서는 주택 2만9000가구 가운데 아직 분양되지 않은 잔여물량은 단독주택 2078가구와 임대주택(국민임대 포함) 8325가구, 협의양도인 택지로 공급받아 민간이 개발하는 중대형 아파트 980가구, 국제현상 공모 설계 빌라 300가구, 주상복합아파트 1266가구 등 모두 1만2949가구에 달한다. 이 중 대부분 협의양도인과 이주자 몫인 단독주택 용지는 2008년에 공급되고 2008년에는 ㈜한성이 보유한 협의양도 택지(동판교 A20-2블록) 내 아파트 및 국제현상 타운하우스, 국민임대(5784가구), 공무원 임대 473가구 등 7537가구가 분양 또는 공급된다.

2009년에는 주상복합아파트와 전세형 임대 2068가구에 대한 공급이 이뤄진다. 전세형 임대는25.7평 초과 중대형으로 구성돼 2년 단위의 전세계약을 통해 입주기회가 주어지며 정부가 필요하다고 판단하면 분양으로전환할 수 있다. 분양가는 주공이 직접 공급할 경우 중대형 평형보다 다소 비싼 평당 2000만원 선에 이를 것으로 보이지만 민간이 개발하게 되면 인근 분당 파크뷰가 평당 3000만원 대인 점을 감안하면 이보다 훨씬 높아질 것으로 예상된다.

한성, 신구종합건설, 금강주택, 삼부토건 등 4개 업체가 중대형 분양아파트인 A20-2블록948가구과 연립주택인 B1-1블록32가구에서 각각 공급하는 980가구도 2008년에 일반분양될 예정이다. 한성은 이 가운데 46%인
451가구를, 신구는 40.5%인 397가구를 각각 공급한다. 나머지 물량은 금강주택7.6%과 삼부토건5.9%이 나눠 짓게 된다. 국제현상 공모 단지로 당초 8월 공급물량에 포함됐다가 설계변경이 늦어져 연기된 B5-1,2,3블록 연립주택 300가구도 이들 물량과 같은 시기에 공급될 계획이다. 

테라우하우스 개념을 도입해 한국판 베버리힐즈로 꾸며질 이들 연립주택의 분양가는 채권입찰제가 적용되는 중대형 분양 물량에 비해 10~20% 가량 비쌀 것이다. 임대 공급 물량은 A11-3블록에 들어설 중소형 임대
473가구와 전세형 임대(A6―1, A14―1, A21―2, A26―1블록) 2085가구, 국민임대(A17―2, A18―2, A24―1, A25―1블록) 5784가구 등으로 구성된다. 단독주택 용지 2087필지 중 대배분은 협의양도인과 이주자 몫으로 돌아간다. 블록형 단독택지에 들어설 예정인 500여가구는 일반에 분양될 전망이다.     
일시 : 2015-12-08 [10:48] / IP : 27.119.39.206
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