판교공략

박종석
판교 통장별 전략은 냉정한 판단으로 짜라
판교 통장별 전략은 냉정한 판단으로 짜라
관심을 끌었던 판교 중소형 주택의 청약이  마감 4개월만에 엄청난 경쟁률 때문에 당첨의 행운보다는 낙첨자들이 즐비할 수밖에 없는 청약통장별  새로운 전략을 짜야 할 것이다. 

1; 청약저축 가입자라면  8월 판교 청약에서 전용 25.7평 이하 주공 분양 물량에 다시 한번 도전 할 수있다.  가입한 지 오래되고 저축총액과 납입한 횟수가 많을수록 유리하기 때문에 장기 무주택자이고 성남 거주자인 청약저축 가입자와 납입액과 납입횟수가 많은 가입자라면 통장을 변경하지 말고 청약저축 통장을 활용하는 것이 더 좋지만 무주택 요건이나 납입액과 납입횟수 등에서 밀리는 가입자라면 청약예금으로 변경해서 1순위 자격으로 8월 공공분양 및 공공임대, 민간임대 등에 청약하는 것도 고려할 것이다. 하지만 청약예금으로 바꾸게 되면 다시 청약저축 통장으로의 전환은 불가능하다는 점에 유의해 결정하여야 할 것이다.

2; 청약부금은 25.7평 이하의 민영주택에만 청약이 가능하므로 8월 판교 청약에는 신청 가능한 물량이 없다.더구나 지금 예금으로 전환한다고 해도 3백만원으로는 중대형 물량에 청약할 수 없고, 평형을 늘린다고 해도 늘린 평형으로는 1년 이후에 청약이 가능하기 때문에 사실상 청약부금 통장으로 8월 판교에 청약하는 방법은 없다. 공공택지분양 등 전반적으로 중대형 물량이 증가하는 추세를 보이고 있어, 앞으로도 활용도가 적을 것으로 보이는 만큼 오는 8월 판교청약은 포기하더라도 전용면적 25.7평은 물론 30.8평 이하로 모두 청약이 가능한 청약예금(6백만원)으로 전환해서 중대형 신규 물량을 노리는 전략을 생각해 보는 것도 좋은 방법이다. 정부는 부금과 예금을 지방선거후 합병 쪽으로 방향을 틀어 청약제도을 바꾸려하고 있다.지방선거후까지 기다린 후 결정하여야 할 것이다.

3; 청약예금 가입자들은 오는 8월 판교 청약에서 좋은 기회를 맞게 된다. 3월 판교 청약에 나섰다가 탈락한 청약예금 가입자 중 서울 3백만원짜리 통장 가입자들은 8월에는 청약하지 못해 이들은 증액하더라도 1년 뒤에나 큰 평형에 청약할 수 있으므로 이제는 파주, 영덕,영흥,도촌,송파,광교(이의) 신도시 등 2기 신도시나 화성 향남지구 등 포스트 판교로 빨리 눈을 돌려야 할 것이지만 서울지역 6백만원짜리(경기 3백만원)통장 가입자들은 8월에 또 한번 도전을 할 수 있으니 전문가들의 지도가 필수적이다. 

4;위와같이 저축 가입자들이 가장 유리한 청약통장임을 피부로 느낄수 있을 것이나 저축은 확실하지만 수도권서 대체로 피가 붙는지역이라면 납입횟수 1백회,납입금 1천만원 이상되어야만 명함 정도 내 밀수 있다. 게중에는 판교 3월에서와 같이 납입금 2천이상,납입횟수 2백회이상 가입자들도 상당하다는 것인데 2년이 지나면 1순위로 당첨 당연시 되는 것처럼 날뛴 경우 흔하다.

5; 무주택은 10년이상 무주택,5년이상 무주택,무주택과 가구주들로 나뉘며, 세대주 및 나이는 40세이상,35세이상, 35세 미만이 있으며, 장애인,다자녀, 주민등록 같이해 3년이상 호주 승계자의 노부모 봉양이 있다. 무주택에 대한 자신만의 해석이 아닌 기간을 잘 파악해야 할 것이며, 세대주도 결혼후 분가나, 30세 이상으로수입이 있을시 주민등록 달리해 세대주가 된다는 것 명심해야 할 것이다. 무주택이나 세대주,나이 등 본인의판단이 아닌 냉정한 판단을 바라며, 애매할 경우 전문가의 컨설팅이 필수적이다.

44평형 중대형 아파트 계약자는 계약금과 채권매입 등을 고려할 때 초기에 2억5600만원이다. 44평형 중대형아파트의 실제 분양가는 8억1000만원이다. 전용면적 25.7평을 초과하는 중대형 주택의 주택채권입찰제도의구체적인 시행지침을 마련해, 판교신도시 중대형 아파트부터 적용한다. 공공택지에서 공급하는 전용 25.7평 초과 아파트는 채권입찰제가 적용되며, 채권 상한액은 실 분양가 시세의 90% 수준이 되도록 했다. 

판교신도시 44평형 분양가가 5억6000만원(평당 1272만원)이고 주변 분당의 44평형 시세가 9억원이라고 가정하면 이 경우 입주자가 실제로 부담하는 분양가 주변시세의 90% 선인 8억 1000만원 수준이다. 청약자는 채권입찰제 부활로 일정 금액의 국민주택채권을 따로 매입해야 한다. 주변 분당 시세(8억1000만원)와 판교 분양가(5억6000만원)을 빼 나오는 채권예상 손실액의 할인율이 38%인 점을 고려하면 판교 44평형 당첨자는 2억5000만원(채권액면금액은 총 6억5800만원)을 추가로 내야 한다. 

채권매입 부담이 큰 만큼 매입액 1억원까지는 초기에 사도록 하되 1억원 초과 분에 대해서는 50%는 초기에,나머지는 추후에 사도록 하기로 했다. 이를 감안하면 계약금을 분양가의 20%로 가정할 때 계약금(1억1200만원)과 초기 채권 매입에 따른 부담금(1억4410만원)을 합친 초기 부담금은 2억5600만원이다. 
일시 : 2015-12-16 [15:47] / IP : 27.119.39.206
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